דיון בבקשה בהקלות להקמת בית מגורים

במרכז הכרמל בחיפה, ברח' אלחנן 6, מצויה חלקת מקרקעין עליה ביקשו המערערים להקים בית מגורים.

בבקשתם להיתר עתרו המערערים לקבלת הקלה מתכנית, הכוללת תוספת 3 יחידות מגורים, 20% בשטח הבנייה והקלה בקוו ביניין לחנייה.

הבקשה עברה שלבי הכנה שונים במחלקת הרשוי בערייה אך מעולם לא הובאה לדיון בפני הועדה המקומית, שכן בשלב כלשהוא החליטו המערערים לחזור בהם מהבקשה לקבלת היתר על פי תכנית החיזוק והגישו בקשה חדשה.

...

הסייגים בתקנון תכנית החיזוק אפילו הייתי מגיע למסקנה כי זכויות על פי תכנית החיזוק יכולות לשמש בסיס להערכת שווי מקרקעין במצב הקודם, לא היה בכך להועיל למערערים, שכן בנסיבות המקרה חלים סייגים לתחולת תכנית החיזוק.

סעיף 6.2 לתקנון התכנית מורה: הוראות שנקבעו בתכניות מאושרות שעניינן פינוי מבנים ובניית מבנים חדשים במקומם (״פינוי-בינוי״), עדיפות על הוראות תכנית זו. מלשונו של סעיף 6.2 לתקנון תכנית החיזוק מתחייבת המסקנה כי תכנית החיזוק לא חלה, ולא ניתן לבקש היתר מכוחה, מקום שבו על פי תכנית מפורטת נקבעו הוראות בדבר הריסה ובנייה ללא קשר לשאלה האם עסקינן בתכנית פינוי בינוי כהגדרתה בחוק התכנות והבנייה ובחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו- 2016, אם לאו.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי בהערכת שווי החלקה במצב קודם אין לכלול את שווי פוטנציאל הזכויות על פי תכנית החיזוק, ועל כן דין הערעור להידחות.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות ההליך בסך של 10,000 ש"ח. המזכירות תעביר סך זה למשיבה מכספי הפיקדון שהפקידו המערערים.

יחד עם זאת, ככל שמבוקש לבחון הקמת בית מגורים נוסף במיגרש, הרי שבקשה להיתר נוספת כאמור תהיה כרוכה בהקלה והליכי פירסום להתנגדויות כקבוע בסעיף 149 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ובשים לב למגבלת תקנה 2(4) לתקנות התיכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) תשס"ב-2002, יש לוודא כי בין הבניינים נשמר מרחק פי 2 מהמרחק שנקבע בתכנית כמרחק שבין גבול הבניה מצד הבניין ובין גבול המיגרש; המשמעות של הוראה זו בעניינינו הנה צורך לשמור מרחק של 6 מ' בין המבנים.

הובהר במהלך הדיון ומתוך מכתב המהנדס (בסעיף 4- ושעל האמור בו לגבי המידע התיכנוני לא חלק איש מהצדדים), כי אישור התוספות המבוקשות בבקשת ההיתר (להבדיל מבקשות הלגליזציה) שמשמעותן חריגה מקונטור המבנה הקיים של המשיב , יש בו כדי לפגוע באפשרות לבניה עתידית על יתרת המיגרש, בניה אשר היא כשלעצמה כרוכה בהליכים מינהליים מורכבים של מתן הקלה, פרסום, הגשת ושמיעת התנגדויות ועוד כהנה תנאים מגבילים הנובעים מתכנית המתאר החלה (כגון , מרחק מינימאלי בין מבנים וכו') .

...

התוצאה היא ששטח הבית המקורי שהותר למשיב לצד תשריט החלוקה, מונעים זה מכבר את האפשרות של העותר לקבל את סך השטח לו הוא זכאי (589 מ"ר) בתוך מגרש 83, ששטחו 563 מ"ר. כמו כן, נימקה ועדת הערר כי העותר שזכויותיו נרשמו מכוח "ירושה על פי הסכם" בשנת 2006, לא פנה מאז לערכאה משפטית מוסכמת לשם מיצוי זכויותיו.

על כן, סבורני כי נכון היה באופן עקרוני לעכב את הליכי אישור הבקשה עד להכרעה בשאלה הקניינית ,קרי, הכרעה של בית משפט מוסמך בבקשה לפירוק השיתוף בחלקה שתוגש.

לסיכום, הגם שלטעמי שגתה וועדת הערר בקביעתה העקרונית כי במקרה דנן נוכח נסיבותיו לא מתעוררת שאלה קניינית מהותית הטעונה הכרעה (בשל כך שלמשיב יש תימוכין קנייניים), מסכים אני עם התוצאה הסופית של החלטתה שמשמעותה המעשית היא עיכוב ההליכים המנהליים המותנה בהגשת תובענה לפירוק השיתוף תוך פרק זמן קצוב, ע"י העותר.

סוף דבר, המועד להגשת תביעה אזרחית לפירוק השיתוף מוארך לעותר (בשים לב לצורך בהכנת תשריט חלוקה לצורך התביעה) עד ליום 1.7.22.

רקע עובדתי: על 6 'X במועצה מקומית X גוש X התובעת הינה הבעלים של 16/40 מזכויות הבעלות בחלקה חלקה של התובעת הוקם בית מגורים בין שלוש קומות, קומת קרקע, קומה א' וקומה ב'.

גם אם ב"כ הנתבעת שהה בחו"ל ,מן הראוי שהוא ידאג מבעוד מועד להתייצבותו של עו"ד מחליף, כפי שעשה בדיון קדם משפט ;ההוראה להכנס לבידוד ונוהלי משרד הבריאות בעיניין מגיפת הקורונה מלווה אותנו יותר משנתיים והחובה להכנס לבידוד לאחר חזרה מחו"ל הנן מן המפורסמות קל וחומר שמדובר בעו"ד. הנתבעת לא צריפה לבקשה שלה כל תצהיר מטעם ב"כ. עסקינן בהתנהלות זלזלנית כלפי בית המשפט, וזאת על אף הגישה המקילה בה נקט בית המשפט כלפי הנתבעת מס' 2 לאורך כל הדרך, בכדי לאפשר לה לקבל את יומה, ולרבות האורכות פעם אחר פעם להגשת כתב הגנה.

...

גרסת התובעת: יש לדחות את הבקשה לביטול פסק הדין על הסף ולחייב את הנתבעת בהוצאות.

נוכח כל האמור לעיל, הרי שאינטרס התובעת להסתמכות על פסק הדין ולסופיות הדיון גובר על רצונה של הנתבעת ליומה הנוסף בבית המשפט.

הבקשה לביטול פסק הדין נדחית אפוא, ופסק הדין מיום 1/3/2022 נותר על כנו.

יצוין, כי בשנת 1987 ניתן כבר היתר בנייה על המיגרש להקמת בית מגורים בן 2 קומות עם חדר יציאה לגג אשר כלל, בין היתר, הקלה כמותית בשיעור של 6% משטח המיגרש, אלא שהיתר זה לא מומש.

2.5 ב"כ העותרת הפנה לפסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים (חיפה) בעת"מ 3394/06 בעיניין וייס סיגל נגד ועדת הערר המחוזית חיפה (6.12.07), שם בית המשפט ביטל את החלטת וועדת הערר וקבע שיש לאשר בקשה להקלה נוכח העובדה שבתכנית המאוחרת לא שונו זכויות הבנייה.

דיון ומסקנות: 5.1 כאמור, אין מחלוקת שבשעתו, במסגרת הליך התנגדויות לתכנית רובע 4 החליטה הועדה המחוזית לקבל את המלצת החוקרת שלפיה תהא שמורה לקוטג'ים בגבולות התכנית הזכות לבקש הקלה בזכויות בניה בשיעור של 6%.

...

5.7 לאור האמור לעיל, לא ניתן לקבוע שוועדת הערר שגתה במסקנותיה לגבי ניתוח המצב המשפטי על רקע האמור בתכנית רובע 4, זאת באופן אשר מצדיק את התערבות בית משפט זה. לסיכום: למרות שיש בסיס לומר שנפל פגם באופן שבו נוסחה תכנית רובע 4, בבחינת שההתנגדות שהתקבלה ואושרה על ידי הוועדה המחוזית בהתייחס לקוטג'ים, לא הוטעמה במפורש וכמתחייב במסגרת התכנית, איני רואה אפשרות להתערב בהחלטת וועדת הערר אשר עומדת בגדרי הדין.

התוצאה היא אפוא שהעתירה נדחית.

בקשת המערערות לקבלת היתר בנייה להקמת בית מגורים במקרקעין נדחתה על ידי הועדה המקומית.

לעניין התנאי השלישי, נטען כי ועדת הערר לא קבעה כי יש לאשר את ההקלה מהוראות התוכנית לעניין מועד בחינת קיומו של מיגון אקוסטי, אלא רק כי ניתן להגיש בקשת הקלה, ועל כן בית המשפט המחוזי שגה בקביעתו שלא נפל פגם בקביעה מקדמית זו. מנגד, לטענת הועדה המקומית יש לדחות את העירעור על הסף בשל העידר יריבות, מאחר שהמערערות מעלות טענות נגד עריית חדרה וגורמים בה שכלל אינם צד להליך.

היתנהלות זו מעוררת קושי – "המסגרת הדיונית ביחס להליכי תיכנון והביקורת השיפוטית עליהם מחייבת העלאת הטענות בשלב המתאים" (עניין שדות נגב, בפיסקה 2 לחוות דעתו של השופט נ' הנדל); וכלל הוא, כנגזר גם מחובת מיצוי ההליכים, כי לא תותר העלאת טענה בבית המשפט אלא אם הועלתה קודם לכן במסגרת הדיונים במוסדות התיכנון.

...

מאחר שבפסק דינו של בית המשפט המחוזי נקבעו קביעות נוספות ביחס לפרשנות התנאי הראשון, לא אסתפק באמור, ולצורך החלטתי זו – תוך שאיני מביע עמדה בעניין – אניח כי המתחם, ולא המקרקעין, מוקף בשכונות בנויות שבהן "תשתית עירונית". כפועל יוצא של הנחה זו, יש להידרש למחלוקת בדבר פרשנות המונח "מקרקעין גובלים". האם נדרש גבול משותף בין המקרקעין – במובן של השקה פיזית בין המקרקעין מושא היתר הבנייה לאותם "מקרקעין גובלים"; או שיש מקום לפרשנות רחבה יותר, כך שניתן להסתפק בקרבה מסוימת אחרת או אפילו בהשקה של אזור תכנוני מסוים לאזור תכנוני אחר.

יוצא אפוא, שבמישור התכנוני אין הצדקה להעניק למערערות את הסעד המבוקש.

בכל זאת, אוסיף ואמליץ לכל המעורבים כי ייעשה מאמץ נוסף ליישב את המחלוקות סביב המקרקעין, וכוונתי היא בעיקר למחלוקות הרבות שבין המערערות למועצה המקומית (שאינה צד להליך), אשר כאמור לא הוכרעו בהליך זה. סוף דבר: אציע לחבריי כי נדחה את הערעור וכי המערערות יישאו בהוצאות הוועדה המקומית בסכום נמוך של 10,000 ש"ח. השופט ח' כבוב: אני מסכים.