דיווח מאוחר על עסקאות מקרקעין

החברה אישרה כי אכן דיווחה לציבור על עסקה לרכישת מקרקעין במקום לדיווח על עסקה לרכישת מניות.

(-) הפחתת שווי המקרקעין לאפס כשנתיים בלבד לאחר שנרכשו, ודיווח מאוחר על ההפחתה.

...

כמותו, אף אני סבורה כי כל עוד שתניית הפטור אינה בלתי חוקית או נוגדת את תקנת הציבור, יש לאפשר לבעלי מניות ולנושים להעדיף משיקוליהם את התועלת שהם צופים כי תצמח מהסדר החוב על פני זכות תביעה אפשרית.

בדגש על עובדה זו, גם אני סבורה כחבריי כי ככלל אין בכוחה של תניית הפטור שבהסדר החוב כדי לחסום תביעות של החברה נגד הדירקטוריון בעילות תרמית והפרת חובת אמונים שלא בתום לב. ואולם לאחר שצלח המבקש מחסום מקדמי זה, מתברר כי לא עלה בידו להרים את הנטל הרובץ לפתחו בשלב האישור – להניח תשתית עובדתית וראייתית מתאימה לעילות התביעה שלהן הוא טוען נגד חברי הדירקטוריון.

להבדיל מכך, בעניינו של מר לבייב – שהוא לא רק חבר דירקטוריון אלא גם בעל השליטה באפריקה ישראל – יש די בסימני השאלה המרחפים מעל העסקה כדי להביא לאישור ניהולה של תביעה נגזרת נגדו בעילות תרמית והפרת חובת אמונים שלא בתום לב. במצב דברים זה, אני מצטרפת לתוצאה שאליה הגיעו חבריי כי דין הערעור להתקבל כמעט בשלמותו, מבחינה זאת שאין לאשר תביעה נגזרת נגד חברי הדירקטוריון; וכנגד בעל השליטה תנוהל תביעה נגזרת רק בעילות תרמית והפרת חובת אמונים שלא בתום לב. בטרם סיום אבקש להעיר בקצרה עוד הערה אחת, שעניינה האפשרות הנזכרת בחוות דעתו של חברי השופט עמית להכיר ב"אחריות קולקטיבית" של דירקטוריון לנזקי החברה.

אילו היה עוה"ד סעדי מדווח על עיסקת המכר במועד, היה יכול התובע להשלים את ביצוע רישום העיסקה, עוד טרם מתן צו המניעה הזמני, ובמקרה כזה זכותו של התובע היתה גוברת על זכויות הבעלים המקוריים.

אני סבורה כי אין צורך להוסיף ולומר כי גירסה חדשה ומפתיעה זו לא בא זכרה בשום שלב של ההליך וממילא גם לא הובאה כל ראיה התומכת בה. לסיכום סוגיית הוכחת העיסקה כפי שציינתי לעיל ועל אף שדי בהיעדר הוכחת התמורה להביא לדחיית התביעה, אני מוצאת כי היצטברות הסימנים עליהם הצביעה המדינה תומכים בסבירות גבוהה בטענה כי מדובר בהסכם שאינו משקף עיסקה אמיתית, אלא נסיון לייצר מראית של "עיסקה" בנסיון להביא להעברת המקרקעין על שם התובע.

אלא שהתרשלות זו, כמו גם ההתרשלות המיוחסת לו בדווח המאוחר למסמ"ק על ההסכם (בחלוף כ-7 חודשים ממועד עריכתה) אינם יכולים להנביע לתובע זכות לפצוי כלשהוא, שכן אין קשר בין התרשלות זו לבין אי השלמת העסקה.

...

דיון והכרעה לאחר עיון במלוא טיעוני הצדדים ושקילת הראיות שהובאו בפני (ובעיקר אלו שלא הובאו כפי שיפורט בהמשך) אני סבורה כי מלבד קבלת פסק דין כנגד הנתבעים 1 ו-2 בהעדר הגנה לא זכאי התובע לקבלת פסק דין כנגד מי מהנתבעים האחרים, וזאת מהטעם ששוכנעתי, כטענת הנתבעים 3 ו-4 כי התובע לא הצליח להרים את הנטל המוטל עליו להוכיח את תשלום התמורה הנטענת, וכתוצאה מכך אין באפשרותו להוכיח את הנזק הנטען.

באשר לפיצוי בגין עוגמת הנפש, אני סבורה כי במכלול הנסיבות ולאור האמור לעיל באשר לחוסר תום הלב של התובע, אין מקום לחיוב עו"ד סעדי בפיצויו בגין נזק זה חרף התרשלותו הברורה, שכן במידה רבה התובע הביאה על עצמו.

לסיכום התביעה כנגד נתבעים 1 ו-2 מתקבלת במובן זה שאני מחייבת אותם להשיב לתובע את הסך של 450,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד עריכת הסכם המכר ביום 24.6.2004 ועד היום.

התביעה כנגד שאר הנתבעים נדחית ובהתאם נדחות גם ההודעות כנגד הצדדים השלישיים שהגישו עו"ד סעדי (כנגד מגדל) והמדינה (כנגד הנתבעים 1 ו-2).

לגבי הדיווח המאוחר (מאוד) לרשויות המס, אודות העסקה, ציין הבורר (פסקה 27), שדיווח מאוחר לא בהכרח מביא לאי חוקיות העולה כדי בטלות ההסכם, בעיקר, כאשר הצדדים ממשיכים לפעול על פיו, לרבות תשלום מיסים, כמתחייב, ותוך תאום עם רשויות המס ובהסכמתן.

כאשר הפסיקה דנה במקרים, שבהם ניתן לאכוף חוזה, שאי חוקיותו נובעת מתכנים הבאים להונות את שילטונות המס או להמנע מדיווח על עסקת מקרקעין, בדומה לנטען בעניינינו, אחד המקרים שלגביהם יכול ובית המשפט יורה על אכיפה, הוא זה של "אי חוקיות שהוסרה או שניתן להסירה, לדוגמה, קיום עסקת מכר מקרקעין תוך דיווח לרשויות על אודות העסקה האמיתית" (ע"א 6667/10, טנלדר נ' קוזניצקי, מיום 12.09.2012, כב' השופט י. עמית, פיסקה 26(ג)).

...

הבורר גורן אזכר את טענות המערערים (המבקשים כיום): קביעת הבורר קמא, על כי ההתנהלות סביב הזכ"ד (לרבות- שמירתו, לאורך זמן, כ"חוזה מגירה" אצל עוה"ד), נועדה להימנע ממיסוי, וכי הצדדים פעלו להגיע בעתיד לשווי עסקה נמוך משסוכם- מחייבת מסקנה שהזכ"ד בטל, גם מפאת אי חוקיות.

הפשרה עם רשויות המס, בהקשר ההסכם- זכ"ד, שעוגנה כפס"ד מוסכם, בהליך שהתנהל בביהמ"ש, מחזקת המסקנה שאין לקבוע שמדובר בהסכם לא חוקי.

קביעת הליבה המסכמת של הבורר, בהקשר הנדון (שבאה לאחר דיון וניתוח מפורטים, שאיני רואה מקום להביאם במלואם), הייתה (פסקה 32) כי: "... נחה דעתי כי הבורר נתן דעתו לאפשרויות השונות ולטענות המערערים, ובין היתר לכך שמדובר באחים אשר פעלו בשיתוף פעולה עסקי שנים רבות... ומתוך אינטרס משותף להתקדם בעסקה ולהפחית את נטל המס, וכי קביעתו שזכרון הדברים מהווה הסכם תקף ומחייב והצדדים פעלו בהתאם לרוחו ולכוונת הצדדים היא קביעה מבוססת היטב על הראיות שהוצגו בפניו" (ההדגשה במקור).

הקביעה היא עובדתית במהותה, משום, שעוסקת בעובדות ובנסיבות הפרטניות, שהביאו למסקנה שמדובר בהליך של תכנון מס לגיטימי.

בסופו של דבר, הגיע השופט הנדל למסקנה כי בנושא הדיווח המאוחר על עסקת המקרקעין, לא קמה חובת זהירות מצדו של עו"ד וגנר כלפי בנק לאומי.

...

מהי, אם כן, התועלת בדיון בשאלת התרשלותו של עו"ד וגנר כלפי בנק לאומי בנושא זה, כאשר המסקנה הסופית היא כי הוא לא חב חובת זהירות כלפי הבנק? דומה, כי התשובה לקושיה זו ברורה מאליה.

השופט (כתוארו אז) א' ריבלין בחר לפתוח את הדיון בשאלת ההתרשלות והגיע למסקנה כי הוכחה התרשלות מצידו של עו"ד נחום.

נשאלת השאלה, מדוע היה צורך לקבוע כי עו"ד נחום התרשל, כאשר המסקנה אליה הגיע השופט ריבלין היא כי הוא אינו חב חובת זהירות לניזוק, והטלת אחריות עליו אינה מוצדקת והוגנת, בנסיבות העניין.

בכתב ההגנה הודה יעקב כאמור כי הסכם 2002 לא דווח לרשויות המס "מתוך כוונה להסתיר מידיעת מנהל המס את עסקת המכר המגולמת בו" ולהציג את ההסכם המאוחר יותר כהסכם המכר היחיד לשם "יצירת מצג שקרי להצדקת פטור ממס שבח מקרקעין". בחקירתו הנגדית ניסה יעקב לחזור בו מגירסתו זו, וטען כי פיליפ הוא זה שבקש לערוך את הסכם 2002 כפי שנערך ולא לדיווח עליו למיסוי מקרקעין, משום שהוא לא היה בטוח שיקנה את הקוטג'.

לא נסתרה גרסת התובעים כי לאחר שדיווחו על עסקת המכר למיסוי מקרקעין בשנת 2009, הם שילמו בגינה מס רכישה בסכום גבוה מזה שהיה עליהם לשלם לו דיווחו על העסקה בשנת 2002, היות שהסכום של מס הרכישה נקבע לפי מחיר המכירה בהסכם 2008 - 600,000 דולר, ולא לפי מחיר המכירה בהסכם 2002 - 445,000 דולר (אם כי לפי בדיקה באתר האנטרנט של בנק ישראל, בשל שערי הדולר השונים במועדים הרלוואנטיים, ההפרש במחיר השקלי לא היה משמעותי).

...

לפיכך סבורני כי בניגוד לפיליפ, יעקב פעל במודע ובמתכוון להונאת רשויות המס בעת ההתקשרות בעסקה בשנת 2002, ואלמלא עשה כן, הסכם 2008 כלל לא היה בא לעולם.

לפיכך, אני מקבל את הבקשה, נותן בזאת צו לפיצול סעדים וקובע כי התובעים יהיו רשאים להגיש תביעה נוספת בגין הנזקים שנגרמו להם לטענתם, וזאת מבלי לגרוע מטענות התיישנות ושיהוי או מטענות הגנה אחרות של יעקב.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מקבל את התביעה ומורה כדלקמן: יעקב יעביר 50% מזכויות הבעלות בחלקה (הכלולות ב-75% מהזכויות בחלקה הרשומות כיום על שם יעקב) על שמם של דבורה ודוד, כשהן נקיות מכל זכות, שעבוד, עיקול או הערה לטובת צד שלישי.