דחיית עתירה לאישור תכנית להגדלת זכויות בניה בעניין מנהלי

לדברי אותו נציג על התכנית לכלול אחת משתיים: שמירה על שטחי המושב והשטחים החקלאיים שלו או נטילת שטחים תוך מתן פיצוי בזכויות בניה במקרה בו ייעשה שימוש בשטחים החקלאים של המושב [עמ' 14 לנספח 6 לעתירה].

[עמ' 4 לנספח 8 לעתירה; הנוסח זהה למקור למעט תקוני שגיאות כתיב-א.ש.] יו"ר הוולנת"ע חקרה בעיניין מעמדם של המושבים, כלשונה: "מאיפה המעמד שלהם כיישובים חקלאיים?" ונענתה על ידי מתכנני התכנית ומנהל הפרויקט (גורמי תיכנון פרטיים שהופקדו על התיכנון מטעם רמ"י), בזו הלשון: "... בדיונים שהיו לנו על בעל הקרקע שזה רשות מקרקעי ישראל, הם יתחלחלו אם אנחנו נשנה את מעמדם של היישובים האלה לאור חוזה החכירה שיש לישובים". בסופו של דבר הוחלט על הותרת מעמדם של המושבים "לפי הקיים". הפועל היוצא הוא שבתכנית המופקדת הוגדר מרבית שטח המושב ב"ייעוד על פי תכנית מאושרת אחרת".

טעמים אלו עלו, וביתר שאת, גם במסגרת הדיון בהתנגדויות, שם הוצגה עמדת רמ"י באמצעות מתכנן התכנית, לפיה עקב המחלוקת הקניינית שבין רמי לבין העותרת יידחה התיכנון של שטחי המושבים ויוותר כשטח "על פי תכנית מאושרת". האם ראוי שמחלוקת קניינית תשפיע על הליכי התיכנון? הגם שמוסדות התיכנון אינם אמונים על הפן הקנייני, ברי שקיימת זיקה בן הפן התיכנוני לבין הפן הקנייני.

לפיכך שיקול הזמינות התכנונית עלול להטיות את הכף ולהביא לגריעת מיתחם מסוים משטחה של תכנית או להותירו ללא תיכנון עדכני [עת"ם (מנהליים מרכז) 63237-06-19 כהן נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובנייה, מחוז מרכז, פסקה 45 (נבו 01.07.2020)].

במקרים אחרים ניתנה סמכות להגדיל את הקף זכויות הבניה בתכנית שבסמכות ועדה מקומית בתנאים מסוימים, שאחד מהם הוא שרמ"י או מי מטעמה הגיש את התכנית [סעיף 62א(14) לחוק התיכנון והבניה].

...

עיקר טענות המשיבות הוועדה המחוזית, יו"ר הוועדה המחוזית ורמ"י (להלן, ביחד – המדינה) סברו כי דין העתירה להידחות בהיעדר עילה להתערבות בשיקול דעת מוסדות התכנון.

יפים לכך הדברים ששנה השופט (כתוארו דאז) א' רובינשטיין בעע"ם 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ, פסקה כ"ז (נבו 09.01.2011): "... ומשכך צודקות בסופו של יום המערערת והמדינה בעמדתן, כי מוסדות התכנון רשאים היו לעכב את הדיון בבקשת המשיבה עד להכרעה בסוגיות אלה. סבורני, כי עמדה זו מובילה גם לתוצאה רצויה של מעין "תמיכה הדדית" בין דיני הקניין לדיני התכנון והבנייה, אשר כשלעצמי אני רואה בה חשיבות, וכך נזדמן לי לומר בעבר "אך פשיטא שהמצב הנכון והרצוי הוא כי שני המסלולים, הקנייני והתכנוני - ילכו יחדיו, כי במהות לכך נועדו" .

" אני סבור כי שיקוליה של הוועדה המחוזית שראתה לנכון לבסס את דחיית התכנון המתארי של שטחי המושבים על האי-ודאות באשר לביצוע מערכות הסעת ההמונים שמצויות בשטחי המושבים או ברדיוס ההשפעה עליהם הם ענייניים ונטועים בלב-ליבו של מתחם הסבירות.

סוף דבר – העתירה נדחית.

דחיית הטענה כי לא ניתן לאשר בינוי במיגרש בטרם תאושר פרוגרמה לשטחי ציבור בעיר כמתחייב בדין, לצורך פריסת השימושים הציבוריים לשם מימוש מושכל (בנימוק שטענה זו אינה בסמכות ועדת הערר וממילא היא מצויה לפתחו של בית המשפט במסגרת העתירה המינהלית הראשונה).

לפיכך, נקבע באותו ענין, כי התביעה מכח סעיף 197 קמה רק עם הוצאת היתר הבניה ולא עם פירסומה, ובפועל באותו ענין היתה גם קיימת החלטה של שר הפנים להאריך את המועד להגשת תביעות מכח סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, וכל זאת בשונה מהמקרה שלפני בו לא הגישו העותרים כל בקשה בעיניין זה לשר הפנים, מה גם שהתכנית בעניינינו איננה ערטילאית אלא קובעת במפורש כי היא חלה על כל המגרשים הציבוריים שבבעלות הערייה או בבעלות רמ"י בחכירת הערייה.

מטרת התכנית היא הגדלת זכויות הבניה של מבנים ומוסדות ציבור במגרשים שבבעלות העיריה או בחכירתה כמו גם קביעת תכליות ושימושים במבנים ובמוסדות הציבור.

במסגרת הדיון שבפני חזרו בהם העותרים מטענה זו וטענו, כי לא ניתן היה להוציא היתר מכיוון שמדובר במיגרש צבורי שלגביו לא ניתנו זכויות ועל כן לפני שניתן להוציא לגביו היתר יש צורך בהכנת תכנית פרטנית.

...

מנגד, טענו המשיבות, בהן הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן וכן עיריית רמת גן והוועדה המחוזית לתכנון והבניה מחוז תל אביב, כי דין העתירה לסילוק על הסף, הן מחמת שיהוי ניכר בהגשת העתירה ומעשה עשוי והן לגופו של ענין בהעדר כל בסיס לטענות העותרים.

סוף דבר העתירה השנייה בהינתן כל האמור לעיל, לא נותר לי אלא לדחות את טענות העותרים גם ביחס לעתירה השניה.

סוף דבר התנגדות העותרים להקמתו של מבנה ציבורי במגרש הסמוך לביתם, הינה מובנת ואף לגיטימית מבחינתם, עת ביקשו להותיר המגרש כשטח ירוק ללא מבנים.

בהינתן כל האמור לעיל לא נותר לי אלא לדחות את שתי העתירות.

העותרת הגישה עתירה מינהלית בנוגע להחלטת הועדה המחוזית בעיניינה מיום 19.1.21 ובנוגע לתכנית והחלטת יו"ר הועדה מיום 28.2.21 שסרב להתיר לה להגיש ערר למועצה הארצית לתיכנון ובניה.

בסופו של דבר העותרת הגישה תכנית מפורטת לועדה המחוזית שמטרתה הגדלת זכויות הבניה בשטח חקלאי וזאת על מנת לאפשר ניוד ראשי בקר משטחים ערוניים לשטחים חקלאיים מרוחקים.

העותרת הגישה וקידמה תכנית לגידול בקר לפיטום במוסדות התיכנון, ואולם אין בכך כדי להקנות "זכות חוקתית" לתוצאה תכנונית כזו או אחרת, או ליצור טענת הסתמכות אשר מונעת דחיית או שינוי התכנית המוצעת במהלך הדיון בה טרם אישורה.

...

בסופו של דבר העותרת הגישה תכנית מפורטת לוועדה המחוזית שמטרתה הגדלת זכויות הבניה בשטח חקלאי וזאת על מנת לאפשר ניוד ראשי בקר משטחים עירוניים לשטחים חקלאיים מרוחקים.

נטען שלמרות טענות העותרת שאין כל בסיס לתחשיב שנערך ע"י המשרד להגנת הסביבה עליו הסתמכה הוועדה המחוזית, לא ביקשה הוועדה הבהרות ובסופו של דבר החליטה הוועדה לצמצם מספר ראשי הבקר ל-340 בלבד ולהקטין שטחי הבניה ודרשה עמידה במפרט האחיד.

אשר על כן, העתירה נדחית.

העותרת תשלם שכ"ט עו"ד למשיבים 1-2 יחד ו- 4 בסך 15,000 ₪ כל אחד.

העותרת תשלם שכ"ט עו"ד למשיבים 6 ו- 7 בסך 7,500 כל אחד.

בית המשפט המחוזי דחה עתירה מינהלית שהגישו המבקשים נגד החלטות של המשיבה 1, הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה – מחוז חיפה (להלן: הועדה המחוזית).

במסגרת התכנית הקודמת, נקבעו בסעיף 7.1 שלבי ביצוע הנוגעים למתן היתרים במיגרש 501.

התכנית החדשה שינתה את ייעוד המקרקעין מ"מסחר ומשרדים" ל"מגורים, מסחר ומשרדים", ובהקשר זה הגדילה את זכויות הבנייה במיגרש 501 בהשוואה לתכנית הקודמת.

ביום 13.9.2021 הגישו המבקשים עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי המכוונת כלפי שתי ההחלטות שניתנו על-ידי הועדה המחוזית: האחת, לאשר את התכנית החדשה, המשנה חלק מההוראות שחלו על המקרקעין מכוח התכנית הקודמת; השנייה, לבטל את הוראת השלביות שנקבעה בתכנית הקודמת, חרף היתנגדות המבקשים לכך.

...

מסקנה זו מתחזקת בהתחשב בנזק שעלול להיגרם לרוכשי דירות המגורים, אשר מצפים לאכלסן בהקדם, ואף נוכח האינטרס הציבורי שעניינו ניצול יעיל ומיטבי של מקרקעין ומתן מענה לצרכים המשתנים של התושבים (ראו למשל: עע"ם 68/10 אדרי נ' שר הבינוי והשיכון, פסקה 15 (31.1.2010); עניין זכרון זאב צבי).

סוף דבר: הבקשה נדחית.

משהגעתי למסקנה זו, ממילא מתיירת הבקשה שהגישה החברה הזוכה ביום 29.3.2023 לצירוף אסמכתה.

לא זו אף זו, התוכנית אף משפרת את מצבם של בעלי הזכויות בתחומה, בין היתר באמצעות הגדלת זכויות בניה וקביעת הוראות לצורך כך. הדבר מצוי בתחום סמכותה של הועדה והיא קודמה בהתאם להוראות הדין.

בכך, מדובר ב"מעשה עשוי", ומכאן כי מדובר בשיהוי, הן בהיבט הסובייקטיבי והן בהיבט האובייקטיבי, שכן בדרישה "לגלגל" את ההליך לאחור בשלב זה, יש כדי לפגוע בבעלי זכויות אחרים במקרקעין שבתחום התכנית (עע"ם 7759/06 יאסו נ' ועדת הערר לתיכנון ובניה – משרד הפנים מחוז תל אביב (10.12.08)), שגם בשל אי צרופם מוצדק לדחות את העתירה.

העותרים לא הצביעו על עילה המצדיקה היתערבות כלשהיא בהחלטה זו. העותרים אך שבו על טענותיהם שהועלו בהתנגדויות, שנדונו ונדחו, ולא הצביעו על כל עילה מנהלית להתערבות בהחלטה מקצועית זו. גם אין ממש בטענה כי למשיבה 3 אין סמכות להכנת התכנית (ראו: סעיף 61א(ב) לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (ראו: עת"ם (י-ם) 24369-04-22 חמד נ' הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה מחוז ירושלים (7.11.22)).

באשר לטענות עותר 7 על סימון מבנים השייכים לו – להריסה, לא זו בלבד שטענה זו לא הועלתה בהתנגדות, אלא שמדובר במבנים שניבנו ללא היתר והם בנויים על תחום הדרך והשצ"פ לפי תכנית 4572, ובכל מקרה הועדה מצאה כי עותר זה קיבל מענה ראוי במסגרת ההקצאה המוצעת, ואין מקום להתערב בכך.

...

ראשית יש לדחות את העתירה בשל השיהוי בהגשתה.

הצדק עם המשיבות, כי גם לגופו של עניין דין העתירה להידחות.

בשים לב לכל האמור, העתירה נדחית.