דחיית מועד תשלום חובות קבלנים עבור הוצאות פיתוח

בהתאם לטיוטת חוזה הפיתוח, המועצה מעוניינת בבצוע עבודות פיתוח ותשתית שונות בתחום התוכנית, בשלב א' בשכונה בה נימצאת החלקה; היזם הציע לבצע את העבודות עבור המועצה, על חשבונו ואחריותו, כנגד מלוא היטלי ו/או אגרות הפיתוח החלים עליו והמגיעים למועצה או לחברת התשתיות ממנו, למעט אגרות/היטלי פיתוח כפי שיעודכנו ו/או יחוקקו במהלך הבניה בגין ביצוע העבודות בתחום התוכנית; והחברה לתשתיות תבצע, באמצעות קבלנים, עבודות פיתוח ותשתית כמפורט בטיוטא זו, תוך 18 חודשים.

התובע מסר לעו"ד איזנשטיין פיקדון בסכום של 6,726 ₪ ו- 6 המחאות דחויות לתאריכים 4.6.97, 4.8.97, 4.10.97, 4.12.97, 4.2.98 ו- 4.4.98 על סכום של 10,089 ₪ כל אחת עבור הוצאות פיתוח תוכנית ש/536, ובסה"כ 67,260 ₪ (וביחד לעיל ולהלן "תשלום הוצאות פיתוח").

הדברים אמורים במיוחד משעדות זו ניתנה בהליך יטדות בו עיקר המחלוקת היתה טענת הקבלן המבצע לתשלום יתרת חוב, להבדיל מחוקיות הגביה (והשוו: ע"א (ת"א) 59139-12-16 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' רובין (1.7.18); ת.א (מחוזי חיפה) 13723-03-18 גדיר נ' עיזבון המנוח גדיר (28.1.20); י. קדמי "על הראיות" חלק ראשון, התש"ע-2009, בעמוד 501 ואילך – להלן "על הראיות").

על כן, בסוגיה זו, עדותו היא עדות מפי השמועה, שאין להתירה; ואין בה, כשלעצמה, כדי להזים את עדות התובע, באשר למועד בו נודע לו שתשלום הוצאות הפיתוח גבוה מהסכום אותו רשאית המועצה לגבות.

קולעים לעניננו דברי כב' הש. פרוקצ'יה ב- ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עריית יבנה (27.6.11) (עתירה לדיון נוסף נדחתה - דנ"א 5547/11 גור אריה נ' דירות יוקרה בע"מ (4.1.12) - לעיל ולהלן " דירות יוקרה"): "סמכותן של רשויות מקומיות לגבות תשלומי חובה מותנית ומתוחמת להוראות החוק המתאימות. סמכות זו אינה נתונה לשיקול דעת הרשות, ואין בכוחה להתנות על סמכות זו בהסדרים הסכמיים.

...

על כן, אני קובעת כי החיוב שהמועצה היתה רשאית לגבות על פי חוקי העזר עומד ב'מעוגל' על סכום של 29,802 ₪; ובהתאמה, שולם ביתר סכום קרן של 37,458 ₪ (להלן "הסכום העודף").

מסקנה זו עולה גם בקנה אחד עם חובת הקטנת הנזק הרובצת לפתחו של התובע כמו גם חובת תום הלב בנקיטת הליכים משפטיים בו גם הוא מצווה (והשוו: רמ"ש (מחוזי ת"א) 9131-12-18 י.ד. נ' ע.ד. (25.2.19); רע"י (חיפה) 19619-06-16 עזרי נ' אמנונים חברה לעבודות עפר בע"מ (21.8.16); ע"א (מחוזי ת"א) 2836/03 עיריית ת"א נ' מור (24.1.06)).

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעת להשיב לתובע סכום של 37,458 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה בלבד עד הגשת התביעה, וריבית צמודה כחוק החל מיום הגשת התביעה ועד השבתו בפועל.

ביום 29.10.13 נחם הסכם שתוף בין מבשרת ציון ובין הר יוסף בו הסדירו את אופן חלוקת הזכויות במקרקעין ביניהן ואת הזכויות והחובות הנוגעות לכל אחת מהן.

באותה פרשה ביקשה המערערת, חברה לבצוע עבודות קבלניות, לרכוש ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י) קרקע לשם בניית יחידות דיור. הצדדים פנו לממ"י בבקשה לקבל אישור לשינוי ייעוד המקרקעין. ממ"י שלח למערערת מכתב ובו מיפרט כספי של ערך הקרקע, דמי חכירה ותנאי תשלום. נאמר במכתב כי לאחר קבלת הסכמת המערערת לערך העסקה ולתנאי התשלום, תועבר העסקה לאישור הנהלת ממ"י. העסקה הובאה לאישור הנהלת ממ"י ואז נשלחה למערערת הודעה על אישור עסקת שינוי יעוד – חתימת הסכם פיתוח. בהודעה נאמר כי ממ"י אישר את בקשת שינוי הייעוד של הקרקע למטרת בנייה עצמית וכי פרטי העסקה ותנאיה ייקבעו בהסכם הפיתוח שיומצא למערערת וכל עוד לא ייחתם ההסכם על ידי הצדדים ייחשבו כל המגעים עם ממ"י כמשא ומתן לקראת חתימת ההסכם. למכתב אישור העסקה צורפה חשבונית מס והמערערת נדרשה לפרוע אותה תוך 30 ימים. כן צורפה למכתב הודעה כי מנהל מס שבח מבקש להודיע למערערת כי יום אישור העסקה בידי ממ"י נחשב כיום המכירה ובהתאם, אם תתבצע העסקה, יהיה מועד תשלום מס הרכישה תוך 50 ימים מיום אישור העסקה. במסגרת 60 הימים שנקצבו לכך באישור העסקה, נחתם חוזה פיתוח מהוון בין ממ"י ובין המערערת. לאחר תשלום דמי החכירה לממ"י אך בטרם נחתם חוזה הפיתוח, היתקשרה המערערת בהסכם הקצאת מניות עם חברה פלונית, על פיו הקצתה המערערת לחברה פלונית מניות, באופן שלאחר ההקצאה תחזיק פלונית מחצית מהון המניות המונפק והנפרע של המערערת. פלונית מצדה, התחייבה להעמיד למערערת מחצית מהביטחונות שידרוש הבנק אשר עתיד לממן את פרויקט הבניה המתוכנן במקרקעין. לקביעת יום הרכישה הייתה השלכה על חבות המס בגין הסכם הקצאת המניות: אם קדם יום הרכישה להסכם הקצאת המניות, הרי שבמועד ההקצאה כבר נחשבה המערערת איגוד מקרקעין ופעולת ההקצאה היא "פעולה באיגוד". העירעור לבית המשפט העליון הופנה כנגד קביעת ועדת הערר, כי מועד הרכישה הוא מועד אישור העסקה על ידי ממ"י. בית המשפט העליון קבע בפסק הדין כי הגדרת יום המכירה בסעיף 19(3) לחוק אינה רק לעניין חישוב השבח והמס, אלא מחייבת לכל דבר ועניין ובפרט לעניין מס רכישה.

זאת ועוד, במסגרת אישור העסקה נכללה התניה לפיה יש לחתום על הסכם הפיתוח תוך 60 ימים ממועד אישור העסקה (סעיף 9 בנספח ח3 לתצהיר צור מטעם המשיב) ועל כן, ניתן לראות כאן חוזה המותנה בתנאים מותלים, שהם החתימה על הסכם הפיתוח ותשלום המחיר המוסכם, דהיינו, מדובר בהסכם מותלה אשר ניכנס לתוקף ביום כריתתו, הוא יום אישור העסקה על ידי רמ"י. לטענת העורר, בשונה מעיסקאות אחרות בהן נקבע כי אי עמידה בתשלומים מצד הרוכש, מהוה עילה לביטול החוזה ועל פיהם יום העסקה נקבע ליום חתימת ההסכם, במקרה זה, עד להקצאת המניות לצרפתי בע"מ והעמדת ההלוואה על ידה לחברה, לא הייתה כל ודאות שהחברה תצליח לגייס את הסכום הנידרש לתשלום עבור רכישת המקרקעין, כאשר בהעדר מימוש האופציה (אי תשלום במועד את הסכום שקבע השמאי הממשלתי) תיפקע האופציה והחברה לא תהיה זכאית לרכוש את המקרקעין.

סוף דבר לאור כל האמור, אציע לחברי הועדה לדחות את הערר ולחייב את העורר בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪, אשר ישולם תוך 45 ימים מהיום ולאחר מועד זה יתוספו לסכום החיוב הפרישי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום.

...

שלישית, נטען כי החברה והעורר הסתמכו על סיכום פגישה שהתקיימה ביום 22.2.16 עם סגן מנהל מיסוי מקרקעין בירושלים וכי החלטת המשיב הינה בניגוד לסיכום שהושג בעקבות הפגישה הנ"ל. אל יתר טענות העורר אתייחס בסיום, לאחר שאדרש לטענותיו העיקריות.

לאור האמור, אין בידי לקבל את טענת ההסתמכות מטעם העורר והיא נדחית.

מיסוי העורר, נוגע לעסקת רכישת מניות באיגוד מקרקעין מבעל מניות אחר שהחזיק במניות החברה, המהווה פעולה באיגוד מקרקעין, לאחר מועד אישור העסקה על ידי רמ"י. עוד טען העורר כי לו ידע שהמשיב יפעל בניגוד לסיכום עמו מחודש פברואר 2016 היה פועל בדרך פעולה אחרת, כדי להימנע מתשלום מס (סעיפים 21-22 לתצהיר אביו של העורר).

סוף דבר לאור כל האמור, אציע לחברי הוועדה לדחות את הערר ולחייב את העורר בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪, אשר ישולם תוך 45 ימים מהיום ולאחר מועד זה יתווספו לסכום החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום.

פנייתה אל הנתבעות להשיב את הסכומים ששולמו – נדחתה.

ביום 17.03.2014 שילמה גינדי לחברה הכלכלית ולעירייה מכוח הנספח להסכם הפיתוח סך 17,305,891 ₪ בעבור הוצאות פיתוח.

מכאן, ככל שיושבו לגינדי התשלומים בגין הוצאות הפיתוח, יש להטיל עליה את חובותיה מכוח הדין.

בסעיף 8(ד) להסכם הפיתוח נקבע כי במימון עבודות הפיתוח יישאו הבעלים "וכל הפועל משמם ו/או מטעמם, או כבא מטעמם לרבות רוכשי זכויות עתידיים וחברות קבלניות אשר יפעלו בתחום התכנית ...". בנספח א להסכם הפיתוח נקבע מעין "מחירון" פיתוח בעיניין "תשלום אגרות והיטלי פיתוח – רצ93/1/". בשנת 2014 היתקשרה גינדי בהסכם רכישה עם מי שהיו באותה עת בעלי זכויות במקרקעין במיתחם התכנית בקשר למגרשים 2026-2025 במטרה להקים על המקרקעין בנייני מגורים בבניה רוויה.

בהתאם לסעיף 3 לנספח להסכם הפיתוח, נדרשה גינדי לשלם תוך שלושה ימים ממועד החתימה על הנספח להסכם הפיתוח, סך 15,456,941 ₪ לחברה הכלכלית ולעירייה.

...

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר: התביעה נדחית.

חרף התוצאה אליה הגעתי, אך בהתחשב בהיותו של הנספח להסכם הפיתוח בטל מחמת אי-חוקיותו אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

התובע שילם סכום זה וסכום נוסף של 110,000 ₪ עבור "הוצאות פיתוח מיגרש 40". הכספים בסך כולל של 280,000 ₪ שולמו על ידי התובע במהלך שנת 2014 בשיקים לפקודת המבקש.

כל זאת כאשר התובע יודע שכספי הפיתוח מועברים לקבלן הפיתוח והתמורה בסך 170,000 ₪ תשולם בהתאם לדרישות הנהנה לשיחרור מעוקלים והחזרת הלוואה.

בפסק הדין נבחנה היתנהלות המבקש במושב רווחה, התביעה נגד המבקש בגין אותן טענות שמעלה התובע בכתב התביעה נדחתה והמבקש הופטר אותו מאחריות, תוך שנקבע כי לא נפל כל פגם בהתנהלות המבקש בהעברת הכספים למימון עבודות הפיתוח לארחן ובהחתמת המבקש מומלצים להקצאת מגרשים במושב וקבלתו תשלום מהם לאחר 'המועד הקובע'.

המבקש, לטענת התובע, נטל לנאמנותו את הכספים שהתובע שילם מכוח הסכם עם חברה לא קיימת, מבלי לוודא את כשרות ההסכם בה הוא משמש כנאמן; המבקש בנגוד לחובותיו כנאמן וכעורך דין 'ערבב' את כספי הנאמנות ששילם התובע בחשבון ששמש גם עבור אחרים והעביר ללא הרשאה את הכספים בנאמנות לאחר 'המועד הקובע'.

...

תמצית הטענות המבקש טוען שיש לדחות את התביעה מחמת התיישנות ומחמת מעשה בית דין, ולחלופין להורות על מחיקתה נגדו בהיעדר עילה ויריבות.

במקרה זה, לאחר עיון בכתב התביעה ובחינת טענות הצדדים, לא מצאתי שיש לקבל את הבקשה ולהורות על סילוק התביעה באיבה; טענת ההתיישנות דיני ההתיישנות נועדו להשיג איזון אינטרסים בין בעלי הדין - התובע, הנתבע, וכלל הציבור.

הבקשה אפוא נדחית.

תמצית העובדות וטענות הצדדים התובעת-המשיבה, חברת י.ינקוביץ הנדסה ביניין ופיתוח בע"מ (להלן: "התובעת/"הקבלן"") הנה חברה פרטית המיתמחה בעבודות בניה ויזמות בפרויקטים שונים.

עוד נטען, שהתובעת פירשה את פסק הבורר באופן מופרך ועל אף שקיבלה הנתבעת מועד נדחה נוסף להשלמת הפרויקט ועל אף ששולמה לנתבעת מקדמה נוספת בסך מיליון ₪ על חשבון התשלום הסופי אף במועד הנדחה לא עמדה התובעת.

וזאת בגין האיחור הקיצוני בהשלמת הפרויקט ורשלנות התובעת, הפסדים ואובדן הכנסות בגין האיחור שנגרמו לנתבעת, נזקים כספיים בגין חובות הקבלן לצדדים שלישיים, עלויות השלמת הפרויקט ועוד.

היתנהלות הנתבעים הרעו את מצבה הכלכלי, מדובר בחברה משפחתית ולא גדולה אשר נאלצה כנטען לממן עבור היזם את הפרויקט הרווחי שלו מכסף שצברה במשך שנים רבות של עבודה.

במסגרת האיזון בין זכותו של הנתבע שלא להיגרר להליכים משפטיים מבלי שתנתן ערובה לשיפוי הוצאותיו, לבין זכות הפנייה לערכאות, שהנה כאמור זכות קונסטיטוציונית, הותיר המחוקק לבית-המשפט שיקול-דעת רחב להורות לחברה להמציא ערובה, אלא אם נסיבות העניין אינן מצדיקות זאת, או כאשר החברה מוכיחה כי יש לה יכולת לשלם לנתבע את הוצאותיו אם תדחה התביעה (ראה: רע"א 10376/07 הנ"ל; רע"א 10671/08 CME Devices LLC נ' קיסריה אלקטרוניקה רפואית בע"מ (נבו 2.3.2009)).

...

לאחר שבחנתי את מכלול השיקולים לרבות היקף התביעה ומורכבותה, לנוכח קיומה של תביעה שכנגד שהוגשה על ידי הנתבעת והתנהלותה המקבילה לתביעה זו אשר יכול ותשית הוצאות על שני הצדדים יחדיו בניהול ההליך, שכן, מהאמור עולה שההוצאות שתוציא הנתבעת במסגרת ההליכים כאן לא נועדו אך להדוף את טענות התובעת אלא גם להוכחת תביעתם שלהם, שהינו הליך העומד בפני עצמו.

כן נוכח חשיבותה של זכות הגישה לערכאות והערכת ההוצאות שעשויות להיגרם בהליך אני קובעת שהתובעת תפקיד ערובה להבטחת הוצאות הנתבעת על סך של 150,000 ₪.

סוף דבר 5במכלול האמור לעיל, אני מחייבת את התובעת להפקיד בקופת בית המשפט בתוך 30 יום סך של 150,000 ₪ במזומן או בערבות בנקאית אוטונומית לא מוגבלת בזמן, כתנאי להמשך התדיינות בתיק זה. 4678לאור התוצאה המשוקללת האמורה, אינני מחייבת בהוצאות נוספות.