דחיית טענה בדבר שווי מקרקעין שנקבע לפי שווי הקרקע במלואו

"לשם קביעת שומת היטל ההשבחה יש לשום את שווי הקרקע ליום הקובע על פי שני מצבים: שוויים של המקרקעין ללא התכנית, ההקלה או השמוש החורג.

למעשה, המערערת אינה חולקת על כך, כי עת שנערכה השומה מכוח תכנית 2783 הופחת שווי המצב החדש עקב העידר זמינות, ר' סעיף 31 לכתב העירעור: "לפי שומה זו (שומת 2783 – ג.ה.) נקבע שווי המקרקעין במצב חדש לפי מלוא הזכויות שהקנתה התכנית (קרי 26 קוטג'ים), כאשר בשל העובדה שהזכויות אינן זמינות באופן מיידי, אלא כפופות לאישור תכנית לוח הקצאות, נקבע לה מקדם דחיה למימוש של 6% ל- 7 שנים". למרות הסכמתה של המערערת כי שווי המצב החדש בתכנית 2783 הופחת לאור העידר זמינות, טוענת המערערת, כי שולם מלוא היטל ההשבחה בגין הזכויות מכוח תכנית 2738, ומנמקת זאת כדלקמן: "העובדה כי לזכויות שנתנו בתכנית תא/2783 נקבע מקדם דחיה בשל חוסר זמינות מיידי, אינה משקפת הפחתה של החיוב אשר יש להשלים בעתיד לכשתוקנה הזמינות, אלא מייצגת הוון ומחיר הכסף המשתלם לועדה המקומית בערכי יום אישור התכנית למרות שעדיין לא ניתן להוציאה אל הפועל" איני מקבל טענה זו. לטעמי, מקדם הדחיה שנקבע בגין המצב החדש של תכנית תא/2783 אינו מייצג בשום דרך "הוון ומחיר הכסף המשתלם לועדה המקומית", אלא מייצג שווי נמוך יותר של המקרקעין, כאשר הזכויות שמקנה התכנית אינן ניתנות למימוש מידי.

ארחיב את הנימוק בעיניין מסקנתי זו בדיון בטענות הספציפיות שהעלתה המערערת, לרבות טענות בדבר ההשפעה של ההקלות על ערך כלל המקרקעין, טענות שהיו אמורות לבוא לידי ביטוי אילו הייתה ננקטת השיטה המסורתית.

לעניין זה יש לציין, כי השמאי המכריע קבע מקדם נמוך יחסית לשטח מרפסות הגג במצב החדש, ויש מקום לסברה כי הדבר נובע גם מטענת המערערת בהקשר זה. בכל מקרה, ולגופם של דברים, בחינה של הטענה אף לאור השיטה המסורתית, מוביל לדחייתה, וזאת מהטעם כי אילו ניתן לעשות שימוש בגג כמרפסת גג במצב הקודם, הרי ניתן לעשות אותו השמוש בדיוק גם במצב החדש מעל הקומה החלקית, ואבאר: במצב הקודם היה קיים שטח גג במלוא קונטור קומה א', כאשר לטענת המערערת ניתן היה לעשות בו שימוש כמרפסת ויש לו ערך כלכלי.

...

לפיכך, המערערת נותרה למעשה עם כמעט אותו שטח גג, אלא שכעת ניתן לנצל חלק ממנו כמרפסת גג במפלס הקומה החלקית, אשר קביעת השמאי כי זה שווה יותר משטח גג, ללא גישה ישירה, מקובלת עליי, ומכאן ברור כי קיימת השבחה תכנונית.

סיכום והוצאות לאור האמור והמנומק לעיל, אני דוחה את הערר על כל חלקיו.

אשר על כן, אני קובע כי המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).

במסגרת התביעה שכנגד עתרה עוף צח לסעד לפיו יקבע כי הנתבעות שכנגד התנהלו באופן שאינו עולה בקנה אחד עם חוק התחרות הכללית ומשכך מזכה את העוף צח מכוח סעיף הנזיקין שבו בפיצויים על כלל הנזקים שנגרמו לה בשל הפרתו.

בפרוטוקול הדיון מיום 27.2.22 אליו הפניתה עוף צח בתגובתה, שנערך לאחר הגשת הבקשה לביטול עיקולים, נתקבלו הסכמות הצדדים (להן ניתן תוקף של החלטה) לפיהן: "לאחר דין ודברים ובלי שאף צד מוותר על מלוא טענותיו וזכויותיו, מוסכם עלינו כי צוי העיקול שנתנו במעמד צד אחד ביחס לזכויות הנתבע 2 במקרקעין (גוש 15139 חלקות 26, 27 ו- 43), אשר ייעמדו בתוקפן עד להכרעה אחרת בהליך העקרי, יינתנו צווי עיקול גם ביחס לזכויות הנתבע 2 ורעייתו ...במקרקעין הבאים: א. גוש 15140 חלקות 54 ו- 81 (באילניה) ב. גוש 19385 חלקות 136 (בעראבה)...בכפוף לבצוע האמור, הן לעניין רישום צווי העיקול שניתנו כעת והן לעניין הגשת תצהיר על ידי אשת נתבע 2, יבוטלו צווי העיקול שהוטלו ביחס לזכויות הנתבעים בגופים בנקאיים וכן צווי העיקול שניתנו ביחס ללקוחות בהתאם להחלטות מיום 22.12.21 ו – 28.12.21, למעט ברשות הרשוי". לאמור אף צד לא ויתר על טענותיו (לרבות טענות בדבר כפירה בשווי המקרקעין והמשחטה) ואף לא נקבעה כל קביעה עובדתית לפיה עוף צח הוכיחה כי מדובר במקרקעין בסכום האמור.

משכך לא מצאתי לקבל את טענת עוף צח בעיניין היותם של המקרקעין המעוקלים והמשחטה כמהוות בטוחה להוצאות עוף טוב וטוב בעמק בתביעה שכנגד היה וזו תדחה.

...

בהתייחס לסכום הערובה נקבע ברע"א 4192/16 אל על נתיבי אוויר לישראל בע"מ נ'HERITAGE AFFINITY ENTERPRISES LLC ( 14.07.2016), כדלקמן: " כפי שנפסק לא אחת, משהגיע בית המשפט למסקנה כי יש לחייב חברה בהפקדת ערובה עליו לקבוע את שיעורה באופן מידתי המאזן כראוי בין כלל השיקולים הרלוונטיים ובהם: מצבה הכלכלי של החברה; סיכויי התביעה שהגישה; וכן זכות הגישה לערכאות של החברה מחד גיסא וזכות הקניין של הנתבע מאידך גיסא (רע"א 857/11 מועצה אזורית באר טוביה נ' נוריס לפיתוח והובלות בע"מ (23.5.2011); רע"א 103/76. ‏ל. נ הנדסה ממוחשבת בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (11.2.2009)). כמו כן רשאי בית המשפט לשקול בהקשר זה את נכונותם של מנהלי החברה או בעלי השליטה בה לערוב באופן אישי להוצאות הנתבע (עניין אור בנמל, פסקה 4)." בענייננו, בהתחשב בנתונים שהובאו בפניי בדבר מצבה של עוף צח ובמנעד גובה ההוצאות הנפסק דרך כלל בהליך מסוג זה, אני מעמיד את סכום הערובה על סך של 100,000 ₪.

לסיכום הבקשה מתקבלת.

המשיבה תשלם למבקשות הוצאות הבקשה בסך כולל של 3000 ₪.

במסגרת כתב התביעה, עתרה התובעת ל-3 סעדים הצהרתיים חלופיים, כדלקמן (ההדגשות במקור – ר.ע.): "3.1. להצהיר ולהורות כי בהתאם לסעיף 6.1. להסכם מיום 10.7.2016, על הנתבע למכור ולהעביר לתובעת את מלוא (100%) זכויות הנתבע במקרקעין, קרי – מיגרש מס' 5א' לפי תב"ע רע/בת/2002 בשטח של כ-8.7 דונם, הידוע כחלק מחלקה 2 בגוש 7657 ברעננה, וזאת לפי שווי קרקע שנקבע לעסקה בדו"ח השמאי המוסכם (כהגדרת המונחים להלן), בתוספת מע"מ כדין, וזאת אפילו אם ייקבע כי הודעת הביטול ששלח הנתבע לתובעת ביום 2.12.2019 ניתנה כדין.

בעיניין זה, התובעת לא הראתה מדוע לא תוכל להעריך את נזקיה כבר במועד זה. במקרים כאלה, על פי הדין והפסיקה, גישת בתי המשפט היא כי במקום בו יכול בעל דין לפרש את סכום הסעד או במקום בו גלום סעד אופראטיבי בסעד ההצהרתי הנתבע, לא ייחשב הוא עוד בסעד הצהרתי ובית המשפט לא יידרש לו. טענות המשיבה/התובעת: לטענת התובעת, יש לדחות את הבקשה מהטעמים שלהלן: הבקשה הנה קטנונית ומהוה ניסיון להטעות את בית המשפט.

ההכרעה באם מדובר בסעד ששוויו ניתן לביטוי כספי אם לאו תהיה תלויה, בסופו של דבר, באופן בו נוסחו הסעדים בכתב התביעה.

...

בעניין זה, התובעת לא הראתה מדוע לא תוכל להעריך את נזקיה כבר במועד זה. במקרים כאלה, על פי הדין והפסיקה, גישת בתי המשפט היא כי במקום בו יכול בעל דין לפרש את סכום הסעד או במקום בו גלום סעד אופרטיבי בסעד ההצהרתי הנתבע, לא ייחשב הוא עוד בסעד הצהרתי ובית המשפט לא יידרש לו. טענות המשיבה/התובעת: לטענת התובעת, יש לדחות את הבקשה מהטעמים שלהלן: הבקשה הינה קטנונית ומהווה ניסיון להטעות את בית המשפט.

מנגד, גם עמדת התובעת אינה מקובלת עלי.

כמו כן, אין בידי לקבל את טענת התובעת ביחס להתייחסות המדינה לשאלת פיצול הסעדים.

סוף דבר: נוכח האמור לעיל, אינני קובעת בשלב זה כי התובעת שילמה אגרה בחסר או כי האגרה שולמה במלואה.

בשיחה, אישר מוחמד כי אכן המקרקעין נמכרו תמורת 30-29 אלף דולר לדונם, וסרב לחשוף את זהות הרוכש בטענה כי הרוכש מבקש להשאר בעילום שם. פסק דינו של בית משפט קמא בית משפט קמא קיבל את תביעתו של עיזאת, במלואה, וקבע כי הסכם המכר בטל ומבוטל, וכי רישום הזכויות במקרקעין בטל בהתאם.

לעניין זה אומצה חוות דעת השמאי אשר מונה, ולפיה שווי המקרקעין, נכון למועד הקובע, עמד על כ-500,000 ש"ח. עוד נקבע, כי הוכח שמוחמד הפר את חובת הנאמנות שחב לעיזאת בהיותו בא-כוחו במסגרת עסקת המכר; וכי הסכם המכר בין הצדדים נערך בהטעיה ובמרמה.

בעיניין ידיעת המערערים על אודות מחיר השוק נקבע, כי ידיעתם אשר לכך נלמדת מתוכן השיחה בין מוחמד לבין עבד אלחאלים, במסגרתה מוחמד דחה את הצעת סמארה לרכישת המקרקעין במחיר גבוה יותר מזה ששולם לבסוף לעיזאת.

כפי שהיטיב להסביר בית משפט קמא, אף אם המערערים ביקשו להציע סכום תמורה גבוה יותר משל הצעות אחרות שנתקבלו, אזי – "היה על הנתבעים ליידע את התובע ולקבל את הסכמתו הברורה לכך ואף לידרוש זאת ממנו בכתב, כי הדבר מחייב את הנתבע 1 לבקש ולקבל הסכמת התובע המפורשת ולכך וכי קל וחומר כשהמחיר בו הנתבע 1 ביחד עם הנתבע 2 (קרובי מישפחה), רוגשים [כך במקור – ח.כ.] את הקרקע – את המיגרש, במחיר נמוך בהרבה משוויה הריאלי והנכון של הקרקע" (פסקה 65 לפסק הדין).

נוכח מסקנתי כי עילת תביעתו של עיזאת התגבשה בשנת 2016 – הרי שדין הטענה להדחות.

...

כמו כן, שותפה אני לקביעתו של חברי לפיה "ברי כי לו היה עיזאת מודע לפרטי המזימה, אזי לא היה מסכים להתקשר בהסכם המכר" וכי "מסקנה זו היא ברורה וחדה. היא משתלבת עם כלל הטענות ומארג הראיות בתיק, ומתיישבת עם היגיון בריא ושכל ישר" (פסקה 77 לחוות דעתו).

הממצאים והקביעות שתמציתם פורטה לעיל, מוליכים אל המסקנה שאליה הגיע חברי ולפיה התקיימו בענייננו יסודותיה של עילת ההטעיה המעוגנת בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973.

משנמצא כי הסכם המכר נושא הערעורים דנן נגוע בפגם של הטעיה, מקובלת עלי מסקנתו הנוספת של חברי לפיה קמה לעיזאת הזכות לבטל את ההסכם בשל פגם זה, וכי עיזאת מימש כדין את זכותו זו. למעשה, העילה לביטול ההסכם הפגום צמחה לעיזאת ממקור משפטי נוסף, וכוונתי לחוק השליחות, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק השליחות).

כך בשנת 2002 –השווי הממוצע עמד על 62 $ למ"ר ואילו גולן קבעה שווי של 66 $ למ"ר. כך בשנת 2004 –השווי הממוצע עמד על 66 $ למ"ר ואילו גולן קבעה שווי של 78 $ למ"ר. כך בשנת 2005 –השווי הממוצע עמד על 67 $ למ"ר ואילו גולן קבעה שווי של 78 $ למ"ר כך בשנת 2007 –השווי הממוצע עמד על 61 $ למ"ר ואילו גולן קבעה שווי של 78 $ למ"ר. אלא שאת הפער בשמאות גולן ניתן להסביר בעקרון המיטיב עם התובעים והעולה מקביעותיה שלפיו לא הייתה ירידה במחירי המקרקעין בייעוד מגורים לאורך השנים, וכך בדוגמא הראשונה לעיל, משקבעה השמאית גולן כי השווי לשנת 2001 עמד על 66 $ למ"ר, אזי השווי לשנת 2002 לא יפחת מהשווי האמור, גם אם ממוצע העיסקאות לאותה שנה הצביע על שווי של 62 $ לדונם.

להשלמת התמונה אצין כי על פסק הדין שם תלוי ועמד ערעור של מדינת ישראל ומכאן שלא קיים ערעור על קביעת בית המשפט המחוזי אשר דחה את הטענות בדבר השפעת הידיעה על הכוונה להקים אתה עיר כרמיאל על שווי המקרקעין שהופקעו לצורך זה. עם זאת, לא ניתן לעמדתי לאמץ באופן מלא את חוות דעת גולן מאחר ואני סבור כי בחלק מהשנים קיימת הטייה כלפי מטה של שווי חלקה 31 בייעוד חקלאי.

...

לאור כל האמור טענה הנתבעת כי אין להתבסס על חוות דעת שפירא המבוססת על קביעות שרירותיות ולא מנומקות, ויש להעדיף על פניה את חוות דעת גולן מטעמה הכוללת הנמקות שמאיות מובהקות המבהירות במדויק את דרך חישוב ערכי שווי הקרקע בשני הייעודים.

בנוסף אציין כי לא נעלמה מעיני העובדה שהתובעים שילמו סך של 12,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין חלקם בחוות דעת שפירא, ואולם בשים לב לכך שחוות דעתו לא אומצה על ידי, אינני מוצא מקום לחייב את הנתבעת להשיב לתובעים את הסכום ששולם על ידם למומחה זה. לאור כל האמור אינני נדרש להכריע בשאלה האם שיעור שכר הטרחה שנקבע "בענין טבר" שולל א-פריורי חיוב של הגורם המפקיע גם בהוצאות של הנפקע כגון עבור חוות דעת שמאית מטעמו או השתתפות בשכר טרחת מומחה מטעם בית המשפט.

אלא שנושא זה כבר נידון והוסדר בדיון מיום 21.1.19 שבו ציין ב"כ התובעים את מספרי הזיהוי הנכונים של התובעות 1 ו-6 והנתבעת אישרה נתונים אלו בהודעתה מיום 28.1.19 (סעיפים 3-4 להודעה).בהתאם אני דוחה את כל טענות הנתבעת כנגד זכאות התובעות 1 ו-6 לקבלת פיצוי.

סיכום לאור כל האמור לעיל, אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובעת פיצויי הפקעה בגין חלקה 31 בגוש 19146 על פי העקרונות כדלקמן: 75.1 ערכי שווי של חלקה 31 לכל שנה ייקבעו – עבור "דונם ראשון" בייעוד מגורים, בהתאם למפורט בסעיף 55 לעיל ותוך החלת מקדמי ההתאמה שנקבעו בחוות דעת גולן כמפורט בסעיף 56 לעיל.