דחיית בקשת רשות ערעור על פסק דין בנושא שימוש בחלל תת-קרקעי

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 13547-11-15 מ. אליאנס חברה לבניין בע"מ ואח' נ' בעריית חיפה תיק חצוני: בפני כבוד השופט אלכס קיסרי מערערות 1.מ. אליאנס חברה לבנין בע"מ 2.צבי הרשקוביץ אחזקות ותעופה בע"מ משיב מנהל הארנונה בעריית חיפה פסק דין

ערעור מינהלי על החלטת ועדת ערר לעינייני ארנונה שליד עריית חיפה ("ועדת הערר") מיום 6.9.15 (תיק ערר 33/14) שבה נדחה ערר שהגישו המערערות על החלטת המשיב, מנהל הארנונה של עריית חיפה ("המשיב" או "מנהל הארנונה") מיום 26.3.14, שבה הוא דחה את ההשגה על חיוב המערערות בארנונה לשנים 2013 ו-2014.

בשנים 2006–2011 השכירו המערערות נכס בשטח של 104 מ"ר הנמצא בקומת החניון התת קרקעי של המיתחם, והרשום בפנקסי עריית חיפה ("הערייה") במספר 2024849 ("הנכס"), לחברת בר תואי חברה לנכסים בע"מ ("השוכרת").

לטענתן, לועדת הערר סמכות טבועה לידון גם בטענות שהועלו לראשונה בדיון, וזאת מכוח סמכותה בסעיף 11(ה) לתקנות התיכנון והבנייה (סדרי דין בועדות ערר) תשנ"ו–1996 ("התקנות") הקובע כי "הוועדה רשאית, בכל שלב, לאשר בקשה לתיקון כתב ערר או כתב תשובה או להוספת טענות בעל פה, ובילבד שניתנה לצד שכנגד היזדמנות לטעון נגד הבקשה האמורה". כמו כן נטען כי מאחר שהטענה לכפל חיובים היא טענה מהותית, מחובתה של ועדת הערר להדרש לה לגופו של עניין ולא לדחותה מטעמים דיוניים.

המשיב טען שטענת המערערות כי הן אינן בעלות הנכס ואינן מחזיקות בו עומדת בסתירה לטענתן בערר, שהן רכשו מכונס נכסים את ה"זכויות בשטחים שכללו גם את החלל האטום".

עוד נטען כי להסתמכות המערערות על סעיף 11 (ה) לתקנות אין יסוד, שכן ענייננו הוא בועדת ערר הפועלת מכוח חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו–1976 ("חוק הערר") ולא בועדת ערר לפי חוק התיכנון והבנייה תשכ"ה–1965.

עיון בחליפת המכתבים, בנוסח ההשגה ובהחלטת המשיבה בהשגה (נספחים ד', ה, ז' ו-ט' לתשובת המשיב) מחייב את המסקנה שהמערערות עוררו את נושא ההחזקה בנכס כבר מתחילתם של דברים ולכן לא היה מקום לקבוע, כפי שעשתה ועדת הערר, שיש לדחות את הטענה מחמת שלא הועלתה בשלב ההשגה.

הראציונאל העומד בבסיס חיובם של אלה הוא שלא יצא חוטא נשכר, וכפי שצוין בעע"מ 9963/03 יצחק זוהר נ' עריית תל אביב יפו (1.8.06) "לא יתכן שאדם משתמש בנכס באופן לא חוקי ונהנה משירותי הערייה, ובשל אי החוקיות יהיה פטור מלשלם עבור שירותים אלו". בהמשך צוין, בהערת אגב, כי כאשר מדובר בפולש המפיק רווח מהנכס בעוד אינו נידרש לשלם דמי שכירות או כל תשלום אחר לבעל הקרקע, והוא אף נהנה משירותי הערייה, מוצדק לגבות ממנו ארנונה (סעיף 12 לפסק הדין).

...

אכן, ראוי שהשאלות העובדתיות תוכרענה בהחלטתה של ועדת הערר, אולם כפי שאסביר, בנסיבות העניין אין צורך להחזיר אליה את הדיון מפני שבטענות הצדדים בערעור זה, כמו בחומר שהוגש, יש תמיכה מספקת למסקנה שהמערערות הן מחזיקות – להלכה ולמעשה – בנכס ולכן אין מקום להתערב בהחלטה.

המסקנה המתבקשת היא שרישום המערערות בספרי העירייה כמחזיקות בנכס נעשה על בסיס עובדתי מספק ואין למצוא בו פגם.

סיכומו של דבר, הערעור נדחה והמערערות ישלמו למשיב שכר טרחת עורכי דין בסכום של 15,000 ₪.

טופס 4 האמור כולל את ההערה הבאה – "טופס 4 שלב ב' הכולל שני מרתפי חניה תת קרקעיים מעטפת 3 קומות כולל מבואות קומתיים ומממ"ים" ביום 14.7.20 התקבלה אצל המשיבה תלונה בה נטען כי המבקשים מלינים בקומות א'-ג' של המבנה פועלים פלסטינאים, ביום 16.7.20 נתן בית משפט זה (מפי כב' השופטת מרב גרינברג) צו כניסה למקרקעין למפקחי המשיבה לצורך בחינת התלונה, הללו ביקרו במקום וערכו דו"חות פקוח מימים 19.7.20 ו-20.7.20 מהם עלה כי אכן זה המצב, ביום 21.7.20 נחתם הצוו המינהלי להפסקת השמוש בנגוד לצוו המקורי וביום 22.7.20 הוגשה הבקשה וניתנה ההחלטה במעמד צד אחד אשר אישרה את הצוו המינהלי.

בצדק הפנו בהקשר זה המבקשים אל פסק דינו של כב' השופט הישאם אבו שחאדה במסגרת בב"נ (רמלה) 20305-04-18 הועדה המקומית לתיכנון ובנייה שהם נ' א.ס.פ.י חברה לקידום פרויקטים באיכות הסביבה (3.10.2019) בה עסק בסדרי הדיון ביחס לבקשה כזו, פסק דין אשר נותר על כנו בנושא זה גם בעקבות העירעור שהוגש עליו ברע"פ (מחוזי מרכז) 30472-11-19 ועדה מקומית לתיכנון ובנייה שהם נ' א.ס.פ.י חברה לקידום פרויקטים באיכות הסביבה (28.1.2020), וכך נקבע שם (פסקה 46, ההדגשות תחת כותרות השלבים מופיעות במקור, ההדגשה הנוספת שלי) – "לגבי התקופה השניה, שמתחילה לאחר חלוף שנה ממועד מתן צו ההפסקה השפוטי, בעת שיש הפרה של צו ההפסקה השפוטי, יש לפעול לפי השלבים שלהלן:

אמנם פסקי הדין האמורים עוסקים בפרשנות חוזים אולם עיקרון זה יפה לפרשנות כל טקסט משפטי ובתי המשפט השתמשו בו לא רק לפרשנות חוזים וגם עת פורשו מסמכים שנערכו אגב הפעלת סמכויות שלטוניות של רשויות נעשה שימוש בעיקרון פרשני זה (ראו למשל ת"א (מחוזי מרכז) 51962-05-15 ועדה מקומית לתיכנון המרכז נ' נתנאל גרופ בע"מ (19.8.2019)).

לשם כך הפנו המבקשים, בין היתר, אל פרוטוקול דיון שהתקיים אצל המשיבה ביום 17.2.20 בבקשתם להיתר לשימוש חורג (נספח 3 לתשובה המתוקנת) ולשם בחינת הדברים אביא חלקים מן האמור בו. בעמ' 8 של פרוטוקול זה מובאים דברי הגב' ר. אשכנזי, מנהלת אגף רשוי ופקוח בערייה, ובין היתר אמרה כך – "מה שמצאנו שם שבקומות העליונות, שטרם קבלו טופס 4, אוכלסו עסקים ... אבל הם בעצם אוכלסו ללא טופס 4 לקומות". בעמ' 16 של אותו פרוטוקול מובאים דברים אלה מפי מר אלון אלרואי, מ"מ יו"ר המשיבה – "... איך אתה מגיע לכאן ומגיש בקשות בשעה שניבנו שם שטחים ללא היתר. יש היום שימושים, יש היום שימושים בשטחים ללא טופס 4. האם אתה חושב שזה בסדר?" כשבמענה לדברים אלה טען ב"כ המבקשים כי יש בידיהם טופס 4 שאל אותו מר אלרואי בתמיהה – "גם בקומה השלישית?", ומהנדס הוועדה אדריכל ארז טל שאל גם הוא בתמיהה – "יש לכם טופס 4 לכל הקומות?". שני ה"ה הללו – מ"מ יו"ר המשיבה ומהנדס העיר – חזרו על פליאה זו שוב, וכאשר השיב על כך ב"כ המבקשים בחיוב ענה לו מהנדס העיר במפורש – "אני סבור שאתה טועה". גם בעמ' 19 לפרוטוקול כשטען המבקש 2 כי יש למבקשים טופס 4 הביע מהנדס המשיבה פליאה ושאל – "כן, לכל הבניין? לכל הבניין? לכל הקומות?". בעמ' 29 לאותו פרוטוקול, בחלק של הדיון הפנימי הסביר מהנדס העיר, מר ארז טל, ביתר פירוט את הרקע להענקת טופס 4 זה, וכך אמר – "... יש לנו טופס 4 על המרתפים, יש לנו טופס 4 לקומת הקרקע. אנחנו ביקשנו לתת לו טופס 4 לגרעינים ולמעטפת. גרעינים ומעטפת. אנחנו התנינו את זה אבל, היות ולצערי הרב חלק ניכר מהקומות העליונות, זה נמצא במצב של אתר בנייה לכל דבר ועניין, אמרנו חבר'ה, אנחנו לא יכולים לאשר לכם טופס 4, זה תעודת גמר, הבניין לא ניגמר, איך אתם רוצים שניתן לכם תעודת גמר? אבל אמרנו ככל ואתם תסגרו את הגרעינים, תשלימו את העבודות בגרעינים, תשלימו את העבודות, שתוסיפו את המעלית, תסדירו את כל הנושא של החנייה. היה שמה כל מיני דברים שלא תיאמו להיתר הבנייה. אמרתי איך אני יכול לתת טופס 4, זה לא תואם להיתר בנייה. תסדירו את כל הדברים האלה ותאטמו את החללים שכרגע נמצאים בדיון, כל הסוגיה שרציתי לתת להם טופס 4 לפני כימעט חצי שנה, ואמרנו אבל כדי שנוכל לעשות את זה, עד שהדיון פה לא ימוצה, אנחנו דורשים מכם לאטום את כל החללים. כי הרי תשימו לב, מדובר בשימושים חורגים. הם כבר סיימו את העבודה על החללים האלה. אמרנו חבר'ה, אנחנו לא רוצים מחרתיים לגלות שפתחתם אותם. תאטמו את זה. כתנאי להבטיח את הדבר הזה בקשנו ערבות. הערבות לא שולמה עד היום." מהנדס העיר הבהיר, אפוא, שוב ושוב כי טופס 4 הוצא לאחר הבהרה כי יש לבצע הפרדה בין גרעיני קומות א'-ג', אליהם הוא היתייחס, לבין יתר חלקי הקומות – החללים – אותם בקשה המשיבה לאטום ולבצע הפרדה בינם לבין הגרעינים שלגביהם לא חל טופס 4, כעולה גם מלשונו.

" בקשת רשות ערעור על פסק דין זה ברע"פ 2591/00 עמי ג'רבי נ' עריית הרצליה (24.5.2000) נדחתה כשבית המשפט העליון ציין כי – "טענתו של המבקש שלא ניתן לו רשיון בעוד שלאחרים – השווים לו ניתן, אינה שייכת לתחום האכיפה אלא עניינה במישור אחר של טענת אפליה שאינו נוגע לאישום הפלילי אלא למישור מינהלי חצוני לו" (ראו לעניין הסתייגות בית המשפט מהפיכת ההליך הפלילי לזירת דיון במשפט המינהלי גם בעפ"א (מחוזי מרכז) 48057-03-10‏ אולמי כינור דוד (נתניה) בע"מ נ' עריית נתניה (17.6.2010) פסקה 15 ועוד) אמנם ההליך שלפני מהוה באופן מובנה תקיפה מנהלית של החלטת המשיבה להוציא את הצוו, אולם אך ורק של החלטה זו ולא של עצם הענקת טופס 4 וניסוחו.

...

ראש לכל וללא כל קשר למסקנה אליה אגיע, אכן אין זה מן הראוי כי נושא משרה ציבורית בכירה ישתמש בלשון בוטה גם כלפי מי שלדעתו פועל שלא כדין, וכגודל הסמכות שמביאה עימה המשרה כך גודל האחריות והזהירות הנדרשת (כפי שמלמדת אותנו מסורת ישראל כי – "הקדוש ברוך הוא מדקדק עם סביביו אפילו כחוט השערה" (תלמוד בבלי מסכת בבא קמא דף נ' עמ' א) וברוח מטבע הלשון הצרפתית המוכרת – nobles oblige).

יתרה מכך, שם דובר בהחלטת ביניים ולא בהחלטה הסופית כאשר בדידן עוכב כבר ביצוע הצו למהלך ניהול ההתדיינות, במידה לא מבוטלת לאור המצב הקיים כיום במשק (ראו למשל החלטתי בתום ישיבת 30.8.20, עמ' 16 לפרוטוקול שורות 15-13), אך שיקול זה יורד מגדולתו עת יש להכריע את ההכרעה הסופית.

אשר על כן אני סבור כי גם בפסיקה אליה הפנו המבקשים וגם בסיטואציה הקיימת במשבר הנוכחי – עם כל הצער שבדבר – אין כדי להשליך על התוצאה במקרה זה, גם אם ינתן לה משקל בפרק הזמן שיקבע לשם התארגנות עד למועד בו יפקע עיכוב ביצוע הצו.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים רע"א 11652-04-20 קיל ואח' נ' ספיר-חן רוגטקה ואח' לפני כבוד השופטת אביגיל כהן המבקשים- המערערים 1.אלחנדרו גבריאל קיל 2.יוסף אנקוריון 3.תמר יובל 4.דורית זהבי 5.אראלה דרוקמן 6.יוסף דרור 7.גילה גיטה דרור פקלמן 8.אורי קורנהנדלר 9.גתית צחור 10.עודד אסף 11.מלי אסף 12.גיא רוכמן 13.אוריה אנקוריון ע"י ב"כ עו"ד אהרון איתן המשיבים 1.שרה ספיר-חן רוגטקה 2.ורד ברעם ספיר חן 3.שרון ברעם ע"י ב"כ עו"ד אמיר אלטשולר ועו"ד עדי אמיתי פסק דין

לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת אילה גזית) מיום 7/4/2020 בת.א. 51539-03-20 ולפיה נדחתה בקשת המבקשים למתן סעד זמני.

נטען, כי בשנת 2011 חפרו הנתבעים ו/או מי מטעמם דרך חדר האמבטיה בדירת הקרקע חלל תת קרקעי (להלן: "המרתף") ללא היתר כדין, תוך פלישה לרכוש משותף ותוך גרימת נזקים קונסטרוקטיביים מהותיים לבניין כולו.

המשיבים הכחישו את נושא החפירה, הסתירו ומסתירים מידע.

ב) תקנה 124 לתקסד"א נועדה לשמש כלי עזר לבדיקת נכס שעניינו מצוי בלב המחלוקת והתנאים לקבלת הסעד קלים מאוד לפי הפסיקה.

...

לאחר שעיינתי בבקשה, בתשובה ובתגובה לתשובה לא מצאתי כי המסגרת הנכונה לדון בבקשה מכוח תקנה 124 לתקסד"א היא במסגרת סעד זמני ולכן אינני מורה על החזרת הבקשה להחלטת בית משפט השלום בבקשה למתן סעד זמני.

אני סבורה, כי טענות הצדדים צריכות להיבחן במסגרת ההליכים המקדמיים והותרת החלטת בית משפט על כנה ולפיה נקבע כי קיים שיהוי בהגשת הבקשה תקשה על קיום דיון עניני בבקשה שתובא להכרעה מכוח תקנה 124 לתקסד"א , שכן ייטען כי כבר קיימת החלטה קודמת שקבעה כי קיים שיהוי.

בנסיבות אלו ועל מנת למנוע טענה עתידית ולפיה כבר היתה הכרעה בסוגיית השיהוי, אני מקבלת את הערעור ומורה על ביטול ההחלטה.

יחד עם זאת, אין מקום למתן החלטה בבקשה במסגרת בקשה לסעד זמני והבקשה תידון כבקשה "רגילה" בהתאם לתקנה 124 לתקסד"א. לסיכום: א) לאור האמור לעיל, ניתנת רשות ערעור וההחלטה מיום 7/4/20 - תבוטל.

תובענה למתן סעד הצהרתי שלפיו זכאים המבקשים, להרשם כבעלי זכויות החכירה בדירת גג בת 6 חדרים, אשר לה צמודים 7 מקומות חניה המסומנים באותיות א', ב', ו', י', י"ג, כ"ד ו-כ"ה בבניין ברח' עולש מצוי 8 בנתניה, וכן למתן סעד הצהרתי שלפיו מחסן המצוי בחניון התת קרקעי של הבניין מהוה חלק מהרכוש המשותף בבניין.

(3) ביום 31.8.2008 הגישו המבקשים תביעה לסילוק יד ודמי שימוש ראויים נגד המשיבים, בגין השמוש בחניה כ"ה ובגין השמוש במחסן אשר לטענת המבקשים הנו חלק מהרכוש המשותף בבניין (ת"א 6149/08 סעדון ואח' נ' יולש ואח').

(4) המבקשים ערערו על פסק הדין (ע"א 42283-10-11 סעדון ואח' נ' יולש) וביום 22.3.2012 היתקבל העירעור במובן זה שהצדדים קיבלו הצדדים את הצעת בית המשפט, לפיה "הואיל ומדובר בזכויות קנייניות, ישמרו זכויות הצדדים לטעון לזכויות קנייניות במסגרת הליך רישום הבית המשותף ואף לאחר מכן בהליכים בערכאה המתאימה לעניין קביעת הזכויות הקנייניות". בעקבות זאת הוגשה התובענה דנן.

(3) כמו כן, לטענת המבקשים, על-פי סעיף 16 (א)(1) לחוק מסוי מקרקעין, אין תוקף למכירה שלא הוצהר עליה למנהל ולא שולם עליה המס, ובעניינינו מודים המשיבים כי המכירה כביכול אכן לא דווחה לרשויות המס וממילא לא שולם המס בגינה.

יתרה מכך, אין ספק כי לצורך הכרעה בנושא הזכויות הקנייניות, יש לידון בשאלות העובדתיות שהובאו לפני בית משפט השלום ואף לפיכך דין הטענה להידחות.

כך, בעל דין עשוי לעמוד בנטל השיכנוע אף אם חומר הראיות מותיר חללים או עניינים סתומים, ודי לה לגירסתו שתהיה סבירה יותר מגירסת היריב ועל כן קרובה יותר לאמת.

עם זאת, מעבר לעובדה כי שטח החניה שבמחלוקת אינו נכלל בדוגמאות אלה, לא הוכח הדבר על ידי המשיבים מעבר להעלאת טענה ערטילאית בעיניין זה מצדם, אל מול טענתם וחישובם הקונקרטי של המבקשים והוכחה מצדם של נושא זה. אדרבא, עפ"י עדות המשיבים עולה, כי לא בדקו כלל האם יש יסוד לטענתם (עמ' 22 לפרוטוקול ש' 11-16).

...

הנני קובע כי יש להצמיד את מקומות החניה המסומנים באותיות א', ב', ו', י', יג', כד', ו- כה', לדירתם של המבקשים.

התובענה באשר למחסן – נדחית.

המשיבים ישלמו הוצאות המבקשים וכן שכר טרחתם בסך כולל של 15,000 ₪.

בד בבד הגישו השוכרים בקשה לביטול פסק הדין אשר ניתן כנגדם בהעדר התייצבות.

קביעות אלה אינן עולות בקנה אחד עם חווה"ד של המומחה בתיק בוקשטיין (עליו נסמך כב' השופט שוורץ בפסק דינו החלוט), שקובע חשש לנזקים גדלים והולכים: "לשאלה האם הקף הנזקים יגדל במהלך השנים הבאות (התיקון של מערכת האיטום התת קרקעית הוא קשה ביותר ובגדר בלתי אפשרי מתחת לרצפת המרתף) יגדלו התשובה לצערי הנה חיובית". היינו, ייתכן ועל פני השטח נימסר נכס נקי ומטופח (כך גם לכאורה בתמונות שהוצגו), ואולם מהותית נימסר נכס עם ליקויי איטום ורטיבות אשר היו ידועים למשכירה שלא גולו לשוכרים.

כפי שציינתי לעיל המשכירה היתנגדה (בדיעבד) להליך המינוי של אינג' מרטון ואולם היתנגדותה נדחתה על ידי ובהמשך ידי בית המשפט המחוזי בת"א שדן בבקשת רשות ערעור שהגישה.

לעניין חלוקת האחריות נקבע בעמ' 43 לחווה"ד (ס' 9.3.7.3), כי: "להערכתי, התרומה הגדולה ביותר לרטיבות במרתף היא מחדר הרחצה-60%. מתוך זה, המשקל הרב ביותר -80%-הוא נושא פגם באיטום חדר הרחצה, שהנו במגרשה ואחריותה הבלעדית של הנתבעת. משקל של 20% אני נותן לנושא של התחזוקה (למשל, חידוש הרובה וה"סלקון" במהלך השמוש), מחולק באופן שווה בין התובעים (10%) והנתבעת (10%), מהסיבה שתחזוקה הנובעת מבלאי משימוש סביר אמנם חלה בהתאם להסכם השכירות על הנתבעת, אולם לדעתי, על התובעים היה להתריע בפני הנתבעת, כמשתמשי הבית, ככל שראו שנידרש חידוש רובה וסיליקון".

מדובר בבית הכולל 4 קומות- מרתף, קומת קרקע, קומה ראשונה וקומת גג הכוללת שתי מרפסות מרוצפות וגג רעפים לרבות חלל מתחתיו (ראו ס' 7.2.1 לחוו"ד מומחה בית המשפט), והמשכירה אף הפצירה בהם לעשות כן. ראו למשל מיסרון ששלחה המשכירה לגב' בראל ביום 10 בספטמבר 2015: "מיה ראינו שכל הגג כולל הפרגולה הקטנה מלאים של היונים. כל אלה יהפכו בגשם חזק ויחסמו את כל הניקוזים. המים יחדרו לחדר על הגג מתחת לדלת ויציפו שוב ויחלחלו לבית ישר למרתף...". וכך חיו להם הצדדים במשך השנים.

חרף כל האמור לעיל ובשים לב לכך, כי מדובר בפסיקת הוצאות בסכום לא מבוטל, אהיה מוכן לעכב לעת הזו את החיוב ואאפשר השלמת טיעון בנושא זה בעת סיכומי הצדדים (אאפשר לכל צד 5 דקות טיעון בהקשר זה) ואדרש לכך בפסק הדין.

...

חרף כל האמור לעיל ובשים לב לכך, כי מדובר בפסיקת הוצאות בסכום לא מבוטל, אהיה מוכן לעכב לעת הזו את החיוב ואאפשר השלמת טיעון בנושא זה בעת סיכומי הצדדים (אאפשר לכל צד 5 דקות טיעון בהקשר זה) ואדרש לכך בפסק הדין.

אלא שבכך לא סגי- ביום 22 בפברואר 2024 התקיימה ישיבת השלמת הוכחות וסיכומים בע"פ (בעקבות החלטתי מיום 16 בינואר 2024).

סוף דבר ותוצאת פסק הדין: מן המקובץ לעיל עולה, כי תביעת השוכרים מתקבלת באופן חלקי, ואני מורה, כי הם זכאים לקבל מידי המשכירה סך של 15,000 ₪.