סעיף 6.1.2 שכותרתו "בינוי צמוד דופן בתוכנית מקומית" קובע כדלקמן:
"תכנית מקומית במירקם שמור משולב או במירקם חופי, המשנה את ייעודו של שטח שאינו מיועד לבינוי לשטח המיועד לבינוי, תופקד רק אם השטח ששונה ייעודו הנו צמוד דופן לשטח המיועד לבינוי בתכנית מקומית תקפה".
סעיף 5 לתמ"א 35 מגדיר את המונח "צמוד דופן" –
"בהמשך ישיר לשטח המיועד לפיתוח או לבינוי, לפי העניין, למעט צמוד דופן למבנה בודד או למקבץ מבנים בודדים שאינם מצויים בהמשך רציף לשטח המיועד לפיתוח או לבינוי".
הסעיפים שפורטו מאפשרים, לפי לשונם, בכפוף לשינוי ייעוד, לתכנית שהוראותיה חלות על איזור המוגדר כאיזור "מירקם שמור משולב" דוגמאת רכסים, ואשר מציעה לשנות ייעוד של שטח שאינו מיועד לבינוי ולהפוך אותו לשטח המיועד לבינוי, לעשות כן, במידה והבינוי המתכונן הנו בהמשך ישיר לשטח המיועד לפיתוח או לבינוי בתכנית תקפה.
צוין כי תכנית המתאר של אבטין ייעדה את השטח של העותרים 7-5 לתעסוקה והתכנית נשוא העתירה משביחה אותו, כאשר קיימת תכנית אחרת לאבטין שאושרה בשנת 2016 שהוסיפה מגורים - תכנית 301-0176321, ולכן יש לדחות את ההיתנגדות בסוגיה זו.
טענת העותרים 7-5 להעדר צורך בתא שטח 705 המיועד לחניון ובקשתם לבטלו.
יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 452 (2003), שם נקבע כדלקמן:
"תכנית איחוד וחלוקה הנה אמצעי חשוב הנתון בידי הרשות התכנונית למצות את התועלת המרבית משטחי מקרקעין הנמצאים בתחומה לטובת הפרט והכלל... המטרה באיחוד וחלוקה היא ליצור התאמה ואיזון בין צרכי הפרט במימוש והנאה מהקרקע לבין צרכי הציבור בשימושי קרקע לטובת הכלל. במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, מאחדים מגרשים שונים בתחום התכנית למצבור אחד ומחלקים מיצבור זה מחדש למגרשים התואמים את צרכי הבנייה והשמוש של הפרט והציבור באיזור, לעתים, תוך העתקת זכויות הבעלים ממקום למקום והפקעת חלק מהשטח לצרכי ציבור".
ראו בעיניין זה גם דברי בית המשפט העליון בעע"מ 2279/19 הועדה למתחמים מועדפים לדיור נ' נוימן (24/07/19) (להלן: "פסק דין נוימן"), שם נקבע כדלקמן:
"כלי זה, שהנו יוצא דופן בארגז הכלים של גורמי התיכנון בשל אופיו הקנייני, נועד לאפשר למוסדות התיכנון להגיע לתוצאה התכנונית הרצויה בעיניהם באופן שמפחית בין השאר את הקושי שבריבוי בעלים בקרקע, ואת ההתנגדויות של בעלי קרקע שעשויים להקשות על הליך התיכנון ומימושו. כלומר, מטרתו לעזור לגורמי התיכנון לפעול כך שהבעלות בקרקע לא תהווה אילוץ שיפגע באיכות התיכנון ומימוש התכנית באופן מיטבי".
על פי הפסיקה מנגנון האיחוד והחלוקה נועד לשמש שתי תכליות עיקריות: הראשונה, לשרת צרכים תיכנוניים במצבים בהם נידרש לבצע חלוקה יעילה יותר של החלקות בתוך מרחב מסוים, על מנת להתאים את החלוקה לצרכים התכנוניים; השנייה, חלוקה צודקת של הנזק וההשבחה בין בעלי מקרקעין בתחומי תכנית.
דיון והכרעה בעת"מ 11738-02-21 כפר חסידים מושב עובדים דתי אגודה שיתופית נ' הועדה הארצית לתיכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור ואח'
במסגרת העתירה מעלה העותר שלוש טענות עיקריות: (1) טענות נגד ביטול דרך הגישה הסטאטוטורית המובילה לחלקות העותר וחוצה את נחל ציפורי המסומן להסטה במסגרת התכנית; (2) טענות נגד אי הכללת חלקות העותר במיתחם איחוד וחלוקה של התכנית; (3) בקשת העותר להוספת שימושים חקלאיים לתא שטח 801, אשר סומן בייעוד חקלאי ברובו, ובו ממוקמות חלקות העותר אשר סומנו בייעוד פארק/גן צבורי.
...
בנסיבות המקרה, סבורני כי אין בסיס לטענת אפרת כי התכנית נוגדת את הוראת סעיף 6.1.2 לתמ"א 35.
לאור האמור, ומבלי להיכנס ליתר טענות העותר בכל הנוגע להסדרת תוואי הנחל והרצועה בצידיו, סבורני כי דין טענות העותר לעניין אי הכללת מקרקעיו בתחום האיחוד והחלוקה של התכנית להידחות.
מדובר אם כן בהחלטה תכנונית מקצועית, שהעותר לא ידע להצביע על פגמים שנפלו בה, ולכן ומשכלל אין בית המשפט שם עצמו במקום הרשות המקצועית, דינה של טענת העותר בעניין זה להידחות.
סוף דבר
סיכומו של דבר – העתירה נדחית.
