גילוי חריגות בניה בבית קרקע לאחר רכישה

לאחר שמיעת הראיות והטענות, מצאתי כי לפחות לפי מאזן ההסתברויות, אם לא מעבר לכך, הוכח כי נתיב החסד היא שבנתה את חריגות הבניה: ראשית, הנתבע רכש את הנכס מכונס נכסים, והעביר את הזכויות בנכס על שמו ללא בעיה, ולכן סביר שבאותו שלב לא היו חריגות בניה.

חוק המכר תשכ"ח 1968 (להלן: "החוק") מתייחס ל"אי התאמה" של הממכר, והפסיקה התייחסה אליו לא פעם כאשר מדובר היה בנכס מקרקעין שנתגלו בו חריגות בניה.

פסק הדין המנחה בעיניין אי גילוי חריגות בניה, ניתן בבית המשפט העליון בעיניין עיני-שיפריס (ע"א 8068/11 אורי עיני נ' חן שיפריס (11.02.2014)).

הנתבע לעומתו, העיד כי לאחר שחריגות הבניה נתגלו לו בראשית 2013, הוא נימנע מלדרוש מנתיב החסד לפרק את חריגות הבניה, כיוון שידע שאם תדרש לכך, נתיב החסד תעזוב את החנויות, שכן נתיב החסד לא היתה נשארת בנכס ללא הבניה הנוספת, והוא לא רצה לפגוע בתובעת (ע' 43 ש' 2 – 3 ; ע' 32 ש' 19 – 21 לפרו').

...

אני מקבל אפוא את טענת הנתבע בעניין זה, כי היה ברור לכול שנתיב החסד תעזוב את החנויות אם יפורקו חריגות הבנייה, ובנסיבות אלה, התובעת היא שביקשה או הסכימה שלא יפעל לפירוק החריגות.

לנוכח כל האמור לעיל, גובה הנזק בגין אי גילוי חריגות הבניה, עומד על סך של 252,000 ₪ ליום עריכת חוות הדעת במאי 2019, שהם במעוגל 255,000 ₪ להיום.

סיכומו של דבר הנתבע הפר את הסכמי המכר של החנויות בכך שהיה עליו לדעת, כבעל הנכס, על חריגות הבניה, והוא הצהיר בהסכמי המכר הצהרת כזב לפיה אין בנכס חריגות בניה.

צרופם של כל אלה – חוות דעת אבני שלא נסתרה, המצביעה על שינויים בבינוי בחלקה 135 בשנים שלאחר חתימת חוזה החכירה; דוחות הפיקוח ועדותו של מר חסני, מהם עולה כי במקרקעין קיימות שלוש יחידות דיור נפרדות; נסח המקרקעין; תשריט הארנונה; וחקירות הנתבעים – מובילים למסקנה כי התובעת הרימה את הנטל והוכיחה כי נעשו שינויים בבינוי בחלקה 135 לאחר חתימת חוזה החכירה וכי בית המגורים פוצל לשלוש יחידות דיור נפרדות, זאת ללא הסכמת התובעת, ללא הסדר מולה ובנגוד לסעיף 9(א) לחוזה החכירה.

גב' חילו פירטה כי קיימים מקרים שבהם מתגלה חריגת בניה, אך התובעת לא נוקטת בהליך משפטי, שכן נעשית הסדרה של הזכויות.

העידר יריבות הנתבעים טוענים כי כל הבניה הקיימת על חלקה 135 בוצעה בשנים שקדמו למועד שבו הם רכשו את הזכויות בחלקה מכוח צו הירושה שניתן ביום 3.11.2002.

...

על רקע האמור הוגשה התביעה שלפני.

הריסת אותה בניה ותיקה, כך נטען, תוביל להרס משפחה שלמה ותותירה ללא קורת גג. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי התנהלות התובעת לאורך השנים מלמדת על כך שהתובעת הכירה בזכויותיהם בחלקה 135, על כל הבנוי והנטוע עליה זה שנים רבות, תוך ויתור מוחלט על כל טענותיה ביחס לכך; כי מעצם העובדה שמאז השלמת הבניה ועד למועד הגשת התביעה, לא העלתה התובעת שום טענה ביחס לבניה זו ולא עשתה דבר למימוש זכויותיה הנטענות, מקימה לנתבעים טענת התיישנות או למצער, טענת שיהוי; הנתבעים טוענים כי הרחבת בתי המגורים נעשתה על ידי רבים מתושבי טירת שלום, כי התובעת ערה למציאות הקיימת בטירת שלום מזה שנים רבות וכי הגשת התביעה נגדם היא בגדר אכיפה בררנית; כי אין יריבות בין הצדדים, מן הטעם שהבניה בחלקה בוצעה והושלמה עוד לפני שהנתבעים קיבלו את הזכויות בחלקה בירושה (בשנת 2002); כי בהתאם לחוזים קודמים שהיו ביחס למקרקעין, לא הייתה הגבלה על הבניה בחלקה ההיסטורית; וכי התובעת זנחה את זכויותיה לדרוש הריסה ופינוי בניה והעלאת טענות אלה נגועה בחוסר תום לב ודינה להידחות מטעם זה בלבד.

הריסת התוספות לבית המגורים תוביל להרס משפחה שלמה ותותירה ללא קורת גג. לנוכח המסקנה אליה הגעתי, יש ליתן את צו הריסה כמבוקש.

סוף דבר התביעה מתקבלת, בהתאם לאמור בסעיפים 59-58 שלעיל.

בשים לב לכל אלה, הגעתי למסקנה כי נכון הוא שכל צד יישא בהוצאותיו.

מבוא לפניי תובענה לתשלום סך של 360,000 ₪ נזקים שנגרמו לתובעים, כך לטענתם, בעקבות חריגות בניה נרחבות שהתגלו בבית ברחוב מבצע חירם 5 בבאר שבע הידוע כגוש 38088, חלקה 52 הרשום בלישכת רישום מקרקעין (להלן: "הנכס מושא התביעה") ואשר נקנה ע"י התובעים מהנתבעים מס' 1-4 בהסכם מכר מיום 19.10.2012 ( להלן: "ההסכם" או "הסכם המכר מושא התביעה") ואשר קיומם של חריגות הבניה, כך לטענתם, לא גולה להם ע"י הנתבעים.

כמו כן נאלצו התובעים ליזום שינוי תב"ע אשר רק במסגרתה יכלו הם להסדיר את יתרת החריגות, באמצעות היתר הבניה השני אשר הוצא מאוחר יותר, אשר כאמור כלל גם בניה אשר לא היתה במסגרת החריגות בניה, כגון: "הבונקר". עלויות הסדרת החריגות משקבעתי שהסכם המכר הופר ע"י הנתבעים שכן הנכס מושא התביעה נמכר עם חריגות בנייה ומשקבעתי כי לצורך הסדרת חריגות הבנייה נדרשו התובעים לפעול מול רשויות התיכנון להוצאת היתר בנייה ראשון, תב"ע ואף היתר בניה שני, סבורתני כי התובעים זכאים לפצוי בגין ההוצאות אותם הוציאו לצורך הסדרת החריגות, שהיו בנכס בעת המכירה, לא כולל הבונקר בקומת המרתף ותוספות אחרות שביצעו התובעים לאחר כניסתם לבית.

...

בכל הנוגע להחתמת התובעים על בקשה לרישום הערת אזהרה, נספח ד' לכתב התביעה, אכן בטופס מופיע כי פרטי המטפל הם עו"ד גוטר ואין מחלוקת כי עו"ד גוטר אכן אימת את חתימות התובעים על הבקשה, אולם לאחר ששמעתי את הסברי עו"ד גוטר בדיון בפניי לפיו הוא פעל על מנת להגן על התובעים ומתוך אחריות כלפיהם (ראה עמ' 35 שורה 29 ואילך) הגעתי למסקנה כי אין בהחתמת התובעים, לבקשה לרישום הערת אזהרה, כדי ללמד כי עו"ד גוטר ייצג אותם בעסקת המכר.

הצגת המצב כאילו הוסכם שעו"ד גוטר ייצג את התובעים ללא כל תשלום, הינה מיתממת וחסרת תום לב. נוכח כל האמור לעיל, ובשים לב כי עדותו של עו"ד גוטר הייתה הגיונית, מהימנה, קוהרנטית ותואמת את כל המסמכים שהובאו בפניי, אני קובעת כי עו"ד גוטר לא ייצג כלל וכלל את התובעים בעסקת המכר וכי התובעים החליטו על דעתם, שלא להיות מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם, ובשל כך דין כל התביעה כנגד עו"ד גוטר להידחות.

סיכום: נוכח כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעים 1-4 ביחד ולחוד לשלם לתובעים ביחד ולחוד, סך כולל של 148,192 ₪ ( עלויות ההסדרה ) כשהם נושאים ריבית והצמדה מיום 2/3/22 ( מועד הגשת הבקשה להוספת ראיות) ועד התשלום בפועל ואילו סך של 10,000 ₪ ( פיצוי בגין עוגמת נפש) ישולמו ע"י הנתבעים ביחד ולחוד לתובעים בתוך 30 יום מהיום ואם לא, הסכום יישא ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

על רקע הכרות קודמת של התובעות עם הנתבע ורעייתו, לאחר שרכשו נכס מקרקעין אחר באמצעות הנתבע בהליכי כנוס, ולבקשתן של התובעות, יידעה עוה"ד רינה סופר את בעלי התובעות בדבר הליך המכירה בהליכי כנוס של הנכס מושא התובענה שבכותרת.

בשל כך, לטענת הנתבעות, נאלצו לחזור מספר פעמים לעירייה לצורך חידוש אישורה לרישום, ואז התגלה לפקידי הערייה כי הנכס ניבנה ללא היתר, תוך חריגות בניה, והתובעות נדרשו לשלם היטל השבחה בגין הסדרת הנכס.

מר פרהם חזר על טענתו זו בבית המשפט, במסגרת חקירתו הנגדית; לדבריו, עובר להתמחרות קיבל מעוה"ד רינה סופר את נסח הטאבו של הנכס, ואף ערך בדיקות בערייה, ראה את היתר הבניה של הבניין, את התב"ע ואת צו הבית המשותף, אולם לא קיבל ממנה את העתק חוות דעת השמאי ולא ידע עליה: "אם היו נותנים לי את השמאות הזו לא היינו פה עכשיו. אחרי שרצתי לעירייה וסידרתי את עניין ההיתר הגעתי לגב' ואמרתי שזה שוברים שנתנו לי לשלם, בבקשה תשלמי לי כי לנכס לא היה היתר, ואז היא אומרת הינה פה כתוב שאין לו היתר, מה אתה רוצה ממני שאני אשלם? כתוב שאין היתר, אמרתי למה אחרי 7 שנים את אומרת זאת" (עמ' 12, ש' 33 – 36).

...

עולה השאלה, מה משמעות הביטוי "as is"? האם, כטענת המשיבים, מדובר בסעיף ויתור (disclaimer) על כל טענת טעות או פגם בכריתה, או שמא, כטענת המערערת, הסעיף מצהיר שאין מצגים לעסקה, ועל כן ויתורו של הקונה אינו אבסולוטי אלא מוגבל להיקף הבדיקה שניתן היה לבצע עובר לחתימה על ההסכם? סבורני, כי בעניין זה הצדק עם המשיבים.

אציין, בהקשר זה, שטענת הנתבע כי התובעות הן חברות העוסקות במקרקעין וזה תחום התמחותן, לא הוכחה בראיות ואף הוכחשה ע"י מר פהרם, ואולם העובדה שאין זהו נכס המקרקעין היחיד שהתובעות רוכשות מן הנתבע בהליכי כינוס לצרכי עסקיהן, אינה שנויה במחלוקת, וגם לאור זאת היה הנתבע רשאי להסתמך על הצהרתן זו. בנסיבות האמורות ולאור מסקנותיי לעיל, הרי לא מצאתי כי יש לתובעות עילת תביעה כנגד הנתבע, בגין התנהלותו במו"מ הטרום חוזי ולפיכך אני דוחה את כל טענותיהן בהקשר זה. טענות התובעות לעיכוב ברישום זכויותיהן בנכס: לטענת התובעות, הנתבע לא פעל כמצופה ממנו בפעולות הנדרשות לצורך רישום זכויותיהן בנכס, ובשל כך למשך שנים לא עלה בידיהן להשלים רישום זה. לעניין זה, אומר תחילה, שאין כל קשר שבין טענה זו שבפי התובעות לסעדים להן עתרו במסגרת התביעה, שכן כלל הסעדים מתייחסים לטענתן להטעייה, שכאמור נדחתה.

סוף דבר: מכל הטעמים שפורטו לעיל, התביעה נדחית במלואה.

בגדרי חוות הדעת מעלות הנתבעות את הטענה ולפיה לא נגרם כל נזק לתובע בעקבות חריגות הבניה בדירה ו/או בשל הפרישי השטח עפ"י רישום הבית המשותף, עפ"י היתר הבניה ועפ"י המצב הקיים בפועל, שכן שווי הדירה לפי מצבה בפועל הנו יותר גבוה מהשווי הפוטנציאלי שלה בהתאם לרישום בבית המשותף או בהיתר הבניה.

זאת ועוד, אבי התובע ומי שהגדיר אותו התובע כמי שטיפל ומטפל בענייניו, לרבות בכל הקשור לרכישת הדירה ואשר העיד מטעם התובע , מסר כי לא הייתה כל פנייה לנתבעים 1 ו- 2 לעניין חריגות הבנייה, עמ' 37 שורות 14-17 לפרוטוקול: אתה לא פנית למשפחת סגל אחרי שגילית את הבעיה מה לי ולמשפחת סגל? אז לא פנית אליהם אחרי שגילית את הבעיה לא. עורכי הדין שיפנו ויתבעו אותם בהנתן האמור, לא נתקיימו כל יסודות סעיף 16.

הנתבעות לא מנעו את החריגה בבנייה בדירה, מקום שהיה מצופה מהן ואף חובתן לעשות כן. למעשה ניתן לומר, כי טענות התובע כלפי הנתבעות נוגעות לאכיפת חוק התיכנון ובניה ובפרט לחריגות הבניה בדירה ומסתכמות בשני היבטים : הראשון, אי גילוי העבירה בדבר ביצוע חריגות הבניה בדירה, בזמן אמת ומניעת ביצוען ע"י הקבלן שבנה את הדירה והשני, אי גילוי קיומן של חריגות הבניה בדירה, בעת שהתובע קיבל מהנתבעת מס' 4 את אישורה בהתאם לסעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התיכנון ובנייה, תשכ"ה – 1965 (להלן: סעיף 10), לצורך רישום הדירה על שמו בלישכת רישום המקרקעין.

...

סיכום הדברים עד כה: דין התביעה להידחות כנגד כל הנתבעים, הן בעקבות אי הוכחת עילת התביעה והן בשל אי הוכחת שיעור הנזק הנטען.

סוף דבר התביעה נדחית.

ההודעה לצדדי ג' נדחית אף היא ללא צו להוצאות.