גודל מגרש מינימלי על פי תוכנית בניין עיר

וכן בפרק המסקנות: "תכנית 818 היא התכנית המאושרת הקובעת נכון לרגע זה, תכנית זו קבעה את זכויות הבניה, השימושים, הבינוי וגודל המיגרש. מכיוון שכך, הסעיף בתכנית 250 לעניין גודל מיגרש מינימלי היתבטל מאחר והוא סותר את תכנית 818 המגדירה את כל שטח החלקה כשטח מיגרש מינימלי". גם השמאי רן וירניק מטעם התובעות היתייחס בהרחבה לעניין זה. להלן חלק מדבריו ונימוקיו: "עיון בהוראות תכנית 818 מעלה כי על אף שהיא אינה נוקבת במפורש בשטח מיגרש מינימאלי, מטרתה הברורה היא לאחד את הקרקע הכלולה בה (חלקות 13, 15, 16 ו-103 בגוש 7053) למיתחם אחד ובו שני מגרשים חדשים, בהתאם לשלביות הבניה, כך שבפועל, בהתירה בנית בנין אחד בלבד על שטח הנכס, התכנית מגדירה למעשה את כל שטח הנכס כשטח מיגרש מינימאלי. יצוין כי אף עפ"י האמור בדף מידע על זכויות בניה של הנכס (מתוך אתר עריית תל אביב, לפיו "המידע הנו מידע רישמי ומחייב") נאמר כי: "מיגרש 2600 בגוש 7053 ומגרש 77 בגוש 7087 [הוא הנכס דנן] מהוים מיגרש אחד על פי תב"ע 818". מומחה בית המשפט השמאי והמהנדס צבי רון מציין בחוות דעתו (סעיף 10.3) את הדברים הבאים ביחס לשאלת החלוקה בעין של החלקה נושא התביעה: "בהתאם להוראות הסעיפים הנ"ל על תשריט החלוקה המוצע, להיות תואם את הוראות תכניות בנין עיר החלות על החלקה, ובין היתר, הוראות בדבר גודל מיגרש מינימאלי, קוי בנין, נגישות לחלקות המוצעות וכדומה, כתנאי בסיסי לאפשרות חלוקת הקרקע בעין. במקרה הנידון מגדירה תכנית בנין עיר תא/818 את שטח החלקה הנידונה כמגרש אחד בשטח מיגרש מינימאלי של כלל שטח החלקה, בהתאם להוראות התכנית ותשריט התכנית המחייב בשטח 11,170 מ"ר. לאור האמור לעיל, ולאור הוראות הבינוי אשר נקבעו בתב"ע 818, חלוקת החלקה באמצעות תשריט חלוקה בהתאם להוראות פרק ד' לחוק התיכנון והבניה התשכ"ה-1965, איננה אפשרית בהתאם לתכניות בנין עיר החלות כיום על החלקה הנדונה, לא ברשום נפרד ולא בכפוף להתאגדויות, ומהוה סטייה ניכרת מתכנית". המומחה רון הוסיף היתייחסות לשני מצבים רעיוניים, נוכח הנחיותיי כי יבדוק גם אפשרויות אלה.

...

האם להורות כעת על פירוק השיתוף בחלקה שבבעלות הצדדים ואם כן, האם להורות על פירוק שיתוף על ידי חלוקה בעין או על ידי מכירת החלקה למרבה במחיר או בדרך אחרת – זו השאלה שעומדת כעת להכרעה במסגרת החלטתי זו. רקע והליכים שנוהלו עד כה עסקינן בבניין שהיה ידוע בשם "בית מרכזים". הבניין היה ממוקם ברחוב קיבוץ גלויות בתל-אביב (על גבי חלקה הידועה כיום כחלקה 77 בגוש 7087) והיה רשום כבית משותף.

סוף דבר אשר על כן, אני קובע יש להורות על פירוק שיתוף בחלקה, כי הדבר יעשה על ידי העמדת החלקה כולה למכירה למרבה במחיר.

בטרם אמנה כונס נכסים ואתן הוראות להמשך, אתיר לצדדים, ככל שהם חפצים בכך, להביא עד יום 18.8.17, בקצרה, עד שני עמודים לכל צד, התייחסותם לנושא מינוי הכונס ולכל עניין אחר הקשור לכך או לביצוע החלטתי זו לפירוק השיתוף.

לעניין ההוצאות, אני מאשר עקרונית את הוצאות התובעות עבור חוות דעת המומחים מטעמן והחקירות הנגדיות שלהם, בכפוף להגשת בקשה לאישור ההוצאות וצירוף אסמכתאות, כאשר גם סכום ההוצאות המבוקש בעניין זה, יהיה נתון לביקורת בית המשפט, לאחר קבלת תגובת הנתבעים.

טענות העותר לטענת העותר, בהעברת השטחים מהרוכשים למדינה ,לצרכי ציבור, במסגרת העברה ללא תמורה, לא הייתה הסכמה אמתית של הרוכשים להעברה, אלא אילוץ של הרוכשים לבצע את ההעברה האמורה לצורך קידום החלוקה המיוחדת של המגרשים, אשר תאפשר בניית בתים לעולים במסגרת מגרשים ששטחם קטן מגודל המיגרש המינימאלי לבנייה על פי תכנית חד/33, מטרה שלא התאפשרה עד היום.

ראשית, עיון במכתב ההצעה (נספח ג') (בהנחה שהוא אכן מתייחס לחלקה המקורית) מעלה בבירור כי הרוכשים עצמם נקבו "בתמורה" המבוקשת על ידם כנגד הפרשת 25% מהחלקה המקורית לצרכי ציבור, וכפי שציינו בו הרוכשים: "אנו מוכנים להקציב לטובת הכלל 25% לתכליות ציבוריות ומבקשים בזה להרשות לנו באופן יוצא מהכלל לחלק את הקרקע לפי התכנית שהגשנו למועצה המקומית".(דגש שלי ש.מ.) הינה כי כן, בקשת הרוכשים מהועדה המקומית (אז הועדה לבניין ערים חדרה), הייתה אך ורק לאשר את חלוקת החלקה המקורית, ובקשה זו אושרה במלואה, כפי שבא לידי ביטוי ברשום החלוקה בלישכת רישום מהקרקעין, ולא נאמר על ידי הרוכשים דבר על כך שכנגד ההפרשה לצרכי ציבור מבוקש על ידם לא רק לאשר את החלוקה, אלא גם מבוקש לשנות את ההוראה התכנונית בדבר גודל המיגרש המינימאלי לבנייה המצוין בהוראות חד/33, באופן שיאפשר הוצאת היתרי בנייה במגרשים החדשים שנוצרו עקב החלוקה.

...

כמו כן אינני סבור כי נסיבות המקרה שלפנינו מצביעות כטענת העותר על פגיעה כה חמורה בשלטון החוק שיש בה כדי להתגבר על טענת השיהוי המתקיימת במקרה זה , ולפיכך אילו נדרשתי להכריע בשאלת דחייתה של העתירה על הסף מחמת שיהוי אני סבור כי היה ניתן לעשות כן , אך כאמור לעיל איני נדרש לכך לאחר שהגעתי למסקנה שלפיה גם לגופו של ענין אין מקום לקבלת העתירה .

מכל מקום , מאחר ולטענת המדינה , ממילא הסעד הכספי הנתבע אינו בסמכותו של בית המשפט לעניינים מינהליים , אינני קובע קביעה נוספת כלשהי שיש בה כדי לחסום את דרכו של העותר להגשת תביעה כספית ככל שיסבור כי יש לו בסיס לכך , וכל שאני קובע הוא כי אין בסמכותי וביכולתי לדון בתביעה שכזו במסגרת העתירה שבפני.

סיכום לפיכך ולאור כל האמור לעיל אני מורה על דחיית העתירה על כל חלקיה והעותר ישא בהוצאות המדינה בסך של 25,000 ₪ , המדינה תשא בהוצאות המשיבות 2-3 בסך של 15,000 ₪ (7,500 ₪ לכל אחת מהמשיבות).

ביום 16.10.96 חתם מר ניסים חסון על "אישור סופי ולפיו הוא קיבל ממנהל מקרקעי ישראל סך של 625,910 ש"ח לפיצוי פינוי הנכס הידוע כבית מגורים ומגרש בגודל 1,268 מ"ר בבאר יעקב גוש 4245 חלקה 2 כתוצאה מפינוי השטח ע"י ממ"י מחוז מרכז.

מס' מירבי של יחידות במיגרש 8, שטח מרבי מינימלי 800 מ"ר, חזית מיגרש מינימאלי במ' 25.0, אחוז בניה מרבי בכל הקומות 100.

" על-פי תכנית בנין עיר מס' ממ/במ/1004 מיום 11.8.85 אוחדו המגרשים 56, 55א' ו-55ב' למגרש 17.

סעיף 127 (ד) לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה-1965 קובע: "איחוד מגרשים על פי תכנית לא ישפיע על זכויותיו של מי שהיתה לו לפני האיחוד זכות על פי שכירות באחד המגרשים המאוחדים, או זכות מעבר, זכות שאיבת מים או זכות אחרת כיוצא באלה; אולם מותר לקבוע בתכנית הוראות בדבר הפקעת זכויות אלה או שינוין, והוראות חוק זה בדבר הפקעת בעלות או פגיעה אחרת בה יחולו על הפקעה או שינוי כאמור, בשינויים המחוייבים לפי הענין." פרוש התובע לסעיף 127(ד) לחוק התיכנון והבניה מנוגד ללשון הסעיף אשר קובע שאיחוד מגרשים אינו משפיע על זכויות השכירות באחד מהמגרשים שאוחדו בעוד שהתובע טוען כי האיחוד משפיע על זכותו ומרחיב אותה יש מאין.

...

מכל סכום שהנתבעת תשלם לתובע עבור זכויותיו במגרש 55ב' יש לנכות את הסך שהנתבעת שלמה לתובע על-פי פסק הדין החלקי (לא כולל הוצאות משפט).

התביעה לתשלום בהסתמך על הקמת המבנה הראשון על מגרש 17 נדחית.

הנתבעת תשלם הוצאות עדי התובע הנובעות מזימונו לעדות של מר עורבי ושל הגב' קריזה וכן חלק מאגרת בית המשפט, על-פי שיעור האגרה שהיה על התובע לשלם לו הייתה התובענה לצו מניעה ולפיצוי בשיעור בפועל נפסק.

על פי התב"ע החדשה קיימות מספר אפשרויות בניה-מרווח של 8 מ"ר בין הבתים, מרווח של 7.2 מ"ר, מרווח של 5.4 מ"ר-כאשר הקירות בין המבנים הם ללא פתחים, וכן מרווח של 0.

על פי חוק המקרקעין, על בית המשפט לשקול גם שיקולים כללים, כגון התאמה לתוכנית בנין העיר ולהוראות המפקח על בתים משותפים, מבלי לפגוע באפשרות הצדדים להסכים ביניהם מחוץ לבית המשפט.

כך עולה גם מגודל המיגרש המינימלי לפי תוכנית בנין הערים.

...

סיכום: אני מקבל את התביעה בת"א 18144/94 וקובע צו מניעה עד לפירוק השיתוף במקרקעין, לפיו ויסגלס מנועים מלבנות או להרוס או לחפור או לעשות עבודות הכנה לבניה או לעשות פעולות דומות במקרקעין או בקשר אליהם על פי התוכנית שהוגשה ביום 30.01.01.

אני דוחה את התביעה לפירוק שיתוף בת"א 23553/99 וזאת כיוון שלא הוגשה לבית המשפט חוות דעתו של המפקח על הבתים המשותפים.

לפיכך, אני מחייב את ויסגלס לשלם לשרווד שכר טרחת עורכי דינם בסך 34,730 ₪ בתוספת מע"מ. המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים ניתן היום ט"ו בתמוז, תשס"ז (01/07/2007) בהעדר הצדדים.

תוכנית זו הקטינה גודל מיגרש מינימלי.

בהסתמך על פסק הדין שניתן בע"א 5964/03 (עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עריית פתח תקווה, להלן: פס"ד ארידור [16/2/06]) ומאחר שבשל התפצלות דיעות השופטים בהתייחס לסוגיה של המועד הקובע לעניין תחולת היתיישנות, הורה שם בית המשפט העליון בסמכותו על פי סע' 30(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, על עריכתו של דיון נוסף, הוצע לצדדים לקדם את ההליך בפניי לעניין הזכות לפצויי הפקעה לגופו, מבלי שמי מבעלי הדין ייוותר על טענותיו בנושא ההתיישנות.

כמפורט בחוות דעת השמאי: "במקרה נשוא חוות דעת זו הנזק לו טוען התובע עקב הנתק שבין מיגרש המגורים לשטח השפ"פ, נגרם מעצם הליך של שינוי ייעוד, ואינו נזק ישיר מההפקעה עצמה" מן הטעם האמור, לא מצא המומחה מקום לקבוע פצויי הפקעה בגין שטח זה מכיוון שהנזק שניגרם, ככל שניגרם, הוא מעצם השינוי בתוכנית ביניין עיר ש/356 מיום 13/4/93, ואינו נובע מן ההפקעה עצמה.

...

מאחר שהתובענה דנן הוגשה ב-2/9/09, ומאחר שיש לנכות את התקופה בה היו הליכים תלויים ועומדים בבית המשפט, התוצאה היא שלא חלפה תקופת ההתיישנות של 7 שנים, והתובענה לא התיישנה.

רק אם אגיע למסקנה שעל-פי המצב הנתון יש לקבל טענת ההתיישנות יהא מקום לעכב מתן פסק הדין עד להכרעה בדיון הנוסף, שמא יהיה בו לשנות התוצאה לטובת המבקש.

לאור הקביעות האמורות, אין מנוס מן המסקנה כי לצורך קביעת שיעור פיצויי ההפקעה, אין מקום לכלול את שטח השפ"פ; ובהעדר ראיה כי המבקש לא יוכל למצות את כל אחוזי הבנייה ביתרת השטח שנותר בכל אחת מן החלקות, אין גם מקום להורות על פיצוי בגין הפקעה של עד 40% מהחלקה (ראה סקירה אצל קמר/דיני הפקעת מקרקעין (כרך ראשון) עמ' 280 ואילך).