גובה שכר הטרחה של מפרק נכסים לרישום בית משותף

אותה רשימת פעולות מעלה מספר תמיהות והתחושה היא ש"ניפוח" מספר הבקשות נועד כדי לזכות את הכונסת בשכר טירחה גבוה יותר – ציון של 80 בקשות למתן הוראות, מעורר תהיות בנוגע לנחיצותן, לצורך ביצוע תפקידה והכונסת לא פירטה לצורך מה הוגשה כל בקשה; מספר בקשות הוגשו במסגרת תפקידה כעורכת דין המייצגת את לקוחותיה, או את בעלה וברשימה קיים בלבול בין תיקיה הפרטיים לבין תפקידה ככונסת; קיים ניגוד אינטרסים מובהק בין תפקידה ככונסת לבין ייצוגה את בעלה בחלק גדול מהבקשות שהגישה ולא ברור אילו בקשות נועדו לצורך רישום הבית המשותף ומה נועד לחיסול התביעות שהגישה כמי שמייצגת את בעלה.

זאת, להבדיל מהחקיקה הדנה במקרים אחרים של מינוי בעל תפקיד המוסדרים בדין, כגון בתקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים, מפרקים ותשלום שכרם), התשמ"א-1981, העוסקות בבעלי תפקיד בחברה, בתקנות ההוצאה לפועל (שכר טירחת עורכי דין וכונסי נכסים), התשס"ב-2002, העוסקות במימוש דירה ממושכנת ובתקנות הירושה, התשנ"ח-1998, העוסקות בשכר טירחת מנהל עיזבון.

ביחס לכונס הממונה לרישום בית משותף, קביעת שכר הטירחה נתונה לשיקול דעת בית המשפט ובמסגרת אותו שיקול דעת, מפעיל בית המשפט את "שקולי השכל הישר, ניסיון החיים ואיזון שבין השקעת העבודה, התועלת הכלכלית שנגרמה לצדדים והתוצאה החיובית של רישום הנכס כבית משותף..." (ע"א (מחוזי – י"ם) 1755-01-14 עיזבון המנוח משה חי בראשי ז"ל נ' עו"ד עודד פלדמן (נבו 26.11.2014) (להלן: "עניין בראשי", פסקה 160)).

מבלי לגרוע מהאמור לעיל ומבלי לקבוע מסמרות בעיניין, אציין כי מי מהדיירים הסבור כי נגרם לו נזק בשל עיכוב והתמשכות ההליך הנובע מהתנהלות של גורם אחר, זכאי לפנות לבית המשפט המוסמך בהליך מתאים ואין המקום לידון בטענות מעין אלו במסגרת החלטה בעיניין שכר הטירחה של הכונסת.

...

כפי שעולה מעיון מדוקדק בהחלטות בתיק, בעת המינוי, היה השופט שינמן מודע לעצם הקשר בין השניים, אולם הוא נתן בכונסת אמון מלא, כי אין בכך כדי לפגוע בתפקידה וכלשון החלטתו מיום 13.9.2011 (סעיף 2): "על אף קיומו של קשר מקצועי בין בעלי הדין לכונסת, אני סבור שלא יהיה בדבר כדי לפגוע בביצוע יעיל והוגן של הצו.". ממילא, המשיבים, כמו גם יתר הצדדים בתיק, לא ערערו על החלטות בית המשפט ובכלל זה ההחלטה בדבר זהות ומינוי הכונסת.

כך למשל, בהחלטתו מיום 7.11.2017 (בהודעת הכונסת כי ניתן פטור ממס שבח ורכישה בפעולת ייחוד דירות בין בעלים) בה מצא לנכון לציין כי: "אני סבור כי מדובר בהישג משמעותי של עו"ד צביה מימון, שכן קבלת הפטור, תקדם מאוד, את הרישום המתגבש של הבית המשותף.". סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, אני קובע כדלקמן: שכר טרחת כונסת הנכסים יועמד על סך של 75,000 ₪.

אני מורה על השבת סך של 87 ₪ לכונסת מחשבון הכינוס, בגין הוצאותיה שפורטו בבקשה.

שיעור שכר טירחת כונס נכסים בהליך של רישום בית משותף לא נקבע בחקיקה, זאת בהבדל משכרם של כונסי נכסים אחרים שנקבעו בתקנות (ר' למשל: תקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים, מפרקים ותשלום שכרם) התשמ"א- 1981, תקנות הוצאה לפועל (שכר טירחת עורכי דין וכונסי נכסים) התשס"ב-2002).

משכך, קביעת שכר טירחתו של כונס נכסים אשר מונה לרישום בית משותף מסורה לשיקול דעתו של בית המשפט.

") עת"מ (מנהליים ב"ש) 525-09-20 טולוס בנין והשקעות בע"מ נ' עריית אילת (נבו 12.10.2021)‏‏ העובדה כי חרף הקשיים הנובעים מחריגות הבנייה המהותיות בנכס, עלה בידי כונסי הנכסים, לרשום את הבית כבית משותף, מלמדת כי פעלו במיומנות וביעילות באופן המצדיק לפסוק להם שכר טירחה על הצד הגבוה.

...

נתתי דעתי לטענה בדבר מגמת צמצום שכר טרחת כונסי הנכסים, ברם, לא שוכנעתי כי הוכחה מגמה כזו.

עם זאת, לטעמי הינו מצוי במתחם הסבירות הראוי למקרה זה. לאחר ששבתי ובחנתי את מכלול טיעוני המשיבות, נחה דעתי כי זהו השכר הראוי למקרה זה וזאת לאחר בחינת הנסיבות הפרטניות ובכלל כך: משך הזמן מאז מינוי כונסי הנכסים בשנת 2004, הפעולות שנדרשו כונסי הנכסים לעשות במהלך השנים, הקשיים שרבצו לפתחם, לרבות חריגות הבנייה המהותיות בנכס, התמודדותם עם הקשיים והתגברות עליהם, כישוריהם של כונסי הנכסים, והתועלת הכלכלית שהניבו פעולותיהם של כונסי הנכסים, תוך התייחסות לשווי הנכס – 33,000,000 ₪ (עפ"י חוו"ד משנת 2016).

סוף דבר לאחר עיון בכל אחת ואחת מהטענות שהעלו המשיבות, באסמכתאות שהוצגו על ידן כמו גם בחוות הדעת מטעמן, לא מצאתי כי יש הצדקה לשנות מפסק הדין מיום 22.7.2019.

בהינתן מכלול השיקולים הרלוונטיים כפי שבאו לידי ביטוי בפסיקה, לרבות טיב והיקף העבודה שהושקעה, משך הזמן שנדרש לה, התועלת שהניבה והתוצאה שהושגה, תוך התייחסות לשווי הנכס, הגעתי למסקנה, כי בנוסף לשכר הטרחה שנפסק בהחלטת כב' השופטת פלפל מיום 3.7.2012, זכאים כונסי הנכסים לשכר נוסף בסך 600,000 ₪ (שש מאות אלף ₪) בצירוף מע"מ. הקביעות וההוראות שניתנו בפסק הדין מיום 22.7.2019 עומדות על כנן ומהוות חלק בלי נפרד מפסק דין זה. בהינתן שיעור שכר טרחת כונסי הנכסים, מצאתי לנכון לקבוע כי ייכללו בו גם הוצאות ההליך הנוכחי.

גובה שכר טירחת כונס בהליך של רישום בית משותף, לא נקבע בחקיקה.

זאת, להבדיל מהחקיקה הדנה במקרים אחרים של מינוי בעל תפקיד המוסדרים בדין, כגון בתקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים, מפרקים ותשלום שכרם), התשמ"א-1981, העוסקות בבעלי תפקיד בחברה; בתקנות ההוצאה לפועל (שכר טירחת עורכי דין וכונסי נכסים), התשס"ב-2002, העוסקות במימוש דירה ממושכנת; ובתקנות הירושה, התשנ"ח-1998, העוסקות בשכר טירחת מנהל עיזבון.

לאחר שנתתי דעתי למכלול הנסיבות שהוצגו בפניי, תוך עריכת איזון בין העבודה שהושקעה, משך הזמן שנידרש, התועלת שהניבה אותה עבודה והתוצאה שהוצגה, אני סבור, כי במקרה זה ראוי לפסוק את שכר טירחתו של הכונס עבור השלב הראשון של רישום צו הבית המשותף בהתאם לאומדן של 100 שעות עבודה בסך הכל (עבור 24 דירות) בשווי של 500 ₪ לשעה – סך של 48,000 ₪ בתוספת ההוצאות בסך של 5,409.25 ₪ ובסך הכל במעוגל 55,410 ש"ח. באשר לחלוקת תשלום שכר הטירחה וההוצאות עבור השלב הראשון בין כלל בעלי הזכויות בבניין, לרבות רמ"י – הפסיקה קבעה זה מכבר, כי שכר טירחת כונס נכסים שפעל לרישום בית משותף ישולם "על ידי כל בעלי הנכס, בהתאם לחלקיהם הרשומים בנסח הרישום העדכני..." (עניין בראשי, פסקה 161).

...

לפיכך, אני סבור כי על רמ"י לשאת בתשלום שכר הטרחה וההוצאות עבור אותו שלב, בהתאם לחלקה היחסי בכמות הדירות שבבעלותה בבניין.

אולם, אני סבור כי קשה לקבל טענה זו. פסק הדין לא קבע דבר לעניין תשלום שכר טרחתו של הכונס ומקובל שעניין זה מתברר לאחר שהכונס סיים את תפקידו.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, אני קובע כדלקמן: שכר טרחת כונס הנכסים עבור השלב הראשון יועמד על סך של 55,410 ₪.

עוד טוענת התובעת 6, כי גובה שכר הטירחה הנידרש על ידי עו"ד מינקוביץ הוא מופרז, שכן הלה זכה לשיתוף פעולה מהיר ומלא מצד בא כוחה; כי ההתנהלות מול מס שבח לא הייתה של עו"ד מינקוביץ' בלבד, אלא גם של בא כוחה; עו"ד מינקוביץ לא טיפל בהכשרת חריגות הבנייה של התובעים 5-6, והם עשו זאת בעצמם מול הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה עוד לפני מינוי כונסי הנכסים; בכל עת שמשרד מינקוביץ ערך את מיסמכי הבית המשותף, הם נשלחו לבקורת ואישור כונסי הנכסים האחרים, כאשר היו פעמים שבא כוחה מצא בהם ליקויים; מדובר ברשום בית משותף, ולא במימוש או בניהול נכס ולכן אין לגזור את השכר משוויו של הנכס אלא מעבודתו של הכונס; אמת מידה מנחה לקביעת שכרו של הכונס הוא התעריף המינימאלי המומלץ של לישכת עורכי הדין, אשר שילושו מביא לשכר טירחה בסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ, שהינם תמורה הוגנת וראויה.

עמדת התובעים 7-8 – מ' צפריר פת וגב' דפנה מקוב-פת התובעים 7-8 אינם חולקים על גובה שכר הטירחה המבוקש על ידי עו"ד מינקוביץ, ומאשרים כי הלה וגורמים ממשרדו "השקיעו מעל ומעבר ברשום הבית המשותף". עם זאת, סבורים התובעים 7-8 כי על שכר טירחתו של עו"ד מינקוביץ להתחלק בין הצדדים על פי מידת חלקם בעלות הרישום, או על פי הקשיים שהערימו על תהליך הרישום.

יפים בהקשר זה הדברים שנקבעו בת"א (מרכז) 13032-06-21 עו"ד לוי ליאור גרוסמן – כונס נכסים נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 22/1/2023), פסקות 21-22 לפסק הדין: "נקודת המוצא היא, כי כונס נכסים שהשקיע מזמנו, ממרצו ומכישוריו במילוי תפקידו, זכאי לתמורה נאותה עבור טירחתו (ה.פ. (מחוזי ת"א) יעקב בויאר נ' ברקת השקעות וחניונים בע"מ ו-23 אחרים (פורסם בנבו, 22/1/2019). כך, לא הרי מינוי של כונס נכסים לבצוע פירוק שתוף במקרקעין באופן הכולל גם הליכי היתמחרות ומימוש נכס, כהרי מינוי של כונס נכסים לבצוע רישום בית משותף בלבד. גובה שכר טירחת כונס בהליך של רישום בית משותף, לא נקבע בחקיקה. זאת, להבדיל מהחקיקה הדנה במקרים אחרים של מינוי בעל תפקיד המוסדרים בדין, כגון בתקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים, מפרקים ותשלום שכרם), התשמ"א-1981, העוסקות בבעלי תפקיד בחברה; בתקנות ההוצאה לפועל (שכר טירחת עורכי דין וכונסי נכסים), התשס"ב-2002, העוסקות במימוש דירה ממושכנת; ובתקנות הירושה, התשנ"ח-1998, העוסקות בשכר טירחת מנהל עיזבון.

...

באשר לטענות בדבר גובה שכר הטרחה המבוקש, לאחר עיון בדו"ח הפעולות שנעשו על ידי עו"ד מינקוביץ, אני סבורה כי הסכום אשר ננקב על ידו, שהנו סכום גלובלי בהיעדר פירוט שעות עבודה, הנו הולם בנסיבות העניין.

בהתחשב בהיקף הפעולות ובמשך הזמן במסגרתו נעשו, אני סבורה אפוא שהסכום שהתבקש על ידי עו"ד מינקוביץ הינו ראוי והולם.

על רקע האמור, ובהתחשב במכלול נסיבות העניין, אני קובעת אפוא כי שכר טרחתו של עו"ד מינקוביץ יועמד על סך של 75,000 ₪, בתוספת מע"מ. הצדדים יישאו בסכום זה על פי חלקם היחסי בזכויות הבעלות בבית המשותף.

זאת, להבדיל מהחקיקה הדנה במקרים אחרים של מינוי בעל תפקיד המוסדרים בדין, כגון בתקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים, מפרקים ותשלום שכרם), התשמ"א-1981, העוסקות בבעלי תפקיד בחברה, בתקנות ההוצאה לפועל (שכר טירחת עורכי דין וכונסי נכסים), התשס"ב-2002, העוסקות במימוש דירה ממושכנת ובתקנות הירושה, התשנ"ח-1998, העוסקות בשכר טירחת מנהל עיזבון.

ביחס לכונס הממונה לפעולות כגון רישום בית משותף, קביעת שכר הטירחה נתונה לשיקול דעת בית המשפט ובמסגרת אותו שיקול דעת, מפעיל בית המשפט את "שקולי השכל הישר, ניסיון החיים ואיזון שבין השקעת העבודה, התועלת הכלכלית שנגרמה לצדדים והתוצאה החיובית של רישום הנכס כבית משותף..." (ע"א (מחוזי – י"ם) 1755-01-14 עיזבון המנוח משה חי בראשי ז"ל נ' עו"ד עודד פלדמן (נבו 26.11.2014) (להלן: "עניין בראשי", פסקה 160)).

אולם שוויו של הנכס אינו חזות הכל ובמהלך השנים קבעו בתי המשפט, כי כאשר הנכס הנמכר הוא יקר מאוד ושכר הטירחה הנגזר באחוזים יהיה גבוה מאוד, יש להפחית את אחוזי שכר הטירחה, כך שזה יהיה סביר ותואם את השקעת הזמן והמאמץ של כונס הנכסים (עניין בויאר, פסקות 32-31).

...

חמישית, גם עקרונות של עשיית עושר ולא במשפט מחייבים שלא לאפשר לצדדים, שייהנו באופן ישיר מתוצאות הליך הכינוס, פטור מנשיאה בעלויות אותו הליך ואני סבור, כי מדובר באינטרס משותף של כלל בעלי הזכויות במקרקעין ולא ניתן להשלים עם תוצאה לפיה כלל בעלי הזכויות יהנו מפעולת הכונס, מבלי שישאו בשכר הוגן בעדן וממילא, יתר הדיירים לא טענו כי מדובר בפעולות שלא היו הכרחיות (ראה: ה"פ (מחוזי ת"א) 17969-06-09 אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ נ' אינבסטלום הולדינגס בע"מ (נבו 9.12.2018); ת.א. (שלום ת"א) 5793-93 אבי גביש כונס נכסים נ' רנטה יבלונסקה (נבו 21.12.2003)).

אולם, אני סבור כי ההליך הנוכחי אינו האכסניה המתאימה לדון בטענות מעין אלו שהועלו על ידי נציגות הדיירים נגד התובעים וטענות אלה שמורות להם.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, אני קובע כדלקמן: בקשה מס' 50 - ניתנות בזה הוראות בהתאם לסעיפים 23.1; 23.2; 23.3 בתשובת הכונס לתגובה ביחס לבקשה מס' 50.