גובה התשלום הריאלי בעת שימוש במקרקעין על ידי צד ג

לטענת התובעים, החל משנת 2016 נוהל מו"מ בין התובעים לנתבעת הנוגע לרכישת המקרקעין על ידי התובעים, במסגרתו סוכמו הפרטים המהותיים לחתימת חוזה מכר מקרקעין ובהמשך לסיכומים אלו הועברה ביום 7.6.2016 הצעת מחיר ראשונה מטעם התובעים לנתבעת בסך של 480,000 ₪.

הנתבעת, לטענתה, דרשה את העלאת דמי השכירות כך שישקפו את דמי השכירות הראליים באותה עת, ובמהלך ניסיונותיה לחידוש הסכם השכירות החל התובע 2 להביע היתעניינות ברכישת המושכר ושלח הצעה לרכישתו בחודש יוני 2016.

לעניין שיפוצו של הנכס על ידי התובעים, הפניתה הנתבעת לסע' 14 להסכם השכירות, לפיו עליהם לקבל אישורה מראש ובכתב, הכחישה את עצם השיפוצים הנטענים והכחישה את הטענה כי ההשבחה הנטענת הביאה למכירת הכנס במחיר גבוה יותר.

תצהירי ומוצגי הצדדים ביום 8.12.2021 הגישו הצדדים תיק מוצגים מוסכם שכלל את המוצגים הבאים (ללא הסכמה לאמתות תוכנם): הסכם השכירות בין התובע 2 לנתבעת; הצעות לרכישת הנכס; התכתבויות בהודעות SMS, בדוא"ל או בווטספ בין התובעים לנתבעת או מי מטעמה; פירוט השפוץ הנטען על ידי התובעים; הסכמי שכירות של הנתבעת מול שוכרים נוספים באיזור; תיכתובות בין הצדדים לאחר מכירת הנכס לצד ג'.

האם פנייה זו התקבלה על ידי עידן? אם לא השיב – מה עשה בעיניין זה התובע 2? מדוע לא פנה שוב במשך שנתיים נוספות עד למכירת הנכס? שאלות עובדתיות אלה לא הוכחו בהליך לפניי ויש לזכור כי התובעים הם בבחינת "המוציא מחברו" בהליך זה, ועליהם הראייה.

התובעים מבקשים לבסס טענתם לעלות השיפוצים על נספח 6 לתיק המוצגים, שהנו מיסמך שלא ניתן לבסס עליו שום ממצא ראייתי, מכל הטעמים שיפורטו להלן: ניכר שמדובר במסמך "מוזמן" הפותח במסקנה משפטית לפיה השפוץ נערך "בעקבות הסכמה הדדית לבצע רכישה של הנכס"; המסמך אינו חתום על ידי איש ולא ברור מי ערך אותו; במסמך אין תאריך כלל; המסמך מתייחס ל"נכס" מבלי שהוא מציין באיזה נכס מדובר ומהם פרטיו; המסמך מיפרט מידות בלתי אפשריות לגודל הנכס שבו עסקינן (250 מ"ר של צבע ו- 130 מ"ר משטחי בטון – שבוצעו לכאורה בנכס בשטח 97 מ"ר ברוטו); המסמך מיפרט התקנה של מטבח על כל מרכיביו, שולחן חדר ישיבות, שולחן לעמדת עבודה, כיסאות מנהל וכיסאות אורח ופרטים נוספים, כאשר מטרת השמוש המוגדרת בהסכם השכירות היא "איחסנה כשימוש יחידי". זאת ועוד, התובעים לא הציגו ולו חשבונית או קבלה אחת על החומרים, העבודה או מיתקני החשמל הרבים שנרכשו לכאורה על פי נספח 6.

בתיק המוצגים לא צורפה כל ראייה על אודות גובה דמי השכירות שנדרשו התובעים לשלם לאחר שהנכס נמכר לצד ג'.

...

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת התובעים בכל הנוגע לחיוב הנתבעת בעליית דמי השכירות לאחר מכירת הנכס לצד ג'.

סוף דבר – תביעתם של התובעים נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת את הוצאות הדיון בתביעה ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

בהיות המושכר מקרקעי ישראל כמשמעות המונח בסעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעין ישראל, מנוהלים המקרקעין על-ידי רשות מקרקעי ישראל (סעיף 2(א) לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960.

בתביעתה עתרה התובעת כי אחייב את הנתבעת לשלם לה דמי שכירות חופשיים בגובה 22,400 ₪ לחודש בצרוף מע"מ, בהתאם לחוות דעת השמאי מר אמיר סלמאן, החל מיום 5.7.2020, ובהתאם לפירוט הבא: דמי שכירות בגין 389.50 מ"ר, המהוים את המושכר – 15,600 ₪ בצרוף מע"מ; דמי שכירות בגין 409.50 מ"ר, המהוים את שטח חצר המוחזק על-ידי הנתבעת למרות שאינו מהוה חלק מהמושכר – 6,800 ₪.

ג.2 - טענות הנתבעת מחיר המינימום למכרז נקבע על-ידי השמאי שי כהן מטעם רמ"י. בעת שקבע את מחיר המינימום היתחשב השמאי בקיומם של שוכרים מוגנים, זרם התקבולים הצפוי מדמי השכירות המוגנים, מחד גיסא, והצורך לשלם לדיירים המוגנים דמי פינוי, מאידך גיסא (סעיפים 10.4-10.5 לחוות הדעת, נספח 1א' לתצהיר מר שבת ברכה, נ/2).

ד - דיון והכרעה ד.1 – גדר הפלוגתות כעולה מטענות הצדדים, חלוקים הצדדים בשאלות הבאות: האם שילמה הנתבעת דמי מפתח עת שכרה את המושכר, אם לא, האם יש לראות בהשקעותיה במושכר חלופת דמי מפתח; האם שילמה הנתבעת לבעל הבית את חלקו בעת העברת בעלויות בנתבעת, ואם לא – האם הדבר מהוה עילה לחיוב הנתבעת בתשלום דמי שכירות חופשיים; האם מחזיקה הנתבעת בשטחים מעבר לאלה שהושכרו לה, ואם כן – האם יש לחייבה בגינם בדמי שכירות חופשיים.

הסרת 'תיקרת' דמי השכירות מבתי עסק מישתלבת במגמה האמורה, אולי מקל וחומר, והיא נועדה כדי 'לאפשר לבעל הנכס להפיק מהמושכר המוגן, המוחזק על ידיו, דמי שכירות ראליים .

. המחוקק התכוון בו לאסור על 'בית הבית' לקבל תשלום 'דמי מפתח' – אם להשתמש בביטוי המקובל היום – מאת האיש שעמו הוא מקיים או עומד לקיים יחסי שכירות, אך לא קבע מניעה חוקית לכך שהדייר, העומד לפנות את דירתו, יקבל תשלום דמי מפתח' תמורת ויתורל על השכירות שלו לטובת אחר שיבוא במקומו כדייר' (מפי השופט אגרנט בע"א 74/49, פ"ד כרך ד' ע' 711, בעמ' 715; ראה גם פסק דינו של השופט חשין, בהיותו שופט מחוזי בת"א 288/45; ובעקבות ע"א 74/49 הלך בית משפט זה בע"א 299/54 פ"ד כרך י' ע' 1002)".

...

ה – סופו של דבר משקבעתי כי התובעת אינה זכאית לדמי שכירות חופשיים בגין המושכר, מתייתר הצורך לדון בטענותיה של התובעת ביחס לגובה דמי שכירות אלה ודין התביעה להידחות.

משכך, אני מורה על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת שכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של 10,000 ₪.

הרשות כשלה בחישוביה, ערכי התשלומים הראליים שדרשה, אל מול ערכי התשלומים הראליים שכבר שולמו על ידי עוגנים, לא נילקחו בחשבון באופן שווה, ולא שוערכו לאותם מועדים.

דיון והכרעה המחלוקת בין הצדדים נסובה בעיקרה על השאלה כיצד יש לחשב את ההפרש בין התמורה ששולמה בפועל על ידי עוגנים בחודש אוגוסט 2010 בגין התקופה שבין 1.1.09 לבין 31.12.09 (בסך של 13,039 ₪ לשנה בגין כל מתקן, עבור 23 מתקנים למשך שנתיים), לבין התמורה שאמורה להשתלם עבור תקופה זו בהתאם להסכם 2013 – בחודש יוני 2014 (להלן: "ההפרש").

עוד הוסכם, כי תמורה חדשה שתקבע בעתיד תחול רטרואקטיבית גם על תקופת הסכם 2009, וכי במקרה של הפרש בין התמורה הקבועה בהסכם 2009 לבין התמורה החדשה ישולם ההפרש על ידי הצד החייב בתוך שלושים יום מיום קביעת התמורה החדשה, כמפורט בסעיף 4(ג) להסכם 2009: (ג) התמורה החדשה שתקבע בעתיד בין הצדדים בגין מתן הרשות להשתמש במקרקעין למטרת ההרשאה תחול רטרואקטיבית גם על תקופת חוזה זה. התשלומים שיחוב צד אחד למשנהו בגין ההפרש שבין התמורה הקבועה בהסכם זה לבין התמורה החדשה ישולם לפי העניין בתוך 30 ימים מיום קביעת התמורה החדשה.

זאת מאחר שהתשלום שעוגנים שילמה בפועל, מוצמד משנת התשלום 2010, גבוה יותר מהתשלום על פי הסכם 2013, מוצמד משנת 2012.

...

לאחר שהתעמקתי בטענות הצדדים ובכל מה שהובא לפני, הגעתי לכלל מסקנה, כי יש להעדיף את תחשיב עוגנים על פני תחשיב הרשות, ולפיכך כי דין המרצת הפתיחה להתקבל.

סוף דבר לאור האמור, אני מקבלת את המרצת הפתיחה ומצהירה, כי דרישת התשלום שהוצאה על ידי הרשות חושבה ביתר.

בהתאם, אני קובעת, כי הסכומים ששולמו בפועל על ידי עוגנים בגין דמי השימוש, כפי שפורטו לעיל – מהווים מיצוי מלא וסופי של חובותיה של עוגנים לרשות בגין תשלום התמורה עבור שימוש במתקני השידור לשנים 2009 – 2010 (לרבות קנסות, והפרשי הצמדה וריבית).

מהחלטת המשיב עולה, כי מצא לדחות את הבקשה מהטעמים הבאים: משך הזמן שעבר מכריתת החוזה ועד לרצון לבטלו מצביע על קבלת חזקה בנכס על ידי הקונה ומעיד על סופיות וגמירות העסקה, הקונה תפס או היה רשאי לתפוס חזקה בנכס, להשתמש בו ולנהוג בו מנהג בעלים, ערך הנכס השתנה משך תקופת ההחזקה הארוכה שהיה בידי הקונה, פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט אינו מצוה על ביטול העסקה אלא נותן תוקף להסכם פשרה מבלי שבית המשפט נידרש לטענות לגופן, התמורה שולמה במלואה והחזרת הגלגל כ- 20 שנה אחורה לא יכולה להתבצע היות והחזקה הועברה לקונה ועל הנכס נרשמו הערות אזהרה לטובת הרוכשים.

כך לדוגמא, בעמ"ש (מחוזי נצ') 121-09 מופיד נעים קזל נ' מנהל מס שבח נצרת קבעה וועדת הערר, כי שאלת משך הזמן בין חתימת עסקת מכר במקרקעין עד לביטולה מהוה שיקול מכריע על ידי בית המשפט בבואו להחליט, אם לקבל את טענת הצדדים, כי מדובר בבטול תמים של עסקה לבין ניסיון להחזיר קרקע שנמכרה על עשיית רווח, המיטיב עם שני הצדדים, כאשר במשך הזמן שחלף חלו שינויים מהותיים בשווי המקרקעין בין מוכר ברצון לקונה ברצון.

הוא הוסיף, כי לעניין השווי הריאלי השתמשו בהערכה שניתנה על ידי רשויות המס ובדיעבד התברר להם שהייתה ידועה לאפל מאחר והם העבירו את כל דיווחי המס לרשות המיסים (עמ' 9 ש' 14-24).

בהוראת הבצוע נקבע, כי יש לבחון את היחס בין גובה הפצוי המשולם עקב הביטול לבין המס שנחסך על ידי הצדדים בגינו.

אף המתוה לתשלום הסכום, מכספי מכירת הקרקע לצד שלישי על ידי העוררים, לא מלמד, כי אין מדובר בבטול עסקה.

...

סבורני, כי בנסיבות הרלוונטיות אין לקבל טענה, כי אין לקבל את הודעת הביטול בשל אי החזרת התמורה.

אינני מקבלת את טענת המשיב בנוגע לזכותם של היורשים לבטל את ההסכמים.

בנסיבות אלו, סבורני, כי יש לקבל את הודעת הביטול אשר הגישו הצדדים למשיב.

לצורך הכרעה במחלוקת זו נתבקשו השלמות מכונס הנכסים ומהמשיב ולאחר שנתקבלו בשלה העת להכריע בה. בחוות דעתה מיום 17.3.19 העריכה השמאית את התשלומים עבור שימושים חורגים שיש לשלם לרשות מקרקעי ישראל תוך חלוקתם לשלושה מרכיבים כדלקמן: 9 .

כן טענה, בין היתר, שמדובר בשטחים שאינם שייכים לנחלה וממילא לא ניתן למכור אותם או לכלול אותם בשווי הנחלה, וכי השימושים בשטחי הפלישה נעשים על ידי המשיב בלבד מיום 1.4.14 (אז אושפזה למשך ארבעה חודשים בבית חולים בעקבות ארוע מוחי) או למצער מיום 1.4.14 (שנקבע כמועד הקובע לאיזון משאבים) שכן מאותה עת השמוש בשטחים אלה לא היה בשליטתה אף לא מהבחינה התיאורטית.

תכלית הסכם הפשרה היא לאפשר למשיב לרכוש את זכויות המשיבה בנחלה בדרך של השוואה להצעה הגבוהה ביותר וכן מתן אפשרות לרכוש את הנחלה בסכום "נטו" לאחר הפחתת תשלומי החובה והמיסים שעל הצדדים היה לשאת בהם במקרה של מכירה לצד ג', ובבחינת "זה נהנה וזה אינו חסר". אמנם במישור היחסים בין המשיבים העוגה מתחלקת באופן לא שווה משום שהמשיב ייהנה משווי זכויות ריאלי גבוה, לפי שווי נחלה בסך של 5,000,000 ₪ מבלי לשאת בפועל בתשלומי החובה והמיסים (שהרי רק אם ימכור את הנחלה יידרש לשאת בתשלומי החובה והמיסים וניכר שאין בכוונתו לעשות כן, ראו סעיף 7 לסיכומים), אך המשיבה לא תחסר משום שהיא תקבל לידיה את אותה התמורה שהייתה מקבלת אילו הייתה נמכרת הנחלה לצד ג'.

הפרשנות הנטענת על ידי המשיב, להסכמת המשיבה לשאת בכל תשלום, גם אם אינו ודאי ומהוה חיוב אישי של המשתמש, ובכך להקטין עוד יותר את התמורה שתקבל בעד מכר זכויותיה למשיב שנותר עם נחלה בשווי ריאלי גבוה הרבה יותר (משאינו נושא בפועל אף בתשלומי החובה) אינה עולה בקנה אחד עם היגיון כלכלי.

כעולה מעדכון מקצועי שהגישה השמאית לצדדים ביום 27.6.19 פורט שדרישה לתשלום בעד שימוש חורג מוגבלת לשבע שנים אחרונות, ובמקרה של הסדרה שתבוצע על ידי מי שהגיע לגיל פנסיה – ארבע שנים אחרונות בלבד (צורף כנספח ב' לסיכומי המשיבה).

...

לקבוע שמיד לאחר ההכרעה ישלם המשיב 2 את יתרת התשלום המגיעה למשיבה לאחר קיום דיון וקבלת תגובות ותשובות הצדדים כבר הוכרעו הסעדים המפורטים בס"ק א' ו- ב' לעיל.

לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים בכתב ובעל פה, ולכל השיקולים הנוגעים לעניין באתי לכלל מסקנה שאין להפחית מחלקה של המשיבה גם תשלומים בעד שימוש חורג.

סיכומו של דבר הוא שהשתכנעתי שהפרשנות שיש ליתן להסכמת הצדדים היא שהיא אינה כוללת הפחתת תשלומים בגין שימוש חורג.

את יתרת התשלום ישלם המשיב למשיבה בתוך 30 יום מהיום.