בקשת תובע להשלמת מלאכת כונס נכסים בחלוקת מקרקעין בעין

נכס המקרקעין נמכר במחיר של עשרות מיליוני ₪, והכונסים מבקשים לפסוק שכרם כנגזרת מן התמורה, בשים לב גם למאמציהם בהליך.

לבסוף מציינת הנתבעת 10 כי הליך פירוק השתוף היה קצר וללא כל קשיים, וטענת הכונסים כי שכר הטירחה מנוכה ממס שבח היא "אחיזת עיניים" – כל שקל שמשולם לכונסים מנוכה בגובה המס שחל על המוכר.

לטעמם של הכונסים, עד להשלמת מלאכת הכנוס יהיה עליהם לבצע עוד שורת פעולות כעולה מהוראות הסכם המכר, ולשם כך יידרשו עוד מאות שעות עבודה נוספות.

בכינוס נכסים בתחום חידלות הפרעון של חברות על פי הקבוע בתקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים ומפרקים ושכרם), התשמ"א-1981 (להלן: "תקנות החברות"), נקבע שכר טירחתו של כונס הנכסים כשכר מימוש הנגזר מתמורת המכר; כשכר ניהול; או לחילופין: כשיעור מסכומים שחולקו בפועל, הכול תלוי בעיניין שבגינו מבקש כונס הנכסים את שכר טירחתו (עודד מאור ואסף דגני על כונס נכסים: כנוס נכסים בהוצאה לפועל ובהליכי אכיפה מנהלית 592-591 (2015)).

עניין זה אוזכר במספר מקרים: בבר"ע 1469/93 רוזנברג מברשות בע"מ נ' עו"ד דוד אשד ואח' (צוטט בבר"ע (חי') 276/00 החברה לפיתוח מכרזים מסחריים ביו"ש בע"מ נ' אדמות שמאי יקיר בע"מ (14.6.2000)) נקבע: "כאשר ערכו של הנכס נשוא הכנוס גבוה במיוחד, רשאי ראש ההוצל"פ לקבוע שכר שיהיה נמוך מאמות המידה שנקבעו בהלכה הפסוקה, גם אם פעולות הכנוס תבעו מאמץ מקצועי ניכר בהליכים מוגברים[...] במקרה שבו קביעת שכר הטירחה לפי ערך המקרקעין בלבד, נראית בלתי סבירה על פניה בהיותה גבוהה מידי או נמוכה מידי – יהיה על ראש ההוצאה לפועל להפעיל שיקול דעת לשקלל את כל הנתונים הראויים ולקבוע את השכר המגיע על פי הנתונים המיוחדים". במקרה זה (שעסק אומנם בכינוס נכסים למימוש משכנתה, שם קיים הסדר מיוחד כאמור, אך כוחו יפה גם לענייננו) נקבע כי שכר הטירחה שנפסק גבוה באופן קצוני הדורש היתערבות של בית המשפט וזאת חרף ההשקעה המרובה שהשקיעו כונסי הנכסים בתיק האמור, כך ששכרם הופחת.

כונסי הנכסים ביצעו מלאכתם נאמנה כמצופה מהם, אולם הן מבחינת ציר הזמן עד כה, שהוא יחסית קצר, והן מבחינת המאמצים בהליך הפירסום וההתמחרות, אין מדובר בהליך חריג באופן יוצא דופן.

...

אחר כל אלה, ואחר ששקלתי בזהירות מהו סך שראוי לפסוק בגין העבודה בתיק, אני סבור ששכר טרחה כולל של מיליון ₪ בתוספת מע"מ (1,170,000 ₪ בסך הכול) לשני הכונסים גם יחד יהיה שכר טרחה הולם, וכך אני מורה.

בשולי הדברים – טרם ניתנה החלטתי באשר לחלוקה מוקדמת של חלק מן התמורה שהתקבלה לתיק.

הכונסים ידווחו עד ליום 5.7.2020 על קבלה של מלוא התמורה, ולאחר מכן תינתן החלטתי באשר לבקשה להורות על העברה מוקדמת של חלק מן היתרה לצדדים.

בפסק דין מיום 6/6/2010 דחה כב' הש' אלטוביה את התובענות על הסף וציין כי "אין בפני ישות משפטית תקפה שיכולה לנהל את ההליך שאת עילתו וסעדיו מבקשת החברה באמצעות כונס הנכסים לנכסיה, עו"ד חסטר" עוד ציין כי עו"ד חסטר נעדר סמכות לתקוף את פסק הדין שניתן טרם מינויו ככונס שכן במועד זה ".. כבר היה פסק הדין מפברואר 93 הקובע כי 30 אחוז מהזכויות במקרקעין נישואי המחלוקת אינם בידי החברה". נקבע, כי "תקיפת פסק הדין משנת 93 ואת עסקת היסוד שעל סמך אותה עסקה ניתן פסק הדין, חורגת מסמכויות הכונס ... מה גם שבקשת הכנוס נשענה בזמנו על ההנחה כי המדובר בכינוס אירעי עד להחייאת החברה. משעה שמצהיר הכונס כי אין אפשרות להחיות את החברה, תוקפו של המינוי, ולו לצרכי ניהול ההליך שבפני, לוטה בערפל ומחזק את עמדתי כי אין לכונס מעמד בניהול התובענות". עו"ד חסטר הגיש ערעור ובר"ע לבית המשפט העליון.

עו"ד שוטנפלס שב והתנגד להצעה זו בטענה שזו תימנע מכירת הנכס בטווח הנראה לעין (3/12/19).

בכך השלים בית המשפט את מלאכתו והתיק ניסגר.

לנכס בעלים ידועים או ניתנים לאיתור, אשר מטעמים השמורים עימם, במשך שנים ארוכות אינם עושים לשמירה על זכויותיהם בדרך הנאותה כדין, תוך העברת הבעלות בנכס לשמם (לעניין זה ראו דברי בית המשפט בע"א 5239/10 ופסק הדין של בית המשפט העליון מיום 19/9/11, כמפורט בסעיפים 13-14 לעיל; וכן, הערת כב' הש' טובי בפרוטוקול מיום 12/7/12 כי "נראה לבית המשפט כי נכון וראוי, בהיעדר מחלוקת [ביחס לחלקו של רוהי בחברה - י'ב'], כי התביעה לפירוק שתוף תתברר בבית משפט השלום ...". להליכי פירוק שתוף במקרקעין לצורך העברת הזכויות מהחברה לבעלי המניות, ראו למשל: ה"פ ת"א 40907-08-18 גולן נ' אברהמי מיום 5/2/19, כב' הש' אורנשטיין).

...

ראשית, לא נחה דעתי כי נודעו וצורפו כל בעלי הזכויות וניתנה להם האפשרות להשמיע דעתם.

עו"ד חסטר ציין, כי דיבר עם המשפחה וכי המנוח השאיר אחריו אלמנה ושלושה ילדים, אך לא ניתן להסיק מכך מסקנה לגבי היורשים החוקיים.

סוף דבר, מכל האמור לעיל, הבקשה נדחית.

הערייה היתנגדה לפירוק השתוף בדרכים המבוקשות על ידי מרינה, וביקשה כי הפרוק ייעשה ע"י חלוקה בעין של המקרקעין, על פי חלקו היחסי של כל צד, תוך יצירת שני חניונים נפרדים במקום אחד.

כונסי הנכסים שמונו (כונסי נכסים מטעם הצדדים) השלימו את הליך הפירסום והמכירה, וביום 26.7.2021 הגישו בקשה לאישור המכר של המקרקעין בשלמותם לחברת א.פ.צ השקעות בע"מ (להלן - הרוכשת).

סמכותו של בית המשפט לפסוק הוצאות - האם בית משפט "קם מכסאו"? השאלה הראשונה היא שאלת סמכותו של בית המשפט להכריע בבקשה שלפניו ולהורות על פסיקת הוצאות בשלב זה. בעיניין זה, כאמור, טענה הערייה כי בית המשפט "קם מכסאו" עת נתן ביום 28.7.2021 פסק דין בתובענה, בגדריו אישר, בהסכמת הצדדים, את בקשת כונסי הנכסים לאישור המכר של המקרקעין.

ברע"א 183/89 קמחי נ' קמחי, פ"ד מג (2) 95, 96 (להלן: עניין קמחי) חזר בית המשפט העליון על ההלכה שנקבעה בע"א 613/78 אניס בנימין נ' פוירשטיין, פ"ד לד(1) 32 לפיה: "...אין בית המשפט הדן בתביעה לפירוק שתוף מסיים את מלאכתו עם החלטת המכירה (או ההחלטה על פירוק השתוף), כל עוד לא נסתיימו כל "פעולות העזר" הכרוכות בביצועה" (ראו גם: רע"א 6810/97 בן שושן נ' בן שושן, פ"ד נא(5) 375 (1997); רע"א 6053/17 מישאל נ' עו"ד אופיר פדר בתפקידו כנאמן על הנכסי החייב, (פורסם בנבו, 4.12.2017)).

...

בנסיבות אלה, סבורני כי יש ממש בטענה כי פסק הדין מיום 28.7.2021 סיים סופית את המחלקות בין העירייה לבין מרינה בסוגיות אלה, באופן שלא הצריך מבית המשפט להידרש שוב למחלוקת זו (והוא אף לא נדרש לכך בפועל).

בהקשר זה מקובלת עלי טענת העירייה כי מעבר לשאלת הסמכות, הרי שבאותם מקרים שבהם התייחס המותב או הערכאה האחרת לשאלת ההוצאות (בין כאשר פסקה הוצאות כפי שהיה בבג"ץ שיף ובין אם מצאה שלא לפסוק הוצאות בנסיבות העניין), הדרך להשיג על החלטה זו הינה במסגרת ערעור או הגשת בקשה לערכאה שדנה בהליך, ולא במסלול עוקף בפני הערכאה שדנה בהליך פירוק השיתוף.

סוף דבר מהטעמים המפורטים לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי בית המשפט נעדר סמכות לפסוק בשלב זה הוצאות, וכי עם מתן פסק הדין מיום 28.7.2021 הושלמה מלאכתו של בית המשפט למצער בכל הנוגע למערכת היחסים ולמחלוקות שבין העירייה למרינה.

לפיכך, הבקשה נדחית.

בירור הטענה כמוהו כמתן סעד כספי החורג תחום סמכותו של בית משפט זה. סעיף 40(א) לחוק המקרקעין קובע כי חלוקת התמורה תהיה לפי החלק היחסי בנכס ואינו כולל בתוכו תשלומי איזון או מאפשר זאת, וזאת בנגוד לסעיף 39 לחוק המקרקעין המסדיר פירוק שתוף בדרך של חלוקה בעין ומאפשר תשלומי איזון.

לשיטתם, "נולדת ההכרה, כנראה לא רק אצל כונסי הנכסים, כי הצורך בהכרעה בגדרה של תובענה נוכחית זו הוא מסובך ואולי אף לא ישים". הכונסים טוענים שייתכן שיש לסייג את עמדתם במישור הדיוני רק למצב שבו הצורך באיזון שמאי קם שלא מכוח תכנית שכבר לקחה בחשבון את נושא מטלות הפינויים, ולמצב שבו עריכת השיקלול פשוט ואינו מחייב הבאת ראיות ודיון שמאי מורכב בתובענה שלא נועדה לצורך כך. ייתכן שבמקרה מיוחד כזה, כמו כאן, הדרך הנכונה היא שהחלוקה בתיק פירוק השתוף תהא על פי המצב הרישומי, אך מבלי להכריע בזכאות הצדדים, וטענות איזון ישמעו בהליך שייפתח בנפרד.

תקנה 10(א) לתקנות איחוד וחלוקה מחילה על מוסד התיכנון חובת משלוח הודעות אישיות לבעלי הזכויות בקבעה: "הופקדה תכנית הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, ישלח מוסד התיכנון הדן בתכנית בדואר רשום, על חשבון מגיש התכנית, הודעות לכל בעלי המקרקעין שבמתחם האיחוד והחלוקה בהתאם לטופס 3 שבתוספת; העתק של כל הודעה כאמור יישמר בידי מוסד התיכנון". סעיף 125 לחוק התיכנון והבנייה קובע לוח זמנים קצר יחסית – בן עשרים חודשים – להשלמת רישום הזכויות שנוצרות מכוח התכנית בפנקסי המקרקעין: בתוך שמונה חודשים מיום תחילת תוקפה של החלוקה החדשה, יגיש יושב ראש הוועדה המקומית למנהל כהגדרתו בפקודת המדידות, תכנית לצורכי רישום התואמת את התכנית של החלוקה החדשה שאושרה; בתוך חודשיים מהיום שהועברה התכנית למנהל, יאשרה ככשרה לרישום (סעיף 125(א) לחוק); בתוך שמונה חודשים מהיום שאושרה תכנית ככשרה לרישום, יעביר יושב ראש הוועדה המקומית ללישכת רישום המקרקעין הנוגעת בדבר את התכנית, וכן את העתק התכנית לחלוקה החדשה שאושרה על תשריטיה, כשהוא חתום על ידיו, ורשם המקרקעין ירשום את החלוקה בהתאם לתכנית בתוך חודשיים מהיום שהועברו אליו התכנית והעתק התכנית כאמור (סעיף 125(ב) לחוק).

על כן פירוק השתוף בזכויות ייעשה לפי הוראות חוק המקרקעין; והרי דין הוא כי "כונס הנכסים, כחלק מתפקידו, אמור לחלק את התמורה שהתקבלה בשל מכירת המקרקעין לבעלי הזכויות. ככלל, חלוקה זו היא כפי חלקם היחסי של הבעלים במקרקעין מושא הליך כנוס הנכסים" (שקד, בעמ' 285).

ככל שהרוכש מעוניין בהיתר בניה, יהא עליו להשלים את מלאכת הפינוי שכן פינוי הוא תנאי לקבלת היתר ללא קשר לנספח הפינויים.

הכונסים יפעלו בהתאם, ויגישו בבוא העת בקשה למתן הוראות הכוללת טבלה שמפרטת את חלקו של כל בעלים בתמורה לפי טבלת ההקצאה, בשים לב לשינויים בזכויות שנמכרו מאז שהוגשה התובענה.

...

בסופו של דבר הקרקע נמכרה במחיר גבוה מהותית מהשומה (שמלכתחילה לא כללה את עלות הפינויים, להבדיל מדחיית מימוש בגינם).

אולם, כפי שאראה, אין כל הכרח להגיע למסקנה פרשנית כזו.

המענה המשפטי לסוגיה זו הוא סבוך למדי, ולנוכח התוצאה שאליה הגעתי לא ראיתי להרחיב בו. סוף דבר מכל המקובץ לעיל עולה כי יש לחלק את התמורה לפי מפתח הזכויות שנקבע בטבלת ההקצאה.

כונס הנכסים בתגובתו הדגיש כי אין לו היתנגדות לבקשה, אולם נידרשת הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין לצורך אישור תשריט החלוקה.

כונס הנכסים ישלים מלאכתו כאמור בהחלטה המקורית שהורתה על פירוק השתוף.

כונס הנכסים בתשובתו מיום 28.8.22 חזר על עמדתו ביחס לבקשה 45 לפיה חלוקה בעין היא הדרך המועדפת לפירוק השתוף, ואם ניתן לבצע פארצלציה לפני רישום הבית המשותף, קיימת עדיפות לנקוט בדרך זו. אולם; טוב יעשו הצדדים אם יבצעו את הליכי הפרצלציה בהסכמה ביניהם וכך יתייתר הצורך בהפעלת כונס הנכסים, על כל ההוצאות הכרוכות בכך.

ככל שתתקבל הבקשה, הצדדים יוכלו להשלים את ההליכים בעצמם ובהסכמה ביניהם ובימ"ש מתבקש לשחרר את כונס הנכסים מתפקידו, תוך פסיקת שכרו בגין הפעולות שבוצעו.

הדרך הנכונה היא שכונס הנכסים יחתום בשם כל הבעלים על חלוקת החלקה לשני מגרשים וכך יתאפשר רישום בית משותף על מיגרש אחד כתביעת התובעים ובמגרש השני יישארו כל הבעלים הנותרים שותפים במושאע.

...

נוכח התנגדות התובעים, בהמשך להחלטה המוקדמת של בימ"ש קמא שניתנה באותו יום לפיה התבקשה תגובת הצדדים לתשובת כונס הנכסים לבקשה 45 כדי לבחון אם הצדדים מעוניינים לפעול בדרך של הסכמה לפיצול החלקה, הרי בימ"ש קמא בהחלטה מאוחרת שניתנה באותו יום, קבע כי בקשה 45 נדחית.

ביום 13.12.22 נפסק כשכר ביניים לכונס הנכסים סך של 45,000 ש"ח בתוספת מע"מ. אין בידי לקבל את טענת המבקשים כי בימ"ש קמא טעה בקביעה לפיה בעוד שהליכי רישום הבית המשותף התקדמו מאוד, הרי שהליך הפיצול עתיד להימשך עוד זמן רב. מדובר בקביעה עובדתית וערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בקביעות מסוג זה, וממילא מהחומר המונח לפני כך גם אני התרשמתי.

לסיכום: לאור האמור לעיל, ניתנת רשות הערעור והערעור נדחה לגופו.