בקשת רשות ערעור על פסק דין בעניין תוקף הסכם מכר דירה

בבית המשפט העליון רע"א 5830/22 לפני: כבוד השופט י' כשר המבקשים: 1. טוביה שטראוס 2. דורית שטראוס נ ג ד המשיבים: 1. עידן פלג יצחק 2. אלונה אוגושביץ בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטים י' שבח, י' אטדגי ו-ג' גונטובניק) מיום 22.5.2022 ב-עש"א 41231-01-21 בשם המבקשים: עו"ד טוביה שטראוס; עו"ד גיא דודאי בשם המשיבים: עו"ד יוסי שליסר ][]החלטה

בפסק הדין מושא הבקשה נדחה ערעור המבקשים על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בנתניה (הגב' א' שחל) (להלן: המפקחת), מיום 19.11.2020, בתיק מס' 7/98/19, במסגרתו נדחתה תביעת המבקשים להורות למשיבים להסיר את מחסומי החניה שהוצבו על ידם בחזית חלק מחניות הבית המשותף בו מתגוררים הצדדים, וכן לפצותם בפצוי כספי בסך 10,000 ש"ח. רקע הדברים במוקד הליך זה עומד סיכסוך הנוגע למקומות חניה בבית דירות בהרצליה שבנייתו הושלמה בשנת 2014, ובו 6 יחידות דיור ו-12 חניות (להלן: הבניין).

עוד נטען כי אף הסכם 2012 הנו חסר תוקף, שכן מדובר בהסכם מכר הנוגע לעיסקת מקרקעין שלא דווחה לרשויות המס, ובשל כך הוא בטל (כך לטענת המבקשים).

אשר לטענת המבקשים כי שגתה המפקחת עת שקבעה בפסק דינה כי הסכם חלוקת החניות הוציא את החניות מהרכוש המשותף – בית המשפט המחוזי קבע כי: "די לדחות את ערעור [המבקשים] על דחיית תביעתם בנימוק הנעוץ בהסכם השתוף אשר שייך [למשיב 1] את השמוש הייחודי בחניות 8 ו-10, ולא נידרש להכריע בשאלה אם מוסמכת הייתה כבוד המפקחת להוסיף ולקבוע, בנוסף לזכות הנובעת מהסכם השתוף, כי חניות 8-10 צמודות לדירת [המשיב 1], בהיבט הקנייני, ובהקשר זה כל צד שומר על טענותיו". בשולי פסק הדין קבע בית המשפט כי: "לא היה מקום להגשת התביעה, ודאי לא להגשת העירעור. אמליץ לחברי לדחות את העירעור ולחייב את המערערים בהוצאת משפט ושכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪". הצעה זו התקבלה על ידי יתר חברי המותב, וערעור המבקשים נדחה.

הינה כי כן, טענות המבקשים בעיניין תוקפן של הקביעות הקנייניות שבפסק דינה של המפקחת נילקחו בחשבון, אך נקבע כי אין בהן כדי להשפיע על זכות השמוש של המשיבים בחניות שהשימוש בהן יוחד להם במסגרת הסכם חלוקת החניות (ברמה האובליגטורית(.

...

בנסיבות העניין, בית המשפט המחוזי נימק את שיעור ההוצאות שנפסקו על ידו, בציינו כי: "לא היה מקום להגשת התביעה, ודאי לא להגשת הערעור". אף אם ניתן היה ליתן הנמקה מעט מפורטת יותר, בהתאם לאמור לעיל, סבורני כי לא נפל פגם בהנמקה זו, וודאי לא כזו המצדיקה מתן רשות ערעור.

עם זאת, סבורני כי שאלה זו כלל אינה מתעוררת בנסיבות העניין, שכן במקרה זה דומה כי בית המשפט המחוזי עשה שימוש בתקנה 156 לתקנות, הקובעת כי: "סבר בית המשפט כי בעל דין האריך את הדיון בכל הליך שלא לצורך, באמצעות טענות סרק או בכל דרך אחרת, רשאי הוא, באותו הליך או בפסק הדין, ובלא קשר עם תוצאות המשפט, להטיל עליו את הוצאות ההליך בשיעור שימצא לנכון בנסיבות העניין, לטובת בעל הדין שכנגד או לטובת אוצר המדינה". תקנה זו מאפשרת לבית המשפט לפסוק הוצאות בשיעור שימצא לנכון, ובתוך כך ללא תלות בשיעור ההוצאות שהוצאו על ידי הצדדים, מקום בו סבר בית המשפט כי הדיון הוארך על ידי אחד הצדדים שלא לצורך.

אשר על כן, על רקע האמור לעיל, דין הבקשה להידחות.

ביום 22.11.2006 מסר להם הבנק מיסמך נושא כותרת "אישור עיקרוני לבקשת הלוואה לדיור". חלק מהתמורה בעיסקה זו, מומן על ידי התובעים עצמאית (בין היתר באמצעות מכירת דירתם שלהם באותה עת), ואת היתרה התכוונו התובעים לממן באמצעות נטילת ההלוואה מהבנק.

פנחסוב ביקש לבטל את הסכם המכר, ואילו התובעים ביקשו להצהיר על תוקף הסכם המכר וכן עתרו לתשלום פיצויים מוסכים כפי שנקבע בו. ביום 12.12.2007 הגיעו התובעים ופנחסוב להסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין (ה"פ 977/07 בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו).

ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי בלוד על פסק הדין בתיק פתח תקווה אף הוא נדחה, אם כי מטעמים שונים מאילו של בית המשפט השלום בפתח תקווה [ת"א (מחוזי לוד) 9512-09-15 אלופר נ' בנק הפועלים בע"מ (26.7.2016)].

בקשת רשות לערער שהוגשה על ידי התובעים לבית המשפט העליון נדחתה אף היא (רע"א 8187/16 אלופר נ' בנק הפועלים בע"מ (29.11.2016)).

לטענת התובעים, לא נעשה עימם משפט צדק בערכאת הראשונה, ולכן מנועים הנתבעים דכאן להסתמך על פסקי הדין שניתנו בעיניינם בבית המשפט המחוזי והעליון.

...

רק מטעם זה דין הבקשה להידחות.

נוכח האמור, תביעת התובעים אינה מגלה עילה, ועל כן דין בקשתם לפטור מאגרה להידחות.

אציין, כי בשים לב לאמור ובשים לב לדיון שנערך על יסוד טענות הצדדים, דומה, כי אף אם היו משלמים התובעים – עתה – את האגרה, היה מקום לסלק את תביעתם על הסף בשל העדר עילת תביעה.

בבית המשפט העליון רע"א 4933/22 לפני: כבוד השופט א' שטיין המבקשים: 1. שלמה ביטון 2. אברהם ויינר 3. יואב יעקובוביץ 4. אדם מור נ ג ד המשיבים: 1. בונייך בנייה פתוח והשקעות בע"מ 2. רינה שמואל 3. שמעון שלום שמואל 4. אוריה שמואל 5. אביתר שמואל 6. שירה שמואל צד קשור: היועצת המשפטית לממשלה בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ירושלים (השופט נ' פלקס) שניתן ביום 7.6.2022 בע"א 25578-11-21 בשם המבקשים: עו"ד שי דרור; עו"ד שרית נדלר בשם המשיבים: עו"ד אלעד רוזנבלט בשם היועצת המשפטית לממשלה: עו"ד לימור פלד ][]החלטה

במסגרת פסק דין זה קיבל בית המשפט המחוזי את ערעור המשיבים על פסק דינו של בית משפט השלום ירושלים (השופטת ד' פיינשטיין, ס"נ) אשר ניתן ביום 29.9.2021 בת"א 728-01-17, ובגדרו התקבלה תביעת המבקשים (להלן: התובעים) לחייב את המשיבים בפצוי בגין הפגיעה באפשרותם של התובעים לרכוש מחסנים בפרויקט בו רכשו דירות.

במסגרת חוזה זה הצהירו הצדדים כי בונייך "זכתה במיכרז מחיר למישתכן מס' 10001/2009 לבניית 40 יח"ד וכל הכרוך בכך במיתחם מס' 20842 בשכונה ג/1 ברמת בית שמש". בין היתר, ולענייננו, נקבעו בחוזה המיכרז הוראות שונות בדבר חוזי המכר שתערוך בונייך עם רוכשים עתידיים בפרוייקט אותו התחייבה להקים, ובהן ההוראות הבאות: בונייך רשאית להוסיף למחיר הדירה שנקבע בהסכם המיכרז תוספת תשלום עבור מחסן, בהתאם לחישוב התמורה הנוספת שנקבע בחוזה המיכרז, כאשר בתום שנתיים ממועד איכלוס הדירות בונייך תהא רשאית למכור מחסנים ללא מיגבלות, "בכפוף לכך שבידי החברה אישור חתום ע"י שאר דיירי הבניין שאין בחזקתם מחסן ואינם מעוניינים לרכוש מחסן" (סעיף 6(ו) לחוזה המיכרז); לא תותר הצמדה של יותר מ-2 מחסנים לדירה, אלא אם כן בבניין קומת מחסנים נפרדת; משרד הבינוי יפקח על ממושו של חוזה המיכרז בהיבטים אשר נוגעים להסכמים עם רוכשי הדירות בפרויקט, לרבות מחירי הדירות, וכן בחינה כללית של התאמת חוזי המכר לתנאי חוזה המיכרז (סעיף 12(ו) לחוזה המיכרז).

במהלך השנים 2013-2011 רכשו התובעים, בנפרד, דירות בפרויקט שבנתה בונייך, כשכל הדירות נרכשו לאחר שנוהל 2011 ניכנס לתוקף (חוזי המכר של התובעים יכונו להלן: חוזי המכר).

נקבע כי לפצוי זה יתוסף תשלום בסך של 2,500 ש"ח לכל תובע בגין הוצאות משפט, ותשלום נוסף בסך של 28,000 ש"ח בגין שכר טירחת עו"ד. ערעור שהגישה בונייך על פסק הדין היתקבל על-ידי בית המשפט המחוזי מהטעמים הבאים: נקבע כי גם לו יתואר שלתובעים זכות לרכישת מחסן, התובעים לא הוכיחו כי עומדת להם זכות לקבל מחסן מסוים, או שהסכמי המכר קבעו דרך מסוימת למכירת המחסנים על-ידי בונייך.

...

מנגד, טענה בונייך כי יש לדחות את התביעה, בין היתר ולענייננו, מהטעמים הבאים: חוזה הרכישה אינו מקנה לתובעים זכות לרכישת מחסן; נוהל 2011 ושאר המסמכים החיצוניים לחוזי הרכישה אינם רלבנטיים, שכן מסמכים אלו לא הוצגו לתובעים על-ידי בונייך, ומשכך אינם יוצרים חבות במערכת היחסים שבין בונייך לתובעים.

מקובלת עליי גם טענתה של היועצת המשפטית, לפיה מתן האפשרות לצד שלישי לתבוע בגין הפרת חוזה שאינו צד לו, תשלול מהנפגע הישיר מהפרת החוזה את שיקול הדעת שעומד לו בנקיטת פעולות שונות נגד הפרת הסכם.

לגופם של דברים, אני סבור כי לא ניתן לקבוע שבונייך ניהלה משא ומתן בחוסר תום לב. זאת, בהינתן שהתובעים לא טענו, וממילא לא הוכיחו, שבונייך יצרה אצלם מצג לפיו הם יהיו זכאים לרכישת מחסן.

סוף דבר – בקשת רשות הערעור נדחית.

]השופטת י' וילנר: לפנינו בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו (סגן הנשיא ש' שוחט והשופטים ע' רביד ונ' שילה) בעמ"ש 61566-03-22 מיום 15.1.2023, שבגדרו נדחה ערעור שהגישה המבקשת על החלטה ועל פסק-דין של בית המשפט לעינייני מישפחה בתל אביב – יפו (החלטת השופט א' בן ארי ז"ל בתמ"ש 34947-11-09 מיום 18.4.2012; ופסק דין של השופטת ו' שביט פינקלשטיין בתלה"מ 22662-03-19 מיום 10.2.2022), שבמסגרתם נקבע כי המשיב רכש 7% מזכויות הבעלות בדירה שרשומה על-שם המבקשת.

בין עיסקאות במקרקעין לדיני השתוף הזוגי בעניינינו, בית המשפט לעינייני מישפחה קבע, כאמור, כי הייתה בין הצדדים הסכמה שבעל-פה, שלפיה המשיב ירכוש זכויות בדירה תמורת סכומי כסף שיעביר למערערת (להלן גם: הסכם המכר שבעל-פה); ובית המשפט המחוזי קבע, כי אין מקום להתערב במימצא עובדתי זה. אלא שבית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי בעניינינו, מתן תוקף משפטי להסכם המכר שבעל-פה אינו מותנה בקיומו של מיסמך בכתב.

...

בסך-הכל, במהלך התקופה שבין חודש מאי 2005 לחודש מרץ 2008 העביר המשיב למערערת סכומים המצטברים לסך של 349,091 ש"ח. בחודש נובמבר 2009 הגיש המשיב לבית המשפט לענייני משפחה תביעה רכושית נגד המבקשת, שבמסגרתה טען כי נכרת בין הצדדים הסכם מכר בעל-פה, שלפיו המשיב ישלם לתקופה מסוימת את תשלומי המשכנתא שנטלה המבקשת, וכן יישא בעלות של שיפוצים שנערכו בבניין שבו נמצאת הדירה, ובתמורה ירכוש זכויות בדירה.

אם כן, משאין בענייננו מסמך בכתב, אשר מסדיר את הסכם המכר הנטען בדירה, ומשלא קמה בנסיבות דנן "זעקת הגינות" כאמור – המסקנה היא כי אין בענייננו הסכם בעל תוקף משפטי, שמכוחו רכש המשיב זכויות בדירת המערערת.

מעבר להסתמכות על פניית הצדדים ליועצת הפיננסית, קביעת הממצא העובדתי האמור הייתה כרוכה גם בהתרשמות בלתי אמצעית של בית המשפט לענייני משפחה ממכלול הראיות והעדויות שנשמעו בהליך.

לפיכך, ובהינתן שאין זה מדרכו של בית משפט זה להתערב בממצאי עובדה שקבעה הערכאה הדיונית, לא כל שכן במסגרת דיון ב"גלגול שלישי" (ראו, מני רבים: בע"מ 3432/09 פלוני נ' פלונית, פס' י"ז (23.6.2009)); וכי הכלל האמור מקבל משנה תוקף, כאשר הקביעה העובדתית הנדונה הייתה כרוכה גם בהתרשמות בלתי אמצעית מעדים (ראו, מני רבים: רע"א 2324/07 ברנס נ' לבדנסקי, פס' ז' (17.12.2007)) – הרי שלא ראיתי להתערב בקביעה העובדתית בדבר קיומו של ההסכם שבעל-פה. סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, אציע לחבריי כי נקבל את הערעור, במובן זה שתבוטל הקביעה שלפיה המשיב רכש 7% מהזכויות בדירה.

...