בקשת רשות ערעור על פסק דין בעניין רכישת דירה

בבית המשפט העליון רע"א 305/24 לפני: כבוד השופט י' כשר המבקשים: 1. חיים גביש 2. חנן זלצמן נ ג ד המשיב: "גלי תכלת נכסים" – אורן פרנס בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (סגנית הנשיא א' כהן), בע"א 6663-05-23, מיום 19.10.2023 בשם המבקשים: עו"ד תומר פרסלר ][]החלטה

בפסק הדין נושא הבקשה נדחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (השופט א' ברקאי), בתא"ק 69359-12-19, במסגרתו התקבלה תביעת המשיב לתשלום פיצוי מוסכם בסכום אשר עמד על סך של 214,110 ש"ח. וזה ורקע הדברים, בתמצית: ביום 30.10.2019 נחתם הסכם תיווך בלעדי (להלן: ההסכם או הסכם התיווך), אשר על פי הכתוב בו שכר המבקש 2, מר חנן גביש (להלן: חנן), בשם אחיו, מר חיים גביש (להלן: חיים), את שירותי המשיב, מר אורן פרנס דרך חברת התיווך שבבעלותו – גלי תכלת נכסים (להלן: המשיב), על מנת שיסייע במכירת דירה בבעלותו של חיים ברחוב הקוממיות 3 בהרצליה (להלן: הדירה).

המבקשים הוסיפו וטענו כי ביניהם ובין המשיב היה סיכום כי רוכשים פוטנציאלים שראו את הדירה עובר לחתימת הסכם התיווך לא יהיו כפופים להסכם, וכי השמות שצוינו על ידי המשיב ונרשמו על ידו בכתב יד על גבי הסכם התיווך, הנם רק חלק קטן מתוך כלל הרוכשים הפוטנציאלים שראו את הדירה עובר לחתימה על ההסכם.

תנאים אלו אינם מתקיימים בעניינינו.

...

על רקע האמור לעיל דחה בית המשפט המחוזי את הערעור, וחייב את המבקשים בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ש"ח. על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הוגשה בקשת הרשות לערער שבפניי.

דין הבקשה להידחות.

סיכומו של דבר: הבקשה נדחית בזאת.

המבקשים טענו שכעבור כחודש וחצי פנתה המשיבה שוב אל המבקשת 1 והמו"מ אודות רכישת הדירה חודש אך בשל פער במחיר של 20,000 ₪, לא נחתם הסכם, אותה העת, בין הצדדים.

תחילה מספר הערות במישור הנורמאטיבי: עסקינן בבקשת רשות ערעור על פסק דין של בית המשפט לתביעות קטנות.

עוד הביא בחשבון במסגרת פסק דינו את השתלשלות האירועים העובדתית, לאחר ששמע את הצדדים ובין היתר ציין בהקשר זה בפסק דינו שהמבקשת 1 גילתה למוכרת, ללא רשות המשיבה, את השווי שהרוכשים היו מוכנים לשלם, ולא הוסיפה שסכום זה כולל את השפוץ שיש לעשות בנכס.

המבקשים טענו טענות נוספות למשל בעיניין קביעותיו של בית משפט קמא בעיניין היתנהלות המבקשים אלא שאין בטענות הנוספות שהועלו, כדי לשנות מהמסקנה אליה הגעתי שאין לפני נתונים ונסיבות המצדיקות את מתן הרשות לערעור על פסק דינו של בית המשפט.

...

תחושתם הסובייקטיבית של המבקשים, מובנת נוכח כך שהם הציגו למשיבה נכס ופעלו בעניין ובסופו של דבר לא נהנו מדמי תווך.

לאור כל האמור ונוכח אמות המידה המחמירות למתן הרשות לערער על פסק דין של בית משפט לתביעות קטנות, אין לפני נסיבות המצדיקות את מתן הרשות לכך.

על כן, הבקשה למתן הרשות לערער נדחית.

גם מקום חנייתן של המכוניות שאוסף הנתבע אין בו כדי להעיד על מקום מגוריו, וההסברים שניתנו לעניין זה – אינם חורגים משורת ההיגיון, ואילו הרישום במירשם האוכלוסין – אף שהוא מהוה ראיה לכאורה לנכונותו, ודאי אינו בבחינת ראיה חלוטה, וכפי שציין בית המשפט המחוזי תל-אביב – יפו בע"א (תל-אביב) 71013-02-19 ברזלי נ' שאול (פסק דין מיום 6.2.20202) (להלן: "עניין ברזלי"): "לטעמי, לא ניתן להגיע למסקנה לגבי מגורי דייר לצורך סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר רק מן הרישום במשרד הפנים. הרישום במשרד הפנים אכן מהוה ראייה לכאורה לנכונותו לצורך כך שיוכלו רשויות המדינה לקבוע כי משלוח דואר לכתובת הרשומה יהווה בידם ראייה לקבלתו ולכך שדבר הדואר אמור להיתקבל על ידי הנמען. אולם אין ברשום די כדי להוכיח מגורים במשך מחצית השנה האחרונה לצורך סעיף 20(ב)." יוער כי בקשת רשות ערעור על פסק הדין בעיניין ברזלי נדחתה בהחלטת בית המשפט העליון (כב' השופט (כתוארו אז) עוזי פוגלמן) ברע"א 1502/20 (14.4.2020).

כך עולה, בין היתר, מתצהירה של גב' יהודית צוקרן, אחותו של הנתבע, במסגרת הבקשה לסעד זמני: "הורי בני הזוג לוי ז"ל הגיעו למדרגות הרבנות ובמסגרת הסכם שנחתם בינהם הדירה ברחוב אריאל יועדה לאם המשפחה ושם היא גידלה את ילדיה ואילו אבי המשפחה משה לוי חיפש לעצמו דירה חלופית למגוריו הוא" (סעיף 21 לתצהיר גב' צוקרן) ובסעיף 21 לאותו תצהיר: "בשנת 1980 קיבל מר משה לוי ז"ל את הפיצויים הקשורים לתאונת הדרכים אותה עבר ובכספים שקבל רכש את הזכויות בדירה לדיירות מוגנת וחתם על הסכם עם מר מ. גורביץ ואילו ביתרת הפיצויים הוא רכש את הזכויות ממשרד השיכון לצורך מדור לאישתו וילדיו. הדברים הוסדרו במסגרת ההסכם בין הצדדים אולם, שוב נוכח אזלת ממון לא הושלם הרישום של הדירה על שם האשה אגב הגרושין ואף לא הוסדר הרישום כלל." מכאן שלפי גירסתו של הנתבע עצמו, בתצהירה של אחותו, ברור כי הדירה ברחוב אריאל הייתה אמורה להרשם על שם אמו של הנתבע, ולאחר פטירתה – על שם יורשיה, הם ילדיה – ובהם הנתבע עצמו (וראו לעניין זה גם סעיף 23: "הזכויות בדירה אינם [כך במקור – ע"י] שייכות למשה לוי ז"ל אלא לאם המנוחה..."), ובהמשך: "זכויות הפוטנציאליות בדירה של המשיב הנם בהקף המקסימלי של 1/6 (שישית) חלקים בלבד". בסיכומיו מציין ב"כ הנתבע, כי יש "ערפל סביב מהות הזכות בדירה האחרת" (סעיף 30 לסיכומים).

הנתבע מבקש להסתמך בסיכומיו על פסק הדין ברע"א 2225/91 אחי נאמנות בע"מ נ' בן חמו, פ"ד מה (4) 14 (1991), שם נקבע כי: "הבעלות במבנה איננה הופכת אותו לזמין למגורים, ואם מקום פלוני שבבעלות המשיב הפך כדין למקום המשמש לעסק, אין אפשרות להתגורר בו, היינו, אין חלופה למגורים, שהיא נוספת על הדירה אשר בה המשיב מבקש להוסיף ולהתגורר כדייר מוגן". אלא שאין הנידון דומה לראיה.

...

לאור קביעה זו, אין מנוס מקביעה כי הנתבע מחזיק בדירה ללא זכות שבדין, כי הוא אינו בעל זכויות דיירות מוגנת בדירה, וכי עליו לסלק ידו ממנה ולהשיב את החזקה בה לתובעים.

סוף דבר על יסוד האמור, התביעה מתקבלת, במובן זה שניתן צו המורה לנתבע לפנות את הדירה, כהגדרתה לעיל, ולמסור את החזקה בה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו.

בנסיבותיו הייחודיות של הליך זה, ואף שהנתבע מחזיק בדירה שלא כדין כבר מיום 18.3.2020, אני קובע את מועד הפינוי בפועל ליום 2.10.2022 בשעה 13:00, על מנת לאפשר לנתבע להיערך בהתאם.

]השופטת י' וילנר: לפנינו בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו (סגן הנשיא ש' שוחט והשופטים ע' רביד ונ' שילה) בעמ"ש 61566-03-22 מיום 15.1.2023, שבגדרו נדחה ערעור שהגישה המבקשת על החלטה ועל פסק-דין של בית המשפט לעינייני מישפחה בתל אביב – יפו (החלטת השופט א' בן ארי ז"ל בתמ"ש 34947-11-09 מיום 18.4.2012; ופסק דין של השופטת ו' שביט פינקלשטיין בתלה"מ 22662-03-19 מיום 10.2.2022), שבמסגרתם נקבע כי המשיב רכש 7% מזכויות הבעלות בדירה שרשומה על-שם המבקשת.

לפיכך, החלטתי לידון בבקשת רשות העירעור כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על-פיה, מכוח סמכותי לפני תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, אשר הוחלה גם על בקשות רשות ערעור בעינייני מישפחה, מכוח תקנה 44 לתקנות בית המשפט לעינייני מישפחה (סדרי דין), התשפ"א-2020.

...

בסך-הכל, במהלך התקופה שבין חודש מאי 2005 לחודש מרץ 2008 העביר המשיב למערערת סכומים המצטברים לסך של 349,091 ש"ח. בחודש נובמבר 2009 הגיש המשיב לבית המשפט לענייני משפחה תביעה רכושית נגד המבקשת, שבמסגרתה טען כי נכרת בין הצדדים הסכם מכר בעל-פה, שלפיו המשיב ישלם לתקופה מסוימת את תשלומי המשכנתא שנטלה המבקשת, וכן יישא בעלות של שיפוצים שנערכו בבניין שבו נמצאת הדירה, ובתמורה ירכוש זכויות בדירה.

אם כן, משאין בענייננו מסמך בכתב, אשר מסדיר את הסכם המכר הנטען בדירה, ומשלא קמה בנסיבות דנן "זעקת הגינות" כאמור – המסקנה היא כי אין בענייננו הסכם בעל תוקף משפטי, שמכוחו רכש המשיב זכויות בדירת המערערת.

מעבר להסתמכות על פניית הצדדים ליועצת הפיננסית, קביעת הממצא העובדתי האמור הייתה כרוכה גם בהתרשמות בלתי אמצעית של בית המשפט לענייני משפחה ממכלול הראיות והעדויות שנשמעו בהליך.

לפיכך, ובהינתן שאין זה מדרכו של בית משפט זה להתערב בממצאי עובדה שקבעה הערכאה הדיונית, לא כל שכן במסגרת דיון ב"גלגול שלישי" (ראו, מני רבים: בע"מ 3432/09 פלוני נ' פלונית, פס' י"ז (23.6.2009)); וכי הכלל האמור מקבל משנה תוקף, כאשר הקביעה העובדתית הנדונה הייתה כרוכה גם בהתרשמות בלתי אמצעית מעדים (ראו, מני רבים: רע"א 2324/07 ברנס נ' לבדנסקי, פס' ז' (17.12.2007)) – הרי שלא ראיתי להתערב בקביעה העובדתית בדבר קיומו של ההסכם שבעל-פה. סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, אציע לחבריי כי נקבל את הערעור, במובן זה שתבוטל הקביעה שלפיה המשיב רכש 7% מהזכויות בדירה.

לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דין שניתן ע"י בית המשפט לעינייני מישפחה בקריות (כבוד השופט ניר זייתוני) בע"ר 44412-09-23 מיום 17.12.2023 (להלן: "בית משפט קמא"), במסגרתו נדחה ערעור המבקשת על החלטת כבוד רשם ההוצאה לפועל (שי גור) מיום 05.09.2023, אשר הורה על מינוי כונס נכסים למכירת דירת המגורים של המבקשת לצורך פרעון חוב (להלן: "פסק דינו של בית משפט קמא" ו/או "החלטת ההוצל"פ, בהתאמה").

ראו לעניין זה בהרחבה סעיף 6 לפסק דינו של בית משפט קמא, כדלקמן: "6. שלישית, ס' 33 לחוק הגנת הדייר קובע כי במקרה שלפנינו הדירה תמכר כתפוסה. הוראה זו אינה מונעת מכירת הדירה בהליכי כנוס נכסים בהוצל"פ. כב' הרשם היתייחס למגורי המערערת בדירה בס' 7 של ההחלטה נשוא העירעור כאשר הורה כי הדירה לא תמכר והמערערת לא תפונה מהדירה בטרם יוכח לו כי יש למערערת מקום מגורים סביר או יכולת כלכלית לממנו או הועמד לה דיור חלוף. כך גם נקבע בהילכת כובשי המצוטטת בס' 5 של הודעת העירעור. כפי שעולה מהפסיקה אליה הפניתה ב"כ המשיב, המגמה הנה ליתן פרשנות מצמצמת להוראת ס' 33 לחוק הגנת הדייר ולעשות הבחנה בין החייבים המופנים השונים בהתאם לשווי דירתם וליכולתם לממן סידור חלוף. לפי החומר שלפני, המערערת תוכל לרכוש דירה חלופית המתאימה למגוריה בסכום שיישאר לאחר מכר הדירה, פירעון החוב למשיב והחזרת יתרת חוב המשכנתא לבנק למשכנתאות. מכל מקום, ענין זה מקומו להידון במסגרת הליכי הכנוס, ואין בו כדי להצדיק היתערבות של ערכאת העירעור בהחלטה למנות כונסת נכסים". בעיניין טענת המערערת כי החלטת בית משפט קמא תיגרום לה עוות דין חמור ביחס לזכויותיה, סבורני כי טענה זו אינה נכונה נוכח העובדה שהליך כנוס הנכסים אמור להתבצע בפקוח "עקב בצד אגודל", תוך שמירה על זכויות המערערת (כפי שצוין בסעיף 7 להחלטת ההוצל"פ) ובפיקוחו של רשם ההוצל"פ לפני ביצוע של כל פעולה, שכן: "הכלל הבסיסי הוא שמכירת מקרקעין בהוצאה לפועל צריכה להתבצע בזהירות רבה, כדי שלא לפגוע באורח בלתי הפיך ברכושו של החייב. ונכון יהיה לנקוט בכל ההליכים מתוך הקפדה מרבית על מילוי הוראותיו של הרשם. מקום שיש בו כונס נכסים עליו להקפיד על מילוי כל ההוראות כדי שלא יישאר ספק באשר לתקינות ההליכים וכשרותם החוקית. יש לוודא כי ניפתחו ערוצים מתאימים דרכם תנתן לחייב אפשרות סבירה לעקוב אחר כל הפעולות שקדמו לעצם המכירה ולאישורה. אפשרות סבירה שניתנת לייב לטעון את טענותיו, בין אם מומשה על ידי החייב ובין אם לא מומשה, מעמידה את הליכי המכירה בכשרותם. ואם אין בהם פגם שורשי, נוצר בסיס ראוי לאישורם" (ראו דוד בר אופיר, הוצאה לפועל-הליכים והלכות (מהדורה שביעית), 2005, עמ' 669-670).

...

בתמצית אומר כי פסק דינו של בית משפט קמא סקר את טענות הצדדים והגיע לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות בשל שישה טעמים, אותם מנה.

לאחר שבחנתי לעומק את פסק דינו של בית משפט קמא, את החלטת ההוצל"פ, את בקשת רשות הערעור ואת תשובת המשיב על נספחיהם, באתי לכלל מסקנה כי בהתאם להוראת תקנות 138(א)(2) ו-(5) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 (להלן: "התקנות"), דין הערעור להידחות.

בית משפט קמא הגיע למסקנה כי החלטת ההוצל"פ המורה על מינוי כונס הנכסים הינה החלטה מידתית.

ראו לעניין זה בהרחבה סעיף 6 לפסק דינו של בית משפט קמא, כדלקמן: "6. שלישית, ס' 33 לחוק הגנת הדייר קובע כי במקרה שלפנינו הדירה תימכר כתפוסה. הוראה זו אינה מונעת מכירת הדירה בהליכי כינוס נכסים בהוצל"פ. כב' הרשם התייחס למגורי המערערת בדירה בס' 7 של ההחלטה נשוא הערעור כאשר הורה כי הדירה לא תימכר והמערערת לא תפונה מהדירה בטרם יוכח לו כי יש למערערת מקום מגורים סביר או יכולת כלכלית לממנו או הועמד לה דיור חלוף. כך גם נקבע בהלכת כובשי המצוטטת בס' 5 של הודעת הערעור. כפי שעולה מהפסיקה אליה הפנתה ב"כ המשיב, המגמה הינה ליתן פרשנות מצמצמת להוראת ס' 33 לחוק הגנת הדייר ולעשות הבחנה בין החייבים המופנים השונים בהתאם לשווי דירתם וליכולתם לממן סידור חלוף. לפי החומר שלפני, המערערת תוכל לרכוש דירה חלופית המתאימה למגוריה בסכום שיישאר לאחר מכר הדירה, פרעון החוב למשיב והחזרת יתרת חוב המשכנתא לבנק למשכנתאות. מכל מקום, ענין זה מקומו להידון במסגרת הליכי הכינוס, ואין בו כדי להצדיק התערבות של ערכאת הערעור בהחלטה למנות כונסת נכסים". בעניין טענת המערערת כי החלטת בית משפט קמא תגרום לה עיוות דין חמור ביחס לזכויותיה, סבורני כי טענה זו אינה נכונה נוכח העובדה שהליך כינוס הנכסים אמור להתבצע בפיקוח "עקב בצד אגודל", תוך שמירה על זכויות המערערת (כפי שצוין בסעיף 7 להחלטת ההוצל"פ) ובפיקוחו של רשם ההוצל"פ לפני ביצוע של כל פעולה, שכן: "הכלל הבסיסי הוא שמכירת מקרקעין בהוצאה לפועל צריכה להתבצע בזהירות רבה, כדי שלא לפגוע באורח בלתי הפיך ברכושו של החייב. ונכון יהיה לנקוט בכל ההליכים מתוך הקפדה מרבית על מילוי הוראותיו של הרשם. מקום שיש בו כונס נכסים עליו להקפיד על מילוי כל ההוראות כדי שלא יישאר ספק באשר לתקינות ההליכים וכשרותם החוקית. יש לוודא כי נפתחו ערוצים מתאימים דרכם תינתן לחייב אפשרות סבירה לעקוב אחר כל הפעולות שקדמו לעצם המכירה ולאישורה. אפשרות סבירה שניתנת לייב לטעון את טענותיו, בין אם מומשה על ידי החייב ובין אם לא מומשה, מעמידה את הליכי המכירה בכשרותם. ואם אין בהם פגם שורשי, נוצר בסיס ראוי לאישורם" (ראו דוד בר אופיר, הוצאה לפועל-הליכים והלכות (מהדורה שביעית), 2005, עמ' 669-670).

סוף דבר, הערעור נדחה.