בקשת רשות ערעור על פסק דין בעניין חוזה בנייה והסכם כתיבת ספר תורה

בבית המשפט העליון רע"א 5247/15 רע"א 6212/15 לפני: כבוד השופט י' דנציגר כבוד השופט י' עמית כבוד השופט מ' מזוז המבקשים: 1. תיאופילוס ג'אנופולוס, הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים 2. הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושלים נ ג ד המשיבים: 1. הימנותא בע"מ 2. יעקב רבינוביץ 3. יורשות המנוחה הדסה רבינוביץ ז"ל, רחל מלכה אנגלרד ואדל עדנה לודמיר 4. דוד מורגנשטרן 5. christian lands in israel ltd 6. בנו זיסמן 7. joy jimenez 8. SC Globus Invertments SRL 9. SC OK coral 2001 SRL 10. אברהם פרי 11. אמנון בבאי 12. א.ב. אמנון בבאי 13. יוסף לודיר 14. צץ צאנז בע"מ 15. אברהם רוט 16. שמעון גרוס 17. יצחק טויב 18. הרצל יחיאל 19. יעקב וינרוט 20. אברהם וינרוט 21. ד"ר י.וינרוט ושות' - משרד עורכי דין, שותפות 22. ד"ר י. וינרוט בע"מ 23. גוונא ניהול נאמנויות והשקעות בע"מ 24. הקרן הקיימת לישראל בקשות רשות ערעור על החלטות בית המשפט המחוזי ירושלים בתיק א 048074-06-11 שניתנו ביום 5.7.2016 וביום 12.07.2015 על ידי כבוד השופט משה ברעם תאריך הישיבה: י' באייר התשע"ו (18.5.2016) בשם המבקשים: עו"ד יאיר עשהאל, עו"ד יובל אגמון ועו"ד אסף עולמי בשם המשיבה 1: עו"ד ירון אלחנני, עו"ד רועי דלח ועו"ד יניב גורליק בשם המשיבים 3-2 ו-5: עו"ד רון דרור, עו"ד אופיר מנצ'ל ועו"ד חן פייביש פסק-דין

(להשלמת התמונה, אציין כי ערעור על פסק הדין שניתן בהליך הראשון נמחק תוך שמירת טענות הצדדים (ע"א 971/14; פסק דין מיום 11.11.2015), זאת לנוכח התביעה המתבררת בפני בית המשפט המחוזי בהליך הנוכחי).

הדבר מזכיר מקרה שבו בעל דין סרב לגלות מיסמך מסויים בטיעון שמצוות דתו אוסרת עליו להתדיין בערכאות שאינן דנות על פי דין תורה, טענה שנדחתה על ידי בית המשפט ([ת.א. (שלום ת"א) 16016/07]אסקימו סחר בע"מ נ' וידיסלבסקי (5.5.2008)).

ככלל, הדיון ההוכחתי בשאלות הנוגעות לקיומו ולהיקפו של איסור דתי אינו פשוט וכרוכים בו קשיים אנהרנטיים, באשר בית המשפט נאלץ להכנס לזירה לא מוכרת ולהכריע בעיניינן של נורמות דתיות (ראו למשל דברי השופט רובינשטיין בבג"ץ 2957/06‏‏ חסן נ' משרד הבינוי והשיכון האגף לפיתוח מבני דת, בפיסקה י"ג (16.7.2006)).

כמו כן, ראוי להזכיר כי בהליכים משפטיים קודמים לא עלה בידי הפטריארכיה לשכנע את בתי המשפט כי קיימת הצדקה ליצור חיסיון מטעמי דת על ספר הסינוד (ת.א. (מחוזי י-ם) 2035-08 Berisford Investments Limited‏ נ' סקופליטיס (6.9.2011) ודחיית הבקשה לרשות ערעור בעיניין הפטריארך).

כיום הפטריארכיה מבקשת להיתמודד עם הקושי שמעוררים דבריו של עו"ד הרטבי באמצעות הטענה כי "לא קיים – ולא נטען שקיים – איסור 'טכני' לראות פיזית את ספר הפרוטוקולים באופן שאינו עולה כדי עיון בתוכנו, ובפרט שמדובר באדם שכלל לא נטען כי הנו דובר יוונית, וממילא ברור כי הוא כלל לא יכול להבין את הכתוב בספר" (ס' 115 לתשובתה ברע"א 6212/15).

כשלעצמי, אינני משוכנע שהסבר זה עולה בקנה אחד עם טענתה של הפטריארכיה בעבר, ולפיה "ספר הפרוטוקולים נשמר בכנסיה [...] הוא חשאי לחלוטין ואינו זמין ונגיש לאיש מלבד חברי הסינוד הקדוש ומזכיר הסינוד, ואיש אינו רשאי לעיין בו זולתם" (ס' 36 לבקשת רשות העירעור ברע"א 7598/14), ואציין כי גם בחקירתו של המזכיר הראשי של הסינוד לא עלה בידו ליתן הסבר לארוע הנטען על ידי עו"ד הרטבי (עמ' 39-38 לפרוטוקול).

יש להבחין בין סודיות שמקורה בהוראה סטאטוטורית לבין סודיות שמקורה בהסכמה חוזית או בהתחייבות אישית, באשר קשה להלום שהסכמה בין ראובן לשמעון תקים טענה לחיסיון (להבחנה בין חובת סודיות מכוח הוראה סטאטוטורית לבין חובת סודיות הנובעת מהתחייבות רצונית שנטלו על עצמם צד או צדדים לחוזה, ראו [בג"ץ 844/06]אוניברסיטת חיפה נ' עוז, פ"ד סב(4) 167, פסקה 22 (2008); אלכס שטיין "חסיון בנק לקוח בדיני הראיות" משפטים כה 45 (תשנ"ה)).

...

אלא שכאשר צד עומד במריו ומסרב למסור את המסמכים, הרי התרופה בסופו של דבר היא מחיקת תביעתו או מחיקת כתב ההגנה שלו (ראו רע"א 4217/96 כל אלערב נ' אלסנארה, פ"ד נ(1) 437, 439 (1996); רע"א 3254/96 רשת שוקן בע"מ נ' הכשרת הישוב בישראל, פ"ד נא(1) 49 (1997); משה קשת "חובת הגילוי וסייגיה: ההיבטים הדיוניים בפרשת 'הגביר'" עיוני משפט טז 181 (1991)).

כפי שאפרט להלן, אני סבור כי בהיבט מסויים ניתן לרכך את הפגיעה בפטריארכיה מבלי לגרוע מהשגת התכלית של גילוי האמת העומדת בבסיס ההליך של הגילוי והעיון במסמכים.

בשים לב למכלול השיקולים שפורטו לעיל בהרחבה, אני סבור כי התוצאה אליה הגיע בית משפט קמא היא תוצאה שמבטאת איזון הולם בין חשיבותם של הפרוטוקולים לצורך חשיפת האמת לבין האינטרס הדתי בשמירה על סודיות דיוני הסינוד.

טענת ההתיישנות נדחתה בהחלטה מיום 23.3.09 ובפסק דין מיום 15.8.10 (כב' השופטת ש. שטמר) נתקבלה תביעת הערייה כנגד העמותה כדלקמן: "מכל המקובץ מסקנתי היא שהעירייה הוכיחה כי היא זכאית להרשם כבעלת זכויות החכירה בנכס, יחד עם זאת, מודגש כי המשך הניהול של הנכס מבחינת בית הספר שינוהל בו הוא בהתאם למפורט בהסכם בין הערייה לבין האגודה משנת 1965, ולפיכך יש לעמותה זכות לנהלו על-פי ההסכם". ערעורה של העמותה לבית המשפט העליון (ע"א 7231/10 מיום 17/10/12) נדחה ופסק דינו של בית המשפט המחוזי הפך לחלוט.

יתר על כן, לטעמה של הערייה, משבנתה הערייה בשנת 2008, לבקשת העמותה, מבנה חדש, ותלמוד התורה שפעל במבנה במהלך כל השנים הועבר למבנה חדש וגדול שניבנה על ידי הערייה, היה על בית משפט קמא לקבוע בפסק הדין כי כנגד מסירת המבנה החדש לשימוש תלמוד תורה, זכאית הערייה לממש את זכות הבעלות והשמוש בנכס ללא כל מיגבלות ולעשות בו שימוש לפי צורכיהם של תושבי העיר.

הערייה יכלה הייתה להעיד בתצהיר גורמים מטעם רשות הגנים של אגדות ישראל, ומשלא עשתה כן יש בכך ראיה שאילו היה מגיע מצהיר מטעמה, היה הוא תומך בעמדת העמותה דוקא.

נכתב ב"והואיל" השני והשלישי אשר בהסכם 1965 כך: "והואיל והאגודה מקיימת בבניין הבנוי על החלקה הנ"ל בית ספר של תלמוד תורה, והואיל והאגודה מעוניינת בהרחבת בית הספר הנ"ל ופנתה למועצה כדי שהאחרונה תוסיף ביניין לבית הקיים, והמועצה הסכימה להקים ביניין לכיתות נוספות בתנאי שזכויותיה של האגודה במקרקעין הנ"ל בתור חוכרת ראשית תועברנה לשם המועצה". העמותה (שהייתה בזמנו "האגודה") קיבלה תנאי זה, דהיינו, שזכויותיה בנכס, כחוכרת ראשית, יועברו על שם הערייה, וכנגד זאת התחייבה הערייה כאמור בסעיף 3(א) של הסכם 1965: "שהמקרקעין וכל מה שיבנה להבא עליהם ישמשו אך ורק למטרת תלמוד תורה של זרם החינוך העצמאי של אגודת ישראל או בשם אחר של אותו זרם, או לישיבה של אותו הזרם, וכן להדגיש זאת בשטר החכירה שבין מקרקעי ישראל והמועצה". בצדק ציין בית משפט קמא, שתמורת קבלת זכות החכירה מן העמותה ("האגודה" דאז), הסכימה הערייה שהנכס ישמש אך ורק למטרת "תלמוד תורה". בהתאם לכך אף הוסכם כאמור בסעיף 4 של ההסכם: "הותנה בזה בפירוש כי כל עינייני בית הספר הנ"ל, בין שהדברים נוגעים לעינייני חינוך ולימוד, ובין שהם נוגעים לעינייני מינהל, יהיו בסמכותה הבלעדית של האגודה ומוסדות החינוך של הממשלה, ואין למועצה כל זכות להתערב בהם באיזו צורה שהיא". לנוכח האמור לעיל, לא ניתן אלא להסכים עם מסקנתו של בית משפט קמא, לפיה אין בהקמת המבנה החדש שבו מיתנהל בית ספר המשתייך לזרם החינוך העצמאי, כדי להפקיע את החיוב שנטלה על עצמה הערייה בהסכם 1965, להמשיך ולקיים בנכס מוסד לחינוך תורני, כשם שאין בכך כדי להפקיע את זכויותיה של העמותה להמשיך ולהחזיק בנכס ולנהל בו מוסד חינוכי לפי ראות עיניה.

כפי שצויין בפסק דינו של בית משפט קמא, העמותה היא חליפתה של האגודה שהייתה צד להסכם משנת 1965, וזאת כעולה הן מפסק דינו של בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ש. שטמר) מיום 15.8.10 (ה"פ 6593-11-08) והן כעולה מפסק דינו של בית המשפט העליון בעירעור שהוגש על פסק דינו הנ"ל של בית המשפט המחוזי, דהיינו ע"א 7231/10 (מיום 17.10.12).

...

בנוסף ציינה העמותה בסעיף 11(ו) של סיכומיה בפני בית משפט קמא, כי עבודות מסוג זה נעשו על ידי העמותה באין מפריע למעלה מיובל, והיא תוהה מדוע מתעוררת עתה העירייה לבקש זכויות שמעולם לא היו לה? סבורים אנו, שאכן האמור בסעיף 4 להסכם 1965 לפיו ענייני בית הספר הנוגעים לענייני מינהל יהיו בסמכות בלעדית של העמותה "ואין למועצה כל זכות להתערב בהם באיזו צורה שהיא", מתיר לעמותה לבצע עבודות תחזוקה, ובכלל זה עבודות הדרושות לצורך עמידה בתנאים להמשך קבלת רישיון לפעול כמוסד חינוכי, בהתייחס למבנה הקיים, ואין לראות בהן משום הפרה של הסכם 1965, או משום פגיעה בזכותה של העירייה כחוכרת לדורות של הנכס.

לסיכום: לא שוכנענו שנפל פגם בקביעותיו העובדתיות ובמסקנותיו המשפטיות של בית משפט קמא ולפיכך אנו מורים על דחייתו של הערעור.

המערערת תשלם למשיבה שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

משכך, ועל אף פסקי דין חלוטים שניתנו בעיניינו, הגיש המערער המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי במסגרתה ביקש להעמיד את חובו על הסך של 143,000 ₪ בלבד.

לא שילם המערער הסך של 22 מיליון ₪ עד ליום 31.12.2018 (לרבות המע"מ אם וככל שיחול כאמור בסעיף 4 לעיל), יעמוד החוב על הסך של 33 מיליון ₪ (להלן: הסכום המוגדל), ויראו את תוספת הסכום של 11 מיליון ₪ מעבר לסכום הנקוב בסעיף 1 לעיל, כפצוי מוסכם ומוערך על ידי הצדדים כשיעור ניזקם במועד חתימת הסכם זה, ובהיתחשב גם בהיסטוריה של התיק.

בדיון שנערך בפני, הוסבר כי המערער עמד "לסגור" מכירה של ספרי היודאיקה, שנמצאים כיום ברשות בית המכירות, בסכום שיאפשר לו לסלק את החוב.

לבית המשפט סמכות טבועה להאריך מועד שנקבע בפסק דין הנותן תוקף להסכם פשרה.

ברם "נוכח החשיבות המיוחסת לחופש ההיתקשרות של בעלי הדין סמכות זו שמורה למקרים נדירים בהם הנסיבות שהובילו לשהוי בפרעון החוב לא היו בשליטתו של החייב וכאשר הצדק והיושר מצדיקים זאת" (ראו: רע"א 6859/16‏ עריית פתח תקוה נ' ל.י.ד בניה והשקעות בע"מ, בפיסקה 10 (23.11.2016) (להלן: עניין עריית פתח תקווה); רע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן דוד, פ"ד מה(5) 661 (1991); ע"א 230/87 שקולניק נ' זכאי, פ"ד מו(3) 279 (1992); ד"נ 22/73 בן שחר נ' מחלב, פ"ד כח(2) 89 (1974) (להלן: עניין מחלב)).

המערער יכול היה לסלק גם חלק משמעותי מחובו, אילו היה מסכים כי המכירה תבוצע במהלך השנה באמצעות בית המכירות, והטענה כי הסכומים שיושגו במכירה הפומבית יהיו נמוכים בהרבה היא בבחינת השערה גרידא (הגם שאני נכון להניח כי המדובר בהשערה מושכלת מאחר שתורתו-אומנתו של המערער בפריטי יודאיקה מעין אלה).

...

על רקע שיקולים אלה, מצאתי להיעתר לבקשה באופן חלקי בלבד, תוך הבחנה בין המישור הכספי למישור הביצועי.

אני דוחה את הבקשה ככל שהיא מתייחסת להליכי המכירה, כך שהמשיבה רשאית להמשיך בהליכי המכירה באמצעות בית המכירות.

עם זאת, אני נעתר לבקשה בהיבט זה שבשלב זה לא יופעל עדיין מנגנון הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים 19 יולי 2021 עמ"נ 56462-06-20 נווה ירושלים סמינר לבנות ע"ר 580015261 נ' מנהל הארנונה - עריית ירושלים לפני כב' השופטת תמר בזק רפפורט מערערת נווה ירושלים סמינר לבנות ע"ר 580015261 באמצעות ב"כ עוה"ד הלל ברק וגרגורי פאוסט קורצ'מני משיב מנהל הארנונה - עריית ירושלים באמצעות ב"כ עו"ד לנא ורור פסק דין

הלכה היא כי היתערבות בית המשפט לעניינים מינהליים בהחלטת הרשות המנהלית המקצועית תהיה רק במקרים של חוסר סבירות קיצונית ובית המשפט לא יחליף את שיקול דעת הרשות המקצועית בשקול דעתו.

אין בידי לקבל את טענות המערערת בהקשר זה. נקודת המוצא היא כי לפטורים הקבועים בפקודת מיסי הערייה ומיסי הממשלה (פיטורין) 1938 יש לתת פרשנות מצמצמת (ראו בר"ם 3433/18 ישיבת תורה ויראה נ' מנהל הארנונה של עריית ירושלים, פס' 17(נבו 26.06.2018)‏‏ והאסמכתות שם; עמ"ן (מנהליים י-ם) 47425-12-11 ישיבת החיים והשלום נ' מנהל הארנונה בעריית ירושלים, פס' 6 (1.4.2012) (להלן – עניין ישיבת החיים והשלום והאסמכתות שם).

הנטל להוכיח כי נתקיימו תנאי הפטור, ובעניינינו לרבות הוכחת השמוש העקרי בנכס – מוטל על מבקש הפטור (ראו: בג"ץ 9786/07 עמותת אור תורה סטון נ' שר הפנים, פס' 15 (1.8.2011); עמ"ן (מנהליים מרכז) 29009-09-17 בית עולם – חורשים בע"מ נ' מנהל הארנונה מועצה אזורית דרום השרון, פס' 32 (11.4.2018)‏‏.

בעיניין זה יוער, מבלי להכריע בדבר, כי אף שבעניין ישיבת החיים והשלום שהוזכר לעיל נקבע שקיום שיעורים, לימוד תורה או פעילות הנובעת ממקום תפילה אינם שוללים את אופיו של בית כנסת ככזה, הרי שבעניינינו עולה קושי ממשי להגדיר את פעילות הסמינר ככזו, וזאת נוכח טענת המשיב בדיון כי הפעילות הלימודית החינוכית בסמינר היא הכשרת תלמידות למקצוע ההוראה, וממילא אין לפני ממצאים עובדתיים בנוגע לפעילות זו. כך או אחרת, הדין מורה כי יינתן פטור רק מקום בו הפעילות העיקרית היא בית כנסת, וזאת לא הוכח במקרה דנן.

מעיון בפרוטוקול העדויות ובמסמכים שעמדה המערערת על צרופם – עולה כי לא נפל פגם חריג בהחלטת ועדת הערר המצדיק את היתערבות בית משפט זה במסקנה לפיה לא הוכח לפניה מהו השמוש העקרי בשטח.

כך, לפי הפרוטוקול שצורף, מעדות המצהיר מטעם המשיב עולה שמדובר באולם כנסים שהוא גם בית כנסת (עמ' 39 לפרוטוקול) ועדות המצהירה מטעם המשיב אף היא עמדה לכאורה על כך שלא מדובר בשימוש העקרי בשטח (עמ' 55-54 לפרוטוקול); כך למשל במודעת האבל נכתב כי "ערב התעוררות וזכרון" יערך באולם בית הכנסת נווה ירושלים" (ההדגשה במקור); ואישור משרד הדתות שצורף ממילא אינו מלמד על השמוש העקרי בשטח, אלא שעל פיו, לכל היותר, "הנכס משמש כבית כנסת". לסיכום חלק זה, בכל הנוגע לשטח בית הכנסת, אינני סבורה שיש מקום להתערב בהחלטה.

החלטת ועדת הערר לעניין שליטת המערערת במבני הפנימייה (סעיף 38 להחלטה) מתייחסת להתרשמותה מדבריו של המצהיר מטעם המערערת ולממצאים העובדתיים שעלו מדבריו: הריהוט בחדרים שייך למערערת, אין הסכם שכירות בין המערערת לתלמידות ולא ידוע כי משלמות הן שכר דירה נפרד בגין המגורים.

...

לשיטת המערערת, לא כל מבנה הפנימייה הוא יחידת מגורים אחת, אלא לכל היותר – כל קומה מהווה יחידה נפרדת, מסקנה הנתמכת בעדויות המשיב וגם בכך שלא חישב את שטח המדרגות.

עוד טוענת המערערת כי לו תדחה עמדתה לפיה יש לראות במטבחונים כמטבח, הרי שהמשמעות היא שבכל מבנה יש מספר מטבחים כמספר הקומות, וגם בכך יש בכך כדי לתמוך במסקנה שכל קומה מהווה יחידה נפרדת כך שהסיווג הנכון הוא מגורים סוג 2.

סוף דבר הערעור נדחה בזאת.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים עע"מ 3973/21 לפני: כבוד השופט ע' פוגלמן כבוד השופט ע' גרוסקופף כבוד השופט א' שטיין המערערים: 1. רשות מקרקעי ישראל 2. משרד הבינוי והשיכון נ ג ד המשיבה: קחם חברה להשקעות בע"מ ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים מיום 20.4.2021 בעת"מ 8445-03-21 שניתן על ידי סגנית הנשיא, כב' השופטת בטינה טאובר

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בכתובים ושמעתי את טיעוניהם בעל-פה בדיון שהתקיים לפנינו, הגעתי למסקנה כי דין העירעור להיתקבל, וכך אמליץ לחבריי להורות – מהטעמים שיפורטו להלן.

כן ראו עופר גרוסקופף ויפעת נפתלי בן ציון "תכליות דיני פרשנות החוזים: באיזו דרך עלינו ללכת כשחשוב לנו לאן נגיע?" עיונים בתורת החוזה – ספר שלו 507 (יהודה אדר, אהרן ברק ואפי צמח עורכים, 2021)).

אסתפק בהבעת תקווה כי המערערים יקפידו מעתה ואילך על ההבחנה בין המישור החוזי לבין המישור המינהלי, באופן שיאפשר למבקש לתקוף את ההחלטה שתתקבל בעיניינו, לנתב את תביעתו לערכאה המתאימה.

...

אי לכך, דין טענת ההפליה להידחות גם כן. לבסוף, אייחד מספר מילים לסוגיית הסמכות העניינית.

סוף דבר: אם תישמע דעתי, דין הערעור להתקבל, תוך שנבהיר כי את החניות העודפות בפרויקט, דהיינו מכסת החניות שנותרת לאחר שלכל דירה בפרויקט תוצמד חנייה אחת, יש לחלק בין רוכשי דירות "מחיר למשתכן" לבין רוכשי דירות שוק חופשי בהתאם ליחס שבין השטח הכולל של כל סוגי דירות "מחיר למשתכן" לבין השטח הכולל של כל סוגי דירות שוק חופשי.

אף אני סבור כי הן לשון ההתקשרות, הן תכליתה, מוליכים למסקנה שאותה מציע חברי.