בקשת רשות ערעור על פסק דין בעניין ארנונה למלונות בירושלים

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 64022-10-18 מנהל הארנונה של עריית ירושלים נ' מלון הולידי אין. עמ"נ 48676-12-18 מלונות הירדן מ.ה.י. בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית ירושלים תיק חצוני: 217/16 בפני כבוד השופט אלי אברבנאל המערער מנהל הארנונה של עריית ירושלים ע"י ב"כ עו"ד לנא ורור המשיב מלון הולידי אין ע"י ב"כ עוד" בנימין סטי פסק דין

בית המשפט לעניינים מינהליים (כבוד השופט א' רובין) דחה את העתירה ובתוך כך קבע: "הוראת סעיף 3 ט' חלה, על פי לשונה, על ביניין שיש בו שתי יחידות דיור או יותר. טענת המערער כי ההוראה חלה רק על מבני מגורים אינה משכנעת, כיוון שכאשר רצה מחוקק המשנה לייחד בנספח ג/3 הוראות מיוחדות לבנייני מגורים הוא עשה כן במפורש. כך למשל, בסעיף 3ה' ניתן פטור לחצר בבניין 'המשמש למגורים', ובסעיף 3ז' ניתן פטור חלקי למחסן המצוי 'בבניין המשמש למגורים'. סעיף 3 ט' לעומת זאת, נוקט במונח רחב יותר – 'יחידות דיור בבניין' – החובק גם ביניין המשמש למסחר ולמשרדים". ועדת הערר קבעה כי פסיקתו זו של בית המשפט לעניינים מינהליים "מחייבת גם בעניינינו": "בית המשפט העליון סרב להעניק למשיב רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וציין שהוא אינו קובע שחלה טעות ביישום הדין. בית המשפט העליון קבע שהתוצאה בנסיבות המקרה, 'וביניהן העובדה שהזכויות בחניון אינן בידיו של גורם אחד, אינה מעוררת אי-נוחות או תחושה של אי-צדק'... העולה מפסקי הדין של בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון הן מבחינה משפטית והן מבחינה של שקולי צדק, הוא שאין לקבל את עמדתו של המשיב (ראו לעניין זה גם עמ"נ 35526-09-15 מרכז מסחרי תלפיות בע"מ נ' מנהל הארנונה עריית ירושלים). לתוצאה דומה הגיע בית המשפט העליון גם בפרשנות של שטחים משותפים בצו הארנונה של עריית תל אביב (בר"ם 7703/06 מנהל הארנונה עריית תל אביב יפו נ' אפריקה ישראל (16.5.07)". מנהל הארנונה טוען כי ועדת הערר שגתה בקביעתה ולפיה פסיקתו של בית המשפט לעניינים מינהליים בעיניין ים חניונים "מחייבת גם בעניינינו". הוא מפנה לפסיקה נוספת של בית המשפט לעניינים מינהליים אשר בה התקבלה פרשנותו להוראת סעיף 3ט ובהתאם לכך קבעה כי תחולתה של הוראת הפטור האמורה מוגבלת לשטחים משותפים בבניינים המיועדים למגורים בלבד.

יצוין, כי פסק הדין בעירעור ניתן לאחר החלטתו של בית המשפט העליון לדחות את בקשת רשות העירעור שהוגשה בעיניין ים חניונים.

...

מהמקובץ עולה כי בנסיבותיו של העניין שלפנינו אין ועדת הערר מוסמכת לדון בשאלת הטלת החיוב הרטרואקטיבי.

משכך אין עילה להתערבות בהחלטתה של הוועדה בעניין זה, ומשכך דינה להידחות.

סוף דבר ערעור מנהל הארנונה מתקבל באופן חלקי בנושאים שלהלן: חיוב השטחים המשותפים במלון (סעיף 17 לפסק הדין).

לצורך הנוחות, יוצגו להלן צירי הזמן ביחס לכל נכס (תקופות החוב יסומנו בצהוב, ותקופות המחלוקת יסומנו בירוק): הנכס בראול ולנברג בקשה לביטול החוזה 2.8.16 25.7.21 26.7.21 31.7.21 8.8.21 15.8.21 4.11.21 תחילת השכירות צו לפתיחת הליכים סיום הסכם השכירות הסכם המכר - רונית רפאל פינוי המיטלטלין מהמושכר תקופת החוב תקופת הסכם השכירות ציר הזמן הנכס ברח' ברזיל 3.11.13 23.8.21 15.8.21 2.10.21 25.7.21 26.7.21 19.8.21 צו לפתיחת הליכים תחילת השכירות ביטול חוזה השכירות הסכם המכר - רונית רפאל פינוי המיטלטלין מהמושכר בקשה לביטול החוזה תקופת החוב תקופת הסכם השכירות ציר הזמן בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס לאחר חקיקת החוק סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 קובע: "מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס." "מחזיק" מוגדר בפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"), כך: "מחזיק" – אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

לאחר שניתן פסק הדין בעיניין בתי גן, שבה הפסיקה ואימצה את מבחן "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" כמבחן לאיתור זהותו של ה"מחזיק" לצורכי ארנונה (רע"א 2987/91 ריינר נ' עריית ירושלים, פ"ד מו(3), 661, 663 (1992); רע"א 7037/00 עריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים, פ"ד נו(4) 856 (2002) (להלן: "עניין וינבוים"); רע"א 9813/03 מדינת ישראל משרד הבריאות נ' עריית ראשון לציון (4.2.2007) (להלן: "עניין משרד הבריאות")).

אשר דחה את בקשת רשות העירעור שהוגשה על פסק הדין בעיניין נ.י.פ..

...

דין הטענה להידחות.

אין בידי לקבל את טענתה זו של עתידים, וזאת הן מהבחינה העובדתית והן מהבחינה המשפטית, כפי שיובהר להלן.

יפים לענייננו, בשינויים המחויבים, דבריו של המשנה לנשיאה דאז א' ריבלין, שכתב כך: "המחלוקת בענייננו עוסקת בחבות בארנונה בגין הנכס בתקופה שלאחר מתן צו הקפאת ההליכים (ועד למועד פינוי הסחורות). צו הקפאת ההליכים ניתן ביום 7.12.2004. עוד קודם למתן הצו, בתאריך 3.11.2004, ניתן פסק הבורר שהורה למוראנו לפנות את הנכס לאלתר. פסק בורר זה הבהיר כי זכויותיה של מוראנו בנכס תמו ואינן עוד. הנה כי כן, הזכויות בנכס נותרו בידי המערערים, בעלי המקרקעין, ובידיהם בלבד.. ודוק: הנאמן לא יכול היה ליהנות מנכס המקרקעין ולהשתמש בו לא משום זכות עיכבון שהופעלה ביחס לסחורות, אלא פשוט מן הטעם שלא היו לו זכויות בנכס המקרקעין. טענת המערערים כי בתקופת העיכבון התנהל בין הצדדים משא-ומתן והמערערים מצדם היו מנועים מלפנות את הסחורה ולעשות שימוש אחר בנכס לפי רצונם, אינה מבוססת משפטית ועומדת בסתירה לקביעותיה של הערכאה המבררת." (שם, בפסקאות 7, 9) לאור כל האמור, ומאחר שלנאמנים לא היו עוד זכויות בנכסים שבבעלות במשיבות בתקופה שלאחר סיום הסכמי השכירות, אני דוחה את טענתן של המשיבות, בעלות הנכסים, לעניין זה. סוף דבר התוצאה היא שיש לראות בנאמנים כ"מחזיקים" החייבים בחוב הארנונה, במעמד של הוצאות הליך כאמור, בהיותם "בעלי הזיקה הקרובה ביותר" לנכסים, החל ממועד מתן צו לפתיחת ההליכים ועד למועד בו ביקשו הנאמנים לבטל את הסכם השכירות, או עד למועד בו הסתיים חוזה השכירות, לפי המוקדם.

העירעור עוסק רק בטענות לגבי פטור בתקופה הראשונה, שהרי הצדדים חלוקים האם המערער זכאי לפטור.

כפי שנקבע "המונח בנין הנו מונח רחב ביותר, הכולל מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה" (עע"ם 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות, פסקה 9 ([פורסם בנבו], 17.7.2006)).

כידוע, בית המשפט בשבתו בעירעור מינהלי על החלטות ועדת ערר ממעט להתערב בקביעות עובדתיות, וככלל הקף ההתערבות השיפוטית בהחלטות של ועדות מקצועיות מצומצם (ראו למשל עע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לישכת המסחר) נ' ועדת ערר לתיכנון ולבניה מחוז דרום, פ"ד נח(3) 199 (2004); עמ"נ (י-ם) 226/02 א"מ חניות ירושלים(1993) בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית ירושלים (5/5/2004); בר"מ 5557/06 מצפה תת ימי ים סוף בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית אילת (2/1/2007); בר"מ 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עריית הרצליה (27/11/2008)).

סיווג זה של נכס על פי שימושו משמעו כי הנכס יסווג על פי השמוש שנעשה בו בפועל אף אם זה חורג מגדר השימושים המותרים על פי דין (ראו עמ"נ 49775-10-17 ביר גלוב נכסים בע"מ נ' עריית חיפה - מנהל הארנונה, פסקה 31 (16/3/2018) (בקשת רשות ערעור שהוגשה על פסק הדין, בר"מ 3219/18, נמחקה בהסכמת הצדדים בהחלטה מיום 13/8/2018); עת"מ 28895-10-16 אלקרנאוי נ' עריית באר שבע (19/3/2017)).

...

לאור כל האמור, דין הטענה לפטור על פי סעיף 330 לפקודה להידחות ואין צורך לבחון גם את התנאים הנוספים לפטור ובמיוחד את תנאי ההודעה לעירייה (יצוין כי לא הוכח שנשלחה הודעה שכזו לפני מועד הגשת ההשגה).

במצב זה דומה שלא נפל פגם בבחירת העירייה בסיווג השיורי של "עסקים אחרים" התואם את השימוש האחרון שנעשה בו. סוף דבר לאור כל האמור, אני דוחה את הערעור.

המערער ישלם למשיבה הוצאות בסך כולל של 4,000 ₪.

בבית המשפט העליון רע"א 4635/23 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז המבקשת: עריית תל אביב נ ג ד המשיבה: מלון מרינה תל אביב בע"מ בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 20.4.2023 ברע"א 77077-01-23 שניתן על-ידי כבוד סגנית הנשיא א' כהן בשם המבקשת: עו"ד אורנה אחרק-פרלוק, עו"ד שירי אשכנזי בשם המשיבה: עו"ד דוד זילר, עו"ד לב זיגמן ][]החלטה

לענייננו, חשוב במיוחד לציין כי גם פסק הדין מ-2021 לא כלל היתייחסות לחיוב בהוצאות ובשכר טירחה, וכי באותו שלב הצדדים לא טענו כלל בסוגיה זו. להשלמת התמונה יצוין כי לאחר המכירה, הוגשו מספר בקשות נוספות בתיק: בקשה של הרוכש להצטרף כצד להליך, בקשה לחתימה על פסיקתא, בקשות למתן הוראות בעיניין יישום הסכם המכר, שהוגשו על-ידי כונסי הנכסים, ובקשה לפסיקת שכר טירחה של כונס הנכסים מטעם המשיבה.

יש מקום להוסיף, לנוכח טענות הערייה, כי טעות ביישום אינה מהוה עילה בפני עצמה לקבלתה של בקשת רשות ערעור (ראו: בר"ם 1153/18 מנהל הארנונה של עריית ירושלים נ' ים חניונים בע"מ, פסקה 8 (24.4.2018); בר"ם 3535/23 מנהל הארנונה בעריית תל אביב נ' ב.ו.ב מדף 41 בע"מ לשעבר, פסקה 15 (5.9.2023)).

...

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי.

לבסוף, וזהו טעם נוסף לדחיית הבקשה, לא שוכנעתי כי היא מעוררת חשש לעיוות דין.

סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית.

בבית המשפט העליון בר"ם 3535/23 לפני: כבוד השופטת ד' ברק-ארז המבקש: מנהל הארנונה בעריית תל אביב נ ג ד המשיבה: ב.ו.ב מדף 41 בע"מ לשעבר בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 9.2.2023 בעמ"ן 55863-10-22 שניתן על-ידי כבוד השופטת הבכירה ג' רביד בשם המבקש: עו"ד דנה רייס, עו"ד נטלי בן דוד יוסף בשם המשיבה: עו"ד סמי בלטר ][]החלטה

ביום 24.11.2020 מנהל הארנונה דחה את ההשגה, והדגיש שתקנה 13 קובעת הנחה "למחזיק של בנין ריק שאין משתמשים בו". מנהל הארנונה הפנה להגדרת של מחזיק בפקודת העיריות [נוסח חדש] לפיה "'מחזיק' – אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון" (ההדגשה הוספה – ד' ב' א'), והבהיר כי ההנחה ניתנה לשוכרת כדין.

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי אמנם עניין זיויאל היתייחס לקבלת "עמדת" בעל הנכס, ולא לקבלת הסכמתו, אך סבר שמדובר "בעיניין שבסמנטיקה". בהמשך לכך קבע בית המשפט המחוזי כי "המילה 'עמדה' היא רחבה יותר והיא כוללת בחובה הן הסכמה, הן הסכמה חלקית והן סרוב [...] המשמעות האופרטיבית היא שכדי שרשות מקומית תעתר לבקשת מחזיק לפטור או להנחה, נידרש שתוצג לפניה עמדה חיובית, או במילים אחרות הסכמה מצד הבעלים". בהתאם לכך קבע בית המשפט המחוזי כי נידרש לקבל את עמדת הבעלים טרם מתן הנחה בארנונה למחזיק וכי יש לפעול בהתאם לעמדה זו. ביחס למקרה דנן קבע בית המשפט המחוזי כי היה על מנהל הארנונה לקבל את הסכמת המשיבה למתן ההנחה לשוכרת.

כידוע, יישום שגוי של הדין אינו מהוה עילה בפני עצמה לקבלתה של בקשת רשות ערעור (ראו: בר"ם 1153/18 מנהל הארנונה של עריית ירושלים נ' ים חניונים בע"מ, פסקה 8 (24.4.2018)).

...

מנגד, מנהל הארנונה טען שדין הערעור להידחות והטעים כי בהתאם לתקנה 13 הנחה מארנונה לנכס ריק ניתנת למחזיק בנכס, ולאו דווקא לבעליו.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.

כך או כך, ההמלצה להכנת נוהל בנושא זה הופנתה, כבר באותו מועד, אל העירייה עצמה, ואין ללמוד מהמלצה זו יותר ממה שנאמר בה. סוף דבר: הבקשה נדחית.