בקשת רשות ערעור על חיוב בדמי תשתית בנמל חיפה

נטל ורמת ההוכחה: על מי הנטל להוכיח כי לא שולמו דמי הישתתפות בעבר? נטען כי הנטל הוא על המועצה, מאחר שהמידע אמור להיות בידי הרשות המקומית, וקשה להלום כי בעל נכס ישמור ויציג קבלות ומסמכים מלפני 60 שנה (כך נפסק בת"א (מחוזי מר') 3608-04-14 החברה המרכזית לייצור משקאות קלים בע"מ נ' מי הוד השרון בע"מ, פסקה 13 (14.2.2017); ערעור על פסק הדין נדחה – ע"א 3072/17 מי הוד השרון בע"מ נ' החברה המרכזית למשקאות קלים בע"מ (30.5.2019)).

איני סבור כך. אכן, יש להבחין בין מקרים שבהם הרשות המקומית לא יכולה הייתה לחייב בדמי הישתתפות או היטל פיתוח (למשל, אם הרחוב נסלל בזמנו על ידי המדינה עוד טרם הותקן חוק העזר הישן או במקרה של בנייה שלא כדין שלא אותרה), לבין מקרים שבהם יכולה הייתה לעשות כן. בסוג המקרים האחרון, דומה כי עמדת היועצת מאזנת בין האינטרסים הנוגדים.

קשה להלום כי נגזר על רחוב להוותר במצבו כפי שהיה משך עשרות שנים, מבלי שיתאפשר לרשות המקומית לשדרג אותו לרווחת הציבור: "לא ניתן לאפשר למערערות להנות משיפור התשתיות בעיר שביצעה הערייה ללא חיובן. מעשה כגון זה עשוי להביא להפלייתן של המערערות לטובה ביחס לכל חברה קבלנית אחרת המקימה פרויקט ברחבי העיר בת-ים. יתרה מכך, הטלת ההיטל בגין הבניה החדשה הנה צודקת שכן היא 'מחילה חיוב בשל החלק ה'מעמיס' על מערכת הרחובות ומחייבה בטווח זמן להתרחב ולהתפתח, ואשר 'לא נשא' במישור הרעיוני וירטואלי במשא התשלום הישן' (שפיר, עמ' 586)" (עניין מזרחי, פסקה 12).

באותו מקרה נקבע כי כל זמן שמונה התחשיב ומכנה התחשיב מתייחסים לאותם שטחים, הרי שלא נפל פגם בתחשיב גם אם לא נילקחו בו בחשבון חלקים מסוימים, ואין לבחון את התחשיב "על פי נתוני אמת הידועים לנו בדיעבד. אם תיתקבל עמדתן של המבקשות, הדבר יוביל לכך שרשויות מקומיות לא תוכלנה לגבות היטלים בגין תשתיות המוקמות בשטחים אשר לא נכללו בתחשיב, וזאת אף כאשר התחשיב מאוזן וסביר" (פסק הדין נשען במידה רבה על פסק הדין בעיניין עריית חולון.

בדומה, גם בדיון נוסף בז"ן נקבע כי "העובדה שתעריפי החיוב למטר שנקבעו בחוקי הסלילה והתעול מבוססים על תחשיבים שלא התייחסו למיתחם בז"ן ולא עודכנו שנים רבות, אף היא אין בה משום התעשרות בלתי מוצדקת של הערייה כנטען". בדומה נקבע כי "תוספת השטח משנה לא רק את המכנה שבתחשיב, כפי שנטען, אלא גם את המונה (העלויות)" (עת"מ 342/08 חברת נמלי ישראל פיתוח ונכסים בע"מ נ' עריית חיפה, פסקה 64 (11.8.2014)).

...

סוף דבר נסכם את דרך הילוכנו: (-) המועצה הנפיקה דרישות לתשלום היטלי פיתוח למערערות עבור נכסים העומדים על תילם ומחוברים לתשתיות מזה שנים רבות, כשלאורך השנים בוצעו עבודות שונות ברחובות גובלים בנכסים.

אלא שהמערערות לא הניחו ראיות בעלות משקל לתמיכה בטענתן כי שילמו בעבר דמי השתתפות או חלף דמי השתתפות, ולכן דין טענותיהן להידחות.

אשר על כן, הערעור נדחה על רוב חלקיו וסעיפיו, למעט בנושא התחשיב שבבסיס חוקי העזר כאמור לעיל.

ביום 22.1.96 נרשמה בפנקס המקרקעין, הערת אזהרה לטובתה של רש"ת בגין העסקה הנ"ל. ביום 13.11.00, נחתם בין רש"ת לבין רשות הנמלים מיסמך עקרונות אשר נועד להסדיר את התנאים להעתקת הצנורות מן המקרקעין, לכשיתעורר הצורך לבצוע עבודות לפיתוח שדה התעופה בחיפה (להלן "מיסמך העקרונות") (נספח 5 לתצהירו של מר זיידר).

רש"ת טוענת כי ההסכם בין רשות הנמלים לבין חי"כ הסתיים ביום 31.12.06, ואולם חי"כ המשיכה להשתמש במקרקעין, והמשיכה לשנע חומרים מסוכנים באמצעות הצנורות המוטמנים בהם שאורכם 656 מ', ללא הרשאה מאת רש"ת ומבלי לשלם לה דמי שימוש ראויים עבור השמוש הנ"ל. על כן בתביעה דנן, היא עתרה לחייב את חי"כ לסלק את הצנורות מהמקרקעין, ולשלם לה דמי שימוש ראויים בגין השמוש במקרקעין, בסך של 778,180 ₪ בתוספת מע"מ, בעבור התקופה שמתחילה מיום 1.1.07 ועד למועד הגשת התביעה.

לאחר הגשת הבקשה לסילוק התביעה על הסף וצמצום התביעה כאמור, הגישה חי"כ כתב הגנה מטעמה שבו הכחישה את טענות רש"ת, וטענה בין היתר, כי השמוש שנעשה על ידה הנו כדין, ובהתאם להרשאה שניתנה לה על ידי חנ"י (רשות הנמלים לשעבר), שאותה התחייבה רש"ת לכבד על פי מיסמך העקרונות.

וכך נאמר על ידי כב' השופט רובינשטיין: "ער אני לדברים שצוטטו מעלה מפסק הדין בעירעור הראשון, כי "לעת הזאת" אין אשורי יכול להשמע בטענה של זכות רשומה, בהיות זכותו בעלות כלפי מגדל נחום אובליגאטורית.

ואולם, מחומר הראיות התברר כי רש"ת הודיעה לחי"כ במכתבה מיום 13.2.11 בנוגע להקמת מערכת "תיל התראה" לקו האמוניה-ש"ת חיפה (נספח 4 לתצהירו של מר זיידר), כי "קוי החומ"ס עוברים מחוץ לתוואי התשתיות של ש"ת חיפה ולכן אין לנו כל היתנגדות לבצוע העבודה" (ההדגשה שלי, כ. ג').

...

לאור כל האמור לעיל, לא שוכנעתי כי ניתן להחיל את התעריף שנקבע על ידי רש"ת בגין "קרקע", על המקרקעין נשוא ענייננו, ובהעדר חוות דעת שמאית מטעם רש"ת המוכיחה את גובה דמי השימוש החלים על המקרקעין, הנני קובעת כי רש"ת לא הוכיחה את היסוד השני בתביעתה, והוא גובה דמי השימוש הראויים הנתבעים על ידה.

התוצאה היא אפוא שדין התביעה להידחות, וכך הנני קובעת.

לאור כך שמרבית הטענות של חי"כ נדחו, ולאור כך שהסתמכותה של רש"ת על תעריפי המועצה לא היתה חסרת בסיס לכאורה, הנני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

היטיב לבטא זאת השופט אורנשטיין בעיניין עש"א (ת"א) 31734-03-14 וורלד קפיטל גרופ בע"מ נ' כונס הנכסים הרישמי (12.5.2014) כדלקמן: "הואיל והמערערת שלפניי היא חברה, לא כל שכן חברת חוץ, אזי הצורך בחיובה בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הנאמן בעירעור מיתעצמת, לאור סעיף 353א לחוק החברות (הפסיקה דלעיל). יתרה מזאת, עסקינן בחברת חוץ שאין לה נכסים בישראל, דבר המגביר את הצורך בחיובה בהפקדת ערובה". בחינת בקשה לחיוב חברה בהפקדת ערובה להוצאות נעשית, בהתאם לפסק הדין שניתן בעיניין ל.נ. הנדסה ממוחשבת" בבחינה תלת שלבית.

בשלבים השני והשלישי נידרש בית המשפט לאזן בין זכות הגישה לערכאות לבין זכות הנתבע לקניין, בדומה לאיזון אשר נעשה בעת החלת תקנה 519 לתקנות סדר הדין (ראו; עניין אור בנמל) בנוגע לשלב הבדיקה השני בבחינת בקשה לחיוב חברה תובעת בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות, נקבע בעיניין ל.ה. הנדסה ממוחשבת כי ככלל, אין זה ראוי להכנס במסגרת זו לניתוח סוגיית סכויי ההליך וניתן להזקק לסוגיה זו רק כאשר מדובר בסכויים גבוהים מאוד או קלושים מאוד כשבכל שלבי הבדיקה, ניצבות ברקע זכות הגישה לערכאות וזכות הקניין של התובע ושל הנתבע, שאף להן יש ליתן להן את המשקל הראוי.

בעיניין רע"א 5738/13 אבו סעלוק מיפרט בית המשפט, מפיו של כב' השופט זילברטל, את הכללים המדריכים שגובשו בפסיקה לשימוש בתקנה 519 לתקנות וכך נקבע: "בין היתר, נקבע כי מקום בו התובע מתגורר מחוץ לישראל ואין בידיו להצביע על נכסים בישראל שמהם יוכל הנתבע להפרע במידה ויפסקו לטובתו הוצאות, ייתכן כי יהיה מקום לחייב את התובע בהפקדת ערובה ובילבד שעצם עובדת היות התובע תושב חוץ לא תעמוד כטעם בודד לחיוב בערובה (רע"א 2146/04 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח איבראהים, פ"ד נח(5) 865 (2004)). כך גם מקום בו התובע לא המציא את מענו כנדרש על-פי התקנות הנטייה תהיה לחייבו בהפקדת ערובה (ראו רע"א 3601/04 ו'נצ'ון נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] פסקה 8 (18.10.2007)). אכן, המקרים העקריים שבגדרם נפסק שיש מקום לחיוב תובע בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות הנתבע נגעו למצבים בהם היה חשש אמיתי שמנגנוני ההוצאה לפועל של המדינה לא יעמדו לרשות הנתבע לצורך מימוש ההוצאות שנפסקו לזכותו, ככל שנפסקו". מאידך גיסא, מצבו הכלכלי של התובע לא יהווה כשלעצמו עילה לחיוב בהעמדת ערובה, על מנת לא לסגור את שערי בית המשפט בפני אזרח בריבו עם מישנהו מחמת עוניו (ראו; "עניין אויקל"; רע"א 2146/04 מדינת ישראל נ' עיזבון המנוח באסל נעים אבראהים, פ"ד נח(5) 856 (2004) (להלן: "עניין עיזבון באסל")).

התובעים מציגים תמצית רישום ממרשם האוכלוסין של התובע עם מען בישראל וכן הסכם שכירות עליו חתום התובע ולפיו שכר דירה בחיפה לשנה שתחילתה ביום 1.4.2020.

הקושי בקבלת הטענה נוגע לאישיות הנפרדת של כל אחד מהתובעים וההסדר "המיוחד" שחל על חברה תובעת ועל בעל מניותיה לעניין חיוב בערובה להוצאות.

בנסיבות אלה, אינני סבורה כי יש להציב לפני הנתבעים את הקושי להפרע מהתובע מקום שעל החברה התובעת להפקיד ערובה שנועדה להבטיח פרעון חוב בגין הוצאות שיפסקו לטובת הנתבעים בצורה קלה ובטוחה (ת"א 36333-05-13 י.ר.א.ם הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (21.11.2013)).

...

קרי, האם לאור מצבה הפיננסי יש להיעתר לבקשה אם לא, כאשר על כתפי התובעת, חברה זרה שהתאגדה בהונג קונג, רובץ הנטל להוכיח את חוסנה הכלכלי ולא על כתפי הנתבעים.

בנסיבות אלה ובמערך הנתונים שבפניי, לאור הכלל ולפיו ברירת המחדל היא כי תובע יחיד אינו נדרש להפקיד ערובה להוצאות נתבע, באיזון בין זכות הגישה לערכאות של התובע לבין זכויות הנתבעים, משלא ניתן לקבוע בשלב זה שסיכויי התביעה נגד הנתבעים קלושים במיוחד ולא שוכנעתי שמקום מושבו של התובע כיום אינו בישראל, הכף נוטה שאין לחייב את התובע בהפקדת ערובה להוצאות.

בנוגע לגובה הערובה שעל התובעת להפקיד; בנסיבות שלפניי, בשים לב לסכום התביעה (671,338 ₪) מהות טענות הצדדים והיקף הברור הנדרש - בהינתן שמדובר בחברה זרה ובאירועים ופעולות הקשורים לסין עניין המשיק על הוצאות ניהול ההליך ומורכבות הברור בנוגע לטענות נגד נתבעים 2-3 מצד, ותוך איזון מידתי בין זכויות הצדדים מצד, הגעתי לכלל דעה לחייב את התובעת 2 בהפקדת ערובה בסך של 10,000 ₪ לכל אחד מנתבעים 2 ו-3 המיוצגים על ידי בא כוח אחד .

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 16441-01-18 גוליבוור מערכות בע"מ נ' חברת נמלי ישראל - פיתוח ונכסים בע"מ מספר בקשה: 27 לפני כבוד השופטת אפרת בוסני התובעת: גוליבוור מערכות בע"מ הנתבעת: חברת נמלי ישראל - פיתוח ונכסים בע"מ החלטה

בגדריו של כתב התביעה המקורי שהוגש תחילה לבית המשפט המחוזי ביום 8.1.2018 ביקשה התובעת לחייב את הנתבעת בתשלום "דמי תיחזוקה" עבור המודול הראשון שפותח על ידי התובעת וכן בתשלום "דמי תיחזוקה" ו"דמי פיתוח" עבור ארבעה (4) מודולים נוספים שלא פותחו על ידי התובעת.

נתונים שיש לבסס על מאזנים, דו"חות כספיים מאושרים על ידי רואה חשבון, דוחות לרשויות מס, דפי חשבונות בנק, מסגרות אשראי, פירוט נכסים והצגת מסמכים להוכחות זכויות בנכסים אלה ושווי אותם נכסים ופרוט הליכים משפטיים בהם מעורבת החברה התובעת (ראו; ת.א. (מחוזי-ת"א) 40653-12-09 יובלים - נדל"ן וקמעונות (2002) בע"מ נ' דלק נדל"ן (בע"מ) [פורסם בנבו] (31.1.2011); ת.א.(מחוזי- ת"א) 40844-01-16 יעקובוביץ נ' ליסאני [פורסם בנבו] (13.12.2018); ת.א. (ת"א) 19283-04-11 א. הרנסון בע"מ נ' חברת נמלי ישראל פיתוח ונכסים בע"מ [פורסם בנבו] (5.9.2011); ת.א (מחוזי- ת"א) 26156-03-17 ארגון מקבלי גמלה מקרן הגימלאות המרכזית נ' הראל חברה לביטוח בע"מ [פורסם בנבו] (20.8.2017)).

למעלה מזה, לבד מטענה כללית שבידי בעלי השליטה לעמוד בפרעון הוצאות בסך 90,000 ₪, לא פורטה יכולתם הכלכלית של אותם ערבים מוצעים ולא צורפה כל אסמכתא ליכולתם (ראו; ת.א. 36333-05-13 י.ר.א.ם הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ [פורסם בנבו] (21.11.2013); ת.א. 31442-04-15 א.ד. (אשר זגורי) עבודות בנין בע"מ נ' סולי מחשבים בע"מ [פורסם בנבו] (10.3.2020); כן ראו אותה גישה בעיניין בש"מ 2220/20 ויסולי נ' עריית חיפה [פורסם בנבו] (1.4.2020) לעניין ערובה להוצאות בעירעור).

...

טענת התובעת כי בקשת הנתבעת לחיובה בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות עולה כדי ניצול ההליך המשפטי לרעה אינה מקובלת עלי.

מכל האמור לעיל, יש לחייב את הנתבעות בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות המבקשת.

מכל המקובץ, התובעת תפקיד ערובה בסך של 28,000 ₪ להבטחת הוצאות המבקשת במזומן או בערבות בנקאית צמודה למדד, עד ליום 30.8.2020 וכן תגיש עד מועד זה כתב תביעה מתוקן, בהתאמה להודעתה מיום 5.7.20.

יתר על כן, אף בכל הנוגע להתאמה בין הבקשה להיתר בניה לבין הבנוי בפועל ניתן לצפות מעורך הדין כי יודיע לרוכש כי עליו לבצע בדיקה כאמור על-ידי בעל מיקצוע (לעניין אמות המידה לבחינת היתנהלות עורך דין ראו פסק הדין בע"א 37/86 משה לוי ואח' נ' יצחק יחזקאל שרמן ואח', פ"ד מד(4) 446 (1990), פסקות 22 ואילך).

בעניינינו, בשים לב לכך שהעוולה בוצעה על-ידי עובדת של עו"ד יאיר לביא, תוך כדי עבודתה, לקידום מטרות עבודתה, משלא נטען ומשלא הוכח כי סטתה בעבודתה מינהלי העבודה המקובלים במשרד או ללא רשות, חב עו"ד לביא ביחד ולחוד עם עו"ד סופי אביב מכוח אחריות מעביד לפי סעיף 13 לפקודת הנזיקין.

"חלוקת האחריות בין המעוולים לבין עצמם עניינה ביחסים הפנימיים שביניהם (ע"א 248/86 עזבון חננשוילי נ' רותם, חברה לביטוח, פ"ד מה(2) 529, 539 (1991)). החלוקה הפנימית בין המעוולים נעשית כאמור בסעיף 84(ב) לפקודה על פי 'הצדק והיושר בהיתחשב עם מידת-אחריותו' של כל אחד מהמעוולים. בפסיקה נקבע כי החלוקה תיעשה לפי מידת האשם המוסרי שיש לייחס לכל אחד מהמעוולים (ראו: ע"א 746/76 עיזבון המנוח בן עזרא נ' מויאל, פ"ד לב(3) 539 (1978); ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207, 216, 220-218 (1994) (להלן: עניין בכור); ע"א 4530/91 רשות הנמלים והרכבות נ' צים חברת השיט הישראלית בע"מ, פ"ד נד(4) 583, 618 (2000); ע"א 7130/01 סולל בונה ביניין ותשתית בע"מ ואח' נ' תנעמי, פ"ד נח(1) 1, 23 (2003)), או על פי מבחן האשמה ההדדית הכולל הן את רכיב הסיבתיות והן את רכיב האשמה המוסרית (עניין עריית חיפה, בפיסקה 49; עניין בכור, בעמ' 218; עניין מירו, בעמ' 796. וכן השוו לע"א 3656/99 טרנסכלל בע"מ נגד מ.א.ר. מסחר וספנות בע"מ, פ"ד נו(2) 344, בעמ' 363-362 (2001))." בנסיבות העניין, אני קובעת כי הנתבעים נושאים באחריות בשיעור 75% לנזק ועורכי הדין נושאים באחריות בשיעור 25% לנזק.

עוד נקבע כי גובה פיצוי הינו ההפרש בין המחיר החוזי ששולם עבור הדירה, לבין שווי הדירה עם הפגם (שם, בפיסקה 47): "כפי שמורה לנו סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), קביעתו של הנזק עצמו וקביעתם של דמי הנזק להם תהא המערערת זכאית תיעשנה בהתאם ל'הוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) [...] בשינויים המחויבים'. במקרה דנן, הנזק שניגרם למערערת על ידי התנהלותן הקלוקלת של המשיבות בהיבט של גילוי העובדות הטרום חוזי משתווה לאובדן ההזדמנות שלה – אשר הייתה מתממשת אילו ידעה המערערת, בזמן רכישת הדירה, על בעיית החסימה – לרכוש את דירה 1044 במחיר זול יותר מזה ששילמה עבורה. ניזקה של המערערת שווה על כן להפחתה ההיפותטית של מחיר רכישת הדירה – היזדמנות שלא מומשה על ידי המערערת מחמת אי-גילוי המידע בנוגע לחסימה מצד המשיבות." בעניינינו, ניתן להעריך את ההפרש בין שווי השוק של הדירה במצבה המשפטי (ללא היתר לשימוש למגורים) לבין שווי השוק של הדירה ללא הפגם (העדר היתר לשימוש למגורים) במועד עריכת הסכם המכר, בהתאם לעדות שני השמאים (גב' אביבה צוברי ומר אסף גסטפרוינד), ההפרש בין מחיר הדירה לבין מחירה בהעדר היתר לשימוש למגורים עומד על בין 20-25% מהתמורה המוסכמת (לעניין זה ר' עדות השמאי אסף גסטפרוינד בעמ' 14, ש' 22-23 וסעיף 8.4 לחוות דעת השמאית אביבה צוברי, ת/2), כלומר בין 90,000 ₪ ל-112,500 ₪.

...

משקבעתי כי התובעים זכאים לפיצוי בגין הפרת חובת הגילוי החלה על הנתבעים, מהווה תביעה לפיצוי בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, שעניינה אותו מחדל, כפל פיצוי ולפיכך דינה להידחות.

דין התביעה ברכיב זה להידחות.

י – סופו של דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת בחלקה.