בקשת רשות להתגונן בתביעה בסדר דין מקוצר בשכירות קניון

בפניי בקשת רשות להיתגונן בתביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר בגין חובות ארנונה.

בבקשת הרשות להיתגונן טען הנתבע כי שילם לבעל הנכס, מר וליד פראח, שכר דירה שכלל את חיוב הארנונה ומר פראח היה אמור להעבירם לעירייה, כפי שהתחייב, אולם לא עשה זאת; כי הסכם השכירות שעל פיו עודכן מר שאדי ח'דיר כמחזיק בנכס על מנת לזכות מהטבת "הנחת נכה", נעשה בנוכחותו של מר וליד פראח אשר הסכים ולא היתנגד לכך, בין אם בהסכמה בשתיקה ובין אם בהסכמה בהתנהגות; כי מר וליד פראח נמצא בהליכי פש"ר והוצאה לפועל בעקבות פסקי דין ותיקי הוצל"פ בגין חובות ארנונה של הנכסים של מישפחת פראח; כי סיווג הארנונה שגוי, ומדובר ב"בית מלאכה" ולא "עסקים מסחרי", שכן הנכס שימש כמספרה עד שנת 2017, ומשנת 2018 הוא משמש כחנות למכירת שמלות; כי פירוט החוב לרבות ההצמדה והריבית אינו ברור ולא ניתן להבין מה הבסיס לקביעתו על ידי התובעת; כי מי שבקש את שינוי המחזיקים הוא שאדי ח'דיר בעצמו, שכן הוא הגיע פיזית למשרד התובעת ופקידי מחלקת הארנונה אינם מבצעים שינוי שם של מחזיק מבלי שמר ח'דיר יהיה בפניו ויחתום על מסמכים; כי הוא מעולם לא קיבל מכתב דרישה ו/או התראה, וככל שהתובעת רצתה לחייבו באופן רטרואקטיבי היה עליה לזמנו למשרדיה לבירור העניין ולא לעשות זאת ללא ידיעתו, שכן עומדת לו הזכות להעמידה על ממצאיה, ולקבל ממנו הסברים בדבר היותו של וליד פראח כחייב לאור קבלת הכספים מהנתבע.

בבר"ם 2462/19 מנהל הארנונה בעריית תל-אביב-יפו נ' קניון רמת אביב (5.1.2021) חזר בית המשפט העליון על המבחן לזיהויו של מחזיק, היינו "מבחן הזיקה הקרובה ביותר לנכס" וקבע כי "במסגרת זו ניתן משקל בכורה לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה מהשירותים שמספקת הרשות" (בפיסקה 15, והאסמכתאות שם).

...

ביום 03.02.2020 דחה מנהל הארנונה את הנטען בהשגה והשיב בשני רבדים: האחד, האיחור שבהגשת ההשגה אינו מאפשר בחינה עניינית של הסיווג ולכן הטענה נדחית שכן החיוב הפך סופי וחלוט.

אך לא מדובר במצב בענייננו, בו נישום טוען, בחוסר תום לב, להסכם פיקטיבי שמטרתו לקבל הנחה בארנונה שלא כדין בדרך של ניצול הטבות הניתנות לנכים בשל מצבם הרפואי והתפקודי, לא השיג על חיוב הארנונה עד להגשת התביעה נגדו, ולכן איני רואה מקום לדון בטענות הנתבע לעניין סיווג הנכס בהליך זה. אכן, זכות הגישה לערכאות היא זכות יסודית וחשובה, וכל אימת שיש בפי מבקש ולו "קצה חוט" להוכחת הגנתו יאפשר בית המשפט לנתבע את יומו בבית המשפט, אולם "הליך סדר הדין המקוצר נועד למנוע דיוני סרק מקום בו ברור הדבר ונעלה מספק כי אין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו (ע"א 3374/05 אוזן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ, 1.5.2006); ע"א 1471/06 עגיב יעוץ וניהול בע"מ נ' רבינוביץ, 6.3.2008); כפי שראינו לעיל, אין בפי המבקש טענות הגנה הראויות להתברר כאן, ולכן איני מקבלת את בקשת הרשות להתגונן והבקשה נדחית.

מונחת לפני בקשת רשות להיתגונן מפני תביעה בסדר דין מקוצר אשר הוגשה כנגד המבקשים.

החריג השני, שנקבע במרוצת השנים בפסיקתו של בית המשפט העליון, מאפשר לבית המשפט להכריע במחלוקת המיועדת לפי חוק הערר למסלול ההשגה והערר אם מדובר במקרה בעל חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת (ראו בר"ם 7618/18 עריית תל אביב-יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ, פסקות 10-16 (4.12.16)).

יש להדגיש, כי במסגרת התביעה שהוגשה נגד המנוחה על ידי הערייה, הועלו על ידי המנוחה ו/או או מי מטעמה טענות דומות עד כדי זהות לטענות המועלות על ידי המבקשים בהליך זה, ובכלל זאת הטענה כי המחזיק בנכס הנו מר שמש, וכי הערייה מודעת לכך שמי שמחזיק בנכס הוא מר שמש ו/או שוכר מטעמו.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל הגעתי לכלל מסקנה, כי הבקשה אינה מגלה הגנה אפשרית מפני תביעת העירייה.

אשר על כן, אני דוחה את בקשת הרשות להתגונן ומחייבת את המבקשים לשלם לעירייה את הוצאות ההליך לפני בסך 2,500 ₪.

המזכירות תואיל להמציא החלטתי לב"כ הצדדים.

לפני בקשה למתן רשות להיתגונן בפני תובענה אשר הוגשה בהליך של סדר דין מקוצר (להלן: "הבקשה" ו"התביעה" בהתאמה).

כפי שנקבע בבר"ם 7618/16 עריית תל אביב- יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ (4.12.16) (להלן: "עניין רמת אביב"): "חוק הערר מורה כי נישום המבקש להעלות טענות בעילות מסוימות רשאי לעשות כן תחילה באמצעות הגשת השגה למנהל הארנונה, ובהמשך לכך על-ידי הגשת ערר על החלטתו של מנהל הארנונה לועדת הערר... ככלל, רק לאחר שימצה הנישום את ההליכים במסלול ההשגה והערר, הוא יוכל להביא את עניינו אל בית המשפט לעניינים מינהליים, במתכונת של ערעור מינהלי" (כן ראו בעע"ם 6993/15 עריית תל אביב-יפו נ' אספיאדה בע"מ, פסקה 20 (16.8.2016) להלן: "ענין אספיאדה").

כעולה מהחלטת ועדת הערר, המבקש טען במסגרת הערר כי "קיימים שוכרי משנה, עליהם דיווח ואשר יש לחייבם ישירות". בתגובה לכך טענה המשיבה במסגרת ועדת הערר כי "בתחילת חודש יולי 2019, הודיע העורר לעירייה על השכרת חלקים בנכס, ובעקבות ההודעה בוצעה הסבה של החלק המושכר על שם השוכרים" וכן טענה כי "קביעת השטחים של החלקים השונים בנכס, נעשתה על בסיס מדידה ובקורת של חברת מדידות מוסמכת, ואשר לא נסתרה על ידי העורר באמצעות מדידה אחרת או כל ראיה סותרת" (עמ' 1- 2 להחלטת ועדת הערר).

על כן, המציאות המשפטית החולשת על הליך זה הנה לאור ההלכות החלות על סדר דין מקוצר הקובעות את האופן בו יש לבחון בקשת רשות להגן.

...

טענות המבקש במסגרת הבקשה מעלה המבקש מספר טענות כנגד התביעה: יש לדחות את התביעה בשל אי מסירת הודעות כדין על שומת הארנונה- לטענתו, המשיבה לא קיימה את חובתה להפיק ולמסור שומת ארנונה כדין.

על כן טענות המבקש, המצויות בסמכותה הייחודית של ועדת הערר ובתי המשפט לעניינים מנהליים (כערכאת הערעור על החלטות ועדת הערר), אינן יכולות לשמש הגנה בתביעה זו ודין הבקשה להידחות.

במועד הדיון, המבקש היה מודע לכך שהערר נדחה, אך טען כי לא קיבל לידיו את החלטת הערר (עמ' 1 ש' 17- 19).

לסיכום לאור כל האמור לעיל ובשל כל הטעמים שציינתי לעיל, אני דוחה את הבקשה למתן רשות להגן.

תחילת ההליכים בתביעה שהגישה המבקשת, בעלת זכויות החכירה בנכס מקרקעין עליו ניבנה קניון "ארנה" בעיר נהריה, כנגד המשיבה ונתבעים נוספים לתשלום סך של 309,603 ₪ בגין אי תשלום דמי שכירות של מושכר בקניון לתקופה שמחודש אפריל 2016 ועד לחודש מאי 2017.

התביעה בתיק העקרי הוגשה בסדר דין מקוצר, כנגד המשיבה והנתבעים הנוספים.

בנוסף, מקרא כתבי הטענות שהגישה המשיבה ותגובתה מלמד כי טענות כתב התביעה שכנגד הן אותן טענות הקזוז שהמשיבה העלתה במסגרת בקשת רשות להגן מפני התביעה העיקרית ואשר על פי החלטת בית המשפט בפרוטוקול הדיון מיום 8.7.2018 המשיבה חויבה לשלם בגינן סך של 39,649 ₪.

...

בפסק הדין שניתן בעניין ל.נ. הנדסה ממוחשבת קבע בית המשפט העליון מבחן תלת שלבי לבחינת בקשה לחיוב חברה בהפקדת ערובה: "על בית המשפט … לשקול בראש ובראשונה את מצבה הכלכלי של החברה, בהתאם ללשון הסעיף. זהו שלב הבדיקה הראשון. ואולם בכך לא נעצרת הבדיקה. משקבע בית המשפט כי החברה לא הראתה כי תוכל לשלם את הוצאות הנתבע אם יזכה בדין, על בית המשפט להמשיך ולבחון האם נסיבות העניין מצדיקות חיוב החברה בערובה, אם לאו … זהו שלב הבדיקה השני. בהקשר זה יש להביא בחשבון, בין היתר: (א) את הזכויות החוקתיות (הנוגדות) של הצדדים (ב) את ההנחה שחיוב החברה להפקיד ערובה במקרה כזה (בו לא הוכיחה שיש ביכולתה לשלם את הוצאות הנתבע) מבטא את הכלל והפטור הוא החריג … שאלת סיכויי ההליך … גם היא יכולה להישקל על ידי בית המשפט במסגרת בחינתו את הנסיבות לסתור את ההנחה המצדיקה חיוב החברה בערובה … משהסתיים שלב הבדיקה השני במסקנה שעל החברה להפקיד ערובה להוצאות הנתבע מגיע שלב הבדיקה השלישי, במסגרתו יש לבחון את גובה הערובה הנדרשת ולדאוג שתהיה מידתית ותאזן אל נכונה את שלל השיקולים הרלבנטיים" (פסקה 13 לפסק הדין) (ההדגשות לא במקור - א.ב.).

לא ברור כיצד אפוא מבקשת המשיבה לחייב את המבקשת בגדרה של התביעה שכנגד בתשלום כספים אותם לא שילמה? לאור כל האמור, על המשיבה להפקיד ערובה להבטחת הוצאות המבקשת בתביעה שכנגד.

לפני תביעה בסדר דין מקוצר שהגישו התובעות נגד הנתבעים לתשלום סך 407,242 ₪.

נגד הנתבע 1 (להלן: "מוחמד") ניתן פסק דין בהיעדר הגנה ובקשתו לביטול פסק דין נדחתה, לנתבע 2 (להלן: "הנתבע") ניתנה רשות להיתגונן מסויגת בפני התביעה בשאלה האם הנתבע חתם כערב למוחמד ונקבע כי התצהיר שצורף לבקשת הרשות להיתגונן ישמש ככתב הגנה ולפיכך פסק דין זה יתייחס לנתבע בלבד ויוגבל לשאלה האם הנתבע חתם כערב למוחמד, תוך בדיקת תוקף הערבות.

בעמ' 10 לפרוטוקול ש' 10 נישאלה לימור: "ש. האם זה נכון שבפגישה איתך במשרדו של מנכ"ל הקניון מר עופר כשבוע ימים לפני חתימת החוזה ביקשת ממוחמד להביא ערב להסכם השכירות וכאשר מוחמד אמר לך שאין לו ערב כרגע ואמר שישאל את אחיו האם זה נכון?

...

מאחר והשאלה היחידה שבה היה עלי להכריע הינה שאלת תוקף ערבותו של הנתבע כלפי התובעת ומאחר וסכום החוב של הנתבעים כלפי התובעת לא היה שנוי במחלוקת אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את מלוא סכום התביעה בסך של 407,242 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

כמו כן, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את סכום האגרה כפי ששולמה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום.

עקב התנהלותה הרשלנית של התובעת בניסוח ההסכמים ובניסוח כתב הערבות, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד מופחת בסך 15,000 ₪.