בקשת צירוף צדדים בתביעת דמי תיווך בעסקת מכר נדל"ן

הנתבעות מבקשות לדחות את התביעה נגד הנתבעת 2 על הסף בשל העדר יריבות משום שהיא אינה צד להסכם הבלעדיות שמכוחו הוגשה התביעה, הגם שהיא צד להסכם הקומבינאציה.

כך למשל נפסק בת.א. (ת"א) 55328-09-16 לוי נ' לייטהאוס נדל"ן בע"מ (24.7.2017) כי: "הגם שהדבר עשוי להוביל לתוצאה קשה, כאשר אדם עובד ופועל למען עסקה שיוצאת אל הפועל, ואי התשלום נימנע ממנו בשל אי תשלום אגרה בלבד, והדבר יוצר תחושה שעשוי הנתבע להתעשר שלא כהוגן על חשבון עבודתו של התובע שסייע בהוצאתה לפועל של העסקה. לנוכח הוראות החוק אני סבורה כי משאין חולק שבזמנים הרלוואנטיים לחתימה על הסכם התיווך, ובצוע פעולות התיווך לא היה בידי התובעת רישיון תיווך בר תוקף, הרי אין התובעת זכאית לקבלת דמי תיווך" [ההדגשה הוספה – מ.ג'.מ.] [כן ראו, תא"מ (ת"א) 26742-04-10 אמפייר נכסים בע"מ נ' דוד פוגל (27.7.2011); ת.א. (ת"א) 1720-12-12 אורדן נ' א.ר לוגיסטיק נדל"ן בע"מ (22.11.2016) וניתוח הפסיקה שם].

נוסף על האמור לעיל, אציין כי לא הוכח שהתובע היה הגורם היעיל בעיסקאות למכירת הדירות נשוא התביעה, וגם מטעם זה הוא אינו זכאי לקבל דמי תיווך.

בהקשר זה יודגש כי לא הוכחה טענתו של התובע לפיה הנחת היסוד שהוצגה לו במשא ומתן שקדם לחתימה על הסכם הבלעדיות הנה שלא ניתן למכור דירות עובר לקבלת ההיתר בעוד שהנתבעות ידעו שהן עתידות למכור דירות במהלך תקופה זו. בעדותו בפניי סיפר התובע על "שותף סמוי" של הנתבעות, מר ליאור אלטייט שנטל חלק יחד עם מר יורם ברגר (מורשה החתימה מטעם הנתבעת 1 בהתאם לפרוטוקול אסיפה שצורף כנספח לתצהירו של התובע) בגיבוש הסכם הבלעדיות, ואולם התובע לא הזמין איש מהם למתן עדות [עמ' 5 ש' 32-35, עמ' 6 ש' 1-4 לפרוטוקול מיום 28.1.2019].

בנוסף יש לציין נקודה חשובה נוספת: אף על פי שבסעיף 63 להסכם הקומבינאציה מצוין גם שמו של מר כרסנטי, שותפו של התובע לעסקי התיווך, ולמרות שהוא גם היה צד להסכם הבלעדיות, התביעה לתשלום דמי תיווך הוגשה בשמו של התובע בלבד.

...

מאחר וקבעתי לעיל כי במועד החתימה על הסכם הבלעדיות התובע לא היה בעל רישיון תקף והוא לא היה רשאי לשמש כמתווך במקרקעין, לא ניתן להורות על אכיפת הסכם הבלעדיות באמצעות קונסטרוקציה משפטית זו. בשים לב לקביעתי כי הנתבעות לא הפרו את ההסכם עם התובע, הרי שגם התביעה לתשלום סך של 50,000 ₪ בגין ההפרה הנטענת נדחית בזו.

סוף דבר על יסוד כל המפורט לעיל, אני מורה על דחיית התביעה על כל רכיביה.

התובע ישלם לנתבעות הוצאות משפט בסך כולל של 8,000 ₪.

מבוא וטענות הצדדים עניינה של התביעה, דמי תיווך בסך של 596,700 ש"ח. לטענת התובעת, גפן הבר נכסים והשקעות בע"מ, בין בעל מניותיה, מר אילן הבר, והנתבעת, פרדן השקעות בע"מ, נעשה הסכם תיווך בקשר לנכס מסחרי בכרכור, שהנתבעת רכשה.

עסקת המכר בוצעה בשנת 2017, ובהתכתבויות משלב זה ואילך, עלתה המחלוקת בדבר דמי התיווך שנדרשו על ידי מר הבר.

לצד שמו צויין "מנכ"ל" ו- "אקזיט יועצי נדל"ן". לדברי מר הבר בתצהירו שצורף לתגובה לבקשה לסילוק התביעה על הסף, השם "אקזיט נדל"ן" הוא שמה המסחרי של התובעת ואינו אישיות משפטית.

...

לטענתה, במסגרת הסכם התיווך סוכם שהנתבעת תשלם דמי תיווך בשיעור 1% בצירוף מע"מ. העסקה יצאה לפועל אך דמי התיווך לא שולמו.

לכן, דין התביעה להימחק מטעמי היעדר עילת תביעה לתובעת.

על כן, אני מורה על מחיקת התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך של 7,500 ש"ח. המזכירות תמציא את ההחלטה לצדדים.

ההליכים בבית המשפט קמא עסקו בתביעת המשיבה לתשלום דמי תיווך, בנוגע לשתי עיסקאות נדל"ן שביצע המערער - מכירת דירתו הנוכחית, ורכישת דירה חדשה.

המערער מכר את דירתו, וקנה דירה חדשה וכאשר ביקשה המשיבה את דמי התיווך המגיעים לה בעבור פעולות התיווך, סרב המערער לשלם עבור שתי העיסקאות.

המערער טען, כי אינו חייב בתשלום דמי תיווך בגין אף עסקה, בטענה שלא היה חוזה בין הצדדים לעיסקת הקנייה, ולגבי עסקת המכירה, תוקפו של חוזה התיווך שנחתם בין הצדדים פג יומיים לפני שנחתם חוזה המכירה.

השאלות הטעונות הכרעה השאלות העיקריות, הטעונות הכרעה, בעירעור זה הן – האם קמה לזכות המשיבה חזקת "הגורם היעיל" עקב הסכם הבלעדיות, לגבי עסקת המכירה; האם יש להתערב בהחלטת בית משפט קמא לקבל ראיות נוספות על אלה שצורפו לכתב התביעה, שהוגש בסדר דין מהיר; האם קמה עילה להתערב במימצאי עובדה ומהימנות.

...

אכן, הכלל הוא כפי שמציין המערער, אולם אין הוא בבחינת "כזה ראה וקדש". בסופו של דבר, שיקול הדעת אם להתיר הבאת ראיות נוספות על אלה שצורפו לכתבי הטענות, מצוי בידי הערכאה הדיונית וערכאת הערעור תתערב בכך רק לעיתים נדירות, משנמצא פגם מהותי בשיקול הדעת.

לגבי התכתבות הווטסאפ - כתב כבוד השופט קמא, במפורש "אבהיר כי במהלך דיון ההוכחות ובמסגרת החלטתי מיום 16.06.21 אישרתי את הגשת ההתכתבות המלאה בווטסאפ שבין הצדדים (ת/1) וזאת לאור העובדה שהנתבע עצמו ביקש להסתמך על חלק מאותה התכתבות וכן לאור הצהרת נציג התובעת כי מדובר בהתכתבות המלאה בין הצדדים מיום 22.07.19 עד ליום27.08.19 . בכל מקרה במסגרת אותה החלטה נתנה לנתבע אפשרות להגיש התכתבות נוספת שלא נכללה בהתכתבות שהוגשה לתיק וסומנה ת/1 אך הנתבע לא טען ולא הציג תיעוד המלמד על כך שההתכתבות כפי שהוגשה לתיק אינה מלאה או מדויקת" (ראו ההחלטה בעמ' 3 לפרוטוקול הדיון מיום 16.6.2021).

לפיכך ולאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור, על פי סעיף 138(א)(1) לתקסד"א, ללא צורך בקבלת תשובה.

לפיכך זכאי התובע לדמי תיווך גם עבור עסקה זו. לטענת התובע, הואיל ובהזמנת התיווך נקבע למבנה ברחוב יפו 20 מחיר של 6.435 מיליון ₪ (כולל מע"מ), והואיל וקומת המשרדים שנמכרה מהוה כמחצית מהמבנה, ודמי התיווך המגיעים לו הם בשיעור 2%, הרי הוא זכאי לדמי תיווך בסכום של 75,289.50 ₪ (כולל מע"מ) בצרוף הפרישי הצמדה וריבית חודשית בשיעור 4%.

באשר למבנה ברחוב יפו 30 טענו הנתבעים בכתב הגנתם, כי הנתבעת מס' 3 רכשה ביום 13.11.2018 את קומת המשרדים במבנה זה ומחצית מזכויות הבנייה הקיימות ו/או העתידיות, במסגרת עסקה משולבת במסגרתה רכשה חברת יפו 30 חיפה נדל"ן בע"מ את קומת המסחר ומחצית זכויות הבניה.

ב"כ הנתבעים הוסיף וטען, כי בכתב התביעה המתוקן עותר התובע לקבלת דמי תיווך בגין עסקה עם צד שלישי, וכי כתב התביעה המתוקן מבקש להעמיד את הנתבעים בפני תביעה חדשה לחלוטין שלא ניתנה להם היזדמנות ראויה להיתגונן בפניה.

...

לא שוכנעתי שבמקרה דנן השיהוי בהגשת הבקשה יפגע בנתבעים ובמלאכת עשיית הצדק במידה המצדיקה את דחיית הבקשה.

לפיכך, לאחר ששקלתי את השיקולים בהתאם לתקנה 46 של התקנות החדשות ובהתאם לפסיקה, ונתתי דעתי לשיהוי הלא מבוטל בהגשת הבקשה, אני סבורה שיש להיעתר לבקשה, אולם לחייב את התובע בהוצאות הנתבעים בגין בקשה זו. ד - סוף דבר לאור המפורט לעיל, אני נעתרת לבקשה לתיקון כתב התביעה, ומתירה את הגשת כתב התביעה המתוקן שצורף לבקשה.

אני קובעת ישיבת קדם משפט נוספת ליום 20.10.2022 שעה 08:30.

התובעת היא חברה ישראלית העוסקת בגיוס משקיעים לרכישה וניהול נכסי נדל"ן מניב בגרמניה (להלן: החברה), אשר נכנסה לשותפות עם שותף זר בשם פטריק מולר (להלן: פטריק).

בנסיבות אלו, החששות ביחס לפרויקט מושא ההליך קיימים גם ביחס לפרויקטים הנוספים, קרי, שהחברה תפעל למנוע עיסקאות בנכסים; תסכל ביצוע תשלומים חיוניים בפרויקטים; ותעלים שלא כדין כספים המגיעים למשקיעי הפרויקטים הללו.

עוד נטען כי עתוי הבקשה אינו מקרי וכי פטריק בשיתוף הנאמן והמבקשים פועלים למכור את נכס 16 ומנהלים מו"מ שבו החברה אינה מעורבת, ולכן מה יועיל להם צרופם לתביעה לצוו עשה שיתיר לנאמן לחתום על הסכם למכירת נכס 16 אם מותב זה וגם בית המשפט העליון קבעו כי זכותם של המשקיעים למכור את נכס 14 גם אם החברה מיתנגדת לכך.

בכתב התביעה של הנאמן צוין בסעיף 8 כי "תביעה זו נועדה להבטיח כספי נהנים בנכסי הנאמנות קרי נכסים 19-14 שכן התובע שכנגד משוכנע שלאור היתנהלות הנתבעת 1 קיים חשש ממשי לכספי הנהנים". לטענת המבקשים מסעיף זה עולה שהתביעה שכנגד מתייחסת אליהם ועל כן יש לצרפם כצד להליך.

זאת ועוד, במסגרת כתב התביעה שכנגד המתוקן, עתר הנאמן לסעדים הבאים כלפי החברה ובכללם: צו לחלוקת כספי התשואה בנכסים 14, 17, וכספי מכירת נכס 19 בעתיד (סעיף 24 לכתב התביעה); להורות לחברה להעביר לנאמן את המידע הדרוש לו ביחס למכירת נכס 19, וזאת על מנת שלא לעכב תשלומים לנהנים (סעיף 34 לכתב התביעה); עוד התבקש בית המשפט להורות לחברה לשלם את הוצאות מכירת נכס 19 ובכללם דמי תיווך, שכר טירחת רואי חשבון (סעיפים 36-35 לכתב התביעה); הגשת דוחות שנתיים בגין חשבונות הנאמנות (סעיף 45 לכתב התביעה).

...

מן הכלל אל הפרט לאחר עיון בטענות הצדדים אני קובעת כי דין הבקשה להידחות.

סוף דבר בקשת המבקשים להצטרפות כצד להליך נדחית.

המבקשים ישלמו הוצאות החברה בסך של 5,000 ₪.