בקשת סילוק על הסף של תביעת נציגות בית משותף לא רשום

בפני בקשה שהגישה הנתבעת 2 לסילוק התובענה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית של בית משפט זה לידון בה. המדובר בתביעה כספית לחייב את הנתבעות 1 ו-2 לשלם לתובע סך של 2,000 ש"ח כל אחת בגין חלקן בהוצאות איטום גג הבית המשותף ברחוב הרצל 19 א' עכו.

מנגד טוענת המבקשת כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לידון בה וכי הסמכות העניינית נתונה למפקח על רישום המקרקעין בהתאם להוראת סעיף 72 (א) לחוק המקרקעין תשכ"ט -1969 והוראת סעיף 58 (א) לחוק, שכן עניינה של התביעה בחיובן כבעלי דירות בבית המשותף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף- עניין המסור לסמכותו הבלעדית של המפקח על רישום המקרקעין.

זאת, בנסיבות בהן נציגות בית משותף לא פעלה לתיקון ליקוי ברכוש המשותף חרף חובתה לעשות כן בהתאם להוראת סעיף 69 לחוק המקרקעין, מקל וחומר בנסיבות בהן אין נציגות לבית המשותף, ובכפוף להוכחת התקיימות תנאים שנקבעו בהלכה הפסוקה.

. האמור לעניין סמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין אינו חל במקרה בו מדובר בתביעה לשיפוי בגין נזקים שנגרמו לדירתו של בעל דירה בבית משותף, שאז מדובר בתביעה נזיקית אשר המפקח על רישום המקרקעין נעדר סמכות עניינית לידון בה. "בהתייחס לסעד הכספי לשיפוי המשיב בגין הוצאות לתיקון ניזקי רטיבות בדירתו, הדין עם המבקשים. עניינו שיפוי בגין הוצאות לתיקון נזקים בדירה בבית המשותף, להבדיל מתיקון ליקויים ברכוש המשותף. בהיעדר הוראה מפורשת בעיניין זה בחוק המקרקעין ומשעילת תביעה זו היא בפקודת הנזיקין, נקבע בהלכה הפסוקה כי אין למפקח על רישום מקרקעין הסמכות לידון ולהכריע בו (ראו גם: ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כ"ח(1) 730, 733 (1974); ע"א (מחוזי ת"א) 2295/01 מנחמי בוני מגדלי דוד רמת גן בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב ז'בוטינסקי, פסקה 4 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (30.6.2002); רע"א (מחוזי י-ם) 38744-06-16 הושיאר נ' רחמים, פסקה 14 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (9.3.2017); עש"א (מחוזי ת"א) 34810-10-18 רבין נ' נציגות הבית המשותף ברחוב רמז 35 תל אביב, פסקה 13 לפסק הדין, פורסם "בנבו" (15.4.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/476/2018 לבקוב נ' ארואטי, פורסם ב"נבו" (2.5.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/554/2019 מאירסון נ' חולי, פורסם ב"נבו" (23.1.2019)).

...

. האמור לעניין סמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין אינו חל במקרה בו מדובר בתביעה לשיפוי בגין נזקים שנגרמו לדירתו של בעל דירה בבית משותף, שאז מדובר בתביעה נזיקית אשר המפקח על רישום המקרקעין נעדר סמכות עניינית לדון בה. "בהתייחס לסעד הכספי לשיפוי המשיב בגין הוצאות לתיקון נזקי רטיבות בדירתו, הדין עם המבקשים. עניינו שיפוי בגין הוצאות לתיקון נזקים בדירה בבית המשותף, להבדיל מתיקון ליקויים ברכוש המשותף. בהעדר הוראה מפורשת בעניין זה בחוק המקרקעין ומשעילת תביעה זו היא בפקודת הנזיקין, נקבע בהלכה הפסוקה כי אין למפקח על רישום מקרקעין הסמכות לדון ולהכריע בו (ראו גם: ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי, פ"ד כ"ח(1) 730, 733 (1974); ע"א (מחוזי ת"א) 2295/01 מנחמי בוני מגדלי דוד רמת גן בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברחוב ז'בוטינסקי, פסקה 4 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (30.6.2002); רע"א (מחוזי י-ם) 38744-06-16 הושיאר נ' רחמים, פסקה 14 לפסק הדין, פורסם ב"נבו" (9.3.2017); עש"א (מחוזי ת"א) 34810-10-18 רבין נ' נציגות הבית המשותף ברחוב רמז 35 תל אביב, פסקה 13 לפסק הדין, פורסם "בנבו" (15.4.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/476/2018 לבקוב נ' ארואטי, פורסם ב"נבו" (2.5.2019); החלטתי בתביעה שמספרה 6/554/2019 מאירסון נ' חולי, פורסם ב"נבו" (23.1.2019)).

לאור האמור לעיל, אני מורה להעביר את התובענה למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה.

הבקשה לסילוק על הסף: בבקשה הנוכחית הנתבעת עותרת להורות על סילוק התביעה על הסף מן הטעם שהתובעת לא הציגה ייפוי כוח המעיד על כך שהיא משמשת כנציגות הבית המשותף.

סעיף 77ב לחוק, אשר עוסק בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים, מחיל את סעיף 69 לחוק אשר קובע כדלקמן: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להיתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות" נוכח האמור, הרי שבעניינינו עסקינן בארבעה בניינים שונים אשר אינם רשומים כבית משותף.

לחילופין, יש להגיש תביעה של כל אחד מבעלי הדירות התובעים ביחס לחלקו ברכוש המשותף.

...

התובעת טענה מנגד שדין הבקשה להידחות על הסף מן הטעם שלא הוגש כתב הגנה על ידי הנתבעת כך שמכלול הטענות לא הובאו בפני בית המשפט ולא ניתן לדון בבקשה.

עסקינן בתביעה שעניינה ליקויי בניה ברכוש המשותף ולנציגות קיימת זכות להגיש תביעה בעניין זה. דיון והכרעה: לאחר עיון בבקשה ובתגובה, מצאתי כי דין הבקשה לסילוק על הסף להידחות, להלן יפורטו טעמיי.

לסיכום: א. הבקשה לסילוק על הסף נדחית.

בעיניין זה אנו מפנים לדבריו של כב' הנשיא (בדימוס) א' ברק ב-ע"א 810/82 זול בו בע"מ נ' זיידה, פ''ד לז(4) 737, 741 (1983) [להלן: "עניין זול בו"]: "הן הרוב והן המיעוט חייבים לפעול בדרך מקובלת ובתום-לב (סעיפים 39ו-61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973). המיעוט והרוב אינם זרים זה לזה. עבותות של קניין מקשרים ביניהם. חוק המקרקעין מעניק לכל אחד מהם כוחות כלפי רעהו. בהפעלת כוחות אלה יש לנהוג בהגינות..." ובהמשך כתב כב' הנשיא (בדימוס) א' ברק (שם, בעמ' 745): "כשלעצמי נראה לי, כי עצם העובדה, שהחלטת הרוב היא הקובעת בעינייני הניהול והשמוש הרגילים, אין בה כדי לשחרר את הרוב מהחובה להציג את מלוא העובדות למיעוט ולשתפו בקבלת ההחלטה. מהחובה להפעיל את כוחו של הרוב בדרך מקובלת ובתום-לב מתבקשים, בין השאר, היתייעצות עם המיעוט, העמדתו על הצורך בפעולה המתבקשת וגילוי כל העובדות הרלוונטיות..." פסק הדין בעיניין זול בו ניתן אמנם בסכסוך שנגע לניהול משותף של מקרקעין לפי פרק ה' לחוק המקרקעין, אולם, העקרונות שנקבעו בו חלים גם על ניהול רכוש משותף, בין אם נרשם כבית משותף ובין אם לא נרשם ככזה, וזאת כפי שכתב כב' השופט (בדימוס) א' רובינשטיין ב-רע"א 9626/05 נציגות הבית המשותף מרחוב הרב עמיאל 7, תל אביב נ' אבימור, בפִסקה ה(3) (16.11.2005): "אף על פי שהדברים (בעיניין זול בו – ההערה שלנו) אמורים ביחסי שותפות לפי פרק ה' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, כוחם יפה גם ביחס להחלטות האסיפה הכללית לפי פרק ו' לחוק (השוו רע"א 698/85 יהודה בן צור נ' נעים ששון, פ"ד מא(3) 144). חובת האסיפה הכללית לנהוג בתום לב נלמדת, במישרין או בעקיפין, גם מחובת תום הלב של דיני החוזים..." אם סבורים המערערים כי בהסכם הפשרה בין פריבאי לבין הנציגות, יש משום עושק המערערים, שהם מיעוט בעלי היחידות בבניין, או קיפוחם, הרי שהיה עליהם להעלות סוגיה זו בפני המפקח על רישום מקרקעין, שלו הסמכות הייחודית לדוּן בכך, הואיל ומדובר בעניינים הנוגעים לניהול ותחזוקת הרכוש המשותף בבניין, וכן גם לאופן קבלת ההחלטות באספה הכללית מיום 23.12.2020.

כמו כן מוצאים אנו לנכון לציין, כי ביום 13.4.2021, לאחר הגשת העירעור מושא הדיון שבפנינו, הגישו המערערים בקשה לסילוק על הסף של תביעה שהגישה כנגדם הנציגות בפני המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה (תיק מס' 8/429/2020).

...

בתאריך 30.12.2018 הגישה פריבאי בקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה כנגד כל הנתבעים, ובית משפט קמא נעתר לבקשה זו וניתנה פסיקתה (ביום 31.12.2018) בכפוף למספר תיקונים בפסיקתה שהוגשה.

משכך, דין הערעור להידחות.

סבורים אנו, כי יש חשיבות לכך שהצדדים, שהם בעלי יחידות בבניין מסחרי אחד, ישכילו להסדיר ביניהם את המחלוקות, וישאפו לקיים יחסי שכנות טובה, שיהא בה כדי לשפר גם את רווחתם האישית.

מטעם זה, על אף שהערעור נדחה, איננו עושים צו להוצאות.

בית משפט השלום בפתח תקווה 16 אוגוסט 2021 ת"א 45642-12-17 סיינפלד נ' משטרת ישראל בפני כב' השופטת הבכירה ניצה מימון שעשוע תובע קלוד סיינפלד נתבעת משטרת ישראל פסק דין

נטען כי שוטר בשם אלכס הצליב פרטים עם ועד הבית, איתר את הדירה, ומצא בארון החשמל מפתח לדירה.

המישטרה טענה בבקשה לסילוק על הסף שהגישה, כי יש לסלק את התביעה על הסף ביחס לעילות של פירסום לשון הרע ופגיעה בפרטיות.

לאור התימוכין בראיות, לרבות בסירטון שהציג התובע, כי השוטרים שהו זמן רב בבניין וניסו להיתקשר לבני משפטחה שונים של התובע שהיו רשומים כקשורים לדירה, לרבות לתובע עצמו (שמספרו לא היה זמין), ולא חסכו במאמצים כדי לסייע לתיירות, ומנגד – לאור העדויות הברורות של השוטר וקצין החקירות כי הוראת היועמ"ש היתה לא להכניס את התיירות לדירה מאחר שמדובר בסכסוך אזרחי ובפני המישטרה רק גרסת צד אחד, אני דוחה את גרסת השכנה, כי השוטר אמר לה שאינו רוצה לעלות שוב ולהכניס את התיירות לדירה בשל חוסר זמן או בשל הטירחה שבדבר.

...

לאור התימוכין בראיות, לרבות בסרטון שהציג התובע, כי השוטרים שהו זמן רב בבניין וניסו להתקשר לבני משפטחה שונים של התובע שהיו רשומים כקשורים לדירה, לרבות לתובע עצמו (שמספרו לא היה זמין), ולא חסכו במאמצים כדי לסייע לתיירות, ומנגד – לאור העדויות הברורות של השוטר וקצין החקירות כי הוראת היועמ"ש היתה לא להכניס את התיירות לדירה מאחר שמדובר בסכסוך אזרחי ובפני המשטרה רק גרסת צד אחד, אני דוחה את גרסת השכנה, כי השוטר אמר לה שאינו רוצה לעלות שוב ולהכניס את התיירות לדירה בשל חוסר זמן או בשל הטרחה שבדבר.

לפיכך אני דוחה את הטענה כי המשטרה הורתה או רמזה לשכנה להכניס את התיירות לדירה, או איפשרה להן לעשות כן על דעת עצמן, מאחר שהשוטרים הבהירו לתיירות כי אינם יכולים להכניסן לדירה, ומעבר לכך לא היה עליהם להתערב בכל דרך בעניין האזרחי של השכרת הדירה לתיירות, שפרטיו לא היו נהירים למשטרה, אחרי שהמאמצים להשיג את התובע טלפונית לא צלחו ובני משפחתו לא היו יכולים לסייע לפתרון הסוגיה מאחר שלא היו מצויים בסוד העניינים.

אני דוחה את הטענה כי חובת המשטרה היתה להתקשר או לנסות להשיג דרך האינטרנט את האתר, כדי לעמוד על תוקף החוזה בין הצדדים.

התביעה נדחית איפוא.

בית משפט השלום בנתניה ת"א 9058-12-22 צ'ורני נ' לשכת רישום מקרקעין נתניה ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת מרי יפעתי תובעת אולגה צ'ורני נתבעים 1. לשכת רישום מקרקעין נתניה 2. הפניקס חב' לביטוח בע"מ 3. אריה רגב משרד עו"ד 4. רשות האכיפה והגביה לישכת הוצל"פ כ"ס החלטה

במסגרת העירעור טענה התובעת, בין היתר, כי המפקחת שינתה את מספרי התיקים ואת סדר הדיונים, ביצעה כלפי פעולות לא חוקיות שהתובעת לא ידעה עליהן באותה העת, ניהלה הליך לא הוגן, וכי נציגות הבית המשותף לא היתה נציגות חוקית.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתב התביעה וכן בבקשות לסילוק התביעה על הסף, בתגובות שהגישה התובעת ובתשובות לתגובות, נחה דעתי כי דינה של התביעה להדחות על הסף.

למעשה, התובעת ממחזרת בכתב התביעה טענות שכבר נטענו על ידה בערכאות הקודמות, הן בפני המפקחת והן במסגרת העירעור שהוגש על פסקי הדין של המפקחת, הן בפני רשמת ההוצל"פ והן במסגרת העירעור על החלטות רשמת ההוצל"פ. כך, טענות התובעת כנגד המפקחת, לרבות הטענות כי שינתה את סדר הדיונים ואת מספרי התיקים, דרך נהולה את ההליך ואי חוקיות נציגות הבית המשותף, אינם בגדר "ראיות חדשות" שהתגלו לתובעת, וזאת מבלי להדרש כלל לטענה האם שינוי מספרי התיקים או סדר הדיונים יש בהם כדי להוות "מירמה" כטענת התובעת.

...

להלן החלטתי בבקשות התלויות ועומדות לסילוק התביעה על הסף בתביעה שבפני עותרת התובעת לביטול שני פסקי דין חלוטים, שניתנו על ידי כב' המפקחת על המקרקעין אסתי שחל (להלן המפקחת) מחמת מרמה, וכן להורות על סגירת תיק ההוצל"פ שנפתח לביצוע פסק הדין.

לאור כל האמור לעיל, התביעה כנגד כל הנתבעים, נדחית.

הבקשה לצירוף נתבעת נוספת, נציגות הבית המשותף, נדחית.

לפיכך, התביעה נדחית.