בקשת נתבע לחוות דעת שמאית או מומחה בשווי השקעות בתשתיות מים

חכ"ל היא החברה המוסמכת מטעם הערייה לבצוע עבודות תשתיות במיתחם (למעט עבודות מים וביוב).

מטעם הנתבעות הוגשה חוות דעת שמאית של השמאי דיגי דגני.

המומחה נתבקש לחוות דעתו בשאלה העקרונית האם ראוי להורות על השבת כספים ואם כן באיזה גובה.

בחוות הדעת מטעמו, מנה המומחה את התנאים למתן היתרי בנייה שהותנו בתוכניות ביניין עיר ביחס למגרש מושא עניינינו: תוכנית חד/ 1061: תנאי להוצאת היתר בנייה – סלילה: הכנת תוכנית לבצוע באישור מע"צ של צומת לתיכנון מיוחד, השלמת מערכת הכבישים ותשתיות עירוניות, תיכנון מפורט של המיסוך האקוסטי.

המומחה אומנם השאיר לשיקול דעתו של בית המשפט ייחוס סך של 501,794 ₪ "כמקדם זמינות", אך התובעים סבורים שאין להביא בחשבון סכום זה. לטענת הנתבעות, חוות הדעת של מומחה בית המשפט תומכת בטענות חכ"ל, ולפיה הסכומים ששולמו על ידי התובעים היו הגונים והולמים את ההשקעות שבוצעו בפועל, וכן את שווי הפרויקט.

...

גם בעניין קרן פז מצא בית המשפט להורות על השבה חלקית בלבד של סכום הפיתוח ששולם.

תוצאה והוצאות נוכח כל האמור לעיל דין התביעה להידחות.

כן ישלמו התובעים לנתבעות שכר טרחת עורכי דין כולל בהליך בסך 70,000 ₪.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 21059-04-13 מזרחי ואח' נ' אפרידר יוזמה והשקעות בע"מ ואח' לפני כבוד השופט יגאל נמרודי התובעים: 1. דוד מזרחי 2. טל מזרחי הנתבעות: 1.אפרידר יוזמה והשקעות בע"מ 2.אפרידר החברה לשכון ולפתוח ישראל בע"מ פסק דין

אני מחייב את הנתבעת בסך של 2,000 ש"ח בגין ליקוי זה. זרם מים חלש (סע' 11.3 לחוות הדעת): התובעים עומדים בסיכומיהם על קיומו של ליקוי שעניינו זרם מים חלש.

הנתבעת טענה בסיכומיה כי לא ברור מחוות דעת השמאי מהו מועד ביקורו בדירה; כי חוות דעת השמאי אינה מתייחסת לחוות דעת מומחה בית המשפט (לטענתה, מדובר בכשל בסיסי); כי מדובר בחוות דעת מוזמנת ומופרזת בסכומה.

לאחר בחינה של מכלול נסיבות העניין, הדין והתרשמות בית המשפט מליקויי הרטיבות, הגעתי למסקנה לפיה הונחה תשתית עובדתית ומשפטית לפסוק לתובעים פיצוי בגין ירידת ערך, עם זאת – בשיעור שונה מהשיעור בחוות דעת שמאי התובעים; אלו עקרי השיקולים המנחים: 53.1 ליקוי במידות תא החנייה לא הוכח; בהעדר ליקוי, לא מתגבשת ירידת ערך.

עם זאת, לא מצאתי מקום לקבל את קביעת השמאי לפיה שוויה כיום הוא 4,400,000 ש"ח. ראשית, מועד הביקור לא ברור (בעמ' 4 לחוות דעת השמאי צוין שהביקור היתקיים ביום 21.6.2012; בעמ' 9 לחוות הדעת צוין שהביקור היתקיים ביום 24.5.2011); שנית ועיקר – ההתרשמות היא שמדובר בהערכה גבוהה מדיי.

שונה המצב בעניינינו, כאשר התובעים הגישו חוות דעת, הנתבעת לא הגישה חוות דעת נגדית ואף לא ביקשה לחקור את שמאי התובעים – כל זאת כאשר החסר בחוות הדעת מטעם התובעים (העדר הנמקה מספקת) אינו מוביל לפסילת חוות הדעת.

...

עם זאת, בנסיבות העניין, בשים לב לחומרת הליקויים ומשעולה כי ליקויים כדוגמת ליקויי הרטיבות נותרו ללא טיפול ממועד הכניסה לדירה, לרבות במועד הגשת התביעה ואף נכון למועד הגשת הסיכומים, אני מאשר את ההוצאה.

התובעים ישלמו סך של 2,500 ש"ח לקופת אוצר המדינה בגין החריגה ממסגרת הסיכומים שנקבעה.

פסיקתה: (1) התביעה כנגד הנתבעת 2 נדחית ללא צו להוצאות.

כמו כן דרש הנתבע תשלום עבור עבודות ברכוש המשותף, כגון השלמת שיש במדריגות, השלמת ביצוע תשתיות וחיבור לתשתיות ועוד, על אף שגם אותן היה עליו לבצע בהתאם להסכמי המכר.

לגבי תובעת 5 הנתבע אף הודה כי החוזה היה עד לשלב השלמת מערכות ביוב, מים וכד' - כלומר למעשה עד קבלת מפתח (עמ' 59).

המומחה נחקר בחקירה נגדית, אולם לא מצאתי שהיה בחקירה כדי לקעקע את חוות הדעת או לפגוע במשקל שניתן לייחס לה. מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעת של עו"ד ערפאת קיואן, שמאי מקרקעין מוסמך.

על פי האמור בפתיח לחוות הדעת, התבקש המומחה לחוות דיעה באשר לאומדן שווי זכות בעלות מלאה בדירה 4 בבניין, וכן לאמוד את שווי עלויות הבניה ושווי מרכיב הקרקע בנכס, כל אחד בנפרד.

אולם מכאן ואילך לא נשמרה הפרדה בין בני הזוג: שני הנתבעים חתמו על ההסכמים המהותיים לעסקה, לא נקבע מנגנון שיבטיח את החזר השקעתה ואת עצמאות נכסיה של הנתבעת והם לא בודלו מכלל הנכסים והזכויות בפרוייקט.

...

לפיכך אני סבורה שיש מקום לפיצוי על עגמת נפש ומניעת שימוש סביר בדירות, וקובעת פיצוי בסך 25,000 ₪ בגין כל אחת מהדירות.

אולם אני קובעת כי באופן עקרוני התובעים זכאים לרישום הזכויות בדירות על שמם, כל אחד בהתאם לדירה שנרכשה על ידו.

לסיכום, התביעה מתקבלת.

בקשה מטעם הנתבע להגיש חוות דעת שמאית בנוגע לשווי השקעותיו בתשתיות המים, או למנות מומחה מטעם בית המשפט בעיניין זה. רקע כללי התביעה שהגישה המשיבה (להלן: "התובעת") נגד המבקש (להלן: "הנתבע") היא לסילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין כפי שהוגדרו בכתב התביעה (להלן: "המקרקעין") וחיובו בתשלום דמי שימוש ראויים.

...

התובעת טוענת שיש לדחות את הבקשה בהיותה שגויה מיסודה, הן מבחינה מהותית והן מבחינה דיונית, וכן בהיותה מנוגדת להחלטות בית המשפט.

האפשרות כי תיכנס מחלוקת עובדתית נוספת לגדר הבירור היא שיקול נוסף שלא להיעתר לבקשה שהוגשה לאחר שראיות הצדדים הוגשו והדיון קבוע לשמיעת הראיות.

משאני מוצאת כי דין הבקשה להידחות, אינני מוצאת לנכון לבחון את השאלה אם מאחר שמדובר בתשתית חיצונית למקרקעין אין המדובר ב"השקעות במקרקעין".

סוף דבר לאור כל האמור לעיל הבקשה נדחית.

מינוי מומחה מטעם ביהמ"ש לאור הפערים במימצאי חוות הדעת הפרטיות שהגישו בעלי הדין לתיק ביהמ"ש, מונה עפ"י החלטת ביהמ"ש, ובהסכמת הצדדים, המהנדס מוסא דאהר, כמומחה מטעם ביהמ"ש. במסגרת כתב המינוי התבקש המומחה דאהר לבחון האם הוא יכול לחוות דעתו המקצועית בכל השאלות שבמחלוקת: הנדסית, ירידת ערך, שמאות.

לאחר שהוגשה לתיק חוות דעת המומחה (המהנדס דאהר), עתר ב"כ הנתבעת לפסילת חוות דעתו/ביטול מינויו של המהנדס דאהר כמומחה מטעם ביהמ"ש, מהטעם כי המומחה הנ"ל קבע ממצאים במסגרת חוות דעתו בתחום שאינו נימנה על תחום מומחיותו (ירידת ערך לנכס התובעים ואומדן שווי השוק שלו), וזאת לאחר שהתברר כי אינו שמאי מקרקעין בהשכלתו ואינו רשום בפנקס שמאי המקרקעין.

"יחד עם זאת, והגם שעדות מומחה, אינה שונה מכל עדות הבאה בפני ביהמ"ש, יש להניח כי משהחליט בית המשפט למנות מומחה מטעמו בכדי שיביא בפניו נתונים מקצועיים רלבאנטיים הדרושים להכרעה בסכסוך שבפניו, יאמץ ביהמ"ש את מימצאי חוות דעת המומחה מטעמו בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן" (ע"א 2099/08 עריית אשקלון נגד תשלו"ז השקעות והחזקות בע"מ, ניתן ביום 28/10/10).

בסופו של יום, ביהמ"ש הוא המכריע עפ"י מכלול הראיות שהוצגו בפניו, לרבות מסקנות המומחה מטעמו, ורשאי ביהמ"ש לדחות את מסקנות המומחה או לבור חלקים מחוות דעתו (ראו: ע"א 974/91 עמיד חברה קבלנית לבניין בע"מ ואח' נגד הועדה המקומית לתיכנון ובניה זמורה ואח', פ"ד נ(5), 104 (1997), שם קבע ביהמ"ש העליון כי בסמכות ביהמ"ש לבור חלקים ממימצאי חוות הדעת שהגישו הצדדים בתיק (קל וחומר שבסמכותו לעשות כן, כאשר מדובר בהסתמכותו על חלקים משתי חוות דעת של מומחים מטעמו): "אכן כשבאות לפני בית המשפט חוות –דעת של מומחים אשר יש בהן, על פי מהימנותן וכוחן המשכנע, לאפשר לבית המשפט לפלס את דרכו ולהגיע לממצאים ולמסקנות כנדרש להכרעת הדין, אין מוטלת עליו כל חובה למנות מומחה מטעמו, רק מכיוון שאין הוא מוכן לסמוך אף על חוות מחוות הדעת במלואה, והסתמכותו היא בחלקה על חוות דעת האחת ובחלקה על חוות דעת האחרת. כך בעיניינו". לאחר שעיינתי בסיכומי הצדדים, במימצאי שתי חוות דעת המומחים שנתמנו ע"י ביהמ"ש, בפרוטוקול חקירתו הנגדית של המומחה אבו ריא, וכן בכל החומר הרלבנטי הקיים בתיק ביהמ"ש, אני מחליט בהתאם להלכה הפסוקה, לאמץ את הממצאים בתחום ההנדסי כפי שפורטו בחוות דעת המהנדס דאהר, ואת הממצאים בתחום ירידת ערך והשמאות, כפי שפורטו בחוות דעת המודד-שמאי אחמד אבו ריא.

ביחס לשנים שבהם אין מחלוקת כי האחריות על תשתיות המים והביוב בעראבה הייתה מוטלת על תאגיד המים (2010-2018), עולה השאלה: האם הוכח קיומו של ליקוי בקוו הביוב או בשוחת הביוב העוברים בשטח החלקה בסמוך למבנה התובעים אשר גרם לסתימות ולהצפות הביוב כנטען בתביעה? בעמ' 4 לחוות דעת המומחה דאהר תחת הכותרת "ממצאים" צוין כי בתוכנית המיגרש שבתכנית ההיתר, שנערכה ע"י המודד שאהין, לא מסומן קו הביוב הצבורי העובר בחלקה.

...

בנוסף, יש מקום להפנות לחוות דעת המומחה דאהר בה ציין את תיאור התרשמותו של השמאי עבאס פרג' לגבי כיוון זרימת מי הביוב מהשוחה בהם הבחין בעת ביקורו בחודש 09/18 במגרש התובעים (עמ' 12 לחוות דעת המהנדס דאהר פסקה 4: "השמאי רושם בחוות דעתו שביום ביקורו במקום בתאריך 09/09/2018 ראה זרימת מי ביוב מהשוחה שבחצר בית התובע לחלקות שמתחת ולמערכת הניקוז הציבורית". יחד עם זאת, ולאחר ששקלתי בדעתי, אני מחליט לפסוק פיצוי לתובעים בגין נזק לא ממוני, מאחר והוכח כי משך שנים נגרמו אירועי הצפות מי ביוב עקב התרשלות הנתבעת.

סוף דבר אני מקבל את התביעה, חלקית, ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים באמצעות ב"כ את הסך 21,400 ₪ בצרוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים החזר אגרות משפט, יחסית לסכום שנפסק, וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 23.4%.