בקשת הקלה של 10 אחוז בקו בניין בדיעבד

מן ההחלטה עולה: אחד, התקבלה היתנגדות "להקלה לקו ביניין צידי דרומי לבריכה 1.00 מ' במקום 4 מ'.", לאחר שהקונים הודיעו לועדה המקומית כי הם מוותרים על שינוי הבריכה; שתיים, התקבלה היתנגדות "להקלה בקוי ביניין לחדר מכונות לבריכה"; שלוש, "אושרה תוספת של עד 5% באחוזי הבנייה בגין מעלית והגדלת המרתף וחלל הגג בהתאם, ככל הנידרש". הועדה קבעה בין התנאים לאישור הבקשה: "11. הגישה למרתף תהיה רק מתוך חלל הבית. יש לבטל את דלתות הכניסה למרתף ולאיטום בקיר בטון בעובי 20 ס"מ.

כמו כן הקונים טענו כי תיקון החריגות ארך שלושה חודשים, בהם לא יכלו לשפץ את הנכס ואיבדו דמי שכירות של הבית בקיסריה בסך של 105,000 ₪ (לפי 35,000 ₪ לחודש).

עוד טענו כי חוות דעת מטעם הקונים מסתמכת על בדיקות בדיעבד ולא בזמן אמת ושבבקשה המקורית למתן היתר כבר נכללה מעלית.

...

גם בת"א (שלום – ת"א-יפו) 13538-03-18 עו"ד סגל נ' הוכמן (10.12.2019) עולה שבית המשפט מצא שהמוכר, שהוא קבלן במקצועו, ידע בפועל על החריגה ("התקשיתי עד מאוד לקבל כמהימנה את עדותו כי לא ידע בפועל...", סעיף 7 לפסק הדין).

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים את חלקם בשכר טרחת מומחה בית המשפט וכן 20,000 ₪ הוצאות ובנוסף 100,000 ₪ שכר טרחת עורך דין (כולל מע"מ).

לפי תוכנית זו, שחלקה זו מחוץ לתחומה ומחוץ לתוכנית המתאר דלעיל, מסומנת רוזטח של 7 מטר בלבד לקו הבניין מעט מונחת לרחוב הנרקיסים פינת האילנות, נראה כי מיקום הרוזטה נובע מכך בכניסה לרחוב האילנות קיים סימון אחר של התב"ע. כמו כן נשארה הרוזטה המסמנת קו ביניין 15 מרוחקת במרחק הגדול של כ-פי 10 צפונית לחלקה לעומת הרוזטה שקובעת 7 מ' כמו כן ניתן להבחין שרוחב הדרך הגובלת בחלקה צר מרוחב הדרך עליה מסומנת הרוזטה עם הסיפרה 15.

- במשך תקופה זו לא הייתה מניעה מהתובע לבקש היתר בניה הכולל הקלות שונות לרבות קו ביניין לרחוב ואחוזי בניה, סביר כי בקשתו הייתה מאושרת וכך היה יכול לממש את זכויות הבניה (גם אם באופן חלקי).

אלה השיחות שהיו לי. מה לעשות שבדיעבד כל החלומות שלו לא התגשמו?" (הדגשה שלי, י.פ.) (עמ' 90)

ראה גם פירוט בחוות הדעת של התובע (עמ' 24) - השמאי מטעם התובע מציג כי בעסקת 2011 הנכס נמכר בסך של כ-11,000 ₪/מ"ר. השמאי מטעם התובע מציין כי : "ניכר כי עיסקאות הקרקע בנשוא השומה אינן חורגות מהמחירים המקובלים לאורך התקופה, בהתאמה לזמן ולמיקום ומשקפים ללא צל של ספק מגרשים לניצול בניה מיידי". כמו כן בעמ' 25 השמאי התובע מציין כי קיימות פסיקות של שמאים מכריעים לגבי שווי למ"ר מבונה בנכסים דומים - הוא מציין 6 שומות מכרעות שנפסקו סביב המועד הקובע לבצוע העסקה (בסך של 10,000-12,000 ₪ /מ"ר).

...

הוא הדין בטענה לאובדן פטור מ"מס שבח" - טענה הנדחית על ידי.

סוף דבר אני דוחה את התביעה.

בהתחשב בהליכים שהתנהלו בין הצדדים במהלך השנים כמתואר בפסק הדין ובהוצאות שנגרמו לתובע בהליכים אלו, אני מחליט שלא לפסוק הוצאות בהליך שהתנהל בפני, הגם שהתביעה נדחתה.

צוות התיכנון קבע כי הואיל ואין מדובר בתוספת שטח, תוספת יחידות הדיור "אינה תוספת מהותית עבור תחום תכנית 606 ומטעם זה לא דורש לקדם תכנית בינוי סטאטוטורית. יחד עם זאת, צוות התיכנון רואה בתוספת יחידות הדיור תוספת משמעותית עבור תושבי הדירות הסמוכות ולפיכך הומלץ פירסום הקלה"; לאחר קבלת חווה"ד של המחלקה המשפטית וצוות התיכנון, החליטה הועדה המייעצת כי "ניתן להמליץ על המבוקש בכפוף לפירסום הקלה בגין פיצול ל-6 יחידות ואישור תכנית בינוי של חזיתות המבנה, במקביל לאישור הבקשה להיתר" (עמוד 111-112 לנספח 4 לכתב התשובה מטעם הועדה המקומית; נספח 10 לעתירה).

נטען, כי כלל גורמים אלו הגיעו למסקנה כי יש לאשר את הבקשה, לכל היותר תוך פירסום בדרך של הקלה, ודחיית הבקשה בנגוד למסקנות אלו נעשתה ללא נימוק – הן בהחלטת הועדה המקומית והן בהחלטת ועדת הערר.

נטען, שהקביעה בפסק דין ועד האמנים כי ניתן להתיר בתכנית בינוי תוספת בניה מינורית שאינה משנה את אופי הסביבה, אינה רלוואנטית לבקשה להיתר העוסקת בסוגיית הצפיפות, שכן להבדיל מנושאים הקשורים בצורת המבנה (קוי ביניין, גובה, מספר קומות ואחוזי בניה) לגביהם מקובל שביפו העתיקה ניתן לבצע שינויים מינוריים באמצעות תוכנית בינוי, נושא הצפיפות אינו כזה ויש להסדירו בתוכנית כללית סטאטוטורית המביאה בחשבון את השלכות השינוי על כלל האיזור.

אין מקום להחריג את עניינן של העותרות מהצורך בתוכנית סטאטוטורית לטענת העותרות, החל משנת 2013 הן קידמו הליך תיכנוני ארוך ויקר, שזכה לרוח גבית וקיבל את ברכת השרשרת התכנונית כולה, לרבות הצוות המקצועי בועדה המקומית, עד אשר הוחלט בצעד של 180 מעלות לדחות את בקשתן ללא נימוק, בחוסר סבירות ובחוסר תום לב. נטען, שמדובר בהחלה רטרואקטיבית של נורמה ופגיעה באנטרס ההסתמכות שלהן.

...

אשר לטענת העותרות כי אין בבקשתן כדי ליצור תקדים, אין בידי לקבלה.

ועדת הערר קבעה בהקשר זה כי "אין במכתבו של אדריכל סולר מיום 27.6.16 להוות ראיה מנהלית מספיק להוכיח הטענה כי היו במבנה בעבר 6 יחידות דיור. כעולה ממכתבו, אשר, לכתחילה, אינו מהווה חוות דעת כדין, מסקנותיו אינן מבוססות על נתונים היסטוריים מוכרים או על רישום כלשהו. עוד נכתב כי מתוך חלקיו השונים של המבנה 'ברור שמינימום היחידות הוא כמספר דהיינו שלוש' וכי יתכן והיה שימוש היסטורי אכסנייתי כחדרים בודדים ולא כדירות שלמות. אנו סבורים כי לאור האמור במכתב זה המסקנה כי קיימת סבירות גבוהה ביותר שבמבנה נשוא הערר היו או יכלו להיות 6 יחידות מגורים, אינה מבוססת דיה ואין לה על מה שתסמוך". לא מצאתי מקום להתערב בקביעה העובדתית של ועדת הערר לפיה לא הוכחה די הצורך חלוקת הנכס בעבר.

סוף דבר העתירה נדחית.

נקבע כי "מדובר בבית מגורים אשר נדון מספר פעמים בפני הועדה המקומית ואשר ועדת הערר השתכנעה כי החלטתה הסופית אכן התקבלה תוך היתחשבות במתנגדים, ולאחר שקבלה את חוות דעתו של מהנדס העיר ואדריכל העיר". עוד נקבע כי הבקשה כפי שאושרה אינה כוללת הקלה בקוו ביניין צדדי אלא הקלה של כמטר אחד בין הבניינים העתידים להיבנות וכי אין למעשה תוספת כמותית של בנייה.

לאחר דחיית העתירה המינהלית הגישו הנתבעים בקשה למחיקת התביעה בפתח תקווה, וביום 15.5.14 נמחקה התביעה ללא צו להוצאות (נקבע בפסק הדין כי במועד הגשת התביעה טרם אושרו השינויים, ורק לאחר מכן אושרו בדיעבד, ולכן הגשת התביעה לא הייתה מיותרת, כשמנגד לא ניתן להיתעלם מתוצאת ההליך המנהלי).

במהלך בניית הבניינים תוקנו תקנות התיכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992.

יש לחייב את התובעים בהוצאות משפט בשיעור מינימלי של 10% מסכום התביעה.

...

לסיכום, התובעים לא הוכיחו כי ההליכים בהם נקטו הנתבעים ננקטו בזדון, ברשלנות רבתי או בחוסר תום לב, ולהיפך, היה בהליכים אלה טעם רב, לאור התנהלותם הבלתי תקינה של התובעים כפי שנזכרה לעיל.

התובעים לא ציינו את החיקוק שלטענתם הופר, וטענתם בעילה זו נדחית, אפוא.

סיכום נוכח כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

למעשה, מר שליט ציין שהעבודות אכן בוצעו בארכיון שהיה שייך לבנק הפועלים בעבר, אלא שבמועד התאונה, הבנק כבר פינה את הארכיון, עבר משם למקום אחר, והעבודות בוצעו לבקשת חברת "מי עוז בע"מ" שהיא הייתה המחזיקה והאחראית על הבניין.

לתימוכין בתצהירו של מר שליט, צורפו שני נספחים שהראשון ביניהם הוא הצעת מחיר מיום 27.7.2012 שנתבעת 2 העבירה לחברת מי עוז לבצוע עבודות הפינוי בארכיון, ובכללם, פירוק קווי צנרת (ראה: נ/9), והנספח השני הוא העתק של שיק ששילמה נתבעת 2 לחברת מי עוז בגין החזר עבור תכולת ברזל מדפים וכד' בהתאם להסכם ביניהם (ראה: נ/10).

שליט העיד כי: "המבנה הזה היתה החלטה להרוס אותו על מנת לבנות משהו אחר. חודשיים לפני ההריסה התכולה של הארכיון פונתה וכמובן כל העובדים של הבנק עזבו. המבנה היה נטוש חוץ מהתכולה של מדפי המתכת וכמובן המערכות, הוא היה מיועד להריסה... לא הורסים את הכל במכה אחת, מפנים את תכולת הברזל לשימוש חוזר ואחר כך מתפנים להריסת המבנה עצמו. לצורך הפינוי קיבלנו הצעות לשני גורמים לפנות, אחת מהן היתה של הנתבעת 2, חברת עלי סלאם, קיבלנו את ההצעה שלהם, התנאי הראשוני היה בהסכם שהם ממצאים לנו פוליסת ביטוח ואכן הם המציאו אותה ותשלום של 20,200 ₪ וכמובן היה עליהם לפנות את כל תכולת הברזל, מדפים, צנרת מתכת, מדרגות חרום שהיו עשויים מברזל מחוץ למבנה. זו עבודה שארכה כחודש ימים. במועד התאונה לא הייתי במקום, נימסר לי בדיעבד, אמרו לי שפינו את העובד לטפול ומאז לא פנו אלינו בשום נושא אלא לאחרונה כשנתבקשנו להמציא מסמכים". שליט נישאל אם בזמן התאונה בנק הפועלים כבר לא היה שם, והוא השיב: "לא נכח. לא אנשים ולא תכולת הארכיון, היא פונתה כחודש לפני זה". שליט נישאל למי שייכים הצנורות והמדפים, והוא השיב למי עוז שגם בנתה את המבנה, ושהיא מכרה לבני עלי סלאם (נתבעת 2) את המתכת שפינו תמורת סך של 20,200 ₪.

לא אחת נפסק כי בעניינים הקשורים בבטיחות בעבודה מקובל לצמצם את הגנת האשם התורם, והמגמה שהשתרשה בהילכות שנקבעו בפסיקה, היא שבמקרה שמדובר בתאונת עבודה אשר בה נפגע עובד, יש לדקדק דוקא עם המעביד בכל הנוגע להטלת האחריות, ולהקל במידה רבה עם העובד בייחוס רשלנותו שגרמה או תרמה לתאונה (ראה: ע"א 655/80 מפעלי קרור בצפון נ' מרציאנו, פ"ד לו(2) 592 (1982)).

הוא קבע כי: "אמנם הפריקה בשורש כף יד ימין שוחזרה ולא הותירה אי-יציבות, אולם נותרה הגבלה חלקית בתנועה המלווה ברגישות והמקנה 10% נכות צמיתה.. השבר במרפק שמאל החלים היטב, בעמדה טובה, ולא הותיר שינוי מבני במפרק. ההגבלה בסוף הכיפוף אינה מקנה אחוזי נכות.. וכן צלקת מעט רגישה ומעובה אך ממוקמת בגב המרפק.. ומקנה נכות צמיתה בשיעור 5%". עוד קבע לתובע נכויות זמניות של 100% מיום התאונה עד 28.2.2013, 50% מיום 1.3.2013 עד 22.5.2013, 100% מיום 23.5.2013 עד 15.6.2013 (לאחר ניתוח), 30% מיום 16.6.2013 עד 31.8.2013.

...

מטעם ההגנה העיד מר פיני שליט מנכ"ל חברת "מי עוז בע"מ" (להלן: "שליט"), ומר ח'אלד אלקייסי מנהל נתבעת 1, ובסיום הדיון מיום 26.4.22 סיכמו ב"כ הצדדים את טענותיהם בעל פה. דיון והכרעה: לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי במכלול החומר המצוי בתיק, הגעתי לכלל מסקנה כי התובע הוכיח את נסיבות קרות התאונה כנטען על ידו, וכן הוכיח כי נתבעות 1 ו- 2 התרשלו ו/או הפרו את חובתן כלפיו, ואנמק; נסיבות התאונה ושאלת האחריות: בחקירתו של התובע הוא חזר על הגרסה שנטענה בכתב התביעה, לפיה ביום התאונה הגיע לאתר העבודה בארכיון יחד עם שלושה עובדים נוספים, אסלאם, מוחמד וואכד (העד מטעמו) ומוריס מרשי, ובאתר העבודה נכח מישהו בשם שאהר סלאם שהיה מנהל העבודה שם מטעם הקבלן הראשי (נתבעת 2) שם מסרו להם שהוא (שאהר) הקבלן.

נוכח כל האמור, ובהתחשב במהות הפגיעה שנגרמה לתובע, בנכות והצלקת שנותרה לו, בתקופת אי הכושר, באשפוז, בניתוחים ובטיפולים הרפואיים שעבר ובטיפולי השיניים העתידיים, ובשים לב לחלוף כ- 10 שנים מקרות התאונה ושהיום מצבו של התובע יציב ולא צפוי לשינוי, יש לפסוק לתובע בגין ראש נזק זה סך של 120,000 ₪.

מקובלת עליי טענת ב"כ התובע, ומשכך אני קובעת כי סכום תגמולי המל"ל הוא סך של 69,728 ₪ משוערך.

לסיכום: לסיכום- התביעה כנגד הנתבעת מס' 4 – נדחית.