בקשת הנאמן למתן הוראות בדבר העברת זכויות בנכס ללא הסדרת חובות דמי חכירה

לטענת התובעים במהלך השנים, ומרגע שנודע להם כי הזכויות בנכס לא הוסדרו, ניסו התובעים והמנוחה לעמוד על זכויותיהם ואולם הדבר לא עלה בידיהם, כמפורט להלן: בחודש אוקטובר 1992 פנתה רמ"י למנוחים בדרישה לפינוי הנכס מאחר ולא הכירה בזכויותיהם.

המוכר לא פעל לגבות את החוב שכן האמין כי המנוח ישלם לו, אך זה חלה ונפטר מבלי ששילם את התשלום האחרון.

באשר לטענה בדבר אי היתגוננות נגד התביעה לתשלום דמי חכירה, טוען הנתבע כי עצם הגשת התביעה נגדו מעידה שרמ"י ראתה בו בעל הנכס, וככל שלשיטתו הוא לא היה בעל הנכס לא הייתה לו כל בעיה להיתגונן נגד תביעה זאת.

באשר לטענה בדבר הודאת בעל דין של הנתבע, אזי מהמכתב אליו מפנים התובעים בו צוין כי "ברצון מרשי לבוא בהסכם אתך בנוגע למגרש הנ"ל" עולה כי יש להגיע להסכמות כלכליות לפני שניתן יהיה להעביר את הנכס, ואם הייתה זאת הודאת בעל דין לא היה צורך בהגשת התביעה דנן.

" (ההדגשה הוספה – ע' ר') בע"א 520/96 אחמד עבדאלעזיז חוסין נ' מרים מיר פ"ד נד(3) 487, 494, היתייחס בית המשפט העליון למטרתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין וציין את הדברים הבאים: "מטרתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין הייתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת היתיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין... משמע, כי הוראת הסעיף אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים". לעניין האמור ראו גם ע"א 6631/10 אמנה מוסטפא אבו סביה נ' עיזבון המנוח חוסין סעיד עזאיזה (27.02.2013): "הראציונאל העומד מאחורי הכלל הקבוע בסעיף 159(ב) הוא חזוק מעמדו של הרישום בפנקסי המקרקעין, וחיסונו מפני טענת היתיישנות העומדת בסתירה לרישום (ראו: ע"א 520/96 חוסין נ' מיר, פ"ד נד (3) 487, 494-493 (2000); מיגל דויטש קניין כרך ג 408 (2006)). אי לכך, סעיף 159(ב), השולל את תחולת חוק ההתיישנות במקרקעין מוסדרים, חל אך ורק לגבי זכויות רשומות, ולא לגבי זכויות שביושר (ראו למשל: ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז (5) 49, 61-60 (2003)). בעניינינו אין חולק שלמערערים אין זכות רשומה במקרקעין מוסדרים באף אחת מהחלקות, ומכאן שעניינם אינו נימנה על המקרים החוסים תחת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין." בהתאם לפסיקה לעיל סעיף 159(ב) חל רק במקרים בהם מבקש תובע לעמוד על זכות הרשומה לטובתו בפנקס רישום המקרקעין.

וכן: "החזקת נאמן בנכס אינה החזקה נוגדת, שכן הנאמן מחזיק בנכס כנאמנו של הנהנה ואין הוא יכול להשמע בטענת היתיישנות, שהיא, למעשה, טענה לבעלות [...] ואולם, כלל זה אינו ישים כאשר הנאמן כופר בהחזקתו את הנכס כנאמנו של הנהנה, או מפר את חובתו כנאמן. במקרים כאלה נולדת עילת התביעה מרגע הכפירה או הפרת החובה, ובכפיפות להוראות סעיפים 7 ו-8 לחוק מתחילה תקופת ההתיישנות באותו מועד" (ע"א 3322/95 גמזו נ' גושן, פ"ד נ(4) 520, 526 (1997)).

היות ולצורך הכרעה בתביעת התובעים נידרש יהיה לברר את נושא החזקה בנכס על ידי המנוחים והתובעים לאורך השנים, ומולה את טענת הנתבע, שהמוכר העביר למנוח רק חלק במיגרש, וכן את הטענות בדבר תשלום מלוא התמורה, ופעולות הצדדים ביחס לזכויותיהם בנכס, יש מקום לדחיית ההכרעה בסוגיית ההתיישנות לשלב בירור התביעה.

...

אעיר כבר עתה כי טענת הנתבע לפיה תקופת ההתיישנות בעניין תובענה זו היא של 7 שנים נדחית, שכן התביעה דנן עניינה בזכויות במקרקעין ועל כן, אין המדובר בעילת תביעה המתיישנת לאחר 7 שנים.

סוף דבר נוכח האמור לעיל אני קובעת כי טענות הנתבע יתבררו במסגרת ההליך העיקרי.

כונסת הנכסים גם הצטרפה בתגובתה לעמדתה של המנהלת המיוחדת באשר לחובות עבר בגין ארנונה, הרובצים על הנכס נשוא הליכי המימוש, שאינם מהוים לטענתה חוב בדין קדימה שיש להשיתו על קופת הכנוס אלא שיחד עם זאת מקום שהעירייה מסרבת להנפיק אישור ערייה לטאבו לפי ס' 324א/ לפקודת העיריות (נוסח חדש) (להלן: "ס' 324א") כך שעד אשר יונפק אישור זה אין באפשרות הכונסת לסיים הליך העברת הזכויות בנכס ואין אפשרות להעביר יתרת כספי המכר.

על כן ביקשה כונסת הנכסים והמנהלת המיוחדת ליתן הוראות אופראטיביות לעירית נהריה, לפיהן לאחר הסדרת החוב לעירייה בגין התקופה בה החזיקה כונסת הנכסים בנכס, תפעל העיריה להנפקת אישור העיריה לטאבו וזאת לצורך השלמת הליך העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשים וללא קשר לחובות העבר הקובצים על הנכס.

לענייננו ראה: פשר (ת"א) 1765/02 ד"ר שלמה נס, בתפקידו כנאמן ומנהל מיוחד של חברת פויכטונגר נגד אפקון תעשיות בע"מ: "..... שמא לא בכדי, מן ההלכה הפסוקה החדשה, המכירה בבקשה למתן הוראות כדרך דיונית מקוצרת ויעילה הננקטת לפיתרון סכסוכים של בעלי התפקיד מול צד ג', כל אימת שאין נידרש בירור עובדתי מורכב. לעניין זה, אזכיר את האמור בע"א 52/86 ס.ט.ס אלקטרוניקה, עת קבע בית המשפט העליון, הלכה ברורה ומחייבת, כי בית המשפט של חידלות פירעון רשאי לפי שיקול דעתו, לברר מחלוקת בין בעל תפקיד לבין צד ג' (וראה לעניין זה אף את רע"א 5540/97 עצמון נ' הכונס הרישמי), שם נקבע במפורש כי בקשה למתן הוראות עשויה לבוא במקום תביעה רגילה, אפילו אם עסקינן בנתבע שהוא "חצוני". השאלה העומדת להכרעה הנה האם רשאית העיריה להתנות את מתן אישורה לטאבו לפי ס' 324א' בתשלום חובות העבר הרובצים על הנכס? יצוין כי באשר לחוב שהצטבר בגין התקופה בה החזיקה כונסת הנכסים בנכס, אין מחלוקת בין הצדדים כי על כונסת הנכסים להסדירו ולשמו טרם העברת הנכס – מדובר בחלק מהוצאות הכנוס.

ראה לעניין זה פשר (חי') 2521-06-10 אריה ביגלאייזן נ' כונס הנכסים הרישמי "סבורני כי אין מקום לאבחן את סוגיית דמי החכירה מסוגיות דומות אשר נדונו בפסיקה בהקשר של חוב ארנונה וחוב היטל השבחה, שם נקבע כי אין הרשויות רשאיות להתנות מתן אישור להעברת זכויות בנכס בתשלום חוב שאיננו בדין קדימה. הרציונל שעמד בבסיס הפסיקה האמורה הנו שאין לאפשר לרשות כזו או אחרת לפסוח מעל דיני הקדימויות רק בשל הכוח המצוי בידיה לעכב את אישורה להעברת הזכויות בנכס (ראה: רע"א 7037/00 עריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים (פ"ד נו(4) 856 וכן בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' יו"ר הועדה המקומית לתיכנון ובניה קרית אתא ואח' פ"ד מג(1) 89). רציונל זה הנו רלוואנטי גם במקרה של חוב דמי חכירה ואין בטענות המשיב בכדי להצדיק סטייה ממנו. :

עוד ראה פשר (י-ם) 5037/08 פשר (י-ם) 23614-12-11 בועז גבאי נ' כונס הנכסים הרישמי מחוז ירושלים "מהאמור עולה כי אין לעירייה זכות לידרוש את תשלום חוב העבר אשר נוצר קודם לצוו הכנוס כחלק מהליך מכירת הנכס, ועל הערייה לגבותו באמצעות תביעת החוב שהגישה ועל פי סדרי הנשייה הרגילים." זאת ועוד, עיון בתגובת העיריה מעלה כי כבר ביום 26.10.17, הגישה במסגרת תגובתה בקשה להארכת מועד להגשה בהליך פשיטת רגל וציינה כי לא היה ידוע לה שהחייב מצוי בהליך פשיטת רגל וכי במהלך הזמנים מאז מתן צו הכנוס עקב אי ידיעת העיריה אודות צו הכנוס, המשיכה לנקוט בהליכי אכיפה בגין חוב זה. על כן ביקשה העיריה לאשר לה ארכה להגשת תביעת חוב כאשר יש בבקשה זו כדי להעיד על כך שהעירייה ידעה אודות ההליך בתאריך הגשתה וכן אודות עמדתה ביחד לנקיטת ההליכים שנקטה מקום שלטענתה ננקטו מחוסר ידיעה בדבר ההליך.

...

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובות הצדדים וטענותיהן מצאתי שדין הבקשה להתקבל כך שעל העיריה לפעול למתן האישור המתבקש בהתאם לס' 324א' זאת ללא קשר לתשלום חוב העבר מקום שנקבע לא פעם כי אין לאפשר לרשויות לנצל את הכוח המצוי בידם לעכב את אישוריה להעברת הנכס כדרך לעקוף את דיני הקדמיות.

ראה לעניין זה פשר (חי') 2521-06-10 אריה ביגלאייזן נ' כונס הנכסים הרשמי "סבורני כי אין מקום לאבחן את סוגיית דמי החכירה מסוגיות דומות אשר נדונו בפסיקה בהקשר של חוב ארנונה וחוב היטל השבחה, שם נקבע כי אין הרשויות רשאיות להתנות מתן אישור להעברת זכויות בנכס בתשלום חוב שאיננו בדין קדימה. הרציונאל שעמד בבסיס הפסיקה האמורה הינו שאין לאפשר לרשות כזו או אחרת לפסוח מעל דיני הקדימויות רק בשל הכוח המצוי בידיה לעכב את אישורה להעברת הזכויות בנכס (ראה: רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד ישראל וינבוים (פ"ד נו(4) 856 וכן בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא ואח' פ"ד מג(1) 89). רציונאל זה הינו רלוונטי גם במקרה של חוב דמי חכירה ואין בטענות המשיב בכדי להצדיק סטייה ממנו. :

ולאור כל האמור אני מורה כדלקמן: · לאחר הסדרת החוב לעירייה בגין התקופה בה החזיקה כונסת הנכסים בנכס, תמסור העיריה אישור העיריה לטאבו בהתאם לס' 324א' לידי כונס הנסכים או המנהלת המיוחדת, וזאת לצורך השלמת הליך העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשים וללא קשר לחובות העבר הרובצים על הנכס וזאת תוך 20 יום.

המנהלת המיוחדת תעביר העתק החלטתי זו לעיריית נהריה, לכונסת הנכסים, לחייבת ולנושה.

על העובדה כי טענות החייב ואישתו בדבר הזכויות בנכס, נועדו לסכל את המימוש, מעיד כמאה עדים הסכם הפיתוח שנחתם ביחס לנכס, עליו חתומה גם אשת החייב.

לאור נסיבות התיק, חוסר ההתקדמות ובקשת הנאמנת לקדם העברת זכויות ומימוש הנכס, רמ"י אינה מיתנגדת לרישום מחצית מהזכויות בשטח העיבוד ע"ש אשת החייב ולאחר שתהיה התאמה בין בעלי הזכויות בשטח המגורים ובשטח העיבוד, הנכס יוצע למכירה במסגרת הליכי כנוס נכסים, עוד בטרם חתימה על הסכם חכירה, תוך הבהרה לגבי החובות הידועים היום, בגין דמי חכירה שנתיים, שלא שולמו מאז שנת 1986 והבהרה כי הזכויות לא יועברו אלא לאחר תשלום מלוא החובות לרמ"י ובהתאם לנהלי רמ"י ולדין.

השאלות העומדות במחלוקת השאלות שבמחלוקת בין הצדדים מיתמקדות בעניינים הבאים: האם לאשת החייב זכויות בשטח העיבוד והאם ניתן לרשום מחצית הזכויות בשטח העיבוד ע"ש אשת החייב? מהו המתוה הראוי למימוש הנכס: האם כעמדת רמ"י, לפיה יש להתאים תחילה את הזכויות בשטח המגורים ובשטח העיבוד בטרם המכירה, או כעמדת הנאמנת וכונס הנכסים, לפיה ניתן לדלג על שלב זה ולהסדיר את הזכויות במסגרת עסקת מכר לצד ג'.

בנסיבות אלה, ומאחר שזכויות החייב מוקנות לנאמנת, אין מניעה כי הנאמנת תפעל על פי הוראות רמ"י להסדרת הזכויות, באופן בו מחצית מזכויות החייב בשטח העיבוד ירשמו ע"ש אשת החייב, וזאת עוד בטרם יוצע הנכס למכירה.

בעניינינו, אין מחלוקת כי זכויות החייב ואישתו בנכס אינן רשומות במירשם המקרקעין ועל כן, על פי ההלכה הפסוקה, הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר אינן חלות.

...

אשר על כן, טענת החייב ואשתו כי לא קיימת כדאיות במימוש הנכס, נדחית.

התוצאה אני מורה על פירוק השיתוף בזכויות החייב ואשתו בנכס.

אני מורה לנאמנת לפעול לתיקון רישום הזכויות בנכס באופן שמחצית מזכויות החייב בשטח העיבוד ירשמו ע"ש אשת החייב.

כשנתיים לאחר מתן צו ההפטר, ביום 4.8.2021, הגיש הנאמן לבית המשפט הודעה בה ציין כי ממסמכים שהגיעו לידיו עולה כי בנגוד להצהרות המערער, נתונות לו זכויות חכירה בנכס מקרקעין הידוע כגוש 17743, חלקה 7, תת-חלקה 1, המצוי ברח' מעלה יצחק 14 בנוף הגליל (להלן: הנכס), אשר שוויו מוערך בלמעלה מ-1,000,000 ש"ח. הנאמן הדגיש כי המערער פעל מול עריית נוף הגליל (להלן: הערייה) להפחתת חובות הרובצים על הנכס בעודו מצוי בהליך פשיטת רגל, וכי בזמן ניהול ההליך אף השכיר את הנכס לצדדים שלישיים מבלי שדיווח על דמי השכירות שנגבו על ידו.

בהמשך לכך, ביום 22.8.2021 הגיש הנאמן בקשה לביטול צו ההפטר אשר ניתן לטענתו על בסיס תשתית עובדתית מטעה, ובהנתן חוסר תום ליבו של המערער אשר הסתיר את המידע בנוגע לזכויותיו בנכס.

הנכס אמנם עדיין רשום על שמו, אך זאת רק בשל כך שטרם הוסרו העיקולים שהוטלו עליו, באופן שאינו מאפשר להסדיר את הרישום לגביו.

זאת בין היתר נוכח העובדה שאין חולק שהמערער לא דיווח על זכויותיו בנכס ושהזכויות בנכס לא הועברו על שם גרושתו; שלא נמצאה כל אינדיקאציה לכך שהסכם הגירושין הועבר לידי הנאמן; שעל אף האמור בהסכם הגירושין, הבעלות בנכס לא הועברה לידי גרושתו של המערער אשר גם לא היתנהלה במשך השנים כבעלים של הנכס.

כפי שנקבע לא פעם בעבר, היתנהלות חסרת תום לב מצד החייב לאחר מתן צו ההפטר או כזו שנתגלתה לאחריו בדיעבד, הנה מסוג המצבים המובהקים אשר עשויים להצדיק ביטולו של צו ההפטר (ע"א 3631/21 בן אהרון שר נ' כונס הנכסים הרישמי תל אביב, פסקה 12 (7.12.2021); עניין דמרי, פסקה 11; וראו הוראת סעיף 176 לחוק חידלות פרעון ושקום כלכלי, התשע"ח-2018 שאינה חלה בעניינינו, המייחדת הוראה מפורשת לעניין ביטול הפטר בין היתר בשל היתנהגות חסרת תום לב שהתגלתה בדיעבד).

התירוצים והאמתלות שבפי המערער, אין בהם כדי לסתור את העובדות המהותיות שהתבררו בדיעבד ובחלוף שנתיים ממועד מתן ההפטר – כי הוא בעל זכויות בנכס אשר הוא לא הצהיר לגביו דבר בזמן ההליך, ואף לא לגבי הסכם הגירושין אשר לטענתו מצביע על העברת הבעלות ממנו לגרושתו.

...

על רקע האמור, בתום הדיון שהתקיים ביום 27.10.2016 הורה בית המשפט המחוזי על מתן צו הפטר למערער, בכפוף לעמידה בתכנית הפירעון המוצעת.

דין הערעור להידחות על הסף לפי תקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, אף מבלי להיזקק לתשובת המשיבים.

הערעור נדחה אפוא.

עוד טוענים התובעים כנגד היתנהלות נתבע 3, אשר ייצג את הנתבעים 1-2 ולטענתם, בנגוד למוסכם, הפר את חובותיו כנאמן והעביר לנתבעים 1-2 את הכספים אשר על פי הסכם המכר, אמורים היו להשאר בחשבון הנאמנות ולשמש לתשלום הכספים לרשות מקרקעי ישראל, באופן שיבטיח את השלמת רישום העסקה.

הסעדים המפורטים בכתב התביעה הם מתן צו מניעה קבוע, אכיפת הסכם, סעדים הצהרתיים, צוי עשה, מתן הוראות לנאמן ומינוי כונס נכסים, כאשר הסעדים כולם מטרתם להוביל לאכיפת ההסכם ולהשלמתו.

מנגד, סמכותו של בית המשפט המחוזי עניינה תביעות בדבר חכירה לדורות או בתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין וגם בעיניין זה – אין משמעות לשווין של הזכויות.

ברע"א 1924/16 עבדללה אבו ג'אנם נ' נכסי רמלה 3 בע"מ (20.04.2016) הפנה בית המשפט העליון לפסק דין אלוש תוך שהוא מציין כי במסגרת "מבחן הסעד" בתביעות מקרקעין, יש לבחון גם "האם הדיון בסעד המבוקש משמעו הכרעה באשר להתחייבות להעברת זכויות קנייניות או שמא מדובר בזכויות חוזיות בלבד". בפסק דינו של כב' השופט עמית (אז בבית המשפט המחוזי בחיפה) במסגרת ה"פ (חיפה) 119/08 שויצר נ' רפאל (6.7.08) הובעה גישה שונה, לפיה אין להבחין בין מקרקעין מוסדרים למקרקעין שאינם מוסדרים ולפסק דין זה הפנו התובעים בטיעוניהם, כאשר הם מבקשים להסתמך עליו בטענתם כי לבית משפט זה סמכות לידון גם כאשר עסקינן בזכויות בר רשות.

...

לאור סכום התמורה אשר נקבע בהסכם מכר הנחלה, סכום הנמוך מגבול סמכותו של בית משפט השלום, נתונה הסמכות העניינית לבית משפט השלום ועל כן דין התביעה להימחק, לחילופין יש להעבירה לבית משפט השלום.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי אין המדובר בתביעה שהיא במקרקעין, כמשמעות הדבר בחוק, ועל כן הסמכות העניינית תיקבע על פי שוויין של הזכויות במועד הגשת התביעה, כפי שיובהר להלן.

סיכומו של דבר, סברתי כי במחלוקת אשר באה לידי ביטוי כאמור, יש לפסוע בדרך שבה הלך בית המשפט העליון בשאלה זו, גם אם אין המדובר בהלכה מחייבת, דהיינו כי התביעה אשר בפניי, שעניינה חוזה למכירת זכויות בר רשות, אינה תביעה אשר "נוגעת למקרקעין". על כן הסמכות העניינית בתיק זה תוכרע בהתאם לשוויין של הזכויות.