בקשת היתר לפיצול בית פרטי לשני בתי מגורים

על הנכס והצדדים רייק בעל זכויות במקרקעין, שהוא בית מגורים פרטי המחולק לשתי יחידות דיור, ברח' ברקת 54 שערי תקווה (ישוב בשומרון, להלן: "הנכס").

גם הפרוטוקול שהוא מיסמך מפורט יותר ביחס לזיכרון הדברים, אינו יכול להוות תחליף להסכם מכר מחייב, משום שאף הוא מפנה לחתימה על הסכם מכר ולחתימה על הסכם שתוף במקרקעין, אשר אמור להסדיר בין היתר את השטח הצמוד לכל יחידת דיור, את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות או העתידיות, את הרכוש המשותף, את מעמדו של גג המבנה וכיו"ב, שהרי פיצול בית בן שתי קומות לשתי יחידות דיור נפרדות לרישום, הופך את המבנה לבית משותף.

בהיעדר שתוף פעולה מצד רייק, יקשה על בית המשפט לפקח על ביצועה, יהא עליו למנות כונס נכסים וליפות כוחו לחתום במקום רייק על מסמכים מהותיים, כמו הצהרה למס שבח, מיסמכי הסכמה לבנק למשכנתאות, שספק בעיניי אם ייאות ליתן משכנתא בתנאים כאלו, לחתום במקום רייק על בקשה להיתר בניה שתוקפה בנתיים פג ועוד.

...

להבנתי יש לסווג שני מסמכים אלו כהסכם המחייב את הצדדים לנהל משא ומתן ובתום לב. סעד האכיפה אינו מתאים גם לו היה מי שיסבור כי ניתן לראות בפרוטוקול הסכם מחייב, ושניתן להשלים הפרטים החסרים: לנסח הסכם שיתוף מקרקעין ובו יחולק המגרש בין שתי היחידות באופן שווה, לקבוע בטוחות לתשלום שישולם לרייק ולמס השבח שהוא צריך לשלם, לא הייתי נעתרת לבקשה לאכוף על רייק ביצוע העסקה, משום שמדובר בעסקה מורכבת המותנית בתנאים מתלים, ובפעילות משותפת של שני הצדדים לצורך קידומה.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת מנחם נתנאל להצהיר כי נחתם בין הצדדים הסכם מחייב וכי יש לאכפו על משה רייק, אולם, אני קובעת כי משה רייק הפר חובתו לנהל משא ומתן בתום לב. סעד הצהרתי זה מתבקש מדחיית תביעתו לפיצוי של רייק, ויכול להינתן גם מכוח סמכותו של בית המשפט ליתן סעד הצהרתי כפי שנראה לו צודק בנסיבות הענין, ולאחר שכל הראיות בענין זה נשמעו בפניו (ראו: ע"א 10576/06 בזק בינלאומי בע"מ נ' תדיראן בע"מ, פסקה 8 (‏12.8.2009); ע"א 8596/07 בנק ירושלים בע"מ נ' גלברט, פסקה 4 (15.3.2010); ע"א 1546/11 בן גור נ' מנהל מקרקעי ישראל (8.9.11); ע"א 2976/12 בר אל נ' קאופמן, פסקה 17 (23.11.2014); ע"א 8570/09 **** נ' עיריית ראשון לציון (15.3.11)).

אף שתביעתו של רייק להורות על ביטול הפרוטוקול וזכרון הדברים נענתה, אני דוחה את תביעתו של רייק לפיצוי כספי.

לפניי תביעה כספית ע"ס 37,000 ₪ בסדר דין מהיר, שעניינה נזקים שונים נטענים שנגרמו לתובע כתוצאה מאי-העתקתו של ארון תיקשורת תת-קרקעי של הנתבעת המוצב (באופן חלקי) בשטח בית מגוריו הפרטי, אל מחוץ השטח.

במהלך הישיבה ונוכח דברים שעלו בה, ביקש התובע למחוק את הסעד לצוו עשה בכתב התביעה (סעד שמורה לנתבעת להעתיק ממקומם את ארון התיקשורת ו/או את הסיבים האופטיים), כך שייוותר בכתב התביעה סעד כספי בלבד של 37,000 ₪, וזאת תוך מתן היתר לפיצול סעדים בגין סעד זה. בנסיבות ונוכח הסכמת הנתבעת, הבקשה נעתרה, ללא צורך בהגשת כתבי טענות מתוקנים (נוכח הסכמת הצדדים) וללא צו להוצאות.

בנגוד לעדותה הנ"ל של עדת ההגנה שרית, עד ההגנה אלקיים אמר בעדותו (ראו שורות 11-12 בעמ' 57 לפרוטוקול) כי אחד העובדים שלו הוא זה שאמור היה לפנות לרשויות, כלומר להשיג את האישורים הרלוואנטיים האמורים במוצג ת/1 (ועדותו זו של עד ההגנה שיכנעה אותי יותר מעדותה הרלוואנטית הנוגדת של עדת ההגנה), משמע מדובר במחדל של חוסר מעש מצד הנתבעת בלבד, ולא מצד שני הצדדים.

...

התייתרות זו הינה בשל כך שחזקה על הנתבעת, משעה שהסכימה כאמור להעתיק את ארון התקשורת כך שלא יהיה עוד בתוך שטחו של התובע, כי היא מסכימה גם לכך שיש בהמשך קיומו של הארון בשטחו של התובע כדי לפגוע באופן כלשהו בזכויותיו בשטחו או כדי ליצור עבורו הפרעה או מטרד או גורם נזק כלשהו, שאחרת לשם מה לטרוח בהעתקת ארון התקשורת ממקומו?! משאין חולק כי הנתבעת לא קיימה את הסיכום הנ"ל עם התובע בדבר הזזת ארון התקשורת משטחו של התובע, סבורני שבכך הוכחה עילת תביעתו של התובע נגד הנתבעת (ותהיה זו עילה חוזית ו/או נזיקית ו/או קניינית), כאשר הנתבעת לא השכילה להוכיח (ודאי לא בראיות מלאות ומספיקות) שהפרת התחייבותה הנ"ל מקורה במעשה או במחדל של התובע או בגורם שאינו בשליטתה וכאשר הראיות מלמדות שההפרה הנ"ל מקורה בכך שהנתבעת פשוט לא הייתה שלמה עם תוכן הסיכום הנ"ל (כפי שיפורט בהמשך לגבי תוכן עדויות ההגנה).

סיכום התביעה מתקבלת, באופן חלקי.

הנתבעת תשלם לתובע את הסכומים הבאים: סך של 15,000 ₪ (ראש הנזק של עוגמת נפש), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה 20.12.20 ועד יום התשלום המלא בפועל.

התובע ביקש בסיכומיו לפסוק לו גם החזר הוצאות המומחה מטעמו בסך 6,000 ₪, אך לא צירף בשום שלב ומקום כל אסמכתא על כך. התובע יוכל להגיש עד יום 10.10.21 בקשה כדין (בצירוף תצהיר ואסמכתות רלוונטיות מלאות) לפסיקת הוצאות אלה, ואם וכאשר תוגש הבקשה היא תידון, ואם לא תוגש כך, תיחשב הבקשה כנדחית.

השינויים המינוריים כוללים הסדרת השמוש בשביל המעבר הפרטי לבית המבקשים, מיקום הצבת פילר של חשמל, מונה מים וזכות מעבר לבית המבקשים.

המבקשים הגישו לועדה המקומית לתיכנון ובנייה ברחובות בקשה, שבמסגרתה עתרו, בין היתר, לקבל היתר לפיצול דירתם הבנויה על חלקם במיגרש לשתי יחידות דיור, בהתאם להוראות סעיף 147(י)(1) לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק").

במסגרת פסק הדין מתואר, בפיסקה 2 לפסק הדין, המצב הקיים בשטח במועד כתיבת פסק הדין הקודם כדלקמן: "כל אחד מהצדדים הקים את בית מגוריו בחלק מהחלקה שיועד לו, כפי שפורט בהסכם השתוף שנחתם בין הצדדים ב- 08/2004. בית התובעים שהנם גם הנתבעים שכנגד (להלן: התובעים) ממוקם בעורף החלקה ונבנה כבית חדש, לפני כ-7 שנים. בית הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: הנתבעת), הנו הבית הממוקם בחזית החלקה ונבנה במקור לפני למעלה מ-60 שנה והורחב לפני כ-7 שנים". כן נקבע בפיסקה 8 לפסק הדין כדלקמן: "המחלוקת האמתית והעמוקה נוצרה בין הצדדים, בשעה שהתובע החליט לקבוע עובדות בשטח ולבנות את ביתו בסטייה מההיתר שהוצא על ידו (בהסכמה), ותוך כדי עריכת שינויים מהותיים, אשר כללו הגדלת שטח הבניה בביתו, תוך כדי יצירת יחידה או יחידות עצמאיות, במרתף ביתו. המרתף אף הושכר למטרות מסחריות, לפחות בתחילת הדרך ולאחר מכן, לטענת התובע, שימש (כיחידה עצמאית), למגוריו (צריך להיות: למגורי) בנו. הנתבעת היתנגדה נחרצות לאמור ופנתה לועדה המקומית לתיכנון ובניה ואף היתנגדה לבקשות שונות שהוגשו לועדה על ידי התובע, להכשרת הבניה והיחידה הנוספת האמורה. אין ספק בעיני שהתובע נקט בהליכי תיק זה, כאמצעי להפעיל לחץ על הנתבעת, על מנת ש"תסוג" מהתנגדותה ליחידה הנוספת שהוא בנה במרתף".

השתק עילה עולה מן המקובץ כי הסוגיה מושא דיוננו – פרשנות הסכם השתוף והאם הוא מאפשר למבקשים להקים יחידת מגורים נפרדת בדירתם - כבר הוכרעה ע"י בתי המשפט השלום והמחוזי במסגרת ההליך הקודם, ויש בהכרעה זו משום "מעשה בית דין". דוקטרינת "מעשה בית דין" (res judicta) של המשפט המקובל מושתתת על שני כללים עקריים: השתק עילה והשתק פלוגתא.

...

סוף דבר עולה מכל המקובץ כי הסוגיה מושא ענייננו ובכלל זה פרשנות ההסכם, הוכרעה זה מכבר.

תוצאה משכך, דינה של התביעה להידחות.

בשים לב למשאבים שהושקעו בהליך ובכלל זה לעובדה שאין ענייננו בהליך ראשון בסדרת ההליכים שלעניין, הרי שאין מנוס מלהביא עניינים אלו בשיקול דעתנו ביחס לסוגיית ההוצאות.

בפניי עתירה המכוונת כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובנייה במחוז מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 07.03.2021, בה נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת המשיבה 2, הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה גני תקווה מיום 20.11.2019, שדחתה את בקשתם להיתר להרחבת הקומה העליונה בביתם ולפיצול הבית לשתי יחידות דיור.

העותרים הם בעלי הזכויות בבית פרטי הבנוי על המיגרש המערבי (להלן "המיגרש" ו"הבית").

לבסוף ציינה ועדת הערר כי על אף שתוספת השטח המבוקשת ידועה כהקלה ל"שיפור דיור" וברגיל מאושרת על ידי הועדה המקומית כדבר שבשיגרה, הרי שבמקרה זה היא לא שוכנעה כי קיים צורך בשיפור דיור או כי קיים הצדק לחרוג ממדיניות הוועדה המקומית ולהתיר תוספת בניה למגורים בקומה נוספת ונפרדת מעבר לשתי הקומות הקיימות, במיוחד כאשר הבקשה נועדה לצורך הכשרת בניה שלגביה הוצאו צוי הריסה שפוטיים שלא קוימו, בדיעבד, תוך דגש על החובה לשקול שיקולים של מניעת עבריינות בנייה.

...

בפניי עתירה המכוונת כנגד החלטת המשיבה 1, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 07.03.2021, בה נדחה הערר שהגישו העותרים על החלטת המשיבה 2, הועדה המקומית לתכנון ולבניה גני תקווה מיום 20.11.2019, שדחתה את בקשתם להיתר להרחבת הקומה העליונה בביתם ולפיצול הבית לשתי יחידות דיור.

העותרים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית (ערר 294/13), וביום 12.5.2014 נדחה הערר (בדעת רוב).

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את החלטת ועדת הערר עליה נסובה העתירה, עיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את טיעוני הצדדים, עמדתי היא כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר.

העתירה נדחית.

העותרים ישלמו לכל אחד מהמשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

מבוא בפניי תביעה לפצוי בגין נזקים, של קונה נגד המוכרים של בית פרטי בן שתי קומות על עמודים, בית דו משפחתי, ברח' הגלבוע 82 באלפי מנשה.

כאמור, הוא עצמו בנה מדרגות חיצוניות לקומה השניה, ללא היתר בניה, על מנת שיוכל לעבור לגור באופן מיידי ומבלי לפגוע בפרטיות הנתבעת שהמשיכה להתגורר בקומה התחתונה.

הפיצול לשתי יחידות לרבות הכשרת המדריגות והתוספות אפשרית.

התובע עצמו הגיש בקשה להיתר בניה והכשרת החריגות בשנת 2015, הא הראיה שמכתבה של הוועדה המיוחדת לתיכנון ובניה אלפי מנשה מיום 5.11.15 (נספח 5 למוצגי התובע) מופנה אליו כמגיש הבקשה ובו מצוינת מהות הבקשה: "תוספת בניה בקומת עמודים, סגירת מרפסת קיימת בקומת כניסה, מדרגות חיצוניות בחצר הבית". במכתב עורך הדין של התובע מיום 24.5.16 ישנה היתייחסות להוצאות הכרורות בבקשה להיתר בניה, ובמכתב מיום 19.7.17 (נספח 19) בליקויים החמורים בנכס כפי שגילה אותם התובע חריגות הבניה אינם מופיעים כחלק מהתרמית, הונאה ומצג שקרי ככותרת סעיף 4 במכתב, אלא סדקים ושקיעת יסודות.

...

אני מקבלת את הטענה לפיה משוויתר על הוצאת אישור עיריה כתנאי למסירת החזקה המשפטית ולקח על עצמו את הכשרת המדרגות החיצוניות שבנה, ומשהגיש בקשה להיתר בניה וכלל בה גם את שתי התוספות הקודמות, הסכים מכללא לטפל בכך על חשבונו.

היתה זו טעות של הנתבעת שניסתה להטיל על המוכר גם חיוב זה, ובכך העלתה את חמתו של התובע, שאמר למתווך בשיחה המוקלטת כי "יקרע אותה". אני דוחה את תביעת התובע לשפותו בהוצאות שהוציא עד כה לצורך הכשרת החריגות ואף בסכום שנקב בו מומחה בית המשפט, באשר לא הוכח כי על הנתבעים היה לשאת בסכומים אלו, בהתאם להסכם ביניהם.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע את הסכומים הבאים: סך של 107,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום חתימת הסכם המכר (יום הערך לפיו חושבה ירידת הערך, 11.8.15), ועד התשלום בפועל.