בקשת דחיית תביעה מחמת התיישנות בעניין חריגות בנייה בנכס

לפניי שתי בקשות נפרדות לסילוק התובענה על הסף מחמת היתיישנות, אשר ידונו במאוחד במסגרת החלטה זו. הבקשה הראשונה הוגשה מטעם הנתבע 3 (להלן – "עוה"ד") [להלן – "הבקשה הראשונה"], והבקשה השנייה הוגשה מטעם הנתבעים 1 ו-2 (להלן – "המוכרים") [להלן – "הבקשה השנייה"].

לטענת הרוכשים , וכעולה מכתב התביעה, עוה"ד התרשל בעת מילוי תפקידו כמי שייצג אותם בעסקת המכר, משעה לא ביצע בדיקות שחובה היה עליו לבצע כעו"ד המייצג בעסקת מקרקעין של הנכס הבנוי כאמור על מקרקעין במוש"ע, בדיקות שלו ביצע אותן היה לומד על כך שהנכס ניבנה בחריגות מהיתר הבנייה ומגבולות החלקה.

די בתשתית זו כדי להביא לדחיית התביעה מחמת היתיישנות, שכן סעיף 8 לחוק ההתיישנות אינו קובע מצב של ידיעה בפועל אלא היכולת לבדוק וסבירות האמצעים שננקטו לצורך ביצוע הבדיקות.

את התביעה הגישו הרוכשים ביום 14/12/20, שש שנים ותשעה חודשים לאחר שנודע להם לראשונה אודות חריגות הבנייה.

...

דיון והכרעה: לאחר שבחנתי את טענות הצדדים נחה דעתי כי דין הבקשות להידחות, תוך שמירה על טענת ההתיישנות אשר תתברר במסגרת פסק הדין הסופי, ויובהר.

לאור התוצאה אליה הגעתי דין הבקשה להידחות, תוך שמירת טענת המבקשים (עוה"ד והמוכרים) בדבר התיישנות התביעה, טענה אשר כאמור תבחן במסגרת פסק הדין הסופי .

טענות הנתבעים להתיישנות עילת התובענה לטענת הנתבעים, כפי שנטען על ידם גם במסגרת הבקשה לסילוק התובענה על הסף, התביעה היתיישנה ומשכך יש לדחותה מטעם זה בלבד.

משכך, אין לקבל את טענת הנתבעים לפיה יש לחשב את תקופת ההתיישנות מהיום שבו היה באפשרות התובעת לבטל את החוזה ומשלא מימשה אפשרות זו. וכך גם ציינתי בהחלטתי בבקשה לסילוק על הסף בשל היתיישנות: "כפי שציינתי לעיל וכעולה מהפסיקה שלעניין, כאשר ענייננו ברשום זכויות במקרקעין המדיניות השיפוטית אינה מעודדת הגשת תביעות מייד בעת היתרחשות הארוע המכונן, וזאת במטרה לנסות ליפתור את הסיכסוך מחוץ לכותלי ביהמ"ש. דומה כי התובעת אכן פעלה כך או למצער הבהירה מדוע לא פנתה לאלתר, ודומה כי לפחות בשלב זה היתנהלות זו אינה אמורה לעמוד בעוכריה." העיכוב בהנפקת שובר דמי ההסכמה על ידי רמ"י כאמור, טענות הצדדים באשר לסירובה של רמ"י לתת הסכמתה להעברת הזכויות נבע מסיבות רבות שאינן עשויות מקשה אחת.

עם זאת, בשל גורמים רבים, ובהם כשל טכני במילוי המסמכים; מחלוקות בין הנתבעים לבין האגודה השיתופית באשר לחוקיות גבייתם של דמי כניסה; הליך הגירושין של הנתבעים ומינוי כונס נכסים לנחלה וחריגות בנייה, התעכב רישום הזכויות עד לעצם כתיבת שורות אלה – כ-11 שנים לאחר החתימה על הסכם המכר.

...

משכך, אני קובע את שכר טרחת עו"ד על הסך של 44,922 ₪.

כן ישלמו הנתבעים לתובעים אגרת משפט כפי ששולמה.

הנתבעים ישלמו לתובעים את כלל הסכומים האמורים לעיל בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הסכומים ריבית והפרשי הצמדה כדין.

כתב ההגנה מתוקן התובעת ובעלה התגוררו בנכס כשוכרים במשך שנים טרם רכישת הבית, ובקשו מהנתבע כי הסכם המכר יהיה בתנאי as is מאחר והם מכירים את הנכס והמוכרים שוהים דרך קבע בארה"ב. באותו מפגש בעלה של התובעת מסר לנתבע כי ידוע לו על חריגות בניה בקומת המרתף ולאור זאת הנתבע ביקש ממנו במפורש לבדוק את התוכניות במשרדי המועצה והתאמתם לנכס.

לאור המקובץ לעיל, אני דוחה מחמת היתיישנות את עילת התביעה שעניינה התרשלות במילוי טופס המש"ח. ככל שנוגע לעילת התביעה שעניינה רשלנות הנתבע בגין אי בדיקת המצב התיכנוני, התרשלות ברשום הזכויות על שם התובעת ואי-ווידוא תשלום החוב בגין מס הרכישה ע"י התובעת – הטענה נדחית.

...

לאחר שעיינתי בחוות הדעת ושמעתי את עדויות הצדדים והמומחים ובהתחשב בחובת התובעת להקטנת הנזק, אני קובע כי התובעת זכאית לפיצוי בגין הפסד דמי שכירות עבור פרק זמן של שלושה שבועות בתקופה במהלכה בוצעו בפועל העבודות להכשרת חריגות הבניה.

אני מקבל את הערכת שווי דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו בחוות דעתו של שמאי התובעת רודיטי ובסך של 6,200 ₪ לחודש ובסכום כולל עבור 3 שבועות סך של 4,650 ₪.

סוף דבר התביעה מתקבלת באופן זה שלסילוק מלא וסופי של התביעה אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את הסכום הכולל של 153,907 ₪ בצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת התביעה (24.11.16) ועד לתשלום המלא בפועל.

התובעת טוענת כי החלטת ועדת הערר מיום 23.9.2019, אשר היתנתה את הוצאת ההיתר לחיבור הקומות בהריסת מרפסת הגג שניסגרה וסופחה לדירה, סתמה את הגולל על אפשרות התובעת לקבל היתר בנייה ואת תשלום יתרת התמורה מהקונים וכי עילת התביעה נולדה ממועד זה ועל כן התביעה לא היתיישנה.

עניינה של התביעה הוא בטענת התובעת כי הדירה ניבנתה בחריגות בנייה על ידי הקבלן ובמצבה זה נימסרה לבעלה המנוח של התובעת (ממנו קיבלה התובעת את הזכויות בדירה), וכי הנתבעות התרשלו בכך שלא נקטו כנגד הקבלן שבנה את הבניין בהליכים משפטיים בגין חריגות הבנייה שבנה ונתנו טופס 4 ואשור איכלוס לדירה במצבה זה, וכן באי מסירת הנתבעות מידע אודות חריגות הבנייה כל השנים, בכך שלא רשמו הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין בגין חריגות הבנייה, ובהנפקתן אישורי ערייה פעמיים ללא הסתייגות להעברת זכויות בדירה.

בעיניין קורלנד, אליו מפנה התובעת, נדחתה טענה דומה שהעלתה התובעת ונקבעו הדברים הבאים, היפים לענייננו: "תעודה מכח סעיף 234 מונפקת ע"י הנתבעות על מנת לאשר שעל הנכס אין כל חובות כספיים המגיעים לרשות המקומית מבעל הנכס במועד ההעברה. באישור מצוין שאינו מגיע במקום היתר לפי חוק התיכנון והבניה. האישור על כן אינו מעיד כלל ועיקר שהדירה בנויה על פי היתר וכי אין בדירה חריגות בניה. האישור יוצא ממחלקת הגביה" (פס' 10) האישור משנת 2012 להעברת הזכויות לקונים לא הוצג, ולא ניתן להדרש לטענות התובעת לגביו.

ועדת התיכנון (שהערר על החלטתה נדחה) אישרה את בקשת התובעת להיתר בגין איחוד הקומות, אולם היתנתה זאת בהריסת מרפסת הגג החורגת שניסגרה והריסת הפרגולה בגג שהתובעת אישרה שנבנתה על ידי בעלה המנוח.

...

הנתבעות אמנם צרפו לסיכומים אסמכתא לתשלום סך של 41,007 ₪ בגין חוות דעת השמאי צור, אולם בשים למהות חוות הדעת , תוכנה והשפעתה על תוצאות ההליך - אני סבורה שסכום זה חורג מההוצאות הסבירות וההוגנות שיש לפסוק.

ההודעה לצד שלישי, אף היא, נדחית.

עם זאת, לאור קביעותיי ביחס לכיסוי הביטוחי, אני סבורה שהיה הצדקה להגשת ההודעה לצד שלישי ושיש לחייב את איילון בתשלום הוצאות אגרת משפט של הנתבעות בגין ההודעה לצד שלישי כפי שפסקתי.

בגדרי התביעה מבקשת התובעת לחייב את הנתבעות בתשלום התשלום הנדחה בגין יתרת תמורת מכר הדירה שלא שולמה על ידי הקונים בסך 540,000 ₪, בתשלום הוצאות התובעת לצורך הטיפול בקבלת היתר הבנייה בסך של 228,604 ₪ וכן בתשלום פיצוי בסך 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש.

דיון והכרעה בחנתי את העדויות והראיות, נתתי דעתי לטענות הצדדים בכתבי הטענות, בסיכומים ובסיכומי התשובה והגעתי לכלל דיעה לדחות את התביעה מחמת היתיישנות ולכן לגופה; היתיישנות התביעה עניינה של התביעה היא בטענת התובעת כי הדירה ניבנתה בחריגות בנייה על ידי הקבלן ובמצבה זה היא נימסרה לבעלה, ממנו קיבלה התובעת את הזכויות בדירה בהעברה ללא תמורה, וכי הנתבעות התרשלו בכך שלא נקטו כנגד הקבלן שבנה את הבניין בהליכים משפטיים בגין חריגות הבנייה שבנה, נתנו טופס 4 ואשור איכלוס לדירה במצבה זה, לא מסרו מידע אודות חריגות הבנייה כל השנים, לא רשמו הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין בגין חריגות הבנייה, ואף הנפיקו "אישור ערייה" פעמיים ללא הסתייגות להעברת זכויות בדירה.

בעיניין קורלנד נדחתה טענה דומה ונקבעו הדברים הבאים: "תעודה מכח סעיף 234 מונפקת ע"י הנתבעות על מנת לאשר שעל הנכס אין כל חובות כספיים המגיעים לרשות המקומית מבעל הנכס במועד ההעברה. באישור מצוין שאינו מגיע במקום היתר לפי חוק התיכנון והבניה. האישור על כן אינו מעיד כלל ועיקר שהדירה בנויה על פי היתר וכי אין בדירה חריגות בניה. האישור יוצא ממחלקת הגביה" (פס' 10).

...

ההודעה לצד שלישי, אף היא, נדחית.

בשים לב לתוכן חוות דעת השמאי צור והשפעתה על תוצאות ההליך, אני סבורה שסכום זה חורג מהוצאות סבירות והוגנות שיש לפסוק, וכי בגין חוות דעת המומחה צור ועדותו על התובעת לשלם לנתבעות סך כולל של 15,000 ₪ בנוסף לסכום הוצאות שפסקתי לעיל.

עם זאת לאור קביעותיי ביחס לכיסוי הביטוחי, אני סבורה שיש לחייב את איילון בתשלום הוצאות אגרת משפט של הנתבעות בגין ההודעה לצד שלישי כפי שפסקתי.