בקשת דחייה על הסף מחמת חוסר סמכות עניינית בתביעת זכויות בדירה

על בסיס קביעה זו המבקשים מסיקים, כי כלל הטענות העולות בתביעה במערכת היחסים שבין בעלי הדירות בבית משותף, הנוגעות לחיזוקים, להונאת כלל בעלי הדירות בבית המשותף, לבניה הלקויה של החיזוקים משום שאינם מפני רעידות אדמה, לאופן בניית החיזוקים – על כל אלו להתברר בפני המפקח בלבד, אשר לו סמכות שיפוט בלעדית בנושא זה. בנוגע לטענת התובעים בדבר תשלום שווי החלק היחסי בשווי זכויות הבנייה שנוצלו כביכול ע"י הנתבע 2 ואישתו המנוחה לצורך הרחבת דירת הגג, המבקשים טוענים שהסמכות לידון בטענה זו נתונה למפקח בלבד, אף בהתאם להוראות ס' 71ג לחוק המקרקעין.

סיכום: לסיכום, הנתבעים מבקשים מביהמ"ש להורות על דחיית התביעה על הסף מחמת מעשה בית דין וחוסר סמכות עניינית, או לחילופין למחוק את התביעה, כאמור לעיל, ולחייב את התובעים בהוצאות המבקשים בהליך ובשכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כדין.

...

טענה, כי לא צורפו המסמכים הנזכרים בכתב התביעה: המבקשים טוענים, כי דין התביעה להימחק על הסף משום שלא צורפו לכתב התביעה מסמכים מהותיים ואף לא מסמך אחד.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, אני מקבלת את הבקשה לסילוק על הסף במובן זה שאני דוחה את רכיבי התביעה על הסף מחמת מעשה בית דין, למעט הרכיבים בגין עלות התקנת סורג חדש והטיפול בצנרת הדלוחין- ככל שיציגו התובעים קבלה על תיקון או התקנת סורג חדש שניזוק בשל עבודות החיזוק, אקבל רכיב זה- יודגש, הדבר ייעשה בכפוף להצגת קבלה עד לסכום המבוקש ברכיב זה. הקבלה תומצא לנתבעים תוך 14 יום.

בעניין ההוצאות- התובעים ישלמו סך של3,000 ₪ תוך 60 יום עבור הוצאות ושכ"ט עו"ד בגין ניהול ההליך (כולל מע"מ).

בקשה לדחיית התובענה על הסף בשל חוסר סמכות עניינית וכן מחיקת כותרת התובענה, וזאת בטענה כי סעד ההצהרה על בטלות ההסכם אשר צוין בראש התובענה, הוא סעד נילווה לסעדים הכספיים שהם ליבת התביעה דנן.

רקע הבקשה הוא תביעת המשיבים נגד המבקשים להצהרה כי הסכם מכר דירה שנחתם בינהם ביום 31.1.19 בטל, ובהתאם להורות על השבת הסכום ששולם על חשבון כספי התמורה בסך 235,000 ₪, בתוספת פיצוי מוסכם בסך 88,000 ₪ ובתוספת הוצאותיהם בסך של 23,066 ₪.

תמצית טיעוני המבקשים היא כי מדובר בתביעה כספית שהיא עיקר הסעד האופרטיבי המתבקש, וכי ההצהרה על ביטול ההסכם מהוה רק אמצעי להשגת הסעד הכספי, ואין לו כל מטרה אחרת הנוגעת למצב הזכויות במקרקעין.

...

המשיבים טוענים איפוא כי לנוכח טענת המבקשים שההסכם עדיין עומד בתוקפו, אין מנוס מלדון ראשית בשאלה, אם יש לבטלו, ולאחר מכן – לדון בסעדים הנלווים לביטול.

לנוכח האמור, אין מנוס מפיצול התביעה דנן.

עוד עתר המבקש להצהיר כי "על המשיבה לאפשר למבקש להשלים את תשלום מלוא התמורה שנותרה על פי ההסכם בהתאם למועדים שסוכמו, ולהביא לחתימה על הסכם מכר סופי בינה ובין המבקש מיד עם כריתת הסכם פינוי בינוי עם החברה המבצעת". עפ"י ההסכם שהצהרה על תוקפו היא הסעד המרכזי המבוקש בהליך, הובהר כי המשיבה היא הבעלים הרשום של נכס מקרקעין, אשר עומד בפני פרוייקט פינוי בינוי, כך שבעתיד תהא המשיבה זכאית ל – 2 דירות 4 חדרים בפרוייקט.

טענות הצדדים במסגרת בקשה זו לטענת המשיבה במסגרת בקשה זו, דין התביעה להדחות על הסף, וזאת מחמת חוסר סמכות עניינית, וזאת מאחר ועפ"י הוראות חוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד 1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") מצויה תובענה זו בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי.

עוד טוען המבקש, כי לבית משפט זה ישנה סמכות לידון בתובענה, הואיל ועניינה של האחרונה הנו בסעד למתן הצהרה בדבר זכויות חוזיות בלבד, ולא בתביעה העוסקת בזכות קניינית במקרקעין, הואיל וזכות קניינית זו טרם נרשמה על שמה של המשיבה ואף טרם נרשמה על שמו של היזם, אשר מתעתד לבצע את פרויקט "הפינוי בינוי". לפיכך, טוען המבקש, עפ"י ההלכה הפסוקה, הסמכות העניינית תקבע בהתאם לשויון של הזכויות החוזיות, שבעניינינו אינו עולה על 2.5 מיליון ₪ , ומכאן כי בסמכותו של בית משפט זה לידון בתביעה.

...

טענות הצדדים במסגרת בקשה זו לטענת המשיבה במסגרת בקשה זו, דין התביעה להידחות על הסף, וזאת מחמת חוסר סמכות עניינית, וזאת מאחר ועפ"י הוראות חוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד 1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") מצויה תובענה זו בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי.

בתגובתו לבקשה, טען המבקש כי דין הבקשה להידחות, הואיל וההליך המשפטי מתנהל זה 9 חודשים, והמשיבה כבר נתנה את כל נימוקיה העובדתיים והמשפטיים לתובענה, ולא העלתה מעולם טענה של חוסר סמכות.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובפסיקה הרלוונטית, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

ראשית, מקובלת עליי טענת המשיבה, כי יש לבחון את מהות הזכויות אשר הצדדים ביקשו להקנות במסגרת הסכם המכר נשוא המרצת הפתיחה.

הנה כי כן, עפ"י ההלכה הפסוקה, הזכויות אותן מכרה, עפ"י הנטען, המשיבה למבקש במסגרת הסכם המכר, אינן זכויות קנייניות ולפיכך אין מדובר בתביעה הנוגעת למקרקעין, אלא בתביעה שיש לבחון את הסמכות לדון בה לאור שווי הסעד, ולפיכך דין הבקשה להידחות.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים מצאתי כי הבקשה לדחיית התביעה על הסף, מחמת חוסר סמכות עניינית, להדחות.

סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע כי "(א) סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59 או 59א עד 59ח, לפי חוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, תשמ"ב-1982 יכריע בו המפקח.

עוד, אם יקבע כי התובעת נכנסת בנעלי ח.ל.ס, הרי שאז יהיו הנתבעים מנועים מלטעון טענה של חוסר סמכות עניינית, אותה לא טענו בפני בית המשפט המחוזי עת הגיעו להסכמה בדבר תשלום דמי הניהול לח.ל.ס. הנתבעים לא יכולים לטעון, מצד אחד, כי התובעת נכנסת בנעלי ח.ל.ס לעניין גובה ההנחה, אולם אינה נכנסת בנעלי ח.ל.ס לעניין זכות הדיון בבית משפט זה , אלא בפני המפקחת על רישום המקרקעין, כאשר בפועל ויתרו על טענה זו בעת שהגיעו להסכמה בע"א 44883-12-15.

...

במסגרת ההליכים שהתנהלו בתיק, טענו הנתבעים כי יש לדחות את התביעה מחמת חוסר סמכות עניינית.

יובהר כבר עתה, כי דין טענת התובעת כי קיים מעשה בי-דין לעניין הסמכות העניינית עקב פסק דינו של בית משפט השלום בעניין שבין ח.ל.ס ומהנא להידחות, היות ופסק דין זה בוטל ולא בא כל זכר לעניין הסמכות העניינית בפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי, אולם גם ללא טענה זו מצאתי ממילא כי דין הבקשה להידחות.

בסעיף 21 לכתב ההגנה, טען מהנא כי אם קיים הסכם המחאת זכות בין התובעת לבין ח.ל.ס הרי שיש להעמיד את תשלום דמי הניהול ע"ס של 25%, שכבר שולם ודין תביעתו להידחות.

הרי, אם יתברר בסופו של ההליך, כי התובעת נכנסת בנעלי ח.ל.ס הן לעניין הזכות לגבות את דמי הניהול והן לגבי חלקו בתשלום, לטענתו של מהנא הוא, דין התביעה להידחות היות והוא שילם 25% מדי הניהול וכן גם אם יקבע כי ראני זכאי להיכנס בנעלי מהנא לעניין גובה ההנחה.

מבלי לפגוע באמור לעיל, וברוח הדברים שנקבעו, סבורני כי אין מקום לקבל את בקשת התובעת לתקן את כתב התביעה באמצעות הוספת סעיף הצהרתי לכתב התביעה.

לפניי בקשה לדחיית התביעה על הסף בשל טענות להתיישנות, חוסר סמכות עניינית והעדר יריבות.

הנתבעים הגישו כתבי הגנה וכן בקשות לסילוק התביעה על הסף מחמת היתיישנות, חוסר סמכות עניינית (ביחס לסעד המתייחס לרישום הדירות על שם התובעים), העדר יריבות והעדר עילה.

בתגובה לבקשות לדחיית התביעה על הסף טענו התובעים תחילה כי שכרו את שירותיו של נתבע 3 לצורך רכישת הדירה והעברת הזכויות על שמם.

...

המסקנה היא, על כן, שהתביעה נגד נתבע 3 התיישנה גם ככל שהתבססה על טענה להפרת חובת נאמנות.

לסיכום הדברים, איפוא, התביעה כנגד נתבע 3 נדחית.

התביעה כנגד נתבע 2 נדחית בכל האמור בסעדים הכספיים שהתבקשו, ונמחקת ביחס לסעד הנוגע לרישום הדירה.