בקשות לאישור תובענות ייצוגיות בגין אי רישום זכויות במקרקעין

לטענת המבקש, כפי שבאה לידי ביטוי בבקשת האישור, המשיבה, חברה קבלנית, אינה רשאית לגבות מלקוחותיה כל סכום שהוא, כגון בגין הכנת תשריטים הנדרשים לרישום בית משותף ואגרות, מעבר להוצאות המשפטיות המשולמות כשכר טירחה לעורך דין עבור פעולותיו לצורך רישום זכויות הקונה בלישכת רישום המקרקעין, וזאת בהתאם לסעיף 6ג לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר"), אשר קבע תשלום מאקסימאלי בגין "הוצאות משפטיות". המבקש טען בבקשת האישור, כי הוצאות בגין הכנת תשריטים הן חלק מההוצאות המשפטיות כהגדרתן בסעיף 6ג לחוק המכר, אשר סכומן הוגבל בתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014 לסך של 5,000 ₪.

כך בהנחיות הרגולטור נכתב: "על פי עמדת היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון, יש לפרש את מיגבלת ההישתתפות בהוצאות משפטיות הקבוע בחוק, כמתייחסת לשכר הטירחה שמקבל עורך הדין עבור השירותים המקצועיים שהוא עצמו מספק, ישירות. מכאן, שתשלום עבור ביצוע מדידות והכנת תשריט, שהנן פעולות אשר אינן מתבצעות בהכרח על ידי עורך הדין, וכל שכן תשלום בגין אגרות ממשלתיות ששילם היזם לצורך ביצוע הרישום של הדירה- לא נכללות בגדר מיגבלה זו". לטענת הצדדים, הלכה פסוקה היא כי משנתן הרגולטור את עמדתו, קל וחומר כאשר העמדה מתיישבת עם לשון החוק, כבעניינינו, בית המשפט לא יסטה ממנה אלא מטעמים כבדי משקל.

בהתאם להוראות תקנה 7א(4)(ב) לתקנות האגרות, מקום בו אושר הסדר הסתלקות לפי סעיף 16 לחוק תובענות ייצוגיות, רשאי בית המשפט לפטור את המבקש מתשלום המחצית השנייה של האגרה, מטעמים מיוחדים שיירשמו.

...

בנסיבות אלה, שעה שמחד גיסא אין בידי לקבוע כי מדובר בתביעת סרק, ומאידך גיסא איני סבורה כי צמחה תועלת רבה מהגשת בקשת האישור, למעט הגברת המודעות לנושא, מצאתי כי יש מקום לפסוק גמול למבקש ושכר טרחה לבאי כוחו והמוסכם על הצדדים הינו סביר וראוי בנסיבות הענין.

סוף דבר ההסתלקות מבקשת האישור שבכותרת מאושרת בזאת.

תביעתו האישית של המבקש כנגד המשיבה נדחית.

- האם קיים יסוד סביר להניח כי עניינם של כלל חברי הקבוצה, ייוצג וינוהל בדרך הולמת ובתום לב. על המבקש לאשר תובענה כייצוגית חל הנטל לשכנע את בית המשפט במידת הסבירות הראויה - ולא על פי האמור בכתב התביעה בלבד - כי הוא עומד בכל התנאים לאישור תובענה כייצוגית.

בישיבת ההשקעות השנייה הוצג לראשונה פרויקט ספטיקה על ידי לייבוב: "מדובר בקרקע אשר ממוקמת צפונית לבוקרשט, בקירבת שדה התעופה... הפרויקט המתוכנן הוא יצירת עתודת קרקע ביצוע הכשרת שטח בקרקע המיועדת לצורך יצירת חלקות צמודות קרקע בגדלים שונים ובצוע כל התשתיות לצורך המגורים באיזור בבתים צמודי קרקע, בבניה פרטית עתידית, בסגנון פרויקט 'בנה ביתך' " (פרוטוקול הישיבה, נספח 29 לתשובה לבקשה).

אין מקום לגירסה זו, שכן מכל האמור לעיל עולה בבירור כי מיקום הפרויקט לא היה בתוך "עיר מרכזית" ולא בתוך "בוקרשט". יתרה מזאת, מהתשקיף השני אף עולה כי קרקעות הפרויקט נימצאות באיזור מיוער, 20 ק"מ צפונית לבוקרשט: "למיטב ידיעת החברה הקרקעות ברומניה ממוקמות בסמוך לאיזור מיוער השייך ומנוהל ע"י רשות היערות הלאומית (רשות היערות) אשר זכאית עפ"י הדין לזכות קדימה בעת מכירת קרקע באיזור כאמור". (התשקיף השני, השקעות הקרן סעיף 6.8.10, עמ' ו-30).

בדווח מיידי מס' 7 (מיום 3.7.08), הכולל מכתב למשקיעים בעיניין ההשקעות ורישום המניות למסחר, נכתב: " עקב אי היציבות בשווקים, הנהלת הקרן בחרה לנקוט משנה זהירות ולהתמקד בפרויקטים בהם להערכתה רמות הסיכון נמוכות יותר. אלה באו לידי ביטוי במחירי רכישה נמוכים יחסית למ"ר מבונה, מיקומים בסמוך למרכזי ערי בירה ומגרשים להם ת.ב.ע מאושרת." (נספח 10 לבקשת האישור).

...

מכל האמור לעיל, עולה, לכאורה, כי העסקאות בהונגריה וברומניה היו פעולות מהותיות, חריגות, עסקאות בעלי עניין, הנגועות בניגוד עניינים.

התנאים לאישור תובענה כייצוגית - · קיומה של עילת תביעה לכאורה לאור כל האמור לעיל קמה למבקשים עילת תביעה לכאורה.

- באי כוחם של המבקשים, עוה"ד יצחק אבירם וגיל דפני ייצגו את עניינם של כלל חברי הקבוצה וינהלו אותו בדרך הולמת ובתום לב. סיכום דין הבקשה לאישור להתקבל, כפוף לאמור לעיל.

הבקשות לאישור תובענה ייצוגית, להלן: "בקשות האישור"), שעניינן אי מילוי חובת רישום זכויות במקרקעין על שם המדינה ועל שם רוכשי מקרקעין ביישוב אורנית וביישובים נוספים באיזור יהודה ושומרון (להלן: "איו"ש") בלישכת רישום המקרקעין, שלטענת המבקשים מוטלת על דלתא להשקעות ולמסחר קרני שומרון בע"מ (להלן: "דלתא") מנהלה בפועל, משה קליין, המינהל האזרחי איו"ש, והממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי (להלן : "הממונה" / "המינהל"/ "המינהל האזרחי") (להלן: "המשיבים") .

נראה כי בהתנהלותם החטיאו ב"כ המבקשים את האנטרס הצבורי בעמידתם על סוגיית הבכורה ומיקומם בניהול ההליך והאנטרס הכלכלי שלהם, תוך גרירת ההליך משך שנים ללא כל תועלת ובשל כך שלא השכילו להגיע לפשרה בינם לבין עצמם בסוגיה, כאשר הסעדים המהותיים במישור הכספי והקנייני של בקשות האישור גובשו והושגו זה מכבר לכל המוקדם בשנת 2013 (החלת הצוים), ולכל המאוחר בשנת 2018 (הסכם הגישור), עד כדי כך שהציבור והמשיבים הם כעין בני ערובה בידיהם.

בבקשת האישור בן אביר לא טענו כי יש יתרון כלכלי לרישום ולא ביקשו סעד עבור עליית ערך המקרקעין.

...

בהקשר זה, מקובלת עלי עמדת המינהל כי סכום הגבייה והשבת הכספים עוגנו בהחלטות שהתקבלו על ידיו (סע' 43 לסיכומיו).

סוף דבר בהיעדר עילה אישית או תשתית בסיסית ביחס לשאלות מהותיות של עובדה או משפט המשותפות לחברי הקבוצה, שיש אפשרות סבירה כי תוכרענה לטובת הקבוצה (סע' 4(א), 8(א) לחוק), ומשהעילות בבקשת האישור מוצו במסגרת הסכם הגישור, אני דוחה את הבקשות לאישור תובענה ייצוגית.

מששקלתי את כל האמור, שמתי דגש בעיקר על כך שהמחדל תוקן עוד בשנת 2009 והסכם הגישור נחתם ביום 17.9.2018, ההתדיינות האחרונה הייתה לשם הגמול ושכר הטרחה ולא זיכתה את חברי הקבוצה במאומה, ומנגד כאמור, התנעת התהליך הייתה על ידי המבקשים, איזון ראוי בין השיקולים מוביל לפסיקת שכר טרחה בסך 50,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק לכל אחד מבאי כח המבקשים, וכך אני מורה.

אלא שמן הראיות עולה שקיים הבדל בין בעלי המניות של החברה הקודמת, נאות רזיאל בע"מ, לבין החברה הנוכחית שהיא הבעלים של המקום, משכנות רזיאל בע"מ. חברת החשמל טענה כי מעולם לא נתבקשה הכרה במקבץ הדיור לצורך גביית תעריף מכירה מרוכזת; כי הוא נרשם מחדש בשנת 2014, ועל כן אינו "היסטורי"; וכי השינוי שנערך בשם הבעלים הוא שינוי קונסטיטוטיבי של האישיות המשפטית.

סברתי כי אין להתיר היפוך יוצרות, שיאפשר לעמותה שאין לה עילה אישית לידרוש את העיון כבסיס לתביעה, שלא הונח לה בסיס אחר: "המקרה הנידון הוא מקרה מובהק שבו אין להעתר לבקשה לגילוי מסמכים במסגרת בקשה לאישור תובענה ייצוגית: אמנם המידע מצוי כולו בידי חברת החשמל. אמנם יתכן, כדברי ב"כ הצלחה, כי חברת החשמל מנסה להסתיר היתנהלות בלתי ראויה בבחינת הפונים לאישור כמספק מכירה מרוכזת. אמנם יתכן גם כי קיימים ספקים נוספים הזכאים למעמד כזה, שאינם יודעים אודות הזכות ולכן לא פנו במהלך השנים לחברת החשמל בבקשה להחיל עליהם את תעריף המכירה המרוכזת. ואולם, המבקשים לא הניחו את הבסיס הנידרש לחלות סעיף 8 (א) בחוק תובענות ייצוגיות, בכך שבכלל מתקיימות שאלות עובדתיות משותפות לחברי קבוצה או אף לחבר אחד בה.

המתוה חל על "מחלק הסטורי" שהוגדר "גוף דוגמאת מועצות מקומיות, כפרים, קיבוצים, מושבים, ישובים קהילתיים או נקודות ישוב אחרות, אשר מקיים את התנאים הבאים: הוא בעל זכויות במקרקעין המשמש לו כמקום צרכנות ובעל זכויות בתשתית החשמל המשמשת אותו לחלוקת חשמל לתושביו. הוא מבצע בלא רשיונות פעילות חלוקת והספקת חשמל (כפי הגדרת פעילויות אלה בחוק משק החשמל, תשנ"ו – 1996) לצרכנים ביתיים בעלי מונים אישיים בשטח החלוקה שלו. הוא קיבל אישור ראש אגף הנדסה שהמדובר במחלק היסטורי". מתוה 2009 אינו מתייחס למכירת חשמל במתח גבוה דווקא.

...

אני סבורה כי אין ללמוד ראיה, אף לא ראשית הראיה הנדרשת לשלב זה של הדיון, מכך שרשות החשמל בקשה לבדוק עיכובים ביישום ההחלטה.

סיכום לנוכח האמור לעיל הבקשה לאישור תובענה ייצוגית נדחית.

המבקשת תשלם למשיבה את הוצאות הבקשה בסכום כולל של 50,000 ₪.

עוד נטען, כי כך עשתה החברה באמצעות תקנון הבית המשותף המוסכם אותו ערכה בהסתמכה על יפויי כח שניתנו לה ע"י חברי הקבוצות, אשר לגישת המבקשים נערך ונרשם שלא כדין ותוך חריגה מהשליחות שגבולותיה נקבעו בייפויי הכח.

אלה בתמצית הקבוצות והטענות שהוצגו בבקשת האישור, ועל יסודן המבקשים עתרו למתן אישור להגשת התובענה הייצוגית שבגדרה התבקשו מספר רב של סעדים (23 במספר), שעיקרם כלהלן: · להכריז על התקנון המוסכם כבטל, לראות בתקנון המצוי בהתאם לסע' 64 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כתקנון שנירשם ע"י כל בעלי הדירות בשני הבניינים, ולאסור על החברה מלעשות שימוש בייפויי הכח שניתנו לה ע"י הרוכשים בשני הבניינים.

כאמור, למעט ההקפדה בבחינת הבקשה לתיקון כתבי הטענות, הרי תקנה זו ועקרונות היסוד שנקבעו בתקנות סד"א החדשות לא שינו מאמות המידה שנקבעו מקודם בפסיקה בזיקה לתיקון בקשה לאישור תובענה ייצוגית, אשר לפיהן: " בתוך כך, נקבע כי יש ליתן את הדעת למידת חיוניותו של התיקון לבירור השאלות האמיתיות שבמחלוקת; העיתוי שבו הוגשה בקשת התיקון והשאלה אם יש בבקשה זו משום שהוי מצד מבקש התיקון; מידת הפגיעה שהתיקון עלול להסב לבעל הדין היריב; ושאלת תום ליבו של מבקש התיקון. שיקולים אלה מאזנים בין אינטרס התובע, אינטרס הנתבע ואנטרס הציבור – תוך שנקבע כי ככלל, בהליכים ייצוגיים אינטרס הציבור מטה את הכף לטובת קבלת בקשת התיקון, וזאת לנוכח אינטרס חברי הקבוצה המיוצגת וכן בשל התכליות החברתיות שמוגשמות באמצעות מוסד התובענה הייצוגית והרצון לקדם את בירורן של תובענות ראויות"(רע"א 3916/21 תמר פטרוליום בע"מ ואח' יניב מנצורי, פסקה 9 (7.11.21); ראו גם רע"א 748/18 אברהמי נ' בראון ובניו בע"מ, פסקה 5 (12.5.2019), וכן רע"א 3361/18 סבח נ' מדינת ישראל , פסקה 6 ( 31.10.2019)].

איני מקבל את טענת המבקשים כי אשר נקבע בפס"ד שניתן בעירעור בהליך המקביל :" אשר על-כן, לא ניסגרה הדלת בפני התובעים בתובענה הייצוגית, ככל שאינם מערערים בתיק זה, להוכיח זכאותם למס' חניות אורחים מסוים.."(פסקה 20 לפס"ד), סולל בפניהם את הדרך לתיקונה של בקשת האישור.

...

בעניינו - חלפו כארבע שנים מהגשת בקשת האישור, ועוד מתברר כי המבקשים לא טרחו להסביר מחדל מתמשך זה, מכאן אין להיעתר לבקשת התיקון.

סוף דבר מכל האמור, אני נעתר בזאת לבקשת המחיקה/ההסתלקות כאמור בפסקה 17 שלעיל.

לאור זאת, אני מחייב את המבקשים בתשלום הוצאות משפט לחברה (המשיבה) בסך של 7,500 ₪.