בקשות דחופות במעמד צדדים: חתימה על הסכם מכר ונאמנות כספי מכירה

לפניי שלוש בקשות: בקשה 22: בקשה של התובעת שהוכתרה "בקשה בהולה לקיום דיון דחוף במעמד הצדדים ולהורות לנתבע 1 לחתום על ההסכם למכירת דירה 7". נתבע 1 בלבד השיב לבקשה.

בקשה 23: בקשה של הנתבע 1 שהוכתרה "בקשה דחופה למתן צו המורה כי כספי מכירת דירה 7 יועברו לנאמנות בד בבד עם מכירתה. בקשה להורות כי התובעת והנתבעות 4-2 יגישו תצהירים משלימים ובקשה על הארכת מועד הקדם משפט". התובעת ונתבעות 4-2 הגישו תשובה לבקשה.

...

לא מצאתי מקום להיעתר לבקשת הארכה, שכן על פני הדברים אין עילת פסלות, וגם לא פורטה כזו.

סוף דבר התוצאה היא אפוא כדלקמן: בקשה 22 נדחית בעיקרה, אך אני מורה בזאת על פירוק השיתוף בדירה 7 בדרך של מכירתה לכל המרבה במחיר וחלוקת התמורה בין הבעלים לפי המפתח הכתוב בנספח לטיוטת הסכם המכר.

בקשות 23 ו-24 נדחות במלואן.

בהמשך לאותו דיון אשר היתקיים ללא נוכחות של מי מטעם חברת לאוף, הסכימו הצדדים שנכחו בדיון, בין היתר, כי "לאחר השלמת רישום הזכויות על שם מר שם טוב דוד, יעביר המחזיק, עו"ד אלי בן יוסף, את יתרת הכספים לקופת הכנ"ר". החייב חתם ביום 22.7.14 על הסכם מכר למכירת מלוא זכויותיו במיגרש לטובת מר דוד שם טוב תמורת סך של מיליון ₪, ובכפוף לכך שהחייב ישלים את העברת הזכויות במיגרש על שמו.

כאמור לעיל, ביום 9.4.17 הגישה חברת לאוף בקשה דחופה במעמד צד אחד להורות למחזיק, עו"ד אלי בן יוסף, להמנע מהעברת הפקדון שמוחזק אצלו בנאמנות לקופת הפש"ר ולבטל את החלטת בית המשפט מיום 22.2.16.

...

ב"כ הכנ"ר שנכח בדיון ניתח את טענת התמורה שהעלתה חברת לאוף, והגיע למסקנה כי מדובר בהענקה פסולה וכי יש לקבל את עמדת המנהל המיוחד ולהורות על ביטול הענקה.

ב"כ הכנ"ר התמקד בשאלת מתן תמורה וטען כי "נתמקד לעניין התמורה. מדברי ב"כ לאוף עולה כי למעשה, חב' לאוף נתנה את התמורה לכאורה לחב' ניו ויז'ין ולא לחייב עצמו. בנסיבות אלה ברור כי הייתה הענקה פסולה ויש לקבל את בקשת המנהל המיוחד". משהועלתה בקשה לחקור את המצהירים מטעם הצדדים, נקבע דיון נוסף ליום 24.12.17.

על כן נטען כי יש לדחות את הבקשה לביטול ההענקה שהוגשה.

לאור כל האמור לעיל אני קובע כי ההענקה שבוצעה באמצעות המחאת זכות לחברת לאוף בסך של 400,000 ₪ בטלה כלפי המנהל המיוחד ובקשת חברת לאוף מיום 9/4/17 נדחית בזאת.

הנסיבות הצריכות לעניין הן בתמצית אלו: ביום 14.01.2022, הגישה המבקשת "בקשה דחופה למתן צו-מניעה זמני (במעמד צד אחד)", במקביל להפקדת התחייבות עצמית, וביום 23.01.2022 הגישה תביעה לסעד הצהרתי ולאכיפת הסכם מכר מקרקעין.

על-מנת ליפתור את הקושי האמור, כך נטען, פעלה המבקשת כדי לקבל מן הבנקים "מכתב אשראי", אולם בהמשך, ובשל העדפתו של המשיב, הצליחה המבקשת, תוך תשלום הוצאות ונשיאה בעלויות, לפתוח חשבון נאמנות, והוסכם בין הצדדים, כי תשלום התמורה יבוצע דרך העברתו לחשבון זה עובר לחתימה על הסכם המכר.

ר' הודעתהּ של באת-כוחו של המשיב, מיום 11.01.2022: "לבקשת מרשי הריני מתכבדת להודיעך על הקפאת המשא ומתן בין הצדדים בשלב זה, בין היתר לאור המשכות הליכי המשא ומתן, אי עמידת הקונה בתנאים המקדמיים אותם העמיד המוכר (בין היתר כי מלוא כספי התמורה יופקדו בחשבון בארץ טרם חתימה על ההסכם) ולאור התנודות בשוק הנדל"ן בארץ.

...

גם אם אכן כטענת המבקשת, טען המשיב, היא פעלה רבות ושילמה הוצאות בסך גבוה במהלך המשא-ומתן, אין בכך כדי להקנות לה זכויות במקרקעין הואיל ורק גמירות-דעת ומסוימות מצד כל הצדדים בעסקה מובילים למסקנה, לפיה מדובר בהסכם מחייב.

יפים לענייננו דבריו של כב' השופט בדימוס י. דנציגר, ב-רע"א 5711/12 מצה בע"מ נ' דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ (25.02.2013), פסקה 11: "יחד עם זאת, מוצא אני לנכון להדגיש את הרציונאל שעובר כחוט השני בכל ההחלטות שהוזכרו דלעיל – ואשר מקובל עלי במלואו – לפיו הסעד הזמני נועד לשמור על המצב הקיים בהתאם לחוזה ערב ההפרה, וכי הזכות החוזית הינה זכות שראוי להגן עליה כבר בשלב הסעד הזמני, ככל שסיכויי התביעה טובים וככל שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש. בנסיבות אלה סבורני כי יש להיזהר מליתן משקל יתר לטענה – הנטענת במסגרת מאזן הנוחות – כי כאשר מדובר בחוזה מסחרי, הנזק תמיד ניתן לפיצוי כספי ולכן אין הצדקה למתן סעד זמני". שלישית, לא שוכנעתי, כי קיים סעד חלופי אשר ישיג את מטרת הצו, וכי גם נוכח שיקולים נוספים, אשר צריכים להיבחן בעת הכרעה בסוגית מתן סעדים זמניים, לרבות "תום לבם של בעלי הדין, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני, והאם המבקש לא השתהה יתר על המידה בנסיבות העניין בהגשת כתב התביעה או בהגשת הבקשה לסעד הזמני", סבור אני, כי מטים הם את כף-המאזניים אל עבר קבלת בקשת המבקשת, וזאת בשים-לב למועד הגשתהּ, שעה שהמבקשת לא השתהתה ומיהרה לפנות אל בית המשפט, לאחר שנודע לה, כי המשיב מבקש לחזור בו מן העסקה הנטענת, וכן לאור תום-ליבהּ, לכאורה, של המבקשת.

על יסוד האמור לעיל ובאיזון הכולל, סבור אני, כי תביעתהּ של המבקשת מעוררת שאלות מהותיות, כי אין מדובר בעילה קלושה, וכי מאזן הנוחות נוטה אל עבר המבקשת, ולפיכך אני מורה על הותרת צו-המניעה הארעי על כנו, כצו-מניעה זמני, עד למתן החלטה אחרת.

יחד עם זאת, סבור אני, כי אין להקל ראש בנזק, אשר עלול להיגרם למשיב, אם בסיום ההליך תדחה תביעת המבקשת, ולפיכך סבור אני, כי יש לאזן חשש זה על-ידי הפקדת ערובה משמעותית.

במעמד החתימה על הסכמי המכר, שלמו המבקשים (להלן גם: "הקונים") סך של 132,000 ₪ עבור כל דירה, המהוים שיעור של 10% מהתמורה הכוללת.

בד בבד עם הגשת התובענה, הגישו הקונים בקשה דחופה לצוו מניעה זמני (במעמד צד אחד) במסגרתה ביקשו מבית המשפט להורות, כי המשיבה תהיה מנועה מביטול הסכמי המכר ומביטול הערות האזהרה שנרשמו לטובתם.

; (3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, בהתקיים הנסיבות כאמור בפיסקה (1); (4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובילבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה; (5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

...

שיהוי מעבר לכל האמור לעיל ומעבר לנדרש, יש יסוד לטענה, כי הקונים השתהו שיהוי ניכר בהעלאת טענותיהם הנטענות בתובענה ביחס לתקפות/בטלות התוספת, באופן העולה כדי זניחת זכות התביעה, כך שדין התביעה להידחות גם מחמת שיהוי.

אני סבור, כי בנסיבות המקרה דנן, התקיימו התנאים המחמירים הקבועים בפסיקה לצורך קבלת טענת השיהוי.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, נדחית התובענה ברובה, למעט האמור בסעיף 3 להלן.

בד בבד עם הגשת התביעה העיקרית, הגישו המבקשים בקשה דחופה לצוו מניעה זמני במעמד צד אחד, בה עתרו ליתן צו מניעה זמני המופנה כלפי הנאמנים לפיו, עד למתן פסק דין בתביעה העיקרית: (1) לא תיעשה כל היתקשרות חוזית בשם קבוצת הרוכשים.

עוד נטען בתביעה, כי מעבר לסוגיית חברי הנציגות החוקיים, הנאמנים חורגים חריגה גסה מסמכויותיהם ועושים בקבוצת הרכישה ובכספיה כבתוך שלהם ובכלל זאת, הם מוציאים כספים מחשבון הנאמנות, מבצעים התקשרויות עם צדדים שלישיים ומחייבים את כלל חברי הקבוצה בחיובים שונים ומשונים ובידי חברי הקבוצה שורה של תהיות וחששות בנוגע לאי סדרים לכאורה בהתנהלות הנאמנים בקשר עם כספי הקבוצה.

מהמסמכים שהוצגו לפניי, עולה כי בהתאם להוראות הסכמי המכר (נספח 9 לבקשה) מועד המסירה המשפטי ביחס למצטרפים החדשים למקרקעין, יתקיים לאחר שהמצטרף שילם את התמורה וכי רק לאחר מועד מסירה זה, יחולו על אותו מצטרף הזכויות מכוח הסכם השתוף, או כל הסכם אחר שנחתם על פיו (סעיפים 5.3-5.2 להסכם המכר).

בנוסף, בהתאם לסעיף 1.2.3 לנספח ו': "צד אשר לא שילם תשלום כלשהוא כנדרש ממנו ו/או לא חתם על מיסמך כלשהוא שנידרש ממנו ו/או לא קיים חיוב כלשהוא מחיוביו שלפי הסכם זה, לא יהיה זכאי לזמן אסיפה כללית, להישתתף בבחירת חברי הנציגות ולא יהיה זכאי להבחר כחבר נציגות. היה והצד הנ"ל נבחר כבר כחבר נציגות, תיפקע כהונתו מאליה,...". לפיכך, בפועל גם הנציגות החדשה שנבחרה אינה כוללת שלושה נציגים.

...

תמצית טענות המשיבים (הנאמנים) יש לדחות את הבקשה מהנימוקים הבאים: הבקשה מהווה שימוש לרעה בהליכי משפט, על ידי מבקשים שהפרו את הסכם השיתוף המסרבים לקבל את הכרעות שותפיהם בנוגע לזהות חברי הנציגות שנבחרו כדין.

לפיכך, דעתי היא כי בנסיבות המקרה דנן, יש להורות על מתן הסעד החלופי, משמע כינוס אסיפה חדשה לצורך בחירה תקנית של הנציגות, זאת מבלי שיבוטלו החלטות הנציגות החדשה שניתנו עד כה. אני סבור, כי בהינתן סיכויי התביעה בכל הנוגע למעמדה של ההחלטה באסיפת הרוכשים ומנגד, הצורך לקדם את ביצוע הפרויקט בשים לב להלוואה שנטלו הרוכשים ומועד פרעונה, סעד חלופי מעין זה, מאזן באופן ראוי בין האינטרסים השונים של הצדדים.

לאחר שצפיתי בעיון בהקלטה וערכתי השוואה בין ההקלטה המצולמת לבין התמלול שהציגו המבקשים, אני סבור כי אכן בהקלטת הישיבה חסרים מספר קטעים ובתמלול נכללות אמירות שלא נאמרו בפני כל הנוכחים באסיפה, כי אם בין המקליטים לבין עצמם (גב' כהן ובעלה).

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, הבקשה מתקבלת בחלקה בנוגע לסעד החלופי.