בקשה לתיקון תכנית מתאר מקומית נוספת

תשומת לב העותרים הופנתה לעובדה שלא צורפו כל המשיבים הראויים, חרף זאת הם לא ביקשו לתקן את עתירתם.

משרד ממשלתי, רשות שהוקמה לפי חוק, חברה ממשלתית שעיקר עיסוקה הוא בפתוח מבנים ותשתיות, ועדה מקומית או רשות מקומית, כל אחת בתחום מרחבה, וכן בעל קרקע או מי שיש לו ענין בקרקע (להלן – מגיש התכנית), רשאים להכין תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת ולהגישה לוועדה המקומית; היתה התכנית בסמכות הוועדה המחוזית, יעביר מגיש התכנית עותק לוועדה המחוזית".

טענות העותרים לענין זה פורטו בסעיפים 28 – 40 להתנגדות אליהם הם מפנים בעתירה מבלי לחזור עליהם למעט על הטענה כנגד ריבוד הדרכים, טענה שנדחתה על ידי הוועדה המחוזית אשר קבעה: "בעת הדיון בהפקדה היתקיים דיון מעמיק ביתרונות וחסרונות בסלילת דרך אספלט. התכנית מאפשרת סלילה באמצעות אספלט אך לא קובעת זאת כהוראה מחייבת. בהיבט ההנדסי, חומרי הדרך והתוואי יבחנו בעת הוצאת היתר הבנייה. בהיבט האקולוגי והנופי השתכנעה הוועדה כי סלילת הדרך מונעת פיזור אבק שפוגע בצמחייה ובעצים ועשוי אף להוות מפגע למגורים סמוכים ליער. בנוסף, דרך מצעים נסחפת לנחל בעוד שאספלט נוח לאחזקה לטווח ארוך. בהיבט החברתי, הוועדה רואה חשיבות בכך שסלילת הדרך תאפשר לבעלי מוגבלויות בניידות להנות משטחי היער. אשר על כן, הן הסלילה והן רוחב הדרך נילקחו בחשבון בהחלטת הוועדה, וראוי לשמור על האפשרות לריבוד". לטענת העותרים במהלך הדיון בהתנגדות התייחסה יו"ר הוועדה המחוזית רק לענין הדרך הראשית והפנתה לפרק 4.2.4 בתמ"א 1 מכוחו בסמכותו של מוסד תיכנון לאשר בשטח מוגן בין היתר דרכים, אך היתעלמה מסעיף 4.2.4.4 לתמ"1 הקובע כי "מוסד תיכנון יבטיח השתלבותם המיטבית של התשתיות בשטח, ויקבע הוראות בדבר אמצעים למיזעור הפגיעה בטח, בחזות הנופי ובערכי הטבע ולשיקום הנופי בתום עבודות ההקמה". בנוסף היא היתעלמה מכך שביער קיימות דרכים וקק"ל לא ביקשה להכשיר דרכים נוספות אלא להוסיף ריבוד אספלט.

הם מלינים על כך שלא היתקיים דיון בועדה המקומית בתוך המועד הקבוע לכך בחוק ועל כך שנציגי הוועדה המקומית לא נקטו בעמדה תקיפה יותר בדיון בהתנגדות ובקשו בנימוס שישתפו אותם בתכניות.

...

בנוסף ולחלופין טוענים המשיבים שיש לדחות את העתירה גם לגופה.

לאור האמור, הטענה נדחית.

סוף דבר סוף דבר, העתירה על שני הסעדים המבוקשים בה נדחית.

העותרים ישלמו למשיבים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ באופן שלוועדה המחוזית וועדת המשנה (יחדו) ישולמו 10,000 ₪; לוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין ישולמו 10,000 ₪ (לא ישולמו הוצאות לראש עירית ראש העין); ולקרן הקיימת לישראל ישולמו 10,000 ₪.

התובעת הגישה את בבקשת היתר הבנייה לועדה המקומית לתיכנון ובנייה גבעתיים מס' בתאריך 13.03.2016; ביום 25.5.16 דנה הועדה בבקשה ונדרשו שינויים, בין היתר מאחר ש"לא הוצג גג ירוק לשימוש הדיירים"; נערכו שינויים בהיתר וביום 02.08.2016, ועדת המשנה של הועדה המקומית אישרה את הבקשה, בכפוף לבצוע תיקונים שנדרשו.

באשר להשוואה שנעשתה על ידי התובעת בין הדיור המוגן נשוא דיוננו לבין הדיור המוגן "משען", טוענת הנתבעת כי מבדיקה שערכה המקרקעין עליהם הוקם הדיור המוגן "משען" יועדו לצורכי "מגורים מיוחדים" (תוכנית המתאר המקומית גב'152), בנגוד למקרקעין נשוא התביעה אשר יועדו לשם "מיגרש מיוחד" (תוכנית גב'380א).

בנוסף, סבורה אני כי גם הפרשנות התכליתית של דבר החקיקה הנידון תואמת את מסקנתי הנ"ל. מפנה אני לחוות הדעת של עו"ד מוטעי, אשר הופנתה לנתבעת, שם נאמר בין היתר כדלקמן : "עסקינן בהיטלי פיתוח. בעריית גבעתיים, חוקי העזר לסלילה ותעול מפרידים בין אופן חיוב ההיטל למגורים לעומת מסחר ותעשיה. השאלה הנשאלת היא מדוע בחוקי עזר אלו, כמו בחוקים אחרים (סעיף 18 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב-1962 שבוטל בשנת 2009). הראציונאל שעמד מאחורי פיצול אופי חיוב ההיטל נבע משני סיבות עיקריות:

...

לטענת הנתבעת, אף שנוסח ההסדר הקבוע בתוספת השלישית לתקנות היתר בניה שונה בשנת 2006, והנוסח המחייב הוא הנוסח שעמד בתוקף במועד החיוב (קרי הנוסח החדש), הרי שעדיין אין הדבר מוביל למסקנה כי פירי מעליות אינם שטחים ברי חיוב בתשלום היטלי פיתוח, שכן נמחקה ההגדרה של המונח "שטח קומה". חרף שינוי זה, נוסח תקנה 1.00.2 לתוספת השלישית כיום קובעת כי "שטחו של בנין או תוספת לבנין הוא השטח הכולל שהותר לבניה, המחושב לפי תקנות אחוזי בניה, והכולל שטחים למטרות עיקריות ושטחי שירות...", תוך הפניה לתקנות חישוב שטחים, בהם שטחי שירות מוגדרים כ"שטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות.

כן ראוי להפנות גם בנקודה זו להלכה בדבר התנהלות הרשות במשך השנים, התומכת בפרשנות התובעת, והתנהלותה בעניין תדהר, ראו גם המובאות בעניין זה בסעיפים 45-46 לעיל, היפים גם לנקודה זו. לפיכך, לא מצאתי כי המקרה נדון מצדיק החלת קריטריונים אחרים ביחס לתובעת, ויש לקבל את תביעת התובעת במלואה, ככל שנוגעת היא לרכיב זה. לאור המסקנות אליהן הגעתי בעניין הסיווג, ומאחר ונדרש חישוב על פי הקריטריונים אותם קבעתי לעיל, מתייתר הצורך לדון בטענה השלישית החלופית, בדבר סבירות תעריפי הנפח.

סוף דבר (לשלב זה) – יש לפעול כאמור בסעיף 50 לעיל; יש להשיב את הסכומים הנדרשים בגין חיוב יתר הנובע מפירי המעליות.

לא צוינה הפנייה המוקדמת בכתב לאחר ההחלטה וקודם להגשת העתירה, והפרט בתוספת הראשונה לפיו מוסמך בית המשפט לידון בעיניין זה. בתשובה טענו העותרים, שהמשיבים הגישו תוכנית מיתאר מקומית בשנת 2017 אשר לפיה פורסמה ההחלטה עליה עותרים העותרים, ותוכנית זו טרם אושרה, דבר המקנה לתוכנית הראשונה תוקף עדיף.

גם הסעד שבקשו, לאחר שלא פנו בפנייה מוקדמת, אינו ברור שכן החוק לתיקון סדרי מינהל (החלטות והנמקות) מחייב עובד ציבור להשיב לאזרח בתוך 45 ימים מקבלת הבקשה, אך לא היתה שום פנייה בכתב מצד העותרים למי מהמשיבות.

המשיבה 2 פנתה למשיבה 1 בבקשה לקיים את ההוראה בתוכנית המיתאר בדבר הפקעת דרכים מאושרות, וביום 27.7.22 אישרה המשיבה 1 את ביצוע ההפקעה, ובהתאם פורסמו הודעות ביום 8.12.22.

בנוסף חזרו על טענותיהם בעתירה, וטענו שהמשיבים הגישו תוכנית מיתאר חדשה שלפיה פורסמה ההחלטה עליה עותרים העותרים, וזו לא קיבלה תוקף משפטי.

...

בהקשר זה אני דוחה את טענת העותרים שהיה על המשיבות לשנות את תוואי הכביש.

על כן, אני דוחה את העתירה.

העותרים ישלמו לכל אחת מהמשיבות הוצאות משפט בסך 8,775 ₪.

להשלמת התמונה, יצוין כי מן המסמכים שהוצגו בהליך עולה עוד כי במועד מסוים, לאחר חודש יולי 1969, הוגשה "בקשה לתיקון צו רישום של הבית המשותף" מטעם כלל בעלי היחידות בבניין באותו מועד, כולל חברת בית הדר.

בשלב זה יש להוסיף ולפרט ביחס להתפתחות נוספת העומדת במידה רבה ברקע הדברים: בשנת 1994 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית ג' – בנייה על גגות בתים (להלן: תכנית הגגות).

למעשה, דומה כי בשלב זה אף החברות אינן חולקות על מסקנה זו ובטענותיהן בפנינו ביקשו להדגיש כי זכויות הבנייה הנוספות שייכות להן אף בהנתן שמקורן בתכנית הגגות (ראו פסקות 3-2 ו-68-65 לכתב התשובה מטעם החברות מיום 20.3.2022).

...

יודגש, כי מסקנה זו אף מתחזקת בהשוואה למקרים דומים אחרים.

אם כן, המסקנה הכוללת העולה לשיטתי מן הניתוח לעיל היא כי ההסכמות העומדות בלב ההליך דנן כללו ויתור מתוחם בלבד על זכויות הבנייה המשותפות, תוך מתן אפשרות לחברות להשלים את הבנייה הנדרשת על גג הבניין בהתאם למצב התכנוני באותו מועד.

סוגיית ניוד הזכויות למגרש אחר אינה משליכה על כך. סוף דבר נוכח כל האמור, אני סבורה כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר ניתנות לניוד ולמכירה מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין.

...