בקשה לתיקון צו רישום בית משותף

לטענתה משחלק הרכוש המשותף שעליו מבקש העותר לבנות לא הוצמד לדירתו בדרך של תיקון צו רישום הבית המשותף, כנדרש בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אין בידי העותר זכויות קנייניות בלעדיות בחלק מסוים מהרכוש המשותף, ואין לו את הבסיס הקנייני הנידרש לצורך אישור בקשת ההיתר.

...

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר שינויים בקובעה: "1. לא ניתן לאשר בנייה מוצעת מעל חלל מדרגות. 2 שטח המבוקש גדול מהמותר. 3. לקבל את ההתנגדות". העותר ערר על ההחלטה לפני המשיבה מס' 1 (להלן: "ועדת הערר"), אשר דחתה את הערר, בקובעה, בין היתר: "למרות התכנון הבעייתי של הדירה, ניתן היה לאשרו בהינתן אחוזי הבנייה ולו היו תימוכין קנייניים מספקים. עם זאת, החלטנו לדחות את הערר בעיקר נוכח הבינוי המבוקש על שטח משותף שאינו מוצמד לדירת העורר - המסדרון המקשר בין חלקי הגג שנמצא מעל לחדר המדרגות - המסדרון מצוי בשטח משותף ולא על שטח שהוצמד לדירת העורר. משכך העורר אינו רשאי לעשות בו שימוש לטובתו. הצמדת שטח משותף לדירה לצרכי הרחבתה מחייבת את הסכמת מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). העורר מבקש כי נלמד מתקנון הבית המשותף כי יש לו את הרוב הנדרש. איננו רואים מקום לאשר בינוי ברכוש משותף שאינו צמוד לדירת העורר על בסיס התקנון. ככל שיתקן העורר את צו רישום הבית המשותף ויצמיד את שטח המסדרון לדירתו ניתן יהיה לבחון שנית את הבקשה. נציין כי ספק אם גג חדר המדרגות במקרה זה יכול להיות מוצמד לדירה (ר' סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין), טענת העורר כי לא ניתן להוסיף יחידות דיור לבניין ועל כן אין לראות את גג חדר המדרגות כחדר המדרגות, ודאי שתוכרע על ידי המפקח על הבתים המשותפים, שהוא הערכאה המוסמכת לכך. ככל שתובא הבקשה להחלטת המשיבה לאחר שניתן מענה להצמדת שטח המסדרון לדירת העורר, על המשיבה לוודא את הנושאים הבאים בטרם אישור הבקשה ...". במסגרת העתירה נתקפת החלטה זו של ועדת הערר.

תכנית ההגשה מיום 1.1.2020 אכן כוללת טופס "הסכמה לתוספת בניה/שימוש חורג", שלפיו "להלן חתימות ... דיירי הבנין המשותף: הננו מצהירים כי ראינו את התוכנית בניה ואין לנו התנגדות לכך ...". אלא שמדובר בהסכמה לביצוע עבודות הטעונות היתר בנייה, הנדרשת מכוח תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016, וסבורני, כי אין ללמוד מכך על הסכמה להוצאת חלק מהרכוש המשותף, ודאי לא הסכמה פוזיטיבית, מפורשת וברורה, לשינוי בזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות בבית המשותף.

נוכח האמור, סבורני, כי בדין קבעה ועדת הערר כי רק לאחר הצגת תימוכין קניינים ברורים לגבי החלק המהווה חלק מהרכוש המשותף, ניתן יהיה להוסיף ולבחון את בקשת ההיתר בהיבטים התכנוניים.

העתירה נדחית אפוא.

בהמשך לדיון שהתקיים ביום 13.12.2021, על דעת הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט, מר יצחק אברבוך, שהוא מודד ושמאי מקרקעין, אשר התבקש לערוך תשריט ואת כל המסמכים הדרושים לצורך הגשת בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף; וכן ליתן חוות דעתו המקצועית במחלוקות בין הצדדים בתחום שמאות המקרקעין.

...

הנתבע טען בכתב ההגנה כי יש לדחות את התביעה מטעמים שונים, ובין היתר טען כי התובעים הם אלה שביצעו חריגות בנייה.

טענות אלה לא הוכחו, וממילא נראה כי הן נזנחו בסיכומים, ולפיכך דינן להידחות.

הנתבע טען כי יש לדחות את התביעה על הסף ולהטיל על התובעים הוצאות לדוגמה בשל חוסר תום לב, משהגישו תביעה בסכומים הגבוהים פי 100 מקביעת המומחה מטעם בית המשפט, הן ברכיב הכספי והן ברכיבי תום הלב ובשל עבירות הבניה המתמשכות של התובעים.

סוף דבר – אני מורה על פירוק השיתוף כמפורט לעיל ובהתאם להסכמות שקיבלו תוקף של החלטה.

כן טען המערער, מבלי להציג לכך אסמכתות, כי הפרקטיקה הנוהגת היא שרק לאחר קבלת ההיתר וסיום הבנייה מוגשת בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף; נוכח כל האמור, טען המערער כי החלטת ועדת הערר לוקה בחוסר סבירות קיצונית, משוא פנים וחוסר תום-לב. בתגובתן לעתירה המינהלית, טענו רשויות התיכנון, לענייננו, כי בהתאם לפסיקה רשויות התיכנון רשאיות לעכב בקשה להיתר בנייה עד לבירורן של שאלות קנייניות המתעוררת במסגרת הבקשה, ואשר מטילות ספק בהתכנות ממושה המעשי.

...

כן טען המערער, מבלי להציג לכך אסמכתאות, כי הפרקטיקה הנוהגת היא שרק לאחר קבלת ההיתר וסיום הבנייה מוגשת בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף; נוכח כל האמור, טען המערער כי החלטת ועדת הערר לוקה בחוסר סבירות קיצונית, משוא פנים וחוסר תום-לב. בתגובתן לעתירה המינהלית, טענו רשויות התכנון, לענייננו, כי בהתאם לפסיקה רשויות התכנון רשאיות לעכב בקשה להיתר בנייה עד לבירורן של שאלות קנייניות המתעוררת במסגרת הבקשה, ואשר מטילות ספק בהיתכנות מימושה המעשי.

רשויות התכנון בחנו את הבקשה להיתר, ובאו למסקנה כי בקשה מעין זו מצריכה הסדרה קניינית בטרם הידרשות לה. החלטה זו הינה סבירה, ולמצער אינה בגדר החלטה בלתי סבירה באופן קיצוני אשר מצדיק את התערבותנו.

לסיום, יש לדחות את בקשת המערער, אשר הועלתה בפנינו במסגרת ערעורו, להורות לרשויות התכנון לאשר את הבקשה להיתר, בכל הנוגע לחלק ממנה שאינו נוגע לרכוש המשותף שבמחלוקת.

סוף דבר – הערעור נדחה, וממילא נדחית גם הבקשה לצו ביניים.

להשלמת התמונה, יצוין כי מן המסמכים שהוצגו בהליך עולה עוד כי במועד מסוים, לאחר חודש יולי 1969, הוגשה "בקשה לתיקון צו רישום של הבית המשותף" מטעם כלל בעלי היחידות בבניין באותו מועד, כולל חברת בית הדר.

...

יודגש, כי מסקנה זו אף מתחזקת בהשוואה למקרים דומים אחרים.

אם כן, המסקנה הכוללת העולה לשיטתי מן הניתוח לעיל היא כי ההסכמות העומדות בלב ההליך דנן כללו ויתור מתוחם בלבד על זכויות הבנייה המשותפות, תוך מתן אפשרות לחברות להשלים את הבנייה הנדרשת על גג הבניין בהתאם למצב התכנוני באותו מועד.

סוגיית ניוד הזכויות למגרש אחר אינה משליכה על כך. סוף דבר נוכח כל האמור, אני סבורה כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר ניתנות לניוד ולמכירה מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין.

כך לדוגמא, יש צורך בתיקון התקנון המשותף, בחתימת התובעים על בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף, ייתכן ונדרשים דיווחי מיסים ומסירה של ייפוי כוח בלתי חוזר מהתובעים לנתבעים על מנת שיוכלו לבצע כל פעולה דרושה לשם מימוש הזכויות הנרכשות כמקובל בהסכמי מכר, ועוד.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בטענות הצדדים אני מקבלת את בקשת התובעים לחתום על הפסיקתה כפי נוסחה.

דין הטענה להידחות, שכן מעיון בהסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים ומכוחו מונה השמאי, עולה כי עמד נושא אחד להכרעה והוא שאלת השימוש בזכויות הבנייה של התובעים, ותשלום הפיצוי בגין שימוש זה. טענותיהם של הנתבעים לפיהן ישנם עניינים הדרושים הסדרה לרבות סוגיית המיסוי, אין בהם כדי למנוע תשלום הסכום שנפסק לטובת התובעים, והצדדים יכולים להסדיר עניינים אלו ביניהם (לעניין סוגיית המיסוי ראו גם החלטת בית המשפט העליון בבקשה לעיכוב ביצוע).

על כן אני מקבלת את בקשת התובעים לחתימה על הפסיקתה.