בקשה לתיקון כתב תביעה והשבת אגרה בתביעת פינוי בינוי

תמצית טענות אפריקה ישראל בתשובה לבקשת רשות העירעור: המבקשות הגישו בקשת רשות ערעור אחת בניסיון לחסוך באגרות והפקדת ערובות למרות שמן הדין היה להגיש 2 בקשות רשות ערעור נפרדות הואיל וביום 11.8.21 ניתנו 2 החלטות נפרדות.

נסיבות ההליך נילקחו גם הן בחשבון ובכללן: זיקתו של התיקון המבוקש למחלוקת, הוספת עילות תביעה חדשות שהראיות לגביהן שונות, היתנהגות המבקש (כגון האם פעל בתום לב או בשיהוי), היתקדמות ההליכים במועד הגשת הבקשה ועוד (רע"א 4429/16 טרקס אחזקות נ' י. שומרוני חברה לבנייה ופיתוח (2003) בע"מ, סעיף 15 להחלטתו של כב' הש' נ' סולברג (6.9.16)).

ומן הכלל אל הפרט: (1) ביישום השיקולים בבקשות לתיקון כתבי טענות על נסיבות המקרה הנידון, אני סבורה כי יש לאפשר את התיקון, וזאת אף בשים לב למדיניות ההתערבות המצומצמת בהחלטת הערכאה הדיונית ביחס להחלטות מסוג זה. (2) בכתב התביעה המקורי אכן נקודת המוצא היא שיעל דיירת מוגנת ועילת הפינוי היא מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

הערבון שהופקד יוחזר למבקשת 1 באמצעות בא כוחה.

...

עוד אוסיף כי לא מצאתי בסיס לטענה לפיה התובעים נהגו בחוסר תום לב בהגשת הבקשה, ואין בידי לקבל את הטענה לפיה בקשת התיקון נזנחה על ידם וזאת נוכח השתלשלות העניינים בתיק קמא.

לסיכום: לאור האמור לעיל, ניתנת רשות ערעור.

הערעור נדחה ביחס לתיקון כתב התביעה ומתקבל בנוגע לסעיף 6 לדרישת הגילוי הספציפי מיום 7.1.21 (נספח 2 לבקשה מיום 5.8.20 בתיק קמא), כך שבנוגע אליה ייתן בימ"ש קמא החלטה מנומקת.

על יסוד המפורט בכתב התביעה מתבקש בית המשפט ליתן לרשות מקרקעי ישראל את הסעדים הבאים כלפי חברת האחים קרטין השקעות ונכסים בע"מ: להורות על סילוק ידה מרצועת הקרקע בה היא מחזיקה ללא הרשאה, וכן להורות לה להרוס את כל אשר ניבנה על גבי הרצועה.

עוד הוסף, כי ככל שהנתבעת לא תסלק את ידה מן הרצועה, שומרת לעצמה התובעת את הזכות לפעול בכל אמצעי משפטי העומד לרשותה, ובכלל זאת הגשת תביעה לסילוק יד. הנתבעת לא פינתה את חלק הרצועה שהוחזק על-ידה ועל-ידי שוכרות המקרקעין, ובמקום זאת שלחה מכתבים בחודשים ינואר 2014 ואפריל 2014 ובהם ביקשה פעם נוספת, כי ייחתם עמה חוזה הרשאה בגין הרצועה.

בעקבות המכתב מיום 21.6.2015, השיבה התובעת, כי תשלח מפקח על מנת לבדוק שאכן הוסרה הסככה, אך כי בכל מקרה, פינוי מוחלט ייחשב רק לאחר הסרת כל החומות, הגדרות, משטחי האספלט וכל התשתיות שניבנו במקום, וכי נוסף על כך, הנתבעת צריכה לבנות מחדש ולהשלים את הגדר שהיתה בנויה בקצה חלקת המקרקעין שהוחכרה לה. ביום 13.12.2015 נשלח מכתב דרישה מטעמה של התובעת לנתבעת ובו דרישה לתשלום דמי שימוש בקרקע בסך של 616,000 ₪, וזאת בטענה שהרצועה מוחזקת ללא הרשאה כדין.

כאמור לעיל, טוענת הנתבעת שאין מקום לחייב אותה בתשלום דמי שימוש ראויים לתקופה שלאחר הגשת התביעה, היות שהתובעת לא ביקשה לתקן את כתב התביעה.

בהקשר זה מוסיפה וטוענת הנתבעת, כי אף שהתובעת פטורה מאגרה, הרי שיש להתייחס אליה כאל כל תובע פרטי, שלא היה מקבל סעד אילמלא תיקן את כתב התביעה ושילם אגרה מתאימה.

...

היות שדחיתי את טענת הנתבעת ולפיה יש להעמיד את שיעור דמי השימוש הראויים על 5% ויש לקבל את עמדת התובעת כי השיעור יעמוד על 6% אזי יש לערוך בהתאם את החישוב כנגזרת של השמאות אותה ערך השמאי זוהר ולהלן החישוב: שנה ערך המקרקעין דמי שימוש בשיעור של 6% דמי שימוש בערך משוערך ליום פסק הדין 09/2009 - 12/2009 813,797 ₪ 16,276 ₪ (חלק יחסי) 20,745 ₪ 2010 886,178 ₪ 53,170 ₪ 66,511 ₪ 2011 872,704 ₪ 52,362 ₪ 62,029 ₪ 2012 967,291 ₪ 58,037 ₪ 66,458 ₪ 2013 1,147,947 ₪ 68,877 ₪ 77,352 ₪ 2014 1,283,540 ₪ 77,012 ₪ 84,730 ₪ 2015 1,330,920 ₪ 79,855 ₪ 87,337 ₪ 2016 1,450,000 ₪ 87,000 ₪ 94,947 ₪ 2017 1,500,000 ₪ 90,000 ₪ 96,475 ₪ 2018 1,650,000 ₪ 99,000 ₪ 104,554 ₪ 2019 1,900,000 ₪ 114,000 ₪ 117,444 ₪ 2020 1,900,000 114,000 ₪ 118,050 ₪ 01/2021 - 09/2021 1,900,000 85,500 ₪ (חלק יחסי) 85,500 ₪ סה"כ 942,142 ₪ 996,632 ₪ סוף דבר התביעה מתקבלת.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בגין התקופה 9/2009 – 9/2021 בסכום של 996,632 ₪ (מדובר בסכום משוערך ליום מתן פסק הדין), לסכום זה יש להוסיף מע"מ כחוק, דהיינו על הנתבעת לשלם סך של 1,166,059 ₪ (כולל מע"מ).

בנוסף, הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 60,000 ₪.

הנתבעת ביקשה לאחד דיון ביודעה כי הכרעה מהירה בתביעת הפינוי ממילא תכריע בשאלת זכאות התובע לסעד "מתן חשבונות" כנדרש בתביעה הכספית, כעולה מהתנגדות התובע לבקשה מיום 27.11.22, כשבמשך כל התקופה האמורה המשיכה הנתבעת להעלים מידיעתו את חוזי שכירות המשנה עליהם חתמה עם התלמידות בנוגע לדירתו.

נוכח האמור לעיל, התובע יוכל להגיש כתב תביעה מתוקן עד ליום 22.3.23 בכפוף לתשלום יתרת האגרה ולכך שישלם לנתבעת הוצאות בסך 2,000 ש"ח. הבקשה להשלמת הליכים מקדמיים התובע טען, שהנתבעת סירבה להשיב על מרבית השאלות שהופנו אליה ולגלות את כל המסמכים שנדרשו ממנה, כי בשלב זה וקודם שתנתן הכרעה בשאלת זכאותו למתן חשבונות אינה מחויבת בכך.

מדובר בבנות אולפנה המגיעות ללמוד בישראל מחו"ל לימודי קודש במיתחם נפרד לבנות.

...

לטענת התובע, יש להיעתר לבקשתו גם לאור שיקולי הפסיקה ובכללם, שמדובר בישיבת קדם המשפט הראשונה; התיקון דרוש לבירור השאלות האמתיות השנויות במחלוקת, ובהתבסס על המחלוקת שמונחת; התיקון לא יצריך שמיעת ראיות או עדויות נוספות כלשהן ולא יהיה בהתרתו כדי להאריך את משך בירור התובענה.

לכן לטענת הנתבעת, אין טעם בתיקון המבוקש ודין הבקשה להידחות וככל שתתקבל הבקשה, ביקשה הנתבעת להגיש כתב הגנה מתוקן במועד שייקבע, ולחייב בהוצאות.

הנתבעת טענה, כי דין הבקשה להידחות.

נזק התובע כספי בלבד ומתבטא בהפרש בין שמשולם לו ובין שלטענתו מגיע לו. ממכלול טעמי הנתבעת ולו הדיוניים יש לדחות את הבקשה.

התובע ישלם לנתבעת הוצאות בסך 1,000 ש"ח. סוף דבר לבסוף, גם בשים לב לטענת הנתבעת, שמדובר בתביעה שעניינה יחידה בשטח 50 מ"ר והמחלוקת הכספית מצומצמת, ספק אם קיימת תועלת רבה לצדדים בבירור ההליכים עד תום, על כל הכרוך בכך וההוצאות הכרוכות בניהולם.

בקשת התובעת לתיקון כתב התביעה (הגדלת סכום התביעה לכדי סכום של 50,000,000 ₪) התקבלה.

משקולי אגרה, צומצמה התביעה לכדי סכום של 50,000,000 ₪.

זאת, בשים לב, בין היתר, למצבו הנוכחי של האיזור – גבעת כורכר שאינה מפותחת, ונתונים שונים כגון הצורך בפנוי הקרקע והחלפתה, משך ההקמה, עלויות הבניה והוצאות כלליות.

בעיניין זה, הבהיר המומחה בחוות הדעת המשלימה (עמ' 7) כך: "אם מניחים שאחרי 3 שנים ישקיעו המשקיעים (ר.צ.פ – א' י') בגן אחר ... אין אפשרות להעריך איזה מקום חלופי הם ימצאו, מה העלויות באותו מקום, מה ההכנסות הצפויות באותו מקום בלתי ידוע, מבקשים ממני לנחש היכן יבנו אולם חלופי, אולי יש אולם חלופי קיים ללא צורך בהשקעות בניה רבות או להיפך המקום האחר יהיה במקום בעייתי ועלויות הבניה יהיו גבוהות יותר, אין בידי יכולות ניבוי כאלה ולא תפקידי כשמאי לנחש". עוד השיב המומחה בנידון, כי: "איני יודע כיצד עורכים חישוב רק ל3 שנים(.) אם משקיעים בבניית אולם או אפילו אוהל הנזק יהיה רב מעבר לכל התחשיבים שהוגשו. להשקיע בשטח לגן אירועים גם ללא הבניה אלא עם הקמת אוהל אינו מחזיר את עצמו ב3 שנים ובטח לא עם רווח. אני לא יכול להניח הנחות של גן שאיני יודע מה ההשקעה במקום. אם רוצים לקבל החלטה משפטית שהנזק הוא רק חלק מהחישוב הכלכלי שהוצג, זו החלטה משפטית שיכולה לקבל כל חלק מהרווח ..." (תשובות לשאלות הבהרה מיום 30.6.2022, עמ' 3).

ר.צ.פ כללה בגדרי תביעתה סעד חלופי שעניינו השבת סכומים שהוציאה בהסתמך על ההסכם, בסך 515,145 ₪ (פצויי הסתמכות).

...

כהבהרת המומחה המקובלת עליי, אנו נדרשים לניחושים ולספקולציות בדבר פרמטרים רבים אשר לעסקה החלופית, כגון מיקום אולם/גן האירועים, ההשקעות הנדרשות בו וההכנסות שהוא יניב.

לא הוכח באיזה שיעור היה ביכולתה של ר.צ.פ להקטין את הנזק תוך נקיטת "אמצעים סבירים". נוכח שהדבר נתון לספקולציות רבות, אין מנוס מלפנות לעריכת אומדן, אף אם באופן גס, לעניין היקף הנזק לאחר הקטנתו הנדרשת (ראו והשוו: ע"א 2080/09 אחים שרבט חברה לבנין בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל (23.6.2013); ע"א 7298/10 לעיל, פסקה 46.

סוף דבר  ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי, ולאור המקובץ – דין התובענה להתקבל באופן חלקי.

תביעת הערייה לבית המשפט המחוזי בתל אביב [ת"א (ת"א) 1081/01 וה"פ (ת"א) 328/01] ביום 14.1.2001 הגישה הערייה לבית משפט המחוזי בתל אביב תביעה כנגד חברת העובדים, גן צפון והמינהל למנוע את העברת זכות החכירה לגן צפון ולהצהיר כי חוזה החכירה בטל מחמת הטענות כמפורט לעיל (ראו סעיף 9); ולצדה בקשה לסעד זמני שימנע את העברת הזכות בנכס ואת פינוי המועדון עד להכרעה בתיק העקרי.

אלא שעם העברת התיק לטיפולי, בפברואר 2021, הגישה גן צפון בקשה לתיקון כתב תביעה להוספת מסמכים שונים שהתגלו לה לפי הטענה זה עתה, ולשיטתה מלמדים כי הקף זכויות הבניה בנכס גדול יותר מזה שהיה ידוע לה לעת הגשת התביעה ומזה שעמד לנגד עיני המומחה מטעם בית המשפט.

עו"ד שמיר, ב"כ הערייה באותו הליך, מציין כי "לאור העובדה שקיימת הסכמה שהמועדון נשוא התובענה יפעל וישאר פתוח לפחות עד 15.1.04 מבלי לפגוע בטענות מי הצדדים ולאור כוונתי לעתור לבג"ץ בענין זה, אני אבקש למחוק את התובענה ולהורות על החזרת האגרה כפי שהציע בית המשפט" (נספח 5 לנתבעות בעמ' 7 ש' 8-11) עו"ד ביטרון ב"כ גן צפון מציין: "אני עומד על פסיקת הוצאות לטובתי. כאן הוגשה תביעה על ידי עריית הרצליה, התברר אצל כב' הש' זפט כי ניתנה הסכמה שהמועדון ימשיך לפעול 3 שנים..." (בעמ' 7 ש' 13-17) ובית המשפט נתן פסק דין שלפניו נמחקת העתירה וציין כי אינו מוצא לחייב בהוצאות לאחר שהעירייה נעתרה להצעתו וביקשה בשלב מוקדם למחוק את התובענה, לאחר שהמשא ומתן שהתנהל בן הצדדים ובשל כוונת הערייה לעתור לבג"ץ ודברי ב"כ הערייה, ופסק הדין בעמ' 8).

כפי שציין בית המשפט העליון בע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והשיבה הגדולה עץ החיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים פ"ד נז(5) 433 "איחור בהגשת תביעה הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתורו או מחילתו של התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הנה זכותו של המתדיין, והיא עשויה לעתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפיתרון המחלוקת מחוץ לערכאות. לפיכך קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע על אודות ויתור או מחילה מצידו על זכות התביעה הנתונה לו. דרישה זו מתיישבת עם הצורך להמנע מהטלת מיגבלות דראקוניות על תובע הפונה לעזרת בית המשפט בתוך תקופת ההתיישנות, והיא הולמת את המדיניות השיפוטית המבקשת לעודד משא ומתן בין הצדדים להשגת פיתרון לסכסוך מחוץ לפתחו של בית המשפט, גם אם הדבר יארך זמן רב" (עמ' 446).

...

כדי להכריע במחלוקת בין הצדדים אין מנוס מלהתחיל את המסע מבראשית.

בכלל זה נדחית גם התביעה לרווחי הנתבעות והכנסותיהן מהפעלת המועדון, שלא הוכחו; והתביעה לסעד בשל שיפוי חברת העובדים בגין 20% מהסעדים שיפסקו לטובת התובעת בתביעה זו. התובעת זכאית לדמי שימוש ראויים כפי שנפסקו ואין כל עילה לחייב את הנתבעות בתשלום נוסף בשל התחייבות התובעת להפריש מהסכומים שיתקבלו בידה לטובת חברת העובדים.

סוף דבר התוצאה היא שהתובענה מתקבלת בחלקה בהתאם לקבוע לעיל.

כן ישלמו הנתבעות, יחד ולחוד, לתובעת שכר טרחת עו"ד בשיעור של 20% מסכום דמי השימוש לפי התחשיב שיעשה כאמור לעיל למועד הגשת התביעה (אין להוסיף על הסכום מע"מ).