בקשה לתוספת בניה בקומת קרקע כשטח עיקרי מחסן

בין לבין הגישו המבקשים כתב תביעה בהליך העקרי בו עתרו בין היתר כי בית-המשפט יורה למשיב להפסיק את העבודות אותן הוא מבצע לפי הנטען על הרכוש המשותף שבמקרקעין, לרבות הכנת תשתיות בנייה למרפסת בחזית הבניין, בניית תוספות בנייה בצד האחורי של הבניין או כל בניה אחרת שאין לה היתר כדין.

בנוסף, לפי הנטען, הזיזו המשיבים מחסן בחלקו האחורי של המבנה השייך למבקשת מס' 3 – הגב' מנחה שגיא, כדי לפנות שטח לבנייה שם. לטענת המבקשים, המשיבים הפקיעו בכוח הזרוע שטחים מן הרכוש המשותף, להרחבת דירותיהם ללא הסכמת השכנים בנגוד להוראות החוק, וכי הסעד דרוש בהעדר היתערבות מטעם הרשויות.

המשיבים טענו טענות לגופו של ההיתר שנירשם בו מפורשות כי מהותו הנה תוספת בניה בקומת קרקע הכוללת חדר ממד, חדר נוסף ומשטח מרוצף בחזית קומה א' ומרפסת לא מקורה בחזית על עמודים, כאשר המבקשים, לטענת המשיבים הסכימו לצוו עד לקבלת היתר זה. המשיבים הפנו לטיעוניהם לפני ועדת הערר של הוועדה המקומית לתיכנון ובניה בחיפה והקביעה כי אין הם מנצלים את זכויות הבניה שיש להם.

...

לסיכום – הבקשה למתן צו מניעה מתקבלת כאמור ואני מחדדת את תוקפם של הצווים הקיימים בתיק מיום 30.4.20 ומיום 5.1.21 ומורה לצדדים להימנע מביצוע כל דספוזיציה, ולהימנע מביצוע כל פעולה המשנה את המבנה ובכלל זה עבודות בנייה ו/או הריסה וכל עבודה מכל סוג שהוא במקרקעין נשוא הבקשה הידועים כבית משותף ברחוב בילינסון 10 בקריית חיים, הידועים כחלקה 9 גוש 11586.

בשלב זה, ולפנים משורת הדין, הבקשות לביזיון בית המשפט נדחות תוך שניתנת בזאת התארה למשיבים כי ככל שיוכח כי פעלו בניגוד להוראות הצו, בית המשפט ישקול מתן סעדים מתאימים על פי הוראות הדין.

לשלוח לצדדים ולהודיע תוכן החלטתי למשיב 1 טלפונית.

ביום 28.11.2018 ניתנה החלטה נוספת, במסגרתה הצוו הארעי הפך לצוו מניעה זמני עד להכרעה בתיק העקרי או החלטה אחת, ובו נאסר על הנתבעים לבצע כל עבודה במיגרש שבמחלוקת לרבות בקירות המבנה, ולפנות את המכולה, ככל שטרם סולקה.

דיון והכרעה הזכויות בחצרי המקרקעין בפסק הדין הכריע בית המשפט לעינייני מישפחה בשאלת הבעלות בזכויות בדירה המצויה בקומת הקרקע (ובתוספות שניבנו לאחר הסכם המכר), בעוד שהותיר את שאלת אופן פיצול הקרקע ויתרת הזכויות בחצרים להסכמות הצדדים, כדלהלן: "48... אין קושי להצהיר, כי זכויות החכירה, לרבות זכויות השמוש והחזקה, בדירה הנמצאת בקומת הקרקע המבנה הבנוי במיגרש שייכות לתובעים בחלקים של 93% לתובעת ו-7% לתובע. דא עקא, שלא הובאה בפני בית המשפט ראיות באשר למהותה המדויקת של הדירה. הוכח, כי עת נמכרה הדירה לתובעת ולבעל, מכח ההסכם, היה שטח רצפתה 72 מ"ר והיא כלל מחסן בשטח 1.55 מ"ר ומרפסת בשטח 9.5 מ"ר. זאת ככתוב בחוות דעת השמאי. כן עלה מאותה חוות דעת כי באותה העת כלל הדירה שני חדרים, הול, מטבח אמבטיה ושירותים. כן הוכח, כי מאז נכרת ההסכם שופצה הדירה והורחבה על ידי הבעל והתובעת, אך לא הובאו כל ראיות, ולמעשה אף לא פורטה מהות אותו שפוץ והרחבה... יחד עם האמור סבורתני כי כל תוספת בניה שנבנתה בצמוד לדירה, על ידי התובעת והבעל, במהלך השנים שלאחר כריתת ההסכם הנה חלק מהדירה.

בעניינינו דירות הצדדים אינן רשומות כבית משותף, אולם אני מוצאת כי הן עומדות בהגדרת פרק ו1 לחוק "בתים שאינם רשומים כבתים משותפים". סעיף 77א לחוק המקרקעין מגדיר, לצורך פרק זה,  "בית" - "מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה ניבנה, ואינו רשום כבית משותף"  (יהושע ויסמן דיני קניין: בעלות ושתוף 527-522 (1997) (להלן: ויסמן)), ובהמשך בסעיף 77ב, מוחלים סעיפים שונים העוסקים בבית משותף גם על בית כהגדרתו הנ"ל. בפסיקה נקבע כי תכליתו של פרק ו'1 לחוק המקרקעין להסדיר את ניהול הרכוש המשותף בבית שלא נרשם כבית משותף, מבלי לקבוע איזה רכוש ייחשב "רכוש משותף", כאמור בע"א 2050/17 אבנר גילבוע ואח' נ' איתן קונדה, (30.04.18) כי: "פרק ו1 לחוק המקרקעין אינו מבקש להסדיר את הסוגיה הקניינית של זכויות דיירי הבית שאינו משותף ברכוש המשותף. תכליתו של פרק ו1 היא ניהולית בלבד. הוא קובע כיצד ינוהל הרכוש המשותף המיועד לשמש את כלל דיירי הבית שאינו משותף, אך אינו קובע איזה רכוש ייחשב לכזה." הפסיקה אף קבעה, כי עצם תחולתו של פרק ו'1 לחוק תלויה ב"מבחן הייעוד" כאמור בע"א 447/07 לאה הלברשטיין נ' הדס קולובסקי-גוברין (16.09.10) וכי: "שאלת תחולתו של פרק ו1 לחוק המקרקעין תלויה ב"מבחן הייעוד" הנושא משמעות כפולה: האחת, כי מדובר בשטח אשר לפי מהותו מיועד לשימוש כל בעלי הדירות או מרביתם; השנייה, כי לבעלי הדירות או למרביתם ישנה זכות לעשות שימוש בשטח, אשר הוענקה להם מידי מי שבכוחו להעניקה.

...

בפסק הדין מיום 30.09.2015 קבע בית המשפט כדלהלן: "סופם של דברים הוא, כי התביעה מתקבלת באופן בו הנני מצהיר, כי זכויות החכירה, השימוש והחזקה בדירה הנמצאת בקומת הקרקע של המבנה הבנוי על המגרש הידוע כמגרש 123 א' חלקה 123 בגוש 30367 הנמצא ברח' הזית 11, מבשרת ציון, שייכות לתובעים (93% לתובעת, ו-7% לתובע), לרבות כל תוספת בנייה, מרפסת ומחסן, אשר נבנו על ידי התובעים בקומת הקרקע בצמוד לדירה האמורה, או היו קיימים שם עת נכרת ההסכם."(להלן: פסק הדין) אם כן, זכויות החכירה, השימוש והחזקה, בדירה הנמצאת בקומת הקרקע שייכים לנתבעים, וכעת הצדדים חלוקים באשר לזכויות בחצרים של המקרקעין.

סיכום בכל הנוגע לבקשה לצו עשה, מתקבלת הבקשה לאיטום הדלת שפרצה הנתבעת, ואני מורה כי הנתבעת תעשה כן בתוך 30 יום.

ברם, מושכלות יסוד הן שבית המשפט מוגבל לסעד שנתבע בכתב התביעה ופסיקת סעד אחר שלא נתבע מהווה חריגה מסמכות (בע"ם 7847/06 פלוני נ' פלוני (11.12.2006); ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ, פ"ד לט(4) 522, 530 (1985)), על כן ולאור קביעתי לעיל כי השימוש שנעשה בחניה הוא שימוש רגיל וסביר, והיות והתובע עתר למתן צו מניעה קבוע רק ביחס לחניה – התביעה בגין סעד זה נדחית.

אוסיף, מעבר לצריך, כי ממילא כל עוד לא פונים הצדדים בהליך מתאים להסדרת זכויותיהם בחצרים ובכל מה שאינו הדירות עצמן במקרקעין, הרי שחל על המקרקעין פרק ו1 לחוק המקרקעין, ואיש מהם אינו רשאי לעשות שום פעולה שאינה מהווה "שימוש רגיל וסביר". לאור התוצאה אני מורה כי הנתבעים תישא בהוצאות התובע ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 7,500 ₪.

על פי העובדות המתוארות בכתב האישום, הנאשמת ביצעה במקרקעין שבבעלותה בין התאריכים 3.5.18-19.11.20 עבודות בניה ושימוש כדלקמן - · הריסה חלקית של בית מגורים קיים בשטח 154.14 מ"ר ושל מחסן חוץ בשטח של כ - 16 מ"ר. · תוספות בניה בבית מגורים, הכוללות תוספת בקומת קרקע בשטח של כ – 136.7 מ"ר ומעליה קומה א' בשטח של כ – 68.44 מ"ר וכן גג רעפים בשטח של כ – 290 מ"ר. · בניית מחסן חוץ בשטח של כ – 4 מ"ר בקוו ביניין 0.

בית המשפט קבע – "הנטל להנחת תשתית ראייתית ראשונית לביסוס הדרישה לגילוי מידע ומסמכים בנוגע למדיניות האכיפה, מוטל על הנאשם. בכגון דא, לא די בעצם העלאת טענה לאכיפה בררנית על מנת להורות לתביעה למסור מידע מכח סעיף 108 לחסד"פ. טיבו של הנטל הראשוני המוטל על הנאשם יבחן בכל מקרה לפי נסיבותיו, אך מובהר כי הרף לצורך קבלת מידע ומסמכים נמוך מהרף שנידרש לצורך סתירת חזקת התקינות ולהוכחת האכיפה הבררנית עצמה". פסק דין וייס בפסק הדין של בית המשפט העליון בעיניין וייס נקבע כי בקשה לקבלת מידע לצורך ביסוסה של טענה לאכיפה בררנית פסולה, מקומה להתברר בפני בית המשפט הדן בהליך העקרי ולא בפני בית המשפט לעניינים מינהליים במסגרת עתירה לפי חוק חופש המידע – " איננו סבורים, ובכך אנו משלימים את ההכרעות בפרשות סגל וג'ולאני, כי יש מקום ל"כרכור" בין בתי המשפט ולעירוב תחומין, וגם לעיכובו של ההליך הפלילי בשל "חישוב המסלול מחדש" במישור המנהלי, דבר שעליו התריע בית משפט זה בעיניין סגל (ראו פסקה 4 לחוות דעתו של השופט (כתארו אז) גרוניס שם).

מן הכלל אל הפרט – מידע אודות הגשת כתבי אישום בגין בניה ללא היתר, צוי הפסקת עבודה וצוי כניסה למקרקעין שהוצאו בשבע השנים האחרונות - הנאשמת טענה בבקשתה כי היא אינה נידרשת להנחת תשתית ראייתית ראשונית לטענותיה לאכיפה בררנית ואכן לא הונחה תשתית כזו.

...

משלא הונחה תשתית ראייתית לבקשה, אף לא ראשונית, הבקשה במתכונתה הנוכחית - נדחית.

בשלב זה אני קובעת כי המאשימה יוצאת ידי חובת הגילוי עם מתן האפשרות לנאשמת להאזין להקלטה ולהקליט אותה בעצמה.

סוף דבר הבקשה לקבלת מידע אודות כל כתבי האישום, צווי הפסקת עבודה וצווי כניסה למקרקעין מכח סעיף 108 לחסד"פ – נדחית.

מאחר וניתן לבנות לכל יחידה שטח עקרי של 180 מ"ר, ומאחר ועל פי תשריט תכנית הלגליזציה, השטח העקרי לא חצה את 120 מ"ר, קיימות זכויות בניה שלא נוצלו ומשכך אין ירידת ערך.

הוסיף וציין המומחה, בין היתר, כי הקרקע כולה רשומה כרכוש משותף ובאופן טבעי, כל אחד מהאגפים בבניין משתמש במחצית הסמוכה לדירותיו וזכויות הבניה לכל דירה מתחלקות שווה בשווה, רבע מהרכוש המשותף לכל צד. באשר לטענות התובעות מר מאיר הציב מכולה בשטח הרכוש המשותף ופרק אסבסט במקום, המומחה אישר כי קיימת בחלק האחורי של המיגרש מכולה ואולם ציין כי מחסן אסבסט איננו קיים במקום.

המומחה נתבקש להבהיר על מה הוא מבסס את הדברים, בהעדר ביצועה של מדידה מטעמו וכך השיב: "ש. מדדת כמה השטח של הדירה בקומה הראשונה לעומת שטח הדירה לפני בניית התוספות והפיצולים.

לשאלות התובעות, האם המומחה ביצע מדידה השיב הוא בחיוב, והפנה למדידות שבסעיף 5 לחוות דעתו המשלימה; לפיהן, הנתבעים ביצעו תוספת של 55 מ"ר שטח בנוי בקומת קרקע, 37 מ"ר שטח בנוי ו-18 מ"ר שטח בנוי בקומה א'.

...

אין באמור בכדי לחסום את התובעות מהגשת כל הליך לקבלת סעד בעניין ככל שיראו לנכון לעשות כן. סוף דבר: לאור כל המפורט לעיל, אני מקבלת את התביעה העיקרית ומחייבת את הנתבע מס' 2 לפצות את התובעות בסך כולל של 50,000 ₪.

התביעה שכנגד - נדחית.

הנתבע ישלם את הסכומים המפורטים לעיל ויפעל כאמור לסילוק המכולה מן הרכוש המשותף בתוך 30 ימים מהיום.

הבקשה מתייחסת, לפי הנטען בבקשה, ל"עבודה אסורה" אשר בוצעה בין השנים 2010-2011 ביחס לתוספת קומת קרקע בצמוד למבנה קיים בשטח של כ-105 מ"ר. בבקשה נטען כי העבודה האסורה מצויה על גבי מקרקעין המיועדים למגורים לפי תכנית 2639.

עקרי טענות המבקשת לטענת המבקשת, המשיבה כלל אינה בעלת זיקה קניינית וכי אין לה כל זכות עמידה להגשת היתנגדותה וכי אף לפי עדות מפקח הבניה, החזקה במקום נעשית על ידי אדם אחר.

בעניינינו, מדובר בתוספת בנייה בהקף של 105 מ"ר אשר ניבנתה על הקרקע ובצמוד למבנה קיים, אשר משמש כמקום מגוריה של המתנגדת וכן מחסן לבניין.

...

עניינה של החלטה זו בשאלה האם התקיימו התנאים המצדיקים להיעתר לבקשת המבקשת ולהורות על מתן צו הריסה שיפוטי לפי הוראת סעיף 212 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965.

אקדים תוצאה להנמקה ואציין כי מצאתי שדין הבקשה להידחות.

בשים לב למכלול הנסיבות שפורטו לעיל מצאתי כי לא הוכח עניין ציבורי מיוחד כנדרש והבקשה נדחית.