בקשה לשינויים להיתר קודם להחליף גג רעפים בחדר יציאה לגג

עיקרה של החלטת הועדה המקומית לתיכנון ולבניה שנותרה על כנה בעקבות דחיית הערר, הוא אישור של שינויים פנימיים בחלל הגג המתייחס לנכס המצוי בירושלים וזאת "על מנת לאפשר לבנות חדר מחוזק". הערר נדחה בועדת הערר, הן בשל השהוי בהגשתו והן לגופו.

לאחר עיון בעיניין זה, ולא בלי היתלבטות, באתי למסקנה שלפיה אין עילת היתערבות בהחלטת ועדת הערר גם במישור זה. אכן, ועדת הערר מצאה קושי אפשרי בכך שהועדה המקומית אישרה את בניית החדר המחוזק למרות ההליכים הקודמים שהיו בעיניין זה. מבלי להאריך שלא לצורך, והדברים פורטו בהרחבה בהחלטות הקודמות של ועדת הערר ובכתבי הטענות, נציין שלפי תכנית מפורטת 3770 שחלה על המיגרש הנידון, קיימת מיגבלת גובה של 1.1 מ' בין הריצפה לבין תחילת גג הרעפים.

על פי אמת מידה זו, מסקנתי היא שלא קיימת עילת היתערבות בהחלטת ועדת הערר ושאין בהחלטתה משום אי סבירות המצדיקה היתערבות בהחלטתה והחלפת שיקול דעתה בשקול דעתו של בית משפט זה. אסביר: אכן, ניתן להבין את הקושי שטוען לו העותר בהתייחס למהלך הדברים שהוביל לבסוף למתן היתר הבניה ולמימושו.

עוד יש להוסיף, ועדיין במישור הקושי במקרה זה, שקודם להחלטת הועדה המקומית לאשר את הבניה של החדר המחוזק בחלל הרעפים, תוך פירוק של הריצפה העליונה מתוך שתי הרצפות שקיימות לפי ההחלטה הקודמת, ניתנו לא רק ההחלטות הקודמות של ועדת הערר כמו גם פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים, אלא גם חוות דעת של היועצת המשפטית לועדה המקומית שלפיה יהא זה לא סביר לאשר את ההקלה המבוקשת אל מול ההחלטות הקודמות שהתקבלו; וגם החלטה קודמת של מהנדס הערייה שלפיה אין מקום לאשר את ההקלה המבוקשת ואפילו מייל שיצא תחת ידיו שלפיו יש לדחות את הבקשה ואין "שום אפשרות לאשר הצעה זו". מכלול נתונים זה, אכן מעורר שאלות ותהיות והוא גם מצטרף לאי הבהירות שבאה בדיון שהתקיים לפניי בתשובה לשאלה אם היתקיימה פגישה מקדימה קודם לדיון לפני הועדה המקומית בנוכחות מהנדס הערייה וכן היועצת המשפטית לועדה – פגישה שהועדה המקומית עצמה קבעה שצריכה להתקיים קודם לדיון בבקשה האחרונה שהוגשה (החלטה מיום 30.7.2014).

...

צבר החלטות זה, לרבות עמדות של גופי הייעוץ המשפטי כמו גם החלטות קודמות של מהנדס העירייה – כל אלה גם יחד היו צריכים להוביל למסקנה שלפיה גם אם יש שיהוי אובייקטיבי וסובייקטיבי, הרי שמדובר בפגם בחוקיות ההחלטה וכדי ביטולה בנסיבות המקרה הכוללות.

ועדת הערר בדעת רוב סברה שגם אם היה מקום לדון בערר לגופו, דינו היה להידחות היות שמדובר לכל היותר בטעות של שיקול דעת ולא בפגם של אי חוקיות.

התוצאה בשל מכלול טעמים אלה, וחרף הקשיים שעליהם הצביע העותר, הרי שבמכלול נסיבות העניין לא מצאתי עילת התערבות של בית משפט זה בהחלטת ועדת הערר, ודין העתירה להידחות.

העתירה נדחית אפוא.

לאחר שנימצא, בשנת 2000, היתר הבנייה לבניין, משנת 1950, הובהר לצדדים כי על מנת להכשיר תוספות בנייה שבנו בנתיים, לרבות ההגבהה של גג הרעפים, עליהם להגיש בקשה לשינוי תב"ע נקודתי, וכי כתנאי לאישור התכנית יהיה עליהם לבנות גם חדרי ממ"ד לשלוש הדירות שבבית המשותף, כפי שמתחייב על פי הדין העדכני.

אין מחלוקת שהצדדים הגישו בקשה משותפת לתכנית המתאר ה.צ 266, שהיתה "שינוי לתכנית מתאר ה.צ. 122" (התכנית הקודמת שיזם הנתבע לשם אישור גובה הגג).

חילופי הדברים, שהנתבע העיד עליהם, משקפים – באופן ישיר ומשכנע – את הדרך שבה ראה כל אחד מהצדדים את מצב הדברים, ומדוע טוען כל אחד מהם שהצדק עמו: לדידם של התובעים, הנתבעים צריכים לשלם עבור שימוש בגג הממ"ד שלהם, ואילו הנתבע "נפגע" מדרישה זו, במיוחד לנוכח ההטבה שהתובעים זכו לה במסגרת התב"ע החדשה (הדגש ששמו התובעים על בעלותם בזכויות הבנייה בגג הממ"ד שלהם [להבדיל מגג הבניין], בא לביטוי גם בדיון בצו המניעה הזמני, ביום 17.2.10, בעמ' 4 לפר').

הפועל היוצא של מסקנה זו הוא כי הנתבעים השתמשו בזכויות בנייה של התובעים לצורך בניית הממ"ד שלהם ולצורך תוספות בנייה בדירתם, לרבות כאלה שהוכשרו בתב"ע החדשה (למעט חלל הגג ומרפסת ההמשך, אשר זכויות הבנייה לגביהם הוקנו לנתבעים בהסכם-הבסיס).

...

על כן אני מקבלת את בקשתם של התובעים, בסעיף 34.3 לתביעה – רק לגבי המרפסת הצפונית של דירת הנתבעים – ונותנת בזה צו עשה שמורה לנתבעים להתקין במרפסת זו מרזב שיוליך את המים אל צנרת הביוב, באופן שלא יזרמו מטה דרך הנקז.

על כן איני מקבלת את טענת התובעים שנגרם להם מטרד בשל כך שכביסת הנתבעים מטפטפת היישר מעל לכניסה אל דירתם שבקומה שמתחת לדירת הנתבעים.

לא מצאתי ממש בטענות התובעים בעניין חבלי הכביסה והמזגנים, ואני דוחה את בקשתם לצו עשה בעניין זה. בקשות לצו מניעה ולצווי עשה שאינן ברורות בסעיף 34.2 לכתב התביעה ביקשו התובעים צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים כל בנייה ושימוש בשטח של מגרש 2122.

גג רעפים- החלפת 12 רעפים שנפגעו מצבע- 750 ₪.

וכן: "'מינויו מטעם בית המשפט של מומחה מוסכם על הצדדים הוא נוהג רצוי שיש לעודדו. כפועל יוצא ממינויו של המומחה אין הצדדים צריכים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים, ובכך שכרם; מאידך גיסא, מוגבלת, כמובן, יכולתם לערער על מסקנות המומחה. הצדדים רשאים לחקור את העד המומחה... והם אף רשאים לידרוש מן המומחה הבהרות בכתב על חוות דעתו... עקב ההגבלה על יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות מצטמצמת ממילא יכולתם לשכנע את בית המשפט בטעותו של המומחה, והיא מיתמקדת בעיקר בטענות עיוניות לגבי נכונות מסקנותיו. טענות אלו חייבות למצוא ביטוין בחקירתו של העד, כי זו שיטת המבחן של הרציונליות של מסקנותיו" (ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, בעמ' 189).

הרלבנטי לענייננו הינו האישור שניתן לקביעת הערכאה הדיונית ששמעה הראיות באותה פרשה, כי הקבלן עמד בחובת המסירה לקונה משעה שהפכו הדירות ראויות למגורים (למרות שהקונים קיבלו בהן חזקה בפועל קודם, כאשר הדירות לא חוברו עדיין למערכות ביוב חשמל וטלפון, לא היו בבנין מדרגות או מעלית, ואף משטח הכניסה טרם נוצק).

התובעים לא שינו את בחירתם לבסוף ובחרו דגם אחר בשל גחמה נטו, אלא כתוצאת למידה מהפגמים שהתגלו פעמיים קודם לכן.

רק לעת ההוכחות ביקשו לצרף צלום כלשהוא אשר לא ברור מתי צולם ובאיזה חדר.

...

לטענת תורג'מן בתצהירו, התובעים בחרו קרמיקה משודרגת ובלתי ניתנת ליישום, דבר אשר גרר עיכובים נוספים, ואין חולק כי בסופו של דבר הותקן דגם אחר לאחר שני נסיונות כושלים.

בעיניי, בעניין זה השאיר התובע רושם אמין- ואני סבור כי הדגם שנבחר היה אכן אחד מהדגמים שאושרו על ידי הקבלן אצל הספקיות.

בעניין זה מקובלת עליי גרסת הנתבעות- מאחר ומועד המסירה ממילא היה רק בחודש פברואר 2013, קשה להלום מדוע הסכימו לקבל את טכנאי המיזוג ולא את איש הגבס.

ביום 22/4/71 נחתם בין התובעת שכנגד לבין התובע ושניים מאחיו, הסכם שכירות מוגנת בעיניין הנכס אשר הוגדר כדירה בת שני חדרים.

במסגרת אותו שפוץ, הוחלפו הגג של הסככות (מרעפים לבטון), הריצפה, מערכת החשמל, האינסטלציה ועוד.

במסגרת כתב ההגנה של התובע כנגד תביעת התובעת שכנגד, נטען בין היתר, כי חלה היתיישנות על דמי השמוש ביחס לתקופה שקדמה ליום 31/10/12 ולכן יש לדחות על הסף את דמי השמוש הנתבעים עבור השנים 2010-2012.

עיון בטענות שהועלו בסעיפי כתב התביעה של התובע, מעלה כי אכן עסקינן בהעתק (בשינויים המחוייבים ובהתאמות שנעשו לכתב התביעה) של סעיפי כתב ההגנה שהגיש התובע בתביעת הפינוי, ובכלל זה הטענות להשקעה בהכשרת המוסך ושפוץ הדירה; נסיבות אישיות ומצב רפואי; ההצעה של התובעת שכנגד לתשלום דמי פינוי בקיזוז חוב וכן ההסתמכות על אותה חוות הדעת של השמאי מטעמו שצורפה לתביעתו דנן (שנערכה ביום 25/4/17) לעניין הפצוי הנטען בגין מה שכונה "הפינוי הכפוי של זכות הדיירות המוגנת". משעה שכאמור נדחו כלל טענותיו של התובע בכל הקשור למעמדו כדייר מוגן בנכס ובהנתן זאת שתביעתו דנן של האחרון מבוססת רובה ככולה על טענתו כי הנו דייר מוגן וככזה זכאי לפצוי בגין פינויו כדייר מוגן ועל בסיס חוות הדעת השמאית האמורה שתכליתה הוגדרה "שווי דמי הפינוי הראויים בגין פינוי המחזיק שהוא דייר מוגן" – הרי שלנוכח קביעתי בתביעת הפינוי, אכן חל בנסיבות דנן מעשה בית דין.

מקום בו תביעת התובע מבוססת כולה על טענת התובע כי הנו 'דייר מוגן' והוא מבקש לבסס את הסעד הכספי מכח מעמד נטען זה, הרי שהפועל היוצא של הקביעה החלוטה במסגרת תביעת הפינוי אשר שללה הכרה בכל זכות של דיירות מוגנת, הנה שלילה כל סעד כספי שמבקש התובע לגזור ממנה.

...

על-כן, מקובלת עלי טענת התובעת שכנגד בסיכומיה כי שווי דמי השימוש לא נסתר ויש לקבלם.

לאור כל האמור, דין תביעת התובעת שכנגד להתקבל בחלקה.

סוף-דבר: לאור כל האמור לעיל, דין תביעת התובע להידחות.

התקנה קובעת כי "הפרישי גבהים במשטחי הריצפה בין שני צדי הדלת או גובה סף הדלת יהיה לפי דרישת פרט 3.2.1.5; ואולם בדירת מגורים ביציאה למרפסת, לגג או לחצר מותרת התקנת מדרגה עד גובה של 200 מ"מ". המומחה שב ומציין כי אין ליקוי וכי אם בית המשפט ישתכנע כי דלת היציאה מהחדר היא כניסה לדירת מגורים אזי עלות הגבהת המשטח בסך 1,000 ₪.

המומחה הוסיף כי "סביר להניח שגם הוועדה המקומית לתיכנון ובניה חשבה כמוני, לכן אישרה את התיכנון וניתן היתר לבניה". טענת התובעת ביחס לנקוז מי הגשמים והצורך בנקוז ובהגשמות לא הוכחה ולא הוכח כי גג התובעת אינו עומד בתנאי התקנה המאפשרת שפיכת מי גשמים באופן חופשי בתנאים המפורטים בה. זאת ועוד, במיפרט הטכני שצורף לכתב התביעה ואשר עליו חתומה התובעת (נספח א) נרשם: "נקוז גג הרעפים באמצעות שפיכה חופשית". לפיכך, אני מאמץ את קביעת המומחה וקובע כי אין ליקוי.

כדי לעמוד בדרישת התקנות, קבע המומחה כי יש להחליף את הדלת ולהתקין במקומה דלת פלדה בסגנון דומה לדלת שהותקנה, בעלות 4,500 ₪, ככל שבית המשפט ימצא כי הנתבעת אכן היתה חייבת להתקין דלת העומדת בתקנות.

בהמשך להלכות קודמות קבע בית המשפט (כב' השופט עמית) כי זכותם של הרוכשים לפצוי תיגזר מן התשובה לשאלה האם הפרוט בתכנית הדירה היה כזה שניתן היה לעמוד מתוכו בנקל על שטח הדירה (פס' 8 לפסק הדין).

הנתבע העיד כי: "גם בהיתר הבנייה וגם בנספח השינויים ברור לחלוטין שזה מחסן, והמחסן הזה לבקשת תמר [התובעת] היה ברור שהיא רוצה לעשות קליניקה ולכן ביקשה להעביר גם את השירותים (עמ' 29, ש' 20 ואילך). הנתבע העיד כי התובעת היתה מלווה בעו"ד קופנהאגן ובעוד אדם שייעץ לה. הנתבע העיד כי "מסרנו את כל הבתים עם חדר הסקה כפי שמוגדר בהיתר ועם הנמכת תיקרה..." (עמ' 30 ש' 24).

...

הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: (1) סך 51,300 ₪ בגין ליקויי הבנייה; (2) סך 21,000 ₪ בשל ירידת ערך ופגיעה בפרטיות בקשר עם החלון המשקיף על בית התובעת; (3) סך 15,000 ₪ בשל טרחה ועגמת נפש.

נוכח הפער המשמעותי בין סכום התביעה לבין הסכום הנפסק, אני מורה כי הנתבעת תשיב לתובעת רק מחצית מגובה האגרה ששולמה על ידי התובעת, כלומר 4,531 ₪.

על כן אני פוסק כי הנתבעת תשלם לתובעת סכום כולל של 5,000 ₪ ברכיב זה. סיכומו של דבר, הנתבעת תשלם לתובעת סך 96,831 ₪ בתוך 30 ימים מהיום, אחרת יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כדין.