בקשה לשינוי קווי בניין שנקבעו בתוכנית

לקראת סיום ההחלטה, עמדה ועדת הערר על שני עניינים שחשוב לציינם: "ברבות הימים, כאשר יבקשו בעלי זכויות נוספים ברחוב להקים בתים חדשים תחת הבתים הישנים, ניתן יהיה לידרוש כי גם הם ייבנו בהתאם לקו הבניין בתכנית התקפה. לחילופין, ככל שהוועדה המקומית סבורה כי תנאי הרחוב מצדיקים שינוי של קו הבניין, היא רשאית לפעול לשינוי קו הבניין בתכנית" (שם, עמ' 51).

רוצה לומר, אין למבקש ההקלה זכות בדין לקבל את בקשתו, כולה או חלקה, והעתרות לבקשה לקבלת הקלה כפופה לשיקול הדעת של מוסד התיכנון, כאשר עליו לשקול את מלוא השיקולים הרלוואנטיים (ראו גם: עניין גדרה, פסקה 18), ובין היתר את הטעמים שעמדו ביסוד המרחק המזערי שנקבע במסגרת התב"ע. עמדה על כך ועדת הערר לתיכנון ובניה-מרכז בעיניין גדרה, אשר עסקה בנסיבות דומות למקרה דנן (שם, פסקה 16): "מעבר לנדרש נוסיף, כי גם אם היה בסיס משפטי להחלת החריג הקבוע בתקנה 2(5)(2) לתקנות סטיה ניכרת, המאפשר כאמור חריגה מקוו ביניין קדמי, הרי שממילא אין מדובר בזכות מוקנית אלא כזו הכפופה לשיקול דעתה של הועדה המקומית, כאשר לטעמנו, מיקומו הייחודי של המיגרש – במרכז הקשת של רחוב פנימי מעוקל, אשר בעתיד צפוי להיות סמוך לצומת דרכים – מצדיק להותיר את קו הבניין שנקבע בתכנית, שנועד להרחיק את מבנה המגורים ככל הניתן מתוואי הדרך, ולא לחרוג ממנו". עינינו הרואות, ועדת הערר בעיניין גדרה, בבואה לשקול מתן הקלה לקו ביניין קדמי, העניקה משקל לתכניות העתידיות של הרחוב המיתעקל, ועל בסיסן החליטה שלא להתיר את ההקלה.

...

אנו סבורים שבנסיבות אלה, שבו כל בניין בנוי במרחק שונה מגבול המגרש, על מנת לבחון מהו הקו שלפיו בנויים 'מרבית הבניינים', יש לבחון מהו אותו קו שמרבית הבניינים בנויים בנסיגה ממנו - כאשר הבחינה היא החלק הבולט ביותר לכיוון גבול המגרש בכך בית ובית (באופן שמקבל ושבא לקראת מי שמבקש לחרוג מקו הבניין).

ודוק, וכפי שצוין בפני הוועדה המקומית (נספח ז' לעתירה), אין מטרתו של הליך זה ענישה, אלא תכנון ובניה, ולכן אין בכך כדי להצדיק שלא להיעתר לבקשה בנסיבות אלו (וזאת מבלי להיכנס לשאלת ניקיון הכפיים, או העדרו, של המשיבה 3) (וראו: עעמ 5726/12 אהרון אמסלם נ' לאה אלון, בפסקה 23 (פורסם במאגרים המשפטיים, 10.06.2015) להלן: "עניין אמסלם").

ואולם, התנהלות זו כן מצדיקה להימנע מפסיקת הוצאות לטובת העותרים, אף כאשר עתירתם מתקבלת, וכך ייעשה.

סוף דבר לאור כל האמור, העתירה מתקבלת באופן זה שהחלטת ועדת הערר בטלה והחלטת הוועדה המקומית נותרת על כנה.

בפסק דינו של בית המשפט העליון במסגרתו נדחתה בקשת רשות ערעור על פסק דין זה נקבע כי "אי מתן מידע אודות תכניות בנייה שטרם אושרו" אינו עולה כדי פגם חמור, "שכן לא היה במידע זה כדי לשנות מן ההחלטה על מתן צו ההריסה" (רעפ 2463/19 ‏ראפת דבש נ' יו"ר הוועדה המקומית לתיכנון ובניה, 15.4.2019, פסקה 8).

כפי שעולה מחוות הדעת המשלימה של מתכננת המחוז, בתכנית המופקדת יש קונקרטיזציה של המדיניות הכללית המאפשרת הקמת מבני מגורים באיזור ולצד זאת קביעה תכנונית ברורה (לשעתה וטרם שתוף ציבור) שלפיה בחלקים מסויימים במקרקעין אין לבנות, הן מאחר שמדובר בשטח המיועד לתשתיות והן מאחר שמדובר בקוי ביניין מהם לא ניתן יהיה לסטות לאור שיקולים תיכנוניים העומדים בבסיס התכנית המופקדת.

למעשה נראה שמן הבחינה העובדתית הסכים ב"כ המבקש עם הטענה שלפיה חלק משמעותי מהבינוי מצוי מחוץ לקווי הבניין לפי התכנית המופקדת, אלא שלטענת המבקש אין מדובר בתכנית סופית ומאושרת ולכן "אי אפשר להצביע על הפגיעה בקוי הבנין העתידיים". נראה שטענה זו היא בבחינת חרב פיפיות לענין טעונו העקרי של ב"כ המבקש בענין החשיבות שיש לייחס לתכנית המופקדת על אף שלא אושרה.

...

בהקשר זה נקבעה סמכות בית המשפט בהוראת סעיף 254ט לחוק ובהתאם להוראתו המפורשת של סעיף 254ט(ד)(2) לחוק, במקרה בו העבודה האסורה אינה תואמת את התכנית החלה על המקרקעין "בית המשפט לא יעכב את ביצועו של צו הריסה". לפיכך ומאחר שהבינוי אינו תואם את התכנית החלה ובהעדר סמכות לאשר את הבקשה, נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע הצו לשם קידום הליך הכשרה.

לאור האמור ומשלא מצאתי שבטענות המבקש יש כדי להצדיק את ביטול הצו, נדחית הבקשה.

לשם היערכות אני מורה על עיכוב ביצוע הצו עד יום 9.9.2020.

העדר שטחי שטחי גינון וצמחיה מספיקים לכיוון הרחובות והעדר ממשק ראוי בין הבניין למרחב הצבורי: "...12 מקומות חניה מתוך 43 המקומות שמוצע להוסיף בתחום המיגרש מסומנים בתחום החזיתות של המיגרש (מרביתם לכיון רחוב התחיה), וזאת באופן שאינו הולם תיכנון ערוני ראוי.  באופן זה כימעט שלא נותרת כל צמחיה לכיוון הרחובות, מלבד רצועה צרה ביותר, אם בכלל. נציין כי בבקשה המתוקנת, שהוגשה לאחר הליך הגישור שהתקיים בין הועדה המקומית לבין מגישת הבקשה להיתר, בוצעו שינויים, שלכאורה מהוים שיפור גם בהיבט זה... לטעמנו התיכנון המוצע אינו מייצר ממשק ראוי בין הבניין לבין המרחב הצבורי, דבר הפוגע הן באיכות המגורים בבניין מושא הערר, והן באיכות הרחוב והסביבה.... אין צורך להכביר מילים בדבר החשיבות של שילוב צמחיה, לרבות עצים במרחב העירוני. כיום לצד הבניה המרקמית שמלווה את הרחובות ההסתדרות והתחיה קיימת רצועת גינון רחבה ביותר בחזית הבניינים, בדומה לזו הקיימת בבניין מושא הערר. בכל הבניינים האמורים החניה לעולם לא ממוקמת לכיוון חזית הרחוב. באופן זה מתקבל מרחב מגונן ואיכותי, התורם לעיצוב הרחוב ולחווית המשתמשים בו. המרווחים שנקבעו באמצעות קוי הבניין בתוכניות החלות על המקרקעין נועדו, בין השאר, לשם יצירת תווך ירוק כאמור. נזכיר שגם תוספת הממ"דים המוצעת פוגעת במרווח זה באופן מסוים. אלא שהפגיעה הנוספת המוצעת באמצעות מיקום חניות בחזית הבניין, יוצרת תוצר בעייתי ומוקשה ביותר בעינינו. ההשלכות של אי שמירה על מרווחים איכותיים כאמור (בין הבניינים, ובין הבניין לרחוב) מועצמות נוכח העובדה שמוצע להוסיף לבניין גובה ודירות. העצמת הזכויות והצפיפות במיגרש אך מגבירה את הצורך במרווחים איכותיים כאמור". התוכנית המופקדת ח/ 619: "בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א 38 רשאי מוסד תיכנון להכין תוכנית מפורטת שמטרתה חזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, שיש בה הוראות התואמות למאפייני הישוב. בהתאם לזאת מקודמת בעיר חולון תוכנית ח/619 ... שהיא תוכנית כוללת להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה האמורה להגיע לכלל הפקדה בקרוב. התכנית נערכה תוך התאמתה לתנאים הייחודיים של העיר, ומטרתה התחדשות המרקם הוותיק בעיר באופן מבוקר, תוך שמירה על איכות החיים בעיר וחיזוק המרחב הצבורי. בהמשך לאמור, מתייחסת התוכנית להיבטי תיכנון שונים הנוגעים לעיר חולון. בין השאר, קובעת התוכנית עקרונות תיכנון שישמרו על הזהות ומאפייני העיר (הנוף העירוני), נפח הבניה (לרבות גובה) המתאים לבניינים באזורים השונים של העיר, קוי הבניין הראויים, לרבות המרווחים שראוי לשמור בין ביניין לבניין, שימת דגש לרחוב העירוני, לממשק בינו לבין הבניינים לאורכו ועוד. עקרונות שנועדו להבטיח שחידוש המבנים יהיה תוך שמירה על מרחב ערוני שיש בו מענה לכלל צורכי התושבים, לרבות קיומן של תשתיות ציבוריות. נציין שבמסגרת הכנתה של תוכנית זו החליטה הועדה המחוזית מכוח הוראות סעיף 78 לחוק התיכנון והבניה התשכ"ה 1965 על קביעת מיגבלות במתן היתרי בניה מכוח תמ"א 38. מיגבלות אלה אינן חלות על בקשות שהוגשו בעבר, לרבות הבקשה מושא הערר. יחד עם זאת, עקרונות התיכנון המגולמים בתוכנית ח/619 מהוים חלק מהשיקולים התכנוניים שראוי שיובאו בחשבון בבקשות להיתר מכוח התמ"א (ר' סעיף 22 לתמ"א). בהתאם לתוכנית המקודמת, המיגרש מצוי במיתחם 'רחובות ראשיים עם חזית פעילה. במיגרש כאמור ניתן לבנות, במקרה של חזוק באמצעות עיבוי, תוספת של עד 1.5 קומות, דהיינו ביניין של 7 קומות (קומה עליונה חלקית). במקרה של הריסה ובניה מחדש ניתן להגיע לבניין בגובה של עד 10 קומות. בבקשה מושא העירעור מוצע ביניין בגובה של 8 קומות. ביחס לקווי הבניין קובעת התוכנית שקו הבניין הצדי לא פחת מ-2.7 מ', וקו הבניין הקידמי העילי לא יפחת מ-3 מ' (כולל מרפסות), כאשר בקומת הקרקע יש לשמור על קו בנין קדמי של 7.5 מ', שכן מרווח זה נועד לשמש, בין השאר, לזיקת הנאה לציבור, עקרון שנועד ליצור מרחב צבורי ראוי לצד הצפוף המוצע. התוכנית מאפשרת חריגה מקוי הבניין לצורך הוספת ממ"ד בפרויקט של עיבוי בניה, אולם אוסרת הקלה בקוו ביניין קדמי או אחורי לממ"ד, ומחייבת בכל מקרה שמירה של לפחות 1.3 מ' בקוו הבנין הצדי, והרחקת הממ"ד לפחות 8 מ' בחזית המיגרש. עוד נקבע בתכנית, שככל שלא ניתן להוסיף ממ"ד בתחום קוי הבניין האמורים, ניתן להוסיף ממ"ד בחריגה מקוו הבנין הצדי, וזאת רק כשמדובר בפרויקט של עיבוי בניה, וגם זאת עד 1.30 מ' בלבד. נקבע שלא ניתן לחרוג מקוו הבנין הקידמי והאחורי, אף לצורך ממ"ד". אי- ההתאמה לעקרונות התיכנון הרצויים המגולמים בתוכנית המופקדת ח/ 619 : "התיכנון המוצע בבקשה מושא הערר חורג כאמור מהקבוע בתוכניות המפורטות החלות על המקרקעין, ונימצא שהוא חורג גם מעקרונות התיכנון המוצעים במסגרת תוכנית ח/619, הן לעניין גובה המבנה, והן לעניין קוי הבניין. מגדלי הממ"דים מוצעים כולם בחריגה מקוי הבניין. קוי הבניין שנקבעו בתוכניות החלות בעיר נועדו לצורך יצירת מרווחים בין מבנים למגרשים גובלים, ובכך לשמור על איכות חיים נאותה לדיירי הבניינים, ולמשתמשי הדרך. מאידך, מגדלי הממ"דים מהוים אלמנט חזוק מובהק במבנים העוברים חזוק לפי תקן ישראלי: ת"י 413 ״תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה". בנוסף הממ"דים מוסיפים מיגון לדירות הקיימות מפני התקפות טילים וכיו"ב על ישראל.

...

בסופו של דבר החלטת ועדת הערר שביטלה החלטה של וועדה מקומית לאשר בקשה להיתר בניה נותרה על כנה.

בנוסף עמדה ועדת הערר על מאפייני תמ"א 38 כתכנית ארצית ללא תשריט שאינה מכשיר תכנוני "רגיל" המתייחס למגרש מסוים ועל המסקנה הנובעת מכך שלפיה אין התמ"א יכולה לספק "אמירה תכנונית" פרטנית או להבטיח מתן היתרים מכוחה לכלל המבנים הלא מחוזקים, ובקביעות אלה לא נפל כל דופי.

התוצאה העתירה נדחית.

העותר יזם תכנית למגרש, במסגרתה ביקש בין היתר שינויים בקוו ביניין על מנת לאפשר מבנה מסחרי חד קומתי (במקום הדו-קומתי בתוכנית המקורית), תוספת אחוזי בנייה ואישור פיתרון חנייה מחוץ לגבולות המיגרש (תוכנית הר/מק/2099) (להלן: "תוכנית 2099" או "התוכנית הראשונה").

הערה (1) לס' 5 לתוכנית החדשה קובעת כי "במידה ולא ניתן יהיה לנצל את כלל שטחי הבניה בתחום קוי הבניין מעל פני הקרקע, ניתן יהיה לנצלם במפלס תת קרקעי, הכל לפי תכנית הר/2000". יצוין כי בדיון בפני ועדת ההשגות שמאי העותר מתייחס לכך שיש הערה בתקנון התוכנית החדשה הקובעת שאת השטחים שלא ניתן לנצל מעל הקרקע אפשר לנצל במרתף.

...

אין בידי לקבל את טענות העותר.

טענות סף המדינה טענה כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת אי צירוף הרשויות הנוגעות בדבר: עיריית הרצליה וועדת תכנון ובנייה הרצליה, וכן מחמת אי צירוף מגישת התכנית לעתירה, חברת ש. בן טובים נכסים בע״מ. לא מצאתי שיש בטענה זו כדי להביא לסילוק על הסף.

סוף דבר העתירה נדחית.

תמצית החלטת הועדה מיום 28.10.2020 וההנחיות שנקבעו בתכנית חד/2020 המקרקעין סומנו כחלק מתא שטח 453 ויועדו לשצ"פ. מצב תיכנוני קודם- לפי תמ"א 3 שינוי מספר 7 (תמ"א 3/7) קטע כביש מס' 2 הגובל בחלקות מסווג כדרך מהירה קיימת, לפי תשריט התכנית מרחק קוי הבניין מציר הדרך יקבע בתכניות מתאר או בתכניות מפורטות ויהא לכל היותר 150 מ' ולפחות 75 מ'.

גם ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, עת דנה בתכנית חד/1164 אותה יזמה המערערת לשם הקמת תחנת תידלוק, דחתה בהחלטתה מיום 2.11.2003 (עמוד 86 לתשובה) את בקשת המערערת וקבעה כי השטח שמסומן כפרטי פתוח נועד להפקעה כדי להרחיב את בית החולים, תוך שהיא קובעת כי התשריט שגוי והתקנון שקובע כי השטח מיועד להפקעה הוא משקף נכונה את מטרות התכנית.

...

כפי שהבהרתי לעיל פרשנות המערערת לעניין מיקום קווי הבניין אינה מקובלת עליי ולכן צדקה הוועדה כי יש להתחשב בעננה התכנונית שנוצרה בעת אישור תמ"א 3/7.

המערערת סבורה כי הלכת דלי דליה לא רלבנטית כלל מאחר והיא לא מתייחסת למקרקעין שייעודם שפ"פ ובניני משק, עמדה שאינה מקובלת עליי ולא עולה מפסק הדין כלל וכלל.

סיכום לאור כל האמור לעיל אני דוחה את הערעור.