בקשה לשימוש חורג למשרדים ומעון יום בבית משותף

ביחס להקצאה המקורית הסביר מנכ"ל העיריה לחברי ועדת ההקצאות (המורכבת ממנכ"ל העיריה, המשמש כיו"ר הוועדה, מהיועצת המשפטית לעיריה, ממהנדס העיר, גזברית העיריה, ומנהלת מחלקת הנכסים) כי "לאחרונה נבחנה שוב האפשרות לבנייה מעל מבנה מעון קיים ופעיל אולם לנוכח המיגבלות בפעילות הקיימת במקום וניסיון העיריה בפרויקטים קודמים נמצא כי לא מתאפשרת הבנייה מעל גג מבנה מעון יום" (נספח 8 לתגובת העיריה).

ההליכים בפני ועדת ההקצאות ומועצת העיריה היו נגועים בפגמים מהותיים: לבקשה שהוגשה בשנת 2015 לא צורפו אישורים חיוניים; הדיון בשנת 2019 היתקיים מבלי שהונחה בפני ועדת ההקצאות בקשה חדשה עם נתונים עדכניים; ההחלטה המקורית בוטלה כלאחר יד וההחלטה החדשה לא נומקה; לא הונח בפני ועדת ההקצאות אישור מאת המשרד לעינייני דת בדבר הצורך בבית כנסת נוסף; לא נשקלו הצרכים הציבוריים שבמחסור.

ועדת ההקצאות בחנה את בקשת העמותה ובהתאם לפרוגרמה באיזור 7 המליצה למועצת העיר לפתוח בהליך להקצאת מבנה בית הכנסת לעמותה תחילה מעל גג מעון יום ולאחר מכן ברחוב החרצית 10.

בית המשפט אינו שם עצמו בנעלי הרשות המנהלית והוא יתערב רק כאשר הרשות פעלה בחוסר סבירות קצוני החורג לחלוטין מתחום הסביר, ואין זה המקרה.

דיון והכרעה טענות הסף חוסר תום לב והיעדר נקיון כפיים - מסכימה אני לטענת המשיבים כי יש מידה של חוסר תום לב בהצגת האיזור כאיזור רווי בתי כנסת מבלי להתייחס רק לאיזור 7 בפרוגרמה בו קיימים 6 בתי כנסת בלבד שאף אחד מהם אינו בסגנון התפילה של חברי העמותה ומבלי לציין שבית הכנסת שיבנה יחליף את מקום התפילה הזמני בבית הספר שז"ר. מידה נוספת של חוסר תום לב קיימת בהתנהלות העותרים כאשר מחד הם טוענים שהאיזור רווי בבתי כנסת המספקים את צורכי הציבור ומאידך העותר 1 הוא בין החותמים על הבקשה להקצות שטח לבית הכנסת "אור לשמשון" שיבנה בקיר משותף עם בית הכנסת של העמותה.

...

חרף האמור, לאור המסקנות אליהן הגעתי לגופו של ענין לא ראיתי לקבוע כי יש לדחות את העתירה מחמת חוסר תום לב והעדר נקיון כפיים.

אינני תמימת דעים עם העותרים בענין זה. ההחלטה אודות ההקצאה השניה לא התקבלה בעקבות בקשה של העמותה אלא בעקבות המסקנה אליה הגיעה העיריה בדבר הקושי להוציא אל הפועל את ההקצאה המקורית מעל מעון יום.

סוף דבר אני דוחה את העתירה.

רקע עובדתי בדירות המצויות, קומה מעל קומה, בבניין משותף ברחוב הנביאים 37 בפתח תקווה מתגוררים העותרת (בת 81) ושני ילדיה, העותר 2 (בן 65) והעותרת 3 (בת 60).

הועדה בחנה מכלול הנתונים שהוצגו בפניה ולא מצאה מקום לחרוג מהכללים ולהיענות לבקשה".

סעיף 2.1 של הנוהל דן בדייר המחזיק ביותר מדירה אחת שקבע: כי דירות מאוחדות תיחשבנה דירות להן "מטבח משותף". ואם הדירות אינן מחוברות, רשאי המחזיק לרכוש דירה אחת בלבד ולהחזיר את האחרת, למעט מקרים בהם מיתקיים כל התנאים הבאים: המשפחה מונה מעל 8 נפשות; למשפחה לא הוצעה אף דירה גדולה ב- 4 השנים הקודמות למועד הגשת הבקשה לרכישת הדירה; מתקיימים באחת הדירות הלא מאוחדות תנאי צפיפות של פחות מ- 11 מ"ר לכל נפש (סעיף 2.1.1 לנוהל).

לעניין סעיף 2.1 תהא הגדרת "נפש" כדלקמן: המבקשים הראשיים (הדיירים החוזיים), וכן בן/בת של לפחות אחד המבקשים הראשיים (כולל ילד מאומץ כחוק) שהנו/ה רווק/ה חסר/ת דירה שטרם מלאו לו/ה 21 שנים הסמוך על שולחן/ם מבקש/ת/י הסיוע הראשי/ת/ים (כולל ילד בפנימייה, במעונות סטודנטים, בקבוץ או בצבא (לא כולל ילד המתגורר אצל המשפחה במסגרת אומנה).

יתרה מכך, גם אם נבקש לבחון את המקרה במשקפיים של "דירה מאוחדת", הסדיר את המחוקק את הנושא בסעיף 2(ב) לחוק זכויות רכישה, ואפשר למשרד השיכון לפצל את הדירות המאוחדות לשתי דירות ובילבד שכל אחת מהן היא דירה הראויה לשימוש, וכך הוא המצב במקרה זה. לענין זה אציין כי, אין ממש בטענת העותרים לפיה אם תיוותר בידם דירה אחת בשטח של 62 מ"ר הם יאלצו להתגורר במצב צפיפות כה חמור, עד כדי שהדירה תחשב כדירה לא ראויה למגורים.

על כן, על בית המשפט לנהוג בדווקנות רבה בעת דיון בחלוקת משאב יקר זה. ראו לדוגמה בעע"מ 3151-20 בשארי נ' מדינת ישראל- משרד השיכון (15.02.2021): "הדבר לא ייחשב לתגלית אם נאמר כי דירות ציבוריות הנן משאב מוגבל. על כן, אף אם מצבו של אדם אינו מן המשופרים יש להקפיד על דרישות הדין הרלוואנטיות, שכן נתינת דירה לאחד פירושה מניעת דיור מאחר". הדברים נכונים גם בכל הנוגע להקצאת דירות למכירה בתנאים משופרים.

...

" סוף דבר איני רואה מקום להתערב בהחלטת משרד השיכון מיום 08.11.2021.

לפיכך, אין מנוס אלא לדחות את העתירה.

סיכום העתירה נדחית.

הבניין נרשם כבית משותף.

בדברי ההסבר לתיקון (ה"ח הממשלה תשפ"א מס' 1443 עמ' 840, סעיף 88 בעמד 1,115) תיקון מס' 131 בסעיף 31 לחוק התכנית הכלכלית (תקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021) נכתבו הדברים הבאים ביחס לתכלית התיקון: "חוק הפיקוח על מעונות היום, התשע"ט-2018 הסמיך את משרד העבודה והרווחה והשירותים החברתיים לפקח על מעונות היום ... מכיוון שמרבית המעונות הפרטיים פועלים במבני מגורים, נדרשו המעונות להגיש בקשה להיתר לשימוש חורג כמשמעותו בחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מהועדות המקומיות לתיכנון ולבניה. על פי הדין החל כיום, הועדות המקומיות מעלות דרישות רגולטוריות רבות ממעונות היום לשם קבלת היתר לשימוש חורג כאמור, כאשר דרישות אלה מטילות עלות כספית גבוהה על בעל המעון.

כדי למנוע זאת, מוצע לתת אישור למעונות יום שיש בהם עד 36 פעוטות לפעול בבתי מגורים, באופן שיפטור את בעל המעון מקבלת היתר לשימוש חורג.

...

ג.2 – טענות הנתבעים לטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות מחמת שיהוי והשתק.

חיזוק למסקנתי לפיה הפעלת משפחתון בדירת מגורים הנו שימוש טפל למגורים אני מוצאת בחוק התכנון והבנייה, אשר בהתאם לסעיף 151ב' לו על מעון יום לפעוטות שפועל בתוך דירה במבנה מגורים, שלפי התכנית החלה עליה או ההיתר לבנייתה לא הותר בה שימוש לשם הפעלת מעון יום, הרי אם שוהים באותה דירה עד 6 פעוטות, המעון יהיה פטור מקבלת היתר לשימוש חורג או היתר להפעלת מעון לפי סעיף זה, ויראו את ייעוד הקרקע למטרת מגורים כאילו הוא מתיר שימוש להפעלת מעון יום לפעוטות (סעיף 151ב(ב)(1) לחוק התכנון והבנייה).

בנסיבות אלה, דין התביעה לפינוי, כמו גם התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים להידחות.

ה - סופו של דבר מורם מהאמור עד כה כי התביעה נדחית.

בפתח כתב ההגנה טענו הנתבעים כי נוכח מהות הסעד הנתבע, שעניינו נזק הנובע מההליך המשפטי בו הודו התובעים בבצוע עבירת שימוש בנגוד להיתר והורשעו בהתאמה, הרי שיש לדחות את התביעה על הסף מכח הכלל הקבוע כי "מעילה בת עוולה לא תיצמח זכות תביעה". נוכח העלאת טענה לסילוק על הסף במסגרת כתב ההגנה, נדרשו הנתבעים להגיש בקשה סדורה לסילוק על הסף והתובעים נדרשו להגיב לבקשה, והכל כמפורט בהחלטתי מיום 19.1.23.

הבית המשותף הנו מבנה אחד בן 4 קומות ובו 4 יחידות דיור, כאשר יחידת התובעים הנה דירה מסוג קוטג' הנמצאת בקומה הראשונה, שנייה ושלישית, לה הוצמדו חלקים שונים מהרכוש המשותף כאמור בתקנון המוסכם וצו רישום בית משותף.

בעיניין זה אציין- כי ביהמ"ש שם היתייחס לטענות התובעים בדבר קיומן של חריגות בניה בנכסי הנתבעים, טענות שנבדקו ע"י הוועדה ואשר בעיניינן הוחלט שלא לנקוט בהליכים נגד הנתבעים, החלטה עליה לא ערערו התובעים.

ככל שעולה שיעור הפליליות וחוסר המוסריות בהתנהגות התובע, כך תגבר הנטייה שלא להתיר לניזוק לזכות בפצוי על נזקיו (ר' ע"א 386/74 פלוני נ' אלמונית, פ"ד ל(1) 383 (1975), ע"א 11172/05 זיו אלון נ' מדינת ישראל- משרד הבטחון (פורסם בנבו) (2009)).

( ר' בע"א 360/64 אבוטבול נ' קליגר, פ"ד יט (1) 429 ( 1965), ע"א 4079/05 ועדה מקומית לתיכנון ובניה שומרון נ' מעונה חברה לבנין בע"מ (פורסם בנבו 11.11.2010) ) בעיניינו אין מחלוקת בנוגע לכך שהתובעים הורשעו בעבירה של שימוש בסטייה מהיתר, וכי לולא הורשעו בקיומה של עבירה הרי שלא היה נגרם להם הנזק נשוא התביעה כאן.

הסכום האמור ישא הפרישי הצמדה וריבית מהיום ועד יום התשלום בפועל.

...

בפתח כתב ההגנה טענו הנתבעים כי נוכח מהות הסעד הנתבע, שעניינו נזק הנובע מההליך המשפטי בו הודו התובעים בביצוע עבירת שימוש בניגוד להיתר והורשעו בהתאמה, הרי שיש לדחות את התביעה על הסף מכח הכלל הקבוע כי "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה". נוכח העלאת טענה לסילוק על הסף במסגרת כתב ההגנה, נדרשו הנתבעים להגיש בקשה סדורה לסילוק על הסף והתובעים נדרשו להגיב לבקשה, והכל כמפורט בהחלטתי מיום 19.1.23.

בהעדר טענה בעניין זה הרי שיש לדחות את התביעה על הסף בהיותה נוגדת את תקנת הציבור בהתאם להוראות ס' 30 לחוק החוזים.

בשים לב לכל אלו אני קובעת כי לא התקיימו התנאים המצדיקים מתן סעד מן הצדק במקרה הנוכחי.

משהגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות על הסף על יסוד הכלל לפיו "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה", ובשים לב לשלב המקדמי בו מצוי התיק כאן, בין היתר בשים לב לכך שטרם התקיים כאן דיון, אני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעים 1-4 הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 5,000 ₪.

המשיב הוסיף, כי המבקשת נהגה אף היא להשתמש בחשבון המשותף להוצאותיה האישיות (בית דפוס לעבודה, תשלומים עיסקיים למשרדה, הוצאות בית משפט ורכישת ביגוד לעצמה ועוד) והסיבה לסגירת החשבון היא חוסר רצונה של המבקשת להישתתף בהוצאות השכירות של המשיב, בעוד היא מתגוררת בביתם המשותף, מבלי לשלם דמי שימוש.

הוצאות החינוך והרפואה של הצדדים – לטענת המבקשת, הוצאות חינוך חריגות של הקטינים הנן כדלקמן: הוצאות פנאי ובילוי; דמי כיס; מחזור קייטנה בחופש הגדול; שני חוגים בחודש; מתנות לחברים בימי הולדת כיתתיים בהתאם לנהוג ולמקובל, תשלומים הנדרשים ע"י המוסד החינוכי בתחילת ובמהלך שנת הלימודים (לרבות אגרות רישום; אגרות בחינות; סל תרבות; טיולים שנתיים; רכישת ספרי לימוד בתחילת שנה עפ"י דרישת המוסד החינוכי וכיו"ב); שעורי עזר; מימון חגיגת בת/בר מצוה; שעורי נהיגה; עלות הישתתפות בתנועות נוער וכל פעילות במסגרת זו, לרבות טיולים; מסע לפולין ועלות כל משלחת אחרת בה ישתתפו הקטינים.

בגדר הוצאות חינוך יבואו הוצאות בגין מעון / פעוטון / צהרון / שעורי עזר / חוגים על פי הצורך (תוך הסכמה מוקדמת ביחס לחוג ספציפי חדש).

...

אשר על כן לאחר שעיינתי באשר מונח לפניי, בשים לב ליחס ההכנסות בין הצדדים, לגיל הקטינים ולחלוקת נטל הגידול שלהם בין ההורים, וכן על מנת להקל על הצדדים בעריכת התחשיבים והקיזוזים ביניהם, מצאתי לחייב את הצדדים בחלקים שווים בכל ההוצאות שאינן תלויות שהות.