בקשה לרשות להתגונן בתביעת סילוק יד מנכסים עירוניים

בית משפט השלום בפתח תקווה 04 אוגוסט 2020 תא"ק 7782-07-19 נכסי אבידר בע"מ נ' עירית רעננה בפני כב' השופטת הבכירה ניצה מימון שעשוע תובעת נכסי אבידר בע"מ נתבעת עירית רעננה פסק דין

על החלקה ממוקמים מספר מבנים בבניה קלה המשמשים את בית ספר "יבנה" העירוני, הממוקם בחלקה סמוכה.

ברם, אחרי שהתובעת הגישה בספטמבר 2019 תביעה לסילוק יד נגד עמותת בית התבשיל ומפעלי צדקה וחסד שיושבים בחלקה עשרות שנים, הפסיקה הנתבעת את נסיונות הפשרה.

לפיכך התבקש בית המשפט לקבל את בקשת הרשות להיתגונן ובהמשך לדחות את התביעה תוך קביעה כי ניתנה לנתבעת רשות בלתי הדירה להקים בשטח מבנים ששמשו את ביה"ס. לחילופין, ככל שלא ידחה את התביעה, התבקש בית המשפט לדחות את הפינוי ב-5 שנים ע"מ לאפשר לנתבעת להערך ולמצוא פיתרונות חלופיים.

...

לפיכך אני קובעת כי הנתבעת לא הראתה, ולו לכאורה, טענת הגנה אפשרית של מתן רשיון בלתי הדיר לשימוש בחלקה על ידי הבעלים הקודמים.

לפיכך, אני דוחה את בקשת הרשות להתגונן.

עם זאת, אני מורה כי הפינוי ייכנס לתוקף ב-1.8.21, וזאת כדי לאפשר שימוש במבנים לצרכי בית הספר עד מועד זה, ולאפשר לצדדים ארכה נוספת ואחרונה להגיע למיצוי המו"מ, ככל שהנתבעת תמצא כי המשך ההחזקה בחלקה חיוני לבית הספר.

נטען שהתובעת הייתה מודעת לשהותם בקרקע, גבתה מהם ארנונה בגין ההחזקה וסיפקה שירותים ערוניים.

ביום 12.12.2002 ניתן פסק דין משלים, במסגרתו קבע בית המשפט כי הנתבע זכאי לפיצויים כנגד פינויו, וסלוק היד הותנה בפצוי שנקבע, תוך חיוב התביעה בהוצאות, לאחר שעילת הסגת הגבול נדחתה.

לטענתו, ככל שבית המשפט ימצא כי יש מקום לביטול החזקתו ויינתן צו לפינוי, הרי שיש להתנותו בפצוי, שיהיה מבוסס על חוות הדעת של השמאי ערן לס שצורפה לבקשת הרשות להיתגונן.

כמו כן נקבע כי טענת הנתבע שלפיה ככל שיימצא שיש מקום לפנותו, הרי שיש להתנות את הפינוי בפצוי כספי בגין ביטול הרשות, לא תדון במסגרת תובענה זו. על כן נקבע כי יש להוציא מהתיק את חוות הדעת של השמאי ערן לס (שצורפה לבקשת רשות להיתגונן).

אין לקבל שנתבע הטוען לזכות בר רשות במקרקעי ציבור יבחר במכוון שלא להגיש תובענה לפצוי על סמך ההנחה שבית המשפט יסטה עבורו מהמתווה הדיוני הראוי והנוהג, וזאת בלא שיניח בסיס להצדקה לעשות כן. נסכם: מחזיק הטוען כי הוא בר רשות במקרקעין ופינויו בעקבות ביטול הרשות יותירו ללא קורת גג, או שיש להתנות את הפינוי בפצוי מסיבה מוצדקת אחרת, נידרש לטעון כבר בכתב ההגנה, ולבסס את הטענה בראיות בשלב המשפט, כי יש סיבה טובה לכך שלא פעל בדרך הדיונית שהתוותה בפסיקה: הגשת תובענה עצמאית לפצוי ותשלום אגרה בגינה (וככל שידו אינה משגת לשלמה לבקש פטור מאגרה).

הפסיקה שהביא הנתבע בסיכומיו אינה מסייעת לו. כך, בת"א (מחוזי חי') 9492-07-13 חסאן נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (16.4.2020) אומנם נפסקו לתובעים פיצויים בגין ביטול הרשות, אך זאת לאחר שבתביעת פינוי שהוגשה לבית משפט השלום הושגה הסכמה שלפיה יינתן פסק דין לפינוי, הפינוי יעוכב למשך 30 יום כדי לאפשר לנתבעים להגיש תביעה לפצוי לבית המשפט המחוזי.

...

מכאן שעם כל ההבנה למצבו האישי של הנתבע, שייאלץ להתפנות בגילו המבוגר (76) ולהעתיק את מגוריו למקום אחר, אין מנוס מלקבל את תביעת הפינוי.

אין בידי לקבל טענה זו. כידוע, כתבי הטענות גודרים את חזית המחלוקת.

סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת.

לפניי תביעה לסילוק יד מדירת מגורים ברחוב הנביאים 96 ברמת-השרון ובצידה – תובענה כספית לדמי שימוש ראויים.

הנתבע טען בבקשת הרשות להגן שהגיש, כי הוא התגורר בנכס מיום לידתו, בשנת 1987, ולאחר פטירת סבתו – המשיך להתגורר בנכס עם אביו.

אשר לאפשרות לתקוף את החלטות הרשויות המוסמכות בתקיפה עקיפה – סוגיה זו נדונה בהרחבה בידי חברי, כב' השופט טל חבקין בשני הליכים קודמים: ראשית בהחלטה בתא"ק 15785/08 חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשקום ולהתחדשות נ' גרסיה (החלטה מיום 21.9.2020, בקשת רשות ערעור נדחתה ביום 17.11.2020, רע"א 36837-11-20), ושנית בפסק דין מנומק בת"א 29237-08-17 עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' סיסו (15.11.2020, להלן: "עניין סיסו"; ערעור על פסק הדין תלוי ועומד בע"א 12414-02-21).

...

בנסיבות אלה, יש לקבוע כי דין התביעה הכספית – להידחות.

סיכום התביעה מתקבלת אפוא בחלקה, כך שאני מורה לנתבע לפנות את הנכס כהגדרתו לעיל ולמסור את החזקה בו לתובעת, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו, וזאת לא יאוחר מיום 31.5.2021.

התביעה הכספית – נדחית, משלא הובאו כל ראיות להוכחתה.

בהחלטה מיום 10/5/2017 ובהמשך להסדר בין הצדדים, נקבע כי תצהירי הנתבעים בתביעת 2016, שהוגשו כתמיכה לבקשת הרשות להיתגונן, ישמשו ככתב הגנה.

  יפים לעניין זה דבריה של פרופ' נ' זלצמן, במאמר אחר, ""רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין": גישת הסווג והלכות ה"רישיון במקרקעין", עיוני משפט לה 265, 270–271 (2012) לפיהם: "ראשית, לגבי התגבשות הזכות מכוח השתק – זו מותנית בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות שניתן ללמוד מהן על הווצרותו של קשר סיבתי בין הציפייה שבעל המקרקעין נטע אצל פלוני, אם בהבטחה שנתן לו ואם במצג שהציג כלפיו, לבין השינוי לרעה שהתרחש במצבו של פלוני... בהתקיים נסיבות אלה יהא זה בלתי-צודק לאפשר לבעל המקרקעין להיתנער מן ההבטחה או להיתכחש למצג... ב'רשות מכוח השתק' בית-המשפט רשאי לקבוע כי הזכות בלתי הדירה חרף רצונו של הנותן." ראו גם דברי כבוד השופטת ד' ברק ארז בע"א 483/16 יהודאי נ' חלמיש - חברה ממשלתית - עירונית לדיור שקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ (פורסם בנבו, 3/10/2017): "ככלל, רישיון במקרקעין הוא הדיר וניתן לביטול, אך ישנם מקרים שבהם הצדק דורש למנוע מנותן הרישיון לבטלו. במקרים שבהם בעל הזכויות במקרקעין הציג בפני אדם מצג בנוגע לשימוש במקרקעין – אף ללא הסכם מפורש – יש מצבים שבהם ניתן להכיר בקיומו של רישיון "מכוח השתק" לשם עשיית צדק בין הצדדים.

כך גם בע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ(1) 321 (1986)) שבו הוכרה רשות בלתי הדירה של המשיבה 1 וזאת לנוכח השקעה ניכרת שבוצעה בקרקע בהסתמך על הסכמת הבעלים למגוריה שם. מאידך, בע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט (2) 337, 342 (1985) קבע כב' הנשיא מ' שמגר כי: "לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף הפוכו של הדבר הוא הנכון, הנו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דוקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק". דברים דומים קבעה גם כב' השופטת [כתוארה אז] ד' ביניש ברע"א 2701/95 כנעאן אח' נ' גזאוי, פ"ד נג(3) 151, 170 (1999) לפיהם: "כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שניגרם לו עקב כך." אבחן איפוא את ראיות הצדדים לאורן של הילכות אלה.

...

סעד זה לא התבקש במסגרת סיכומיה אך למען הסר ספק, אני קובעת כי ביחס לזוג ישראלי ומאחר ועניין זה הובא בחשבון שיקוליי בעת קביעת סכום הפיצוי שנקבע להם, אינני מתירה פיצול סעדים כמבוקש.

ביחס לנתבעים 3-7 אני מקבלת את הבקשה לפיצול הסעדים.

עם זאת, ועל מנת שלא לעכב את הליכי הפינוי אני קובעת כי פינוי הזוג ישראלי לא יהיה מותנה או כרוך בתשלום הפיצוי.

לאור האמור הגישה התובעת תביעה בסדר דין מקוצר לסילוק ידו של הנתבע מן המקרקעין, ביום 8.7.18 העניקה כב' הרשמת הבכירה (כתוארה אז, כיום כב' השופטת) מרי יפעתי לנתבע רשות להיתגונן וההליך הועבר לסדר דין רגיל.

מיקום הדוכן אפתח את הדיון בבחינת השאלה האם הדוכן ממוקם על מקרקעי התובעת שכן עובדה זו היא היסוד לעצם זכותה לעתור לסעד נושא תובענה זו. אין חולק כי התובעת היא הבעלים הרשום של הזכויות במקרקעין, אולם לטענת הנתבע – "הנכס מצוי במדרכה אשר אינה גובלת בשטחה של המשיבה" (סעיף 25 לתצהיר התומך בבקשת הרשות להיתגונן).

העד מר אהרון לוי, שהיה מנהל הפיקוח העירוני בערייה בשנים 2006-1998 העיד כי במועד כניסתו לתפקיד היה כבר במקום הדוכן וכי – "מצאתי מציאות כלשהיא, שהדוכן שלו היה – שולחן חלק ועליו סחורה של ירקות וארגז למטה שבסוף היום היו מכניסים את כל הסחורה וסוגרים במנעול ברזל" (עמ' 18, שורות 27-26) וכי לעירייה אין סמכות לאשר הצבת דוכנים בשטח פרטי (שם, שורות 24-23).

...

הנחתו זו של המודד מטעם הנתבע נסתרת לחלוטין מתוך האמור בתע"צ מטעם עיריית נתניה, הנעדרת לכאורה אינטרס במחלוקת בין הצדדים דכאן, בה הובהר בפירוש כי – "ביחס לחלקה 42 בגוש 8266, נשקלה האפשרות לקידום הליך תכנוני בדרך יזומה לאישור דוכנים בשטח המשמש לדרך ... אך הואיל ובשלב זה לא נמצא אינטרס ציבורי מובהק לקידומו, זה ירד מהפרק". נמצאנו למדים כי חלק מתמיהותיו של המודד מטעם הנתבע קבלו מענה מתוך המצוי בחומר הראיות וחלק מן המסקנות שסבר כי נכון להסיק מאותן תמיהות הופרך.

גם במקרה זה ובכל הקשור לטעון הכרעה בנידון דידן רב הנסתר על הנגלה במכתב, לא ברור לאיזה נושא דרוש אישור היועצת המשפטית והאם אין מדובר בקושי הנובע מעצם השאלה האם קיימת לנתבע זכות להחזיק במקרקעין, אך כאמור – הנתבע לא טרח לזמן את מר מנשרוב האמור לעדות וידועה החזקה הנובעת מאי העדת עד נדרש מטעם בעל דין אשר מובילה למסקנה כי העדות שנמנע מלהביא היתה פועלת לרעתו.

לפיכך, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבע לפנות את המקרקעין, אולם נוכח משך הזמן הרב בו עשה בהם שימוש והצורך להערך לפינוי אני דוחה את מועד כניסת צו הפינוי לתוקף עד יום 15.8.22.