בקשה לקביעת דמי שכירות הוגנים במקרקעין

למעלה מן הצורך נקבע עוד, שאף אם היה נקבע שהמבקש דייר מוגן אזי קמות נגדו עילות פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות במשך עשרות שנים, ובשל הפקת רווח בלתי הוגן באמצעות השכרת המקרקעין לצדדים שלישיים.

...

על כן נקבע כי תביעתו של המבקש הייתה נדחית בין אם עמידר הייתה נותרת בעלת השטח ובין אם לאו.

על כן ובבחינת מאזן הנוחות למול סיכויי הערעור, אני קובעת כי האיזון ביניהם ימצא בחיובו של המבקש בהפקדת סך של 60,000 ₪ לטובת ניזקי המשיב בגין עיכוב הביצוע, ככל שיהיו.

כן נתן בית המשפט דעתו בעיניין הייטנר גם לאפשרות לפיה יתכן כי במצב של עליות מחירים יהיה סכום הפצוי לפי סעיף 13 - המחושב מדי שנה ושנה - גבוה מסכום הפצוי בגין עצם הפקעת הקרקע: "ואם יאמר שבדרך זו עלולים דמי הפיצויים להיסתכם בסכומים גדולים העלולים לעלות, בגלל בסיס החישוב המשתנה משנה לשנה בזמנים של עליית מחירים, בהרבה על סכום הפצוי בעד עצם הפקעת הקניין, כמו שקרה במקרה דנן, התשובה היא שהרשות הרוכשת יכולה לפטור עצמה מכל המעמסה הזאת אם תפקיד בהקדם בבית המשפט או תציע לבעל הקרקע סכום פיצויים הוגן בעד הפקעת הקניין ... פירוש זה של החוק ימריץ יוזמי הפקעות שלא לפתוח בהליכי הפקעה אלא אם סכום הפיצויים מובטח בתקציבם ושלא לנהוג בסחבת בתשלום פיצוי הוגן לבעל הקרקע". במסגרת הדיון בבקשה לדיון נוסף התייחסה כב' הנשיאה נאור גם לנזקם של הנפקעים ולאפשרויות העומדות בפניהם, בציינה כי "הדרך הפינאנסית" היא תשלום של 6% מיום תביעת החזקה ועד תשלום הפצוי, כדלהלן: "לעתים תכופות, חולף זמן רב בין ההפקעה לבין מתן הפיצויים. לרוב, הפיצויים ניתנים אף זמן מה לאחר תפיסת הקרקע בידי הרשות המפקיעה. אז נשללת מבעל הקרקע האפשרות להשתמש במקרקעין ולהפיק מהם פירות; אין הוא יכול לרכוש קרקע חלופית או להקטין את ניזקו. פצויי ההפקעה הקבועים בסעיף 12 לפקודה אינם מקנים פיצוי עבור הפסד זה; הם משקפים רק את ה"שווי ההוני" של הקרקע ואינם כוללים היתייחסות לתשואה שהנכס היה עשוי להפיק במרוצת הזמן (הילכת חביב אללה, פסקה 15).

טיעוני הנתבעת הנתבעת, אשר ביקשה לאמץ את חוות דעתו העיקרית של רוגובין, עתרה שלא להסתמך על חוות דעתה של המומחית טרכטנברג מטעם בית המשפט, והצביעה על פגמים נטענים בחוות דעתה ובעדותה כדלהלן: לטענתה, המומחית ביססה את חישוביה בדבר שיעורם של דמי החכירה האבודים על ההנחה המוטעית כי תכליתו של הפצוי היא לאפשר לנפקע לרכוש קרקע חלופית במועד בו החליט לתבוע תשלום פיצוי בגין ההפקעה, ולכן קבעה כפצוי מחיר המתאים לרכישת קרקע חלופית כערכה היום.

טענה זו של הנתבעת מבוססת על הוצאת דבריה של המומחית בחקירתה הנגדית מהקשרם, משהסבירה האחרונה בעדותה כי התכוונה לכך שלו קיבלו הנפקעים פיצויים בזמן, יכלו לקנות קרקע דומה, להשתמש בה ואף לקבל דמי שכירות ראליים, שהיו נכנסים לכיסם, גם ללא קשר לריבית שהיו מקבלים עבור קרן הפצוי בבנק, ואף העידה כי שווין של החלקות המופקעות היום בשוק החופשי, הוא "פי שניים או שלושה לפחות" מהפצוי, וכי הנפקעים לא יוכלו לקנות את הקרקע מתוך כספי הפצוי שקבעה בחוות דעתה.

...

בע"א 7846/15 שוקרי דבאח נ' מדינת ישראל (20/8/18), מפי כב' הש' קרא: "ביום 8.12.2016 (בסמוך למתן פסק הדין בעניין דבאח) ניתן פסק דין בע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (8.12.2016) (להלן: עניין אסדי), שאף הוא עסק בהשפעתה של מדיניות ההקפאה על הערכת גובה פיצויי הפקעה, ובפרט בסוגיית הפיצויים לפי סעיף 13 לפקודה. ... על כן, נפסק שיש לנקוט בפיצול רעיוני לחישוב הפיצוי, לבחון בנפרד עסקאות השוואה במקרקעין שייעודם למגורים ועסקאות השוואה במקרקעין שייעודם חקלאי ומאלה לגזור את דמי החכירה האבודים, בשיעור של 6 אחוזים מערכם המשתנה של המקרקעין מדי שנה. נוכח כל האמור נקבע כי הדיון בתיק יושב לערכאה הדיונית לצורך בירור שומת הפיצויים שיש לאמץ, בהתאם לעקרונות עליהם עמד בית המשפט בפסק הדין". לסיכום, לא מצאתי מקום לסטות מעמדתה המנומקת של המומחית לפיה יגזרו דמי החכירה האבודים בשיעור של 6% מערכן המשתנה של החלקות המופקעות מדי שנה בשנה.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים פיצויי הפקעה בסכום שקבעה המומחית, דהיינו סך של 1,619,641 ₪ בהפחתת הפיצוי החלקי ששולם לתובעים ביוני 14' בסך 537,000 ₪, קרי, סך של 1,082,641 ₪ (להלן: יתרת הפיצוי).

הנתבעת תשלם את יתרת הפיצוי בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית מיום 12/12/17 ועד ליום התשלום המלא בפועל.

בנוסף, הגיש המבקש מיסמך שהוכתר "אומדן גובה דמי שכירות ראויים", שנערך ע"י שמאי מקרקעין לאומדן גובה דמי שכירות ראויים (בשוק החופשי).

במסגרת ההליך משנת 2010 טען המבקש כי המשיבה הפרה את תנאי השכירות ושיכנה בדירה את בנה, ובכך הפיקה רווח בלתי הוגן ולכן עליה לשלם לו דמי שכירות ראויים לכל התקופה בה שיכנה את בנה בדירה, שהיא שש שנים מתוך שבע השנים אשר קדמו להגשת אותה תביעה (סעיפים 10 - 13 לבקשה לקביעת דמי שכירות מיום 24.05.10).

...

ככלל, מקובלת עלי עדות המשיבה לפיה התקינה את גדר הבמבוק כיוון שלא רצתה שיראו מהרחוב לתוך חצר דירתה, כפי שקורה במרבית הבתים באותו רחוב (עמ' 14, שורות 27 - 28).

סוף דבר על בסיס האמור לעיל, הנני קובעת כי על המשיבה לשלם למבקש דמי שכירות חודשיים, בעבור הדירה, בסך של 85.25 ₪ לחודש, וזאת החל מיום 23.08.16.

בשל התוצאה אליה הגעתי אני סבורה כי אין לחייב את המשיבה בהוצאות, על אף שהבקשה התקבלה באופן חלקי, אלא יש להשית הוצאות על המבקש, בשל הפער בין דרישתו לבין תוצאת ההליך.

מקריאת דברי הנשיאה חיות בדיון נוסף איסמאעיל, סבורני כי בנגוד לגירסת המדינה, ההלכה המשפטית לאחר דיון נוסף איסמאעיל לא שונתה, וזאת מתוך דברי הנשיאה כי: "...קריאה של פסק הדין מושא הבקשה לדיון נוסף מעלה כי יש קושי לחלץ ממנו הלכה ברורה וגלויה, ועל אחת כמה וכמה יש קושי לקבוע כי ההלכה האמורה – ככל שנקבעה כזו – עומדת בסתירה לפסיקתו הענפה של בית משפט זה בנידון. סוגיית שוויין של חלקות מקרקעין שהופקעו בעבר מגיעה לא אחת לפתחו של בית משפט זה ופסק הדין מושא הבקשה הוא נדבך נוסף באיזון שאליו חותר בית המשפט בין החובה המוטלת על המשיבה לשלם פיצויים בשיעור 'הוגן ושווה ערך' שיעמיד את הנפקע במקום שבו היה עומד אילמלא ההפקעה, ובין הרצון לתמרץ את כל הצדדים הנוגעים בדבר לפצות נפקעים ולהביא אל סיומן את אותן תביעות 'ישנות' ...מטרת הפצוי לפי סעיף 13 לפקודה היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי שבו היה עומד אילמלא ההפקעה, וזאת באמצעות פיצוי הוגן ושווה ערך ... על מנת להגשים מטרה זו, נקבע בהלכה הפסוקה כי דמי החכירה הראויים הם דמי החכירה ששוכר מרצון היה משלם למשכיר מרצון, וכי מבין השיטות הנהוגות להערכת שווי קרקע לצורך פצויי הפקעה עדיפה השיטה ההשוואתית, המכונה לעתים גם 'שיטת שווי השוק' ... זאת, למעט באותם מקרים שבהם דמי שכירות המשולמים בפועל בעד השכרת מקרקעין דומים אינם זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס, למשל מקום שבשל נסיבות מיוחדות אין בעיסקאות השוואה כדי לשקף תמונה מדויקת והוגנת של ערך הקרקע שהייתה בידי הנפקע אילמלא ההפקעה... פסק הדין מושא בקשה זו לא סטה מכללים אלה." העקרונות לעניין חישוב פצויי ההפקעה בהתאם לדנ"א איסמאעיל לא שונו העקרונות הבאים, כדלקמן: א. פצויי ההפקעה צריכים להיות הוגנים ושווי ערך, שיעמידו את הנפקע במקום שבו היה עומד אילמלא ההפקעה; ב. לקיחה בחשבון שימוש מיטבי בדמות הפוטנציאל הגלום במקרקעין וכן ציפייה סבירה לשינוי תיכנוני; ג. אין שינוי בהילכת הייטנר בעיניין איסמאעיל, וזאת באותם מקרים שבהם דמי השכירות המשולמים בפועל בעד השכרת מקרקעין דומים, אינם זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס; ד. אמת מידה ראויה לדמי החכירה בחלופה השנייה הנזכרת בעיניין איסמאעיל על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל, שנעים בין 5% (דמי חכירה ברשות) ל-6% (דמי חכירה תוך פלישה).

...

סוף דבר, בית המשפט אכן דחה את חוות הדעת הואיל ולא הייתה מבוססת דיה, אך יש לזכור כי גם בעניין נסראללה, התביעה בסופו של דבר התקבלה, ושיעור דמי החכירה הועמדו על 3.5%-5% כמפורט בחוות דעתו של השמאי ויסבלום.

לאחר ששקלתי את המחלוקת בין הצדדים ביחס לשיעור דמי החכירה האבודים, על רקע הפערים המשמעותיים בין חוות דעת שמאי הצדדים ועל רקע הפסיקה בנוגע לשיעור דמי החכירה האבודים שנפסקו על פי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, אני קובעת כי שיעור דמי החכירה האבודים לפיו יחושבו הפיצויים לתובע, יהיה כפי שקבע המומחה מטעם בית המשפט.

לפני סיום, אשוב ואפנה לדברים שהבאתי מתוך ועדת חקירה ממלכתית לבירור התנגשויות בין כוחות הביטחון לבין אזרחים ישראלים בחודש אוקטובר 2000, המשתלב עם כל האמור לעיל, כדלקמן: "בעבור האזרחים הערבים, הקרקעות הן הנושא הרגיש, המסעיר והמלכד ביותר. האדמה מהווה מצד אחד משאב חומרי יקר וחיוני, במיוחד בחברה הערבית שהיא חקלאית במקורה, ומצד שני היא ערך סמלי-לאומי, המייצג את היאחזות הערבים בארץ ואת מאבקם על זכויות ומעמד במדינה. בשנים הראשונות לקיומה נטלה המדינה לידיה שטחים נרחבים של אדמות ערבים. חלק הארי של שטחים אלה היה רכוש נטוש שהועבר (בשלב ראשון) לידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים. אדמות אחרות הועברו לידי המדינה במגוון של עילות משפטיות, ובכלל זה אדמות שהוכרזו כשטחים סגורים לצורכי ביטחון או אימונים צבאיים, ואדמות שהופקעו לצורכי ציבור ולצורכי פיתוח. כן הועברו לניהול המדינה נכסי ההקדש המוסלמי. פעולות ההפקעה היו רתומות בבירור ובמוצהר לאינטרסים של הרוב היהודי. האדמות הועברו לידי גופים, כמו הקרן הקיימת, המיועדת על פי הגדרתה לשרת את ההתיישבות היהודית, או מנהל מקרקעי ישראל, אשר על פי דפוסי ניהולו שירת אותו היעד. על אדמות המופקעות קמו מאות יישובים יהודים, כולל ערים חדשות כנצרת עילית וככרמיאל." (עיינו: ת"א (מחוזי חי') 42105-05-15 טרביה תורכי נ' מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (נבו 05.01.2020), פסקה 44).

זאת, למעט באותם מקרים שבהם דמי שכירות המשולמים בפועל בעד השכרת מקרקעין דומים אינם זהים לתשואה הכלכלית הנגזרת משווי הנכס, למשל מקום שבשל נסיבות מיוחדות אין בעיסקאות השוואה כדי לשקף תמונה מדויקת והוגנת של ערך הקרקע שהייתה בידי הנפקע אילמלא ההפקעה (ע"א 3079/08  מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר [פורסם בנבו] (4.7.2012) (להלן: עניין הייטנר),; ע"א 7137/15  עבד לאפי נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (23.2.2017); ע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא [פורסם בנבו] (22.5.2016); ע"א 4299/15  אסדי נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (‏8.12.2016); עניין דבאח).

גם בדנ"א איסמאעיל הפנה בית המשפט לפסקי דין אלה (ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012); ע"א 7137/15 עבד לאפי נ' מדינת ישראל(23.2.2017); ע"א 2797/15  מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא (22.5.2016); ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל  (‏8.12.2016)) והוסיף כי "פסק הדין מושא בקשה זו לא סטה מכללים אלה".   כמו כן נקבע שם כי: "הינה כי כן, נראה כי לגישת השופט א' שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השניה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים". בנסיבות אלה, ומאחר ושיעור דמי החכירה הועמד בכל פסקי דין הנ"ל  על 6% אלה, בעיקר בהסתמך על דמי החכירה הנהוגים במינהל מקרקעי ישראל, כאשר בפסק הדין בענין עיסא התקבלה אפילו קביעת השמאי מח'ול לפיה שיעור דמי החכירה הנו 6%, איני סבורה כי נידרש דיון נשנה וחוזר בקביעת שיעור דמי החכירה.

מעבר לאמור לעיל באשר להעדפת חוות הדעת אציין כי השמאי גרשון מסתמך על חוות דעת של השמאי הממשלתי ולא על בדיקות שערך בעצמו ואת שווי דמי החכירה האבודים לקרקע בייעוד חקלאי הוא קבע באופן אחיד – 200 ₪ לדונם, בסתירה לאמור בסעיף 10.22 לחוות דעתה של השמאית רבינסון מטעם הנתבעת "כי דמי השכירות לקרקעות חקלאיות עומדים על טווח שבין 50-0600 ₪ לדונם". עוד אוסיף כי ב"כ הנתבעת טען טען כי לא הוכח שיעור דמי החכירה השנתיים שהתבעת גובה וכי יש לאמץ את קביעות המומחים מטעם הנתבעת.

...

ב"כ הנתבעת טען כי לאור פס"ד איסמעיל, אין בחוות הדעת שהוגשה מטעם התובעות, ואף לא בחו"ד המומחה, כדי להוכיח את שיעור הפיצוי לו זכאים התובעים לפי סעיף 13 לפקודה ולפיכך דין התביעה להידחות.

ייתכן שהשופט היטיב עם המשיבים בדברו על "ביקוש חלש", כי העדויות מראות שהביקוש באמת אפסי, אבל נראה לי שלמרות זאת עלינו לשוות לנגד עינינו שוכר בכוח שברצונו לשכור מגרש בסביבה זו דוקא, אמנם תוך התחשבות בעובדה הקיימת שתנאי השוק היו מעמידים שוכר כזה בעמדת מיקוח נוחה.

בסופו של דבר קביעת השיעור הנכון הוא ענין שבעובדה ואני מציע שלא נתערב במה שנקבע על-ידי הערכאה שביררה את העובדות, לא להפחתה כבקשת העיריה ובוודאי לא להגדלה כבקשת המשיבים".

אשר על כן, אני קובעת כי שיעור דמי החכירה עבור קרקע חקלאית ועבור קרקע למגורים הינו 6% משווי הקרקע".