בקשה לצו מניעה זמני למניעת רישום הערות בלתי חוקיות באישורי זכויות

אציין כי במעמד צד אחד על אף שנתבקש, לא ניתן צו מניעה זמני וביום 07/02/22 היתקיים דיון במעמד הצדדים, במהלכו נחקרו מרבית המצהירים מטעם הצדדים כפי שיפורט להלן.

בסעיף 47.4 גם נקבע כי למוכרת תהיה זכות לבטל את ההסכם ולפנות את השוכרת במידה שזו האחרונה תעשה שימוש בנכס למטרות בלתי חוקיות.

לטענת השוכרת, המשיבים "הרדימו" אותה תוך שהמוכרת אף שתפה עימה פעולה בחודש 12/2021 לקידום בקשה שלה להנפיק היתר לבניית שני צימרים "באותו הנכס". השוכרת פנתה גם ב- 05/01/22 ושלחה את הסכם השכירות לב"כ המוכרת באמצעות מיסרון, תוך דרישה לבטל את הסכם האופציה.

משכך התברר לה, מהרה ופנתה לבית המשפט בתביעה להצהרה ולמימוש זכות הקדימה שלה וכן הגישה את הבקשה דנן למתן צו מניעה שעניינו הקפאת המשך הליכי העסקה שבין המשיבים.

בעיניין זה נוטה הפסיקה לקבוע כי הגורם לתקלה המשפטית (בשל אי רישום הזכות או הערת אזהרה אודותיה) לא יועדף על רוכש בתום לב מאוחר יותר אף אם טרם נרשמה העסקה על ידי הרוכש המאוחר (ראה ע"א 2643/97 גנז נ. בריטיז קולוניאל בע"מ פ"ד נז (2) 385 (2003), ע"א 3180/05 זרייק נ. ג'רייס (29.4.07), ע"א 8881/07 לב נ. טובי (27.8.12), ע"א 3099/10 אבו שקארה נ. חדאד (9.10.12), ע"א 4175/12 תעשיות אבן וסיד בע"מ נ. גדיר (10.3.14).

לכאורה, לא ברור כיצד תינזק כתוצאה מהמשך הליך רישום הזכויות (שוב אזכיר כי הסעד שנתבקש בבקשה איננו מניעת פינוי, אלא אך "מניעת דיספוזיציה... בזכויותיה של המשיבה 1" כמבוקש בפסקה ראשונה לבקשה, וכן עיכוב הליכי העברת הזכויות כמבוקש בסעיף ב' לעמוד ראשון בבקשה ).

...

לאור כל האמור לעיל נדחית הבקשה.

המבקשת תשלם לכל אחת מן המשיבות, בנפרד, הוצאות בסך כולל של 5000 ₪ (יחדיו 10,000 ₪).

אשר להמשך ההליך אני קובע ישיבת קדם משפט ליום 3.7.22 שעה 9.00, תוך שאציע לשוכרת לשקול בכובד ראש המשך הליכי תובענה זו לאור מסכת הראיות לכאורה שנשמעה עד כה. בנוסף אמליץ לצדדים לפנות לגישור במטרה לנצל את הזמן ולנסות להגיע לפתרון מוסכם של המחלוקת בזמן מהיר יותר.

עם פתיחת ההליך דנן (ביום 21.2.2018), הגישו התובעים בקשה דחופה לצוו מניעה זמני.

מאחר והתוספת והנספח נחתמו באופן מכוון בנפרד מההסכם, כך שבהסכמים עצמם לא היה אזכור לתוספת או לנספח, לא ניתן היה להבטיח כי צד שלישי ידע על כך. התובעים גרמו למכשלה זו, מאחר ומסרו לעופר ייפוי כוח המאפשר לו לרשום הערת אזהרה על המקרקעין, מבלי לבקש את אישורם, או הסכמתם לכך.

כלומר, מתן תוקף להסכם הנסתר תסיר את אי החוקיות שדבקה בעיסקה, כפי שנפסק בהקשר זה בעיניין טנדלר (עמ' 18): "בית המשפט לא יצווה על ביצוע מעשה לא חוקי, ולא יורה על תשלום עבור מעשה בלתי חוקי. זאת, להבדיל מאי חוקיות שהוסרה או שניתן להסירה, לדוגמה, קיום עסקת מכר מקרקעין תוך דיווח לרשויות אודות העסקה האמיתית." (ראה גם: פש"ר (ת"א) 1494/00 עו"ד יהושע שועלי נ' כונס הנכסים הרישמי (פורסם בנבו, 12.6.2017)).

בהמשך ההסכם (סעיף 3.2.2 להסכם) הוסיף והצהיר עופר כי: "הוא רשאי להיתקשר עם הקונה בהסכם זה, ובכפוף לקיום חיובי הקונה הוא זכאי להעביר לו את זכויות החכירה ו/או הבעלות והחזקה בדירה על פי הסכם זה, וכי אין מניעה חוקית ו/או כלכלית ו/או מכוח הסכם ו/או מכוח הדין להתקשרותו עם הקונה בהסכם זה, וכי הוא יכול לעמוד בכל התחייבויותיו שבהסכם זה כולל לרישום הזכויות ע"ש הקונה במירשם המקרקעין ובכלל זה אין כל מניעה מצד רשות מקרקעי ישראל.". גם בסעיף 3.2.3 הוסיף והצהיר עופר כי: "זכויותיו במיגרש ובדירה נקיות מכל חיוב מגביל ומכל חוב, עיקול, מישכון, הערה, צו מנהלי, הליך שפוטי וכיו"ב וזכויותיו ישארו כאמור עד לרישום הדירה על שם המוכר, למעט באם הנ"ל הנן בגין הקונה.". לנוכח קביעתי לעיל, לפיה שוכנעתי שהמכירה למשפחת ברוך הייתה ללא הסכמה מראש של קרני או עו"ד ישועה, הצהרות הללו של עופר באותו הסכם הנן הצהרות כוזבות, מאחר והן נעשו בנגוד לנספח ולתוספת עליהם חתם מול קרני.

...

בנוגע לסעד שנתבקש בסעיף 34ד לכתב התביעה – התביעה מתקבלת באופן המונע מעופר לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין עד לקבלת טופס אכלוס (טופס 4).

הסעד שנתבקש בסעיף 34ה לכתב התביעה –אינו רלבנטי עוד והתביעה נדחית.

בנוגע לסעד שנתבקש בסעיף 34ו לכתב התביעה – לנוכח האמור בפסק הדין, מתקבלת התביעה.

כן ביקשה להורות על ביטול הסכם מכר שנחתם בין התובעת לבין הצד השלישי (להלן: הסכם המכר) ובטול הערת האזהרה שנרשמה על בסיסו בלישכת רישום המקרקעין.

בבקשה למתן צו למניעת הפינוי, טענה הנתבעת, בין היתר, כי לפי הסכם השכירות, עומדת לה הזכות למגורים בנכס עד ליום 31.12.23 וכי התובעת הגישה את תביעת הפינוי דנן באמתלה של "שימוש לא חוקי" על אף שהייתה מודעת היטב לעובדה שבלית ברירה, מישפחת רומנו עברה להתגורר בנכס ועושה בו שימוש למטרת מגורים בלבד, עובדה השומטת את הקרקע מתחת טענתה בדבר שימוש בלתי חוקי בנכס.

הינה כי כן, הוכח לפני כי הנתבעת השכירה את הנכס למטרות הארחה ונופש, בנגוד לייעודו החוקי של הנכס, בנגוד למטרת השמוש המותרת לפי סעיף 6 להסכם השכירות ובנגוד לסעיף 47.4 להסכם השכירות לפיו התובעת תהא רשאית לבטל את ההסכם ולפנות את הנתבעת מן הנכס ככל שתיעשה "שימוש בנכס למטרות בלתי חוקיות". על כן, קמה לתובעת הזכות לבטל את ההסכם ולפנות את הנתבעת מן הנכס.

במסגרת ההחלטה בבקשה לצוו מניעה זמני, דחה בית המשפט המחוזי את טענת הנתבעת לפיה חיים אינו נציג מוסמך מטעם הנתבעת לעניין מסירת הודעה אודות קיומו של קונה פוטנציאלי לצורך מימוש זכות הקדימה, תוך שקבע כך (סעיף 56 להחלטה): "... יסמין ככל הנראה שכחה כי בסעיף 11 לתצהירה הצהירה כי לאור מגוריה עם חיים בחלקה הסמוכה (19) "מתאפשר לנו לנהל באפקטיביות ומקרוב עסקה במיתחם הנופש שבנכס" (ההדגשה במקור – ס.ח').

...

בדיון שהתקיים לפני ביום 28.09.22, ניתן פסק דין חלקי ביחס לנכס בחלקה 15 ולפיו (עמוד 26 לפרוטוקול): "לאור הסכמת הצדדים, אני מורה לנתבעת לפנות את הנכס הידוע כגוש 15302 חלקה 15 ולמסור את החזקה לתובעת כשהוא פנוי מכל חפץ ואדם וזאת עד ולא יאוחר מיום 31.10.22 בשעה 15:00". משכך, נותרה להכרעה, אפוא, תביעת התובעת ביחס לנכס בחלקה 18.

משכך, אני מקבל ומאמץ את קביעותיו הנ"ל של בית המשפט המחוזי, כפי שהן.

מכל מקום, אפנה לדבריו הבאים של בית המשפט המחוזי (סעיף 68 להחלטה): "אבהיר, מבלי לנקוט עמדה ומבלי שהדבר יתפרש כקביעה שהשוכרת רשאית להמשיך ולהחזיק בנכס לפי תנאי השכירות המוארכת (עניין המצוי בסמכות בית משפט השלום כאמור ואינו חלק מן המסגרת הדיונית דנן), כי אין השוכרת מצויה כיום בפני תביעת פינוי, בכל אופן לא בהליך דנן...". סוף דבר על יסוד האמור לעיל, הריני מקבל את התביעה ומורה לנתבעת לפנות את הנכס המצוי ברחוב הבזלת 63 וידוע כגוש 15302 חלקה 18, ולמסור את החזקה בו לתובעת כשהוא ריק ופנוי מכל אדם וחפץ, וזאת עד לא יאוחר מיום 19.01.23 בשעה 15:00.

בנסיבות העניין ובהתחשב בכך שבנכס מתגוררים זוג וארבעת ילדיהם, סבורני כי פרק זמן של חודש ימים הוא פרק זמן סביר לצורך התארגנותה של משפחת רומנו להעתקת מקום מגוריה.

ביום 5.3.2023 הוגשה בתיק זה בקשה של השותפה לצוו מניעה זמני האוסר על בעלת הקרקע והמלווים לעשות כל דיספוזיציה בקרקע.

מן התגובה עולה שלטענת השותפה היא קיבלה ארכה אחת תמורת סך של 40,000 ₪ שנמסרו לב"כ בעלת הקרקע, עו"ד גיא פלדמן, ואשר אין מחלוקת שב"כ המלווים הסכים לה. ארכה נוספת שנתבקשה עד ליום 23.7.2023 (כתוב בסעיף 11 לתגובת השותפה "23-1-8", אך בדיון הבהיר מנהל השותפה שהכוונה כאמור) הותנתה לדברי השותפה בתנאים שונים (תוספת של 120,000 ₪; בעלת הקרקע תהיה מנועה מלהגיש תביעה כנגד המלווים; היה ולא ישולם הסך הנידרש תחתום השותפה על ויתור על זכויותיה במיגרש; וכן חתימה על מיסמך לביטול הערות אזהרה שנרשמו לטובת השותפה), שהשותפה מצאה שאלה "דרישות חוצפניות וגובלות בניסיון מובהק לנשל את המוכרת (הכוונה לבעלת הקרקע – ע' ר') מיתרת הזכויות הכספיות שנותרו לה, אם נותרו". עוד טענה השותפה ש"די בעובדה כי השותפה השלימה את כל הנידרש לצורך קבלת כספי ההלוואה וכי על מנת להשיג מימון בתקופה זו במיוחד עקב עליית הריבית במשק והעמדת ביטחונות חצוניים מעבר לשיעבוד המיגרש, והכנת חוות דעת כלכלית על ידי מומחים וכל דרישות הגוף המממן.

וכך היא טענה: "יש שני צדדים שמתקוטטים ומבקשים לקחת את הגברת הזאת ולנשל אותה מזכויותיה כאשר אין מחלוקת שמר ברזאני נתן הלוואה ומגיע לו הכסף. יחד עם זאת, לאורך כל הדרך וניסיתי להבין איך הגיעו לסכומים של 3.6 מיליון, אין חישובים כיצד הגיעו לסכומים. אם ניקח את הסכומים ונחבר לפי ריבית נשך לא נגיע לסכומים שהגיעו. מדובר בריביות לא חוקיות. מר ברזאני דרש 3.6 מיליון, סכום שלא מתבסס על שום דבר. גב' זקס הסכימה בלית ברירה" (עמוד 3 שורות 31-27).

ביום הדיון בצו המניעה, התייצב מר ליאור אילון והודיע "הסכמנו לאשר את ההלוואה הזאת. ההלוואה הזאת אושרה בשני מקומות. היא אושרה גם בקרן אמפא וגם בקרן בונוס, כדי לקדם– – – (אלה) קרנות... מפוקחות, בידי... שוק ההון – כדי להתקדם בפועל לקראת קבלת הכסף הזה, האשראי, של החברה, ולא באופן אישי. ואחרי שבדקו את הנכסים, כדי לקבל כסף צריך לעשות שני דברים. אל"ף לעשות שמאות (לקרקע), ושתיים– – – ולחתום על הסכם ההלוואה (עם הגוף המממן). ברגע שיש הסכם הלוואה ויש השמאות, אפשר להעביר אותה. שלושים יום, מאיזו שהיא סיבה, לא לסיים את כל הבטחונות והרישומים" (עמוד 8 שורות 33-18), ולכן בהסכם בבית המשפט נקבעו 45 יום להבאת הסכום.

בקשת המלווים אשר לבקשת המלווים לדחות את התביעה ולהוציא פסיקתא להסרת הערות האזהרה הרי שהפיסקה הרלוואנטית בהסכם מדיון צו המניעה קובעת לעניין זה כך: " לא ישולם הסכום בתוך 45 יום מהמועד שבו נשלח מכתב הכוונות – יהיו המשיבים 2 ו-3 פטורים מהתחייבותם שלא למכור את המקרקעין, והמבקשת והמשיבה 1 יתחייבו להסיר את כל הערות האזהרה שנרשמו על המקרקעין ולבטל את התביעה בתיק זה. אם לא יעשו זאת יוכלו המשיבים 2 ו-3 לפנות לבית המשפט ולבקש פסיקתה להסרת הערות האזהרה". לפיכך, ככל שהסכום לא ישולם עד ליום 27.7.2023 יגישו המלווים הודעה על כך לבית המשפט, נתמכת בתצהיר, ובית המשפט יחתום על הפסיקתה כפי שהוגשה.

...

אציין באשר לבקשת המלווים לדחיית התביעה, הרי שלא נקבע בהסכם מדיון צו המניעה שבית המשפט יעשה זאת ולכן בקשה זו נדחית.

סוף דבר מוארך המועד לתשלום הסכום שנקבע בהסכם מדיון צו המניעה וזאת עד ליום 27.7.2023.

לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני המורה על עיכוב הליכי משכנתה בתיק הוצאה לפועל שפתח המשיב כנגד המבקשים בלישכת ההוצאה לפועל בתל-אביב-יפו (501566-09-23) בגין חוב נטען בסך 8,357,284 ₪.

זאת, כיוון שנרשמו על הנכס שתי הערות אזהרה (בשנת 2019 ובשנת 2020) לטובת צדדים שלישיים.

עוד טוען המשיב כי חוק אשראי הוגן אינו עומד למבקשים, שכן ההלוואה ניתנה לחברה ולא לאדם פרטי, ומשכך אינה "לווה" על פי החוק, ואינה זכאית להגנה על פי החוק.

בהחלטתו אם לתת סעד זמני וכן בקביעת סוג הסעד, הקפו ותנאיו, ישקול בית המשפט בין היתר את השיקולים האלה: (1) הנזק שעלול להגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שעלול להגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק העלול להגרם לאדם אחר או לעניין צבורי; (2) אם אין סעד אחר שפגיעתו במשיב קלה יותר, המשיג את התכלית שלשמה נועד הסעד הזמני; (3) תום ליבם של בעלי הדין, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני, והאם המבקש לא השתהה יתר על המידה בנסיבות העניין בהגשת כתב התביעה או בהגשת הבקשה לסעד זמני".

סעיף 19 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז- 1967, שכותרתו "טענת פרעתי" מורה כך: "(א) חייב הטוען שמילא אחר פסק הדין או שאינו חייב עוד למלא אחריו, כולו או מקצתו, עליו הראיה, ורשאי רשם ההוצאה לפועל לקבוע אם ובאיזו מידה מוטל עוד על החייב למלא אחר פסק הדין; עד לקביעתו כאמור, רשאי רשם ההוצאה לפועל להורות על עיכוב ביצועו של פסק הדין, כולו או מקצתו, מטעמים מיוחדים שיירשמו". סעיף 81 לחוק, שכותרתו "חיוב שדינו כפסק דין", מורה כך: "משכנתות רשומות על מקרקעין, וכן החלטות, צוים, פסקי דין ומסמכים שנקבע לגביהם בכל דין כי יש לבצעם כמו פסק דין של בית משפט, יחולו עליהם הוראות חוק זה בשינויים המחוייבים...". על פי האמור, מימוש משכנתא רשומה על מקרקעין יהיה כמימוש פסק דין על פי ההוראות הרלוואנטיות בחוק ההוצאה לפועל.

המבקשים השתהו שנים ארוכות עד שהעלו את הטענה בדבר אי חוקיות ובקשר לגובה החוב, על אף שיכלו להעלות את הטענה בנקל בכל שלב במסגרת ההתכתבויות עם המשיב לאורך השנים.

...

בנוסף, לא שוכנעתי בנחיצות הסעד הזמני לצורך הגשמת המטרה.

סוף דבר – הבקשה נדחית.

המבקשים ישלמו למשיב הוצאות משפט ושכר טרחה בסך כולל של 7,500 ₪.