בקשה לצו מניעה זמני לאיסור אכלוס מבנה למטרות לא מותרות

הבקשה להיתר בנייה בעיניינו של הנכס באלעזר 5 ניתנו שתי חוות דעת מטעם אדריכל ירמי הופמן, מנהל מחלקת שימור מבנים בעריית תל אביב ביחס לשימור המבנה: האחת, מיום 2.9.13 (חוות דעת לתיק ורוד) והשניה מיום 7.5.14 (חוות דעת לתיק ירוק) (העתק חוות הדעת צורף כנספח 9 לתגובת המשיבה 2 מיום 19.9.17 לבקשה לצוו מניעה זמני).

תנאים בהיתר / תנאי איכלוס: שפוץ המבנה ושימורו בהתאם להנחיות מח' השימור.

הגשת העתירה והבקשה לצוו מניעה זמני וההליכים שבעקבותיהם ביום 7.9.17 הוגשה העתירה בנידון וכן בקשה למתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיבות או מי מטעמן לעשות כל פעולת בניה או הריסה בנכס.

ב. תגובות המשיבות לבקשה לצוו המניעה הזמני בתגובות המשיבות לבקשה לצוו מניעה (שהוגשו ביום 19.9.17 וביום 19.10.17),טענו המשיבות כי יש לדחות הן את הבקשה לצוו הביניים, הן את העתירה וזאת מחמת שהוי כבד, מחמת אי מיצוי הליכי התיכנון (שכן הערכאה המתאימה לידון בטענות המועלות הנה ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה) וכן משום שהבקשה הוגשה בחוסר תום לב וחוסר ניקיון כפיים שכן מטרתו של העותר להשיג את אותן זכויות שניתנו למשיבה 1 למרות שהבניין שבבעלותו לא הוכרז כבניין לשימור, ולכן אינו זכאי לאותם התנאים.

שנית, המשיבה 2 טוענת כי מותרת חריגה בנושא העיצובי, ופתיחת חלונות הנה בגדר "כל הוראה עיצובית אחרת", כך שאין מניעה לאשרה.

...

אני דוחה אפוא טענות העותר בעניין זה. 6.

סוף דבר העתירה נדחית.

העותר ישלם הוצאות המשיבות בסכום כולל של 35,000 שקלים.

זאת לנוכח טענת המבקשת, כי המשיבים 1-2 מפעילים במקום בית ספר ללא היתר, ובנגוד לצוו שפוטי קודם, האוסר על איכלוס המבנה.

ביום 26.7.11 ניתן צו זמני ל"מניעת איכלוס", בנכס מושא בקשה זו, בבקשה שהוגשה כנגד המשיבים 3-9 וכן עמותת "תפארת בנים" (להלן: "העמותה הקודמת"), אשר הפעילה את המקום.

אשר לצוו השפוטי משנת 2011 נטען, כי ההליך שם היתנהל בעיניין שימוש ספציפי, ולכן הצוו אינו תקף כלפי המשיבים 1-2, וכי השמוש שהם עושים בנכס חוסה תחת השמוש המותר של שימוש כמעון ילדים.

משלא טירחה המבקשת לבדוק במשך כשנתיים האם גן הילדים מבצע את אותן העבירות המיוחסות למשיבים, הרי שהדבר צריך לקבל משקל וביטוי בבחינת בקשה זו. מן הכלל אל הפרט מטרת ההליך של בקשה לצוו הפסקה שפוטי, היא לתת בידי בית המשפט כלי אכיפה יעיל ואפקטיבי למניעת התמשכות עבירות בנייה.

...

מקובלת עלי עמדת המשיבים, כי הגג הוחלף בהתאם להוראה של הגורמים המקצועיים במשרד לאיכות הסביבה וכיום אין צורך באישור כדי לסלק גג אסבסט.

בנסיבות אלה, לא שוכנעתי בשלב זה, כי יש להעדיף את עמדת מומחי המבקשת על פני זו של המשיבים בקשר לבטיחות המבנה.

נוכח כל האמור לעיל, אני מקבלת את הבקשה ומורה על צו הפסקה שיפוטי בהתאם לסעיפים 236 ו- 243 (ג) לחוק, האוסר על המשיבים לעשות שימוש בנכס כבית ספר.

החלטה זו הנה בבקשה שהוגשה ע"י המבקש והוכתרה בכותרת בקשה דחופה למתן צו מניעה מכוח סעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984,לפיו התבקש בית המשפט ליתן צו מניעה כנגד צו הריסה שפוטי.

המבנה נטוש ואינו מאוכלס משנת 2002, פתוח ופרוץ לכניסת כל דיכפין, בגוש 6223 חלקה 210, ברחוב הרצוג באור יהודה (להלן:"המבנה", "המקרקעין").

המבקש בתגובתו אינו חולק על שנטען בתגובת ב"כ המשיבה לעניין חריגת המבנה מהמותר ע"פ התב"ע, אלא טוען כי באפשרותו לעתור בבקשה לשינוי התב"ע. בנסיבות האמורות בהן טרם הוגשה בקשה להיתר בניה, אף שהמבנה עומד על תילו מאז שנת 2002, במשך כ-18 שנה, כאשר ההליך מצוי בשלב ראשוני של בקשה לתיק מידע שהוגשה לאחרונה, ובנסיבות בהן מודה הנאשם כי נידרשת בקשה לשינוי התב"ע. בית המשפט לא יעכב ביצוע צו הריסה אלא מטעמים מיוחדים שירשמו (ס'254ט(ד)(1), ואם העבודה האסורה אינה תואמת את התכנית החלה על המקרקעין (ס'254ט(ד)(2).

אף שהמבקש קיבל ביום 4.8.19 את הודעת המשיבה בדבר ביצוע הצוו תוך 21 ימים, השתהה המבקש והמתין במכוון עם הגשת הבקשה לעיכוב ביצוע הצוו, עד ליום 28.8.19, ערב מועד ביצוע צו ההריסה, שנקבע ליום 29.8.19, נעשתה בחוסר תום לב קצוני במטרה להכשיל את ביצוע הצוו ולסכל את ההריסה שלא כדין.

כעולה מתגובת ב"כ המשיבה, המשיבה נערכה להריסת מבנה רחב הקף זה, שחייבה התארגנות ממושכת, הקצאת משאבים צבוריים, גיוס קבלן הריסה, כלים כבדים, כוח מישטרה, כאשר בעקבות הגשת הבקשה, ומתן צו עיכוב זמני עד למתן החלטה בבקשה, טורפד ביצוע צו ההריסה שנקבע ליום 29.8.19.

...

לאחר שעיינתי בבקשה למתן צו המניעה לעיכוב ביצוע צו ההריסה ובתגובה המפורטת אשר הגישה ב"כ המשיבה ובתשובת המבקש, מצאתי לדחות את הבקשה מהנימוקים שיפורטו להלן.

אני סבור כי התנהלות זו של המבקש, לוקה בחוסר תום לב קיצוני, שיהוי ניכר והעדר נקיון כפיים, אשר די באלה בלבד על מנת לדחות את הבקשה.

לאור כל המפורט לעיל, הבקשה לעיכוב ביצוע צו ההריסה – נדחית.

אני מחייב את המבקש לשלם למשיבה ההוצאות שהוציאה לצורך הערכות לביצוע צו ההריסה שנקבע ליום 29.8.19, בסך 30,537 ₪ וכן, מחייב את המבקש בהוצאות הבקשה בסך 15,000 ₪ נוספים.

לפני בקשה למתן צו מניעה זמני לפיו ייאסר על המשיבות או מי מהן ו/או מטעמן, לפתוח ו/או להפעיל הוסטל שקומי עבור דרי רחוב ונפגעי התמכרויות (כהגדרתם במיכרז פומבי מס' 308/2017) (להלן: "ההוסטל") בבית פרטי צמוד קרקע בשד' בן גוריון 5 בזיכרון יעקב (הידוע כגוש 11373 חלקה 31) (להלן: "הבית"), לבצע כל פעולת בניה או הריסה, התאמה, איכלוס או כל פעולה אחרת המשנה את מצב הבית לצורך הכשרתו לטובת הפעלת המסגרת השיקומית הנדונה וכן להיתקשר עם ספקים, להעסיק עובדים או לבצע כל פעולה אחרת שמטרתה לאפשר את הפעלת המסגרת במקום.

כאן קבע בית המשפט כי "הנזק ואי הנוחות העלולים להגרם לכאורה למבקשים כתוצאה ממגורים המוניים בבית נשוא הדיון, כמו גם בבתים סמוכים לו העשויים ללכת בעקבותיו, הינם בולטים לעין ועיקרם מתבטא בהכבדה על התשתיות שנועדו לשרת מספר סביר של דיירים... בנגוד לאי נוחות שיסודה בשכנות בלתי נעימה גרידא, שאינה מוגנת על ידי תכנית המתאר, דומה כי הנזק ואי הנוחות הנדונים כאן הינם בדיוק מסוג הנזק ואי הנוחות שאליהם התכוונה התכנית כאשר ייעדה את האיזור למגורים...". משכך הגביל הוא את מספר הדיירים המותר בבית ל- 12 בנוסף למדריך/ה ובכך היתמצה הסעד הזמני שניתן על ידו שם. בת"א (רמלה) 1122/04 אריאנס נ' שקה קומה ודרור שקולניק נדונה בקשה למתן צו זמני שימנע הסבת בית פרטי בישוב באר יעקב להוסטל ו/או מוסד ו/או מעון לחולי נפש ו/או נכי נפש ו/או חוסים ו/או חולים אחרים.

בית המשפט קבע כי "ככלל, אין כיום יותר מחלוקת כי שימוש למגורי חוסים שנעשה במבנה המיועד למגורים אינו שימוש חורג... אם היה ספק בכך בא התיקון לחוק התיכנון והבניה והוסיף את סעיף 63א(א) והבהיר זאת". ויחד עם זה, מאחר שלא שוכנע כי המבנה הנידון לא נחשב כ"מבנה מאוכלס" בשל העובדה שנכללו בו שתי יחידות מגורים בכתובת אחת עם קיר משותף, אזי החליט ביהמ"ש בסופו של דבר להיעתר לצוו המניעה הזמני באורח חלקי תוך הגבלת מספר הדיירים ל-6, בכפוף לקבלת כל האישורים הנדרשים מכל הגופים הרלבאנטיים שאמורים לאשר קיומו של הוסטל במקום.

...

גם בבחינת האפשרות של הפרת חובה חקוקה בדמות שימוש חורג בקרקע, ובבחינת השאלה האם הפעילות בבית מהווה הפרה של הוראת סעיף 63א(א) לחוק התכנון, היתה מסקנתו של בית המשפט באותו מקרה דומה, בשל היות הדיירים "נכי נפש". השאלה שהטרידה את בית המשפט במקרה זה והביאה בסופו של דבר למתן סעד זמני מוגבל, נגעה למספר הגדול של הדיירים אותם תכננה העמותה לשכן בבית – 20 דיירים בשטח של כ- 400 מ"ר שיש בו 6 חדשים וחדר שביעי נוסף למדריך.

בית המשפט קבע כי "ככלל, אין כיום יותר מחלוקת כי שימוש למגורי חוסים שנעשה במבנה המיועד למגורים אינו שימוש חורג... אם היה ספק בכך בא התיקון לחוק התכנון והבניה והוסיף את סעיף 63א(א) והבהיר זאת". ויחד עם זה, מאחר שלא שוכנע כי המבנה הנדון לא נחשב כ"מבנה מאוכלס" בשל העובדה שנכללו בו שתי יחידות מגורים בכתובת אחת עם קיר משותף, אזי החליט ביהמ"ש בסופו של דבר להעתר לצו המניעה הזמני באורח חלקי תוך הגבלת מספר הדיירים ל-6, בכפוף לקבלת כל האישורים הנדרשים מכל הגופים הרלבנטיים שאמורים לאשר קיומו של הוסטל במקום.

במצב דברים זה, לנוכח עמדת משיבה 2 (הגם שבשלב זה הועלו טענותיה בפני באמצעות בא כוחה ולא בדרך של הגשת תצהיר מטעמה בשל שהייתה בחו"ל, אך יכולתי לעמוד עליהן גם מתוך עיון במכתבה מיום 10.6.18 אל מנכ"ל משיבה 1 , דהיינו טענתה בדבר אי מודעותה מראש למטרה האמיתית שלשמה הושכר ביתה למנכ"ל משיבה 1 באמצעות האחרונה), כמו גם הבעייתיות העולה מכך שבנה שאיננו בעליו של הנכס הוא זה שחתום על מסמך ההסכמות הכללי – שכירות מיום 31.1.18ולאור האינדיקציה הברורה לקיומו של חשד בדבר קיום חריגות בניה חדשות במקום (להבדיל מאותם 200 מ"ר שלפי הטענה נבנו ללא היתר אך זה קרה מזמן), אני סבורה כי דין הבקשה להתקבל בדרך של הותרת הצו הארעי שניתן על סוף דבר, הבקשה מתקבלת בדרך של הטלת צו מניעה זמני האוסר על משיבה 1 לפתוח ולהפעיל את ההוסטל בבית, לבצע בו כל פעולת בניה או הריסה, התאמה, אכלוס, או כל פעולה אחרת המשנה את מצבו לצורך הכשרתו לטובת הפעלת המסגרת השיקומית הנדונה.

א - ההליך בפניי בקשה ליתן צו מניעה זמני האוסר על המשיב או מי מטעמו לבצע עבודות בנייה בחלקה 14 בגוש 12165 מאדמות כפר ערערה.

יחד עם זאת, אי סיומה של הבנייה והעדר איכלוס של המבנה ימנע פגיעה אפשרית נוספת.

לעניין זה ר' החלטת בית המשפט ברע"א 3237/13 ‏גילי ויואל עזריה בע"מ נ' החברה הכלכלית אשקלון בע"מ: "כידוע, בבואו של בית המשפט לידון בבקשה למתן סעד זמני, עליו לשקול שני שיקולים עקריים: סכויי התביעה ומאזן הנוחות. לצד שני אלו, על בית המשפט לבחון גם שקולי יושר [ראו: אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 521 (מהדורה עשירית, 2009) (להלן: גורן)]. שני השיקולים הראשונים – סכויי התביעה ומאזן הנוחות – נבחנים כמקבילית כוחות, כאשר חוזקו של האחד יכול לפצות על חולשתו של האחר [ראו למשל: רע"א 1896/12 מטרת מיזוג חברות בע"מ נ' אולטרה שייפ מדיקל [פורסם בנבו] (5.4.2012), פסקה 10; גורן, בעמ' 524]." (לעניין זה ר' גם תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984) כאשר מדובר בעינייני תיכנון ובנייה לובשים שקולי היושר פעמים רבות לבוש של בנייה ללא היתר או שימוש החורג מהשימושים המותרים.

...

ככל שטענות המתנגדים נדחות, קמה להם אף זכות ערר (סעיפים 149 ו-152 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965).

יחד עם זאת, לאחר ששקלתי את כלל השיקולים, הגעתי למסקנה כי הכף נוטה לצד קבלת הבקשה.

אשר על כן, אני מורה כי המשיב או מי מטעמו לא יבצעו כל עבודות בנייה בחלקה 14 בגוש 12165.