בקשה לצו מניעה זמני בעניין דירה בנתניה

בית משפט השלום בנתניה ת"א 59549-06-16 ירמייב נ' פרזד ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת גלית אוסי שרעבי תובע ליאור ירמייב נתבעים 1. ספיה פרזד 2. ספיה יפה חקיקי פסק דין

להלן: "ההליך במחוזי") וכן בקשה לצוו מניעה זמני כנגד הנתבעים.

עם זאת, בית המשפט המחוזי בהחלטתו בבקשת התובע למתן צו מניעה כנגד הנתבעים קבע, בהחלטתו מיום 31/05/16, שאין הסכם מכר חתום או מיסמך חתום אחר המצביע על גמירות דעת באשר למכירת הדירה, אף לא הועברו כספים על חשבון העסקה ולא נימסרה החזקה בדירה, ומכאן שאין נסיבות המלמדות על ביצוע העסקה, כולה או חלקה.

...

לאור האמור, לא ניתן להגיע למסקנה לפיה סוגיית היטל ההשבחה שימשה כאבן הנגף לחתימה על ההסכם עם התובע.

הנזקים כפי שפורט לעיל, ומאחר שלא נחתם הסכם בין הצדדים, ממילא נדחית תביעת התובע לחיוב הנתבעים בפיצוי המוסכם שנקבע בטיוטת ההסכם בסך 105,000 ₪, ולא הובהר כי הלכה למעשה לענין זה ניתנה הסכמת הנתבעים.

סוף דבר לאור האמור, הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע את הסכומים האמורים בסעיפים 27 ו-28 לעיל.

אך עדיין עולה השאלה האם עניינו נופל לגדר הכלל או שמא לחריג? ומהם גבולותיו של החריג? הבקשה וטענות הצדדים המבקש (שהוא גם המבקש בהמרצת הפתיחה) עותר לצוו מניעה זמני, שיורה למשיבים להמנע מרישום בית בנתניה כבית משותף.

גם עריית נתניה אפשרה הקמת מוסדות בלתי חוקיים לחולי נפש בסמוך לבניין, שחלק מהם חודרים למקרקעי המבקש, ולכן הוא לא יכול למכור את דירתו כדי לשלם את חובותיו.

האם לפי התקנות החדשות יכול בית המשפט לדחות בקשה לסעד זמני ללא קיום דיון בעל פה? בעיניין עירון נדונה הטענה כי התקנות החדשות היקנו שיקול דעת רחב יותר לערכאה הדיונית, המאפשר לה להמנע מקיום דיון בעל פה, במקרים המתאימים, בבקשות לסעדים זמניים.

...

בנסיבות המקרה מתקיים חריג היעדר לכאורי של עילה, ודין הבקשה להידחות ללא קיום דיון בעל פה לאור פסיקתו של בית המשפט העליון חוזרת השאלה האם במקרה שלפני יש לקיים דיון על-פה במעמד הצדדים? התשובה בעיני היא ברורה והיא שלילית.

ער אני למצוקתו של המבקש, למצבו הכלכלי וגם לתסכולו, אך לא שוכנעתי, לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, כי עלה בידיו להתגבר על המשוכה הדיונית הניצבת לפניו.

התוצאה הבקשה נדחית.

זאת ועוד, לבקשה השנייה לצוו מניעה זמני צירפו התובעים תמליל שיחה בין התובעת 1 לנתבע מיום 17.6.21 (נספח 1) במהלכה הלינה על בעיה חוזרת של "עליית מים" ועל ליקויים נוספים בדירה אשר אינם מטופלים כראוי לטענתה.

בהודעה עוקבת כתב הנתבע –"קמילו שלום רב, מס' מעוניינים התקשרו אלי, חבל שאתה לא עונה, יש שמעוניינים בדירה מידית רוצים לתאם...". במיסרון נוסף אל התובע 2 כתב הנתבע – "... בקשת לעזוב את הדירה בטרם עת, הסכמתי בכפוף להמצאת דייר חלופי. זה היה הסיכום לפנים משורת הדין. פרסמת את הדירה, פנו אלי מס' מעוניינים, אשר פנו אליך ללא מענה. במקרה תפסתי את אשתך מטלפון אחר אך לצערי טרקה את הטלפון. אין כל שתוף פעולה מתעדכן למציאת דייר חלופי. בנסיבות אלה שאינכם מאפשרים להכניס דייר חלופי אבקשכם לכבד את השקים עד אשר יימצא דייר חלופי ...", ובתגובה השיב התובע 2 – "אדוני היקר תדבר עם העורכת דין שלי". בסופו של יום הושכרה הדירה כאמור רק באמצע אוקטובר 2021, כלומר שלושה חודשים לאחר שהתובעים פינו את הדירה ולשאלתי בעיניין זה השיב הנתבע (עמ' 20 לפרוטוקול שורות 6-4) – "אם כך, מדוע אם באוגוסט קבלתי את המפתחות השכרתי אותה רק באוקטובר, אני משיב כי שיפצתי אותה. אין לי זמן להתעסק עם זה. אני צריך לנסוע כל פעם לנתניה מת"א.

...

עגמת נפש אזכיר כי כל מקרה בו צד לחוזה מפר את החוזה יוצר מידה של עגמת נפש אצל הצד שכנגד אך לא כל מקרה כזה מצדיק פסיקת פיצוי בשל ראש נזק זה, וכבר הורנו בית המשפט העליון (כאן מתוך ע"א 8588/06 דוד דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ (11.11.2010) פסקה 31) – "... פיצוי לא ממוני בדיני חוזים אינו ניתן דרך שגרה. הוא מצטמצם למצבים שבהם לנזק הכלכלי נתלוותה הפרה בוטה של יחסי אמון, או של יחסי תלות ששררו בין הנפגע לבין המפר, או במצבים של זדון, התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד ... הגישה השיפוטית להענקת פיצויים על נזק לא ממוני ננקטת על דרך הצמצום וההגבלה ...". הדעת נותנת כי הפרת חוזה הנוגעת לדירת מגורים שכורה של אדם וליכולתו להנות ממנה באופן סביר יכולה להכנס לגדר ההפרות המצדיקות במקרים המתאימים פסיקת פיצוי בגין עגמת נפש, באשר מדובר בתלות השוכר במשכיר ביחס לקורת הגג שלראשו ולראש משפחתו והבסיס לשלוותו, אלא שבענייננו לא מצאתי כי התקיימה הפרה יסודית של החוזה מצד הנתבע ובוודאי שלא כזו המצדיקה את הפעלת החריג של פיצוי בגין ראש נזק זה, במיוחד כאשר לפחות בעניין הנזילה מנעו התובעים עצמם את פתרון הבעיה בסופו של דבר.

הוכח כי התובעת 1 החליקה עקב ההצפה השניה וכתוצאה מכך, בהיותה בשלב מתקדם להריונה, פנתה בדחיפות לחדר המיון ונבדקה ולמרבה השמחה לא אונה לה או לעובר כל רע. דא עקא, לא ניתן להקל ראש בחרדה הגדולה לבריאות העובד שהיא מנת חלקה של אישה בהריון מתקדם הנופלת וסופגת מכה, גם אם בסופו של דבר הוברר כי שלום לעובר ובעובדה שאירוע כזה גורם לה עגמת נפש ניכרת המצדיקה פיצוי.

סוף דבר מכל האמור במצטבר נובע כי התביעה מתקבלת בחלקה הקטן, כך שאני מחייב את הנתבע להשיב לתובעים את דמי השכירות שגבה מהם ביתר בסך 7,467 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק כחוק ממועדי פרעון כל אחד משני השיקים – 10.10.21 ו-10.11.21 בהתאמה, וכן לפצות את התובעת 1 בגין עגמת נפש בסך של 1,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה – 11.7.21.

מטעם התובעים הובהר כי מדובר בליקוי ותיק ומוכר שהצריך תיקון, ועוד נטען כי התלונה בנושא זה חורגת מהפלוגתות הרלבנטיות לתביעה העיקרית (צו מניעה לגבי השכרות קצרות טווח של דירות בבית המשותף).

די באמור כדי להקנות לתובע 1 זכות עמידה בעיניינה של תביעה זו. מאז הגשת כתב התשובה מטעם הנתבעים לבקשה למתן צו מניעה זמני (26.10.2021) ולאורך ההליך כולו ייחסו הנתבעים משקל רב מאוד לשאלת זכות העמידה של התובעת 2 - נציגות הבית המשותף (כמשמעות המונח בסעיף 65 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969).

בעיניינן של דירות אשר לגביהן נקבע בתקנון הבית המשותף כי "כל דירות המגורים תשמשנה למגורים ולא לכל מטרה אחרת שהיא" קבע המפקח על רישום המקרקעין בנתניה כי השכרתן "למטרת נופש ותיירות וכן לטווח קצר" היא בבחינת שימוש מלונאי בדירות למטרה שאינה "מגורים" ולפיכך היא שימוש אסור הנוגד את תקנון הבית המשותף (תיק 220/19 מגדל **** מלון דירות בע"מ נ' ניצה זילברברג ואח' (22.2.2023)).

...

תגובה הוגשה, אולם סוף דבר הבקשה נמוגה נוכח הימנעות ב"כ הצדדים להציג מועדים מוסכמים לדיון (בפני מותב קודם).

ב"כ התובעת ציין עוד כי עיין בפרוטוקול האסיפה הכללית מיום 6.6.2023, אשר על יסודו הודיע לו מר יונתן אופק (בדוא"ל) על הפסקת הייצוג, אולם במסמך האמור אין כל התייחסות לייצוג דנן (עיון בית המשפט במסמך האמור מוביל לאותה מסקנה).

ממכלול הראיות שבפני בית המשפט עולה כי תביעה זו נועדה להביא סעד לא לתובע לבדו אלא לקבוצה משמעותית של בעלי דירות בבית המשותף.

לפניי בקשת התובעת, הגב' גילה יניב (להלן: "המבקשת") למתן צו מניעה זמני המורה למשיבים 7 (להלן: "כונסי הנכסים"), שלא לחלק את מחצית כספי התמורה שתתקבל ממכירת הדירה, הידועה כגוש 6161 חלקה 572 תת חלקה 8 ברחוב גולומב 48/5 בגבעתיים (להלן: "הדירה").

הבקשה הוגשה כסעד זמני עד להכרעה בתביעה ההצהרתית שהוגשה, שעניינה זכאות נטענת של התובעת למחצית הזכויות בדירה, מחמת שתוף ספציפי בדירה כבת זוגו של המשיב 1 – מר רון יניב, וזאת על אף שכלל הזכויות בדירה רשומות כיום בבעלותו המלאה של מר יניב.

עוד עלה מחקירתה של המבקשת כי משנת 2000 כשעברו לגור בנתניה והדירה הושכרה, שולמו דמי השכירות לפקודתו של המשיב 1 ונכנסו לחשבון הבנק המופרד של המשיב 1(פרוט' עמ' 8 ש' 23-24, 26).

...

בהמשך הוכרזו זוכים בהליך ההתמחרות (הליך שלא הושלם בסופו של דבר).

המסקנה העולה מהמקובץ היא, כי לא הוכח בשלב זה לכאורה "דבר מה נוסף" המלמד על גיבוש שיתוף בדירה, לאור האמור ובזהירות המתבקשת ובהסתמך על הראיות המצויות בפני בשלב זה, איני יכולה לקבוע כי קיימת עילת תביעה חזקה ומבוססת.

סוף דבר לאור כל האמור הבקשה נדחית ברובה למעט הסך של 250,000 ₪.