בקשה לצו מניעה ועיקול זכויות קנייניות וחוזיות במקרקעין

האם זכאים המבקשים לקבל צו מניעה שיאסור על האגודה להמליץ על מגרשים בהרחבה אשר עומדת לקראת מימוש במושב זוהר והאם יש מקום לאסור עליה לפתח 11 מגרשים ולתת צו מניעה שיאסור עליה להכנס לתוך תחומי השטח של המבקשים מעבר לחלקת המגורים בגודל של כ- 2 וחצי דונם.

על טיבן של הזכויות בנחלה' עמדה כב' השופטת ע' ברון בה"פ (מח' ת"א) 1262/04 יוגב ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, 16.6.10, אשר דנה בהקף עיקול זמני שהוטל על קרקעות האגודה: "נחלה היא חלקת אדמה המהוה חטיבת קרקע שלמה המיועדת למגורים ולעיבוד חקלאי, המורכבת מחלקה א, חלקה ב וחלקה ג אם קיימת. שטח הנחלה המיועד למגורים ידוע בכינויו חלקה א; שטח הנחלה המיועד לעיבוד חקלאי ידוע בכינויו חלקה ב; וחלקה ג, כפי שהיא מכונה, זו חטיבת קרקע בלתי מחולקת שנועדה בין לעיבוד משותף של כלל חברי האגודה ובין לשטחים הציבוריים, כשלכל בעל נחלה יש חלק יחסי בה... לא ניתן לפצל נחלה ולמכור רק חלק הימנה ...

ובסעיף 14 הובהר: "הזכות לקבל מן המינהל חכירה לדורות יוצרת זיקה מעין קניינית בין המתיישבים לבין חלקה א' של הנחלות. ודוק: מעמדן המעין קינייני של זכויות המתיישבים בחלקות א' של הנחלות גובר על זכות הרשות של האגודה בחלקות אלה, שכן כבר הוברר כי מעמדה של זכות הרשות הוא חוזי בלבד. לגבי חלקות ב' ו-ג' של הנחלות המצב הוא הפוך: הזכות לקבל מן המינהל חכירה לדורות יוצרת זיקה מעין קניינית בין האגודה לבין חלקות ב' ו-ג' של הנחלות, ועל כן זכויותיה של האגודה בחלקות אלה בעלות מעמד נורמאטיבי עדיף מזכויותיהן החוזיות של המתיישבים". עולה כי לבעל משק זכות שימוש בחלקה ב' לפי החלטות האגודה, שגם יכולה לגרוע מחלקה זו לצרכי הכלל, והכל בכפוף לעיקרון השויון והחלטות בעל המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל אכן בשטח חלקה א' יש למתיישבים זכויות מעין קנייניות אשר לפי נהלי הרשות יכולות להוביל לרישום הזכויות במירשם, אולם כאמור בתגובת המשיבה גם הרישום מוגבל לשטח של כ- 2.5 דונם.

אמנם זכות הקצאה אינה זכות במקרקעין, אולם מטרת המבקשים לקבל מיגרש וזכויות קנייניות בו לרבות שינוי תב"ע, ועניינים אלו ספק אם מסורים לסמכות בית משפט זה. מקובלת עליי טענת המשיבה כי שעה שהסעד המבוקש כולל פגיעה באופן שיווק המגרשים בהרחבה, היה לכל הפחות צורך לצרף כמשיבים את כל מי שעלול להפגע מההחלטה.

...

אין בידי לקבל את הטענה כי עילת התביעה נולדה רק עת הכחיש הועד את זכותו ועל פניו העילה נולדה סמוך לאחר ההבטחה הנטענת בשנת 1998.

אמנם זכות הקצאה אינה זכות במקרקעין, אולם מטרת המבקשים לקבל מגרש וזכויות קנייניות בו לרבות שינוי תב"ע, ועניינים אלו ספק אם מסורים לסמכות בית משפט זה. מקובלת עליי טענת המשיבה כי שעה שהסעד המבוקש כולל פגיעה באופן שיווק המגרשים בהרחבה, היה לכל הפחות צורך לצרף כמשיבים את כל מי שעלול להיפגע מההחלטה.

לאור מכלול השיקולים המפורטים בהחלטה זו, הבקשה למתן צו מניעה נדחית.

הבנק מבקש לאכוף את השעבודים שיצרה החברה על זכויותיה בפרויקט תמ"א 38/1 ברח' מילר 19 ברחובות (להלן: "הפרויקט") במקרקעין בגוש 3703 חלקה 707 תת חלקה 30 ומימוש שטר משכנתא שיצרו בעלי הדירות הקיימות, שהם המשיבים 3 לבקשה (להלן: "בעלי הדירות") על זכויותיהם במקרקעין בהם ניבנה הפרויקט.

בעלי הדירות מוסיפים כי לפי סעיף 20 להסכם החיזוק אותו כרתו עם החברה (ולא עם הבנק –נ.ג.) יכולים היו לבקש החלפת יזם דבר שלטענתם לא עשו עד היום לאורך השנים משום שלא ידעו לטענתם על המצב בחשבון הלווי ועל העיקולים שהוטלו על זכויות החברה.

בסיום הדיון הפרונטאלי, הוברר כי הבנק היה נכון לשקול את עמדות החברה ולגבש הבנות כספיות בסיוע המשקיעה, אך דרישת בעלי הדירות לחילוט ייתרת הערבות הבנקאית לא איפשרה לבנק לבתקדם במתוה זה. לאור זאת, הודיעה החברה כי בדעתה להגיש בקשה לצוו מניעה כנגד דרישת החילוט של הערבות הבנקאית (ר' בקשה מס' 5 מיום 11.8.2022).

הוא אוחז בזכות חוזית וקניינית הרשומה כדין (נספחים 8 – 10 לבקשה).

...

אשר על כן, אני קובעת כי עו"ד מור נרדיה ב"כ הבנק הוא שימונה ככונס נכסים קבוע לצורך מימוש השעבודים, כמבוקש.

סיכום : מן המקובץ לעיל, אני מורה בזאת על מימוש השעבודים – כמבוקש.

המזכירות תמציא עותק החלטתי זו לב"כ הצדדים.

הרקע וטענות הצדדים בפני בקשה למתן צו האוסר על העברת הזכויות הקנייניות ו/או החוזיות של המשיב במקרקעין המצויים ברח' תחכמוני 24 (ו-24א) בשכונת מקור ברוך בירושלים, הידועים כגוש 30069 חלקות 281-180 (להלן: "המקרקעין". יצוין, כי אין מחלוקת בין הצדדים כי בעבר היו החלקות רשומות כחלקות 153 ו-154) עד לסך של 20,600,000 ₪.

בנוסף, נתבקש להורות על עיקול הזכויות הקנייניות ו/או החוזיות של המשיב במקרקעין עד לסך האמור.

דא עקא, שעובדה זו עצמה, שהמשיב העלים מהבנק המלווה את ההלוואה שהוא נטל מהמבקש למימון זכויותיו במקרקעין וחובו כלפיו, והעובדה כי איש מרוכשי הדירות אינם מודעים לחוב של המשיב למבקש, מצדיקה את הטלת העיקול ומניעת האפשרות לבצע עיסקאות במקרקעין מבלי שיובטח שהתמורה שתתקבל תלך לאלו שהלוו את הכסף לרכישת המקרקעין.

...

לפיכך, אני מורה על הטלת עיקול על זכויות המשיב במקרקעין לטובת המבקש.

טענת הנתבע לפיה חוזה החכירה המקורי הסתיים ביום 31.3.04 ואילו חוזה החכירה החדש שנחתם ביום 20.10.09 לא נרשם בלישכת רישום המקרקעין, על כן מדובר בזכות חוזית ולא קניינית הנה טענת סרק, שכן בפועל הזכויות רשומות בלישכת רישום המקרקעין מכוח חוזה החכירה המקורי והרישום לא בוטל מעולם.

טענתו של הנתבע בחקירתו כי המקרקעין לא הועברו על שמו במנהל מאחר והיה עיקול, התבררה כלא נכונה ולא הוכחה, שכן המנהל במכתבו מיום 14.12.14 סרב להעביר את הזכות, מאחר ותצהיר המתנה קובע כי הזכויות במקרקעין יועברו על שמו של הנתבע בחלקים מסוימים של החלקה, דבר שאינו אפשרי.

זאת ועוד, לו לישכת רישום המקרקעין לא הייתה רואה בתובע ז"ל חוכר לדורות, לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה על שם הנתבע בלישכת רישום המקרקעין בעת שפנה לרישום זה. סעיף 126 לחוק המקרקעין, קובע כדלקמן: "(א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להמנע מלעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההיתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההיתחייבות הייתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית". כב' השופט הנדל מציין בעיניין מדינת ישראל נ' unitetisrael appeal inc, כי הערת אזהרה תרשם רק במקרים בהם הזכות המועברת רשומה אף היא: "סופו של שיקול: הייתי מציע לחבריי לפרש את סעיף 126(א) כמאפשר רישום הערת אזהרה רק במקרים בהם הזכות המועברת רשומה אף היא (או כאשר ניתנה הסכמתה של בעלת הזכות הרשומה, כקבוע בסעיף 21(ב)(2) לתקנות). פרשנות זו תואמת את לשון החוק, היא עולה בקנה אחד עם תכליתו הסובייקטיבית ומסייעת להגשמת תכליתו האובייקטיבית. מנגד, קבלת פרשנותן של המשיבות עלולה להרחיב באופן שאינו רצוי את תפקידו של רשם המקרקעין. בנוסף לכך, בעל הזכות שטרם נרשמה יאבד, במידה רבה, את התמריץ לפעול לתיקון הרישום. מצב כזה מונע העברה של זכויות קניין במקרקעין והוא איננו רצוי. לשם הגנה על האינטרסים שלהן, על הערייה והמשיבה לצעוד בדרך המלך של עריכת הרישום הנאות, ולא לסלול דרך חתחתים של רישום הערת אזהרה מכוח זכות שאינה רשומה. הייתי מציע לחברי את התוצאה האופרטיבית הבאה: העירעור מתקבל". (ראה: רע"א 7060/12 מדינת ישראל נ' unitetisrael appeal inc - מאגר נבו 30.04.2015).

לעניין הסעד הנוסף שהתבקש בכתב התביעה -פינוי וסלוק יד: בנוסף, עותרים התובעים ליתן צו לפינוי וסלוק יד הנתבעים ו/או מי מטעמם מכל המקרקעין, קרי, מחלקות *** ו- *** ולאסור עליהם לעשות שימוש כלשהוא במקרקעין הנ"ל. לטענתם, הנתבע השתלט אף על מיגרש *** והוא מושכר לצדדים שלישיים לצורך איחסנה של חומרי ביניין וחניית כלי רכב גדולים.

...

לאחר עיון במכלול החומר שבתיק מצאתי כי דין הטענה לקיומה של זיקת הנאה להידחות, אף לא הוכח קיומו של "שימוש" כאמור בסעיף 94 לחוק המקרקעין, ואפרט.

לסיכום, התביעה לפינוי וסילוק יד הנתבעים מחלקה *** ומהחלק המערבי של חלקה *** (למעט מחלק מחלקה *** לגביה ניתנה ההתחייבות למתן מתנה, בהתאם להסכם השימוש והשיתוף)- מתקבלת.

לסיכום, התביעה למתן פסק דין הצהרתי המורה על ביטול ההתחייבות למתן מתנה - נדחית.

זכות המבקש במיגרש גוברת על זכותה של המדינה מכוח צו המניעה, בהנתן הסכם הנאמנות והערת האזהרה ולפיכך, יש להחריג את צו המניעה ולאפשר למבקש להשלים את רישום זכויותיו ברמ"י. לטענת המבקש שנתמכה בתצהירים, הסכם הנאמנות נערך בינו לבין המשיב 2, הואיל ובשנת 2014 לא ניתן היה לבצע פארצלציה על משק העזר ומגרש 488 לא נרשם בלישכת רישום המקרקעין כחלקה נפרדת, אלא היוה חלק מחלקה 43.

כאמור, על פניו קיימת זכות חוזית- אובליגאטורית בין המבקש למשיב 2 מכוח הסכם הנאמנות ואולם, אף זכות זו לכאורה מחייבת בירור מעמיק, שכן עיון מדוקדק במסמכים שהוצגו מטעם המבקש, אינו מלמד על העברת מלוא התמורה של המבקש למשיב 2 (מיליון הש"ח) בהתאם להסכם הנאמנות ואף לא ניתן להצביע על זיקה ישירה בין העברת הסכום כתמורה עבור המיגרש.

בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב (16.8.1999) קבע בית המשפט העליון כדלקמן: "האם נושה של מוכר זכאי לעקל את הנכס שהמוכר התחייב למכור לקונה? תשובתי לשאלה זו הנה, כי בהתחייבות למכירת נכס (מקרקעין או מיטלטלין) רוכש הקונה זכות שביושר המעניקה לו "זכות מהותית בנכס מסוים". המאפיין זכות זו הוא כי היא אינה אך כלפי המוכר.

סוף דבר: המבקש לא הוכיח בפניי כי עומדת לו זכות קניינית או מעין קניינית המצדיקה החרגת צו המניעה.

...

לנוכח האמור, בשים לב לשאלות המצריכות בירור מעמיק, קרי - תוקפו של הסכם הנאמנות, רישום הערת האזהרה ללא ידיעת רמ"י ובחלוף כשבע שנים ממועד החתימה על הסכם הנאמנות, הסכמי החכירה המאוחרים בין בני הזוג בניטה לרמ"י בהם אין זכר לזכות המבקש כמו גם רישום הערת האזהרה, ומשלא הוכח לכאורה כי הועברה התמורה בהתאם להסכם הנאמנות, לא שוכנעתי שבמקרה דנן, רישום הערת האזהרה במקרה שלפניי, מצדיק החרגת הצו, בשלב זה של ההליך.

המבקש הגיש את תצהירו של עו"ד טל שחם מיום 20.2.2024, המייצג את המבקש בכל הנוגע לעסקת המכר במגרש, ובו נטען כי כל שנדרש להשלמת העסקה הוא החרגת צו המניעה בדומה לנעשה במגרש 487, ואולם אני סבורה שאין באמור בתצהיר זה כדי להועיל לטענות המבקש וזאת מן הטעם שבאתי לכלל מסקנה לפיה, לא הוכחה העברת התמורה בהתאם להסכם הנאמנות.

סוף דבר: המבקש לא הוכיח בפניי כי עומדת לו זכות קניינית או מעין קניינית המצדיקה החרגת צו המניעה.