בקשה לצו ביניים למניעת העברת זכויות חכירה במקרקעין

רשות מקרקעי ישראל (משיבה 2, להלן-רמ"י) הוסמכה על פי תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג- 1992 להחכיר מקרקעין של המדינה בפטור ממכרז במקרים של איזורי עדיפות לאומית ולאחר קבלת המלצת משרד הכלכלה והתעשייה (משיב 1- להלן- משרד הכלכלה).

השגה שהגישה העותרת נדחתה וביום 7.8.2018 הגישה העותרת עתירה ביחד עם בקשה לצוו ביניים כדי למנוע הקצאת המיגרש לאחר, ביום 23.8.2018 הודיע ב"כ משיבות 1 ו-2 (להלן-המשיבות) בתגובה לבקשה לצוו ביניים כי משרד הכלכלה המליץ לרמ"י להקצות את המיגרש לח'אלד אבו סאלח ובשל הגשת העתירה הקפיאה רמ"י את השלמה העסקה.

עיון בהוראות המנהל הכללי " מתן המלצות קרקע בפטור ממכרז באיזורי תעשייה 6.2" (נספח 1 לעתירה, להלן-הנוהל) מראה כי "אמות המידה" לבחינת בקשות יהיו בין השאר "איתנות פינאנסית של היזם" (סעיף 7.3.2.10.4) והתכנית העסקית (סעיף 7.3.2.10.5), כך שעובר להגשת הבקשה של העותרת, ידעה העותרת כי עליה להציג נתונים אלו והיה עליה לצרף את כל הנתונים מראש.

בסעיף 10ב להשגה ביקשה העותרת לזמנה בפני הפורום הרלוואנטי כדי שהיא "תעלה ותסביר את טענותיה והשגותיה בעל פה, כולל השלמת החסר שבבקשתה (ככל שחסרים פרטים להשלמה)", בקשתה נדחתה על ידי ועדת ההשגות ובסעיף 39 לעתירה נטען כי ההחלטה בהשגה מבלי לשמוע את העותרת פגעה בזכותה לשימוע "ומכאן שההחלטה התקבלה בחוסר סמכות או שמדובר בהחלטה פגומה". דין הטענה להדחות, לעותרת ניתנה היזדמנות להעלות כל טענה רלבאנטית במסגרת הליך ההשגה ולא הייתה כל מניעה כי כל טענה שרצתה להעלות לאחר מכן בעל פה, תועלה על הכתב מראש.

העותרת לא קבלה בכתב אישור כלשהוא, וחשוב לזכור כי גם לטענת העותרת עמדת משרד הכלכלה לא הועברה לרמ"י. הנושא נשאר בשלב של בחינת המלצה לרמ"י ולאחר בחינת מכלול הנתונים הגיע משרד הכלכלה למסקנה כי העותרת אינה ראויה לקבל המלצה לגופו של עניין אין משמעות לכשלים הטכניים שנפלו בדרכי התיקשורת עם משרד הכלכלה ולא צריכה להיות לכך השפעה על אי קבלת בקשת העותרת.

...

לכך אוסיף כי על אותו מגרש התמודד משיב 3 שהראה כי נתוניו טובים מאוד והוא קבל ניקוד גבוה מאוד (הוא קיבל 65 נקודות בדיוק כמו מספר 2 ברשימה המונה 61 מציעים) ושוכנעתי כי בחירה בו ולא בעותרת הייתה בחירה סבירה וראויה.

העותרת לא קבלה בכתב אישור כלשהו, וחשוב לזכור כי גם לטענת העותרת עמדת משרד הכלכלה לא הועברה לרמ"י. הנושא נשאר בשלב של בחינת המלצה לרמ"י ולאחר בחינת מכלול הנתונים הגיע משרד הכלכלה למסקנה כי העותרת אינה ראויה לקבל המלצה לגופו של עניין אין משמעות לכשלים הטכניים שנפלו בדרכי התקשורת עם משרד הכלכלה ולא צריכה להיות לכך השפעה על אי קבלת בקשת העותרת.

סיכום לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה ומחייב את העותרת לשלם תוך 30 יום למשיבות 2-1 שכר טרחת עו"ד בשיעור של 10,000 ש"ח ולמשיב 3 שכר טרחת עו"ד בשיעור של 10,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

במסגרת זו הוגשה בקשה לצוו ביניים שימנע את המשך יישום החלטה 1370 עד למתן החלטה בתיק העקרי.

ביום 27.1.2015 התפרסמה באתר האנטרנט של המשיבה הודעה לפיה הוחלט על הקפאת המשך יישום החלטה 1370 לאוכלוסיית החוכרים ב"יישובי עולים" ו- "בניה בפועל". המבקשים הם חוכרים מהמגזר העירוני, שבהתאם להחלטה 1370 היו זכאים להקניית בעלות במקרקעין ללא תשלום וללא צורך בפעולה אקטיבית מצידם.

סעיף 7 לדרישת המבקשים הוגדר כך: "כלל המסמכים המתייחסים לקבלת ההחלטה בדבר אופן משלוח המכתבים (לרבות מועד המשלוח, זהות הנמענים, קריטריונים בהתייחס לסדר המשלוח לפי ישובים וכן הלאה) המאפשרים העברת העלות ללא תמורה. לרבות פרוטוקולים של ישיבות הנהלה אצל הרשות המתייחסים לקבלת ההחלטות בנושאים אלו". המבקשים טוענים, כי המסמכים המבוקשים רלוואנטיים להוכחת התשתית הראייתית עליה הם נסמכים.

...

לאחר עיון בטענות הצדדים בבקשה לאישור ובבקשה הנוכחית ולאחר עיון במסמכים עצמם, הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום לקבל את הבקשה ולחשוף את המסמכים.

במסמך רמ"י שהועבר לעותרות אין היתייחסות לסוגיות מהותיות בעיניין הזכויות הקניינות של העותרות במקרקעי המחצבה המצויה בשטח המשבצת של הקבוץ.

תוקף צו הביניים שניתן בעתירה הקודמת לא פג. לעותרות זכויות קנייניות במקרקעי המשבצת לרבות בקרקע בה מצויה המחצבה.

במסגרת העתירה הקודמת נקבע, כי על המשיב לידון ולתת החלטה בעיניין בקשת העותרות לעניין זכותן לחציבה עד גמר העתודות בפטור ממכרז לפי הוראות סעיף 9(א) לחוק וכי עד למתן החלטה כאמור יחול צו הביניים המתיר את המשך העבודה.

בנוסף, העותרות טענו, כי זכויות הכרייה וחציבה במחצבה נתונות להן מכוח היותה של כינרת בעלת החזקה, זכויות החכירה והזכויות במקרקעין בהם מופעלת המחצבה אשר נימצאת בשטח המשבצת של כינרת.

אינני מקבלת את עמדת המשיבים כאילו הגשת הבקשה לצוו מניעה זמני ולצו ביניים במסגרת העתירה שבכותרת עומדת בסתירה לטענת העותרות לפיה בידן להמשיך לחצוב מכוח צו הביניים שניתן במסגרת העתירה הקודמת.

...

אינני מקבלת את טענת המשיבים בעניין זה. לעניין הנזק הכלכלי טענותיהן של העותרות לא נתמכו בראיות.

לפיכך, בנסיבות בהן עסקינן ובהעדר החלטה מטעם המשיבה לעניין עצם הפעלת מחצבה במקום סבורני, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת העותרות אשר עלול להיגרם להן נזק כלכלי משמעותי ככל שבקשתן לצו ביניים תידחה.

בנסיבות אלו, מצאתי להיעתר לבקשה לצו ביניים.

העותרים, שהם, כאמור, מבין יוזמיה של התכנית, לא ביקשו צו ביניים שימנע את פירסום התכנית וכפי שציינו בעתירה (ועל כך חזרו גם בדיון), אין הם מבקשים לפגוע בפירסומה ואינם מבקשים את ביטולה.

תמ"ל 3001 חלה על 341 דונם שבתחום תכנית שדה דב וקובעת זכויות בניה למגורים בהקף של 4,844 יח"ד מתוכן 668 יחידות דיור בהשג יד וזכויות בניה למסחר ולתעסוקה בשטח של אלפי מ"ר. רמ"י אף פירסמה ביום 14/3/21 הזמנה לקבלת הצעות במיכרז פומבי לרכישת זכויות חכירה לבניית 1,592 יח"ד ב- 4 מתחמים בבניה רוויה ושטחי מסחר בהתאם לתכנית זו. העותרים מבקשים כי בית המשפט יורה למשיבה 1, הועדה המחוזית, לקבל את היתנגדותם ולתקן את מיסמכי התכנית כך שבטבלת מצב ניכנס יתוספו זכויות ביחס ל- 44.7 דונם מהחלקה, שלא נקבעו להם כלל זכויות בטבלה.

כל השטחים המיועדים להשלמות מתוך חלקה 1 שבתחום תכנית זו יועברו להשלמות ללא זכויות מאחר וזכויותיהם ניתנו בתחום תכנית זו. בעת עריכת תכניות לשטחים שממערב להמשך רח' אבן גבירול יופחתו זכויות עבור שטחי קרקע של כ- 44.7 דונם - שהוא ההפרש בין שטחי הקרקע הקיימים בתכנית ובין שטחי הקרקע עבורם ניתנו זכויות בהתאם להסכם הנזכר לעיל - בגין 268 דירות, שזכויותיהם ניתנו בתחום תכנית זו. הערה כאמור לגבי הזכויות תרשם בלישכת רישום המקרקעין.

למותר לציין, כי גם אם היה מקום להקל על העותרים בקשר עם צירוף כל הצדדים שעלולים להפגע (בעלי הזכויות במקרקעין שבתחום התכנית) (ואיני קובעת שכך), הרי שלא יכול להיות חולק על כך, שלכל הפחות, צריך היה לצרף את הערייה שהעותרים מבקשים לקבל יח"ד על חשבונה גם על פי ההצעה לצימצום הסעד (וראו מקל וחומר, בג"ץ 702/05 בצרה כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבניה מיום 3/6/07).

...

לטענת העותרים, יש להקנות לשטח זכויות לפי תכנית שדה דב ולקזז מהן זכויות ל- 268 יח"ד שהתקבלו מכוח תכנית במ/9 וזאת בלבד, כך שבסופו של דבר יוקצו להם במסגרת התכנית, 214 יח"ד נוספות.

אני דוחה את טענת העותרים, כי אין לפרש את הוראות תכנית במ/9 כדרך שפירשה הוועדה המחוזית, משעה שאין כל יכולת לקבוע במסגרת תכנית במ/9 קביעות ביחס לשטח שמחוץ לקו הכחול של תכנית במ/9.

בנוסף, סבורני כי העותרים שנהנו מהוראות תכנית במ/9 ופירותיה, מנועים מלהעלות טענות כנגד הוראותיה וכנגד האופן שבו נעשו תחשיבי הזכויות, תוך ניצול ומימוש זכויות במקרקעין שמחוץ לקו הכחול.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה על הסף ולגופה.

בנסיבות אלה ניתן צו ביניים מצומצם מהמבוקש, המתייחס למצב הפיזי בלבד, בזו הלשון (צו הביניים): "בשלב זה לא תיעשה כל פעולה בשטח המקרקעין המשנה את המצב הקיים נכון לעת הזו, ובכלל זה שינוי במבנה או בשימוש הנוכחי שנעשה בו כמועדון גמלאים. צו זה יעמוד בתוקפו עד להכרעה בעתירה או עד להחלטה אחרת של בית משפט זה." עוד הובהר בצו הביניים כדלקמן: "אין בצו כדי למנוע מהמינהל לידון ולהחליט בבקשת המשיבה 4 [חברת העובדים - י' ב'] לאשר את עסקת העברת זכויות החכירה, או בכל עניין אחר הנוגע לכך, וכל זאת בכפוף לצוו הביניים במשמעות האמורה לעיל". דיון בעתירת הערייה היתקיים ביום 20.11.2006 ובמסגרתו הופנו הצדדים לגישור בניסיון להביא לפיתרון בדרכי שלום (נספח 21 תצהיר הנתבעות).

...

כדי להכריע במחלוקת בין הצדדים אין מנוס מלהתחיל את המסע מבראשית.

בכלל זה נדחית גם התביעה לרווחי הנתבעות והכנסותיהן מהפעלת המועדון, שלא הוכחו; והתביעה לסעד בשל שיפוי חברת העובדים בגין 20% מהסעדים שיפסקו לטובת התובעת בתביעה זו. התובעת זכאית לדמי שימוש ראויים כפי שנפסקו ואין כל עילה לחייב את הנתבעות בתשלום נוסף בשל התחייבות התובעת להפריש מהסכומים שיתקבלו בידה לטובת חברת העובדים.

סוף דבר התוצאה היא שהתובענה מתקבלת בחלקה בהתאם לקבוע לעיל.

כן ישלמו הנתבעות, יחד ולחוד, לתובעת שכר טרחת עו"ד בשיעור של 20% מסכום דמי השימוש לפי התחשיב שיעשה כאמור לעיל למועד הגשת התביעה (אין להוסיף על הסכום מע"מ).