בקשה לפסק דין הצהרתי בדבר הפרת הסכם מכר דירה

התובעת השיבה כי "הסעד ההצהרתי התבקש מטעמים של חסכון בהוצאות המשפט, ומתוך הנחה כי לא תדרש תובענה כספית נפרדת במקרה בו ייקבע כי על הנתבעים להשיב את תמורת הדירה"; כי סכום תביעת ההשבה עומד על סך של 1,941,458 ₪; וכי התובעת מקבלת את עמדת בית המשפט ותשלם את הפרישי האגרה כפי שיידרש (הודעה מיום 16/3/21).

כפי שציינה כב' הש' שטרסברג-כהן בע"א 220/83 חברת אהרון רוטנברג בע"מ נ' חברת פלמה בע"מ, פ"ד לט(2) 372, בהתייחס לתביעה לסעד הצהרתי בדבר בטלות ההסכם והפרתו, "אין להענות לעתירה מסוג זה, כאשר ברור, שההצהרה אינה מעניקה את הסעד הממשי הסופי הדרוש, וכאשר ההצהרה המבוקשת היא חלק אינטגראלי מסעד אחר" וכי "מקומן של כל הטענות שהיו לפני בית המשפט קמא ואלה שלפנינו [בעיניין בטלות ההסכם או הפרתו - י' ב'] במסגרת התביעה והתביעה הנגדית שהוגשו בשנת 1983 [תביעות לפיצויים - י' ב']." (ההדגשות בקוו בציטוטים המובאים בהחלטה זו, הן שלי - י'ב').

באופן דומה נקבע ע"י כב' הש' נאור (כתוארה אז) ברע"א 7886/11 בנק לאומי למשכנתאות נ' ביריאן (27/3/12), ביחס לתביעה לסעד הצהרתי בדבר ביטול הסכם מכר חנות והשבה, כי "הינה כי כן, על אף שהמרצת הפתיחה הוכתרה כ'בקשה מתוקנת לפסק דין הצהרתי', הרי שלפנינו תביעה כספית להשבה. ביריאן מדגיש בפניי, כי הסכים למחוק מתביעתו את החלקים המוגדרים על ידי המבקש כתביעת השבה כספית. אלא שלא מצאתי הצדקה לאפשר לביריאן לפצל את תביעתו, כך שבשלב ראשון תנתן - אם תתקבלנה טענותיו - הצהרה בדבר ביטול חוזה, ולאחר מכן יתבע בנפרד, בהליך חדש, השבה על פי אותו הסכם. הדבר יוביל להתדיינות כפולה, מבלי שבריאן הצביע על אינטרס לגיטימי לכך. זה המקום להדגיש, כי חסכון בתשלום האגרה הכרוכה בתביעה כספית אינו מהוה אינטרס לגיטימי המצדיק פיצול היתדיינות באופן האמור. אוסיף כי סעד ההשבה אינו תמיד אוטומאטי. במקרה דנן, קיימת מחלוקת בין הצדדים באשר לגובה הסכום שיש להשיב, אם תיתקבל תביעת ביריאן ... במקרה שלפנינו, היה על ביריאן לצעוד בדרך המלך ולהגיש תביעה כספית להשבה, תוך תשלום האגרה המתחייבת. במסגרת תביעה כזו היה עליו להעלות את עתירתו להצהרה בדבר בטלות החוזה - הצהרה שממילא מתחייבת כדי להכריע בתביעת השבה. תחת זאת, בחר ביריאן להגיש תביעה מוגדרת הצהרתית, על הנובע מכך לעניין האגרה, ובגופה תביעת השבה. דרך זו אינה לגיטימית." (ס' 10-12 לפסק הדין).

...

בתוך כך, אני דוחה את בקשת הנתבעים להורות על מחיקת התביעה.

אני דוחה את הטענה כי קביעות בית משפט השלום בשאלת ביטולו של הסכם המכר, לא יהוו מעשה בית דין בין הצדדים.

אני דוחה את טענת הנתבעים כי יש להורות על מחיקת התביעה כמו גם את הטענה שמדובר בשינוי מתובענה לסעד הצהרתי בלבד לתובענה כספית.

סוף דבר, התביעה תועבר לבית משפט השלום והתובעת תשלים את האגרה החסרה בתוך 30 ימים.

לטענת התובעים-המשיבים, הכספים אשר ניכנסו בפועל לקופת הפרויקט, בעקבות מכירת הדירות, חולקו בנגוד להוראות ההסכם אשר נחתם בין הנתבעת 3 לנתבעת 5 בשנת 2013 (להלן: "הסכם 2013"), באופן שגרע מחלקם סכומים המסתכמים במיליוני דולרים, וגם התקבולים אשר התקבלו נימסרו באיחור ומבלי ששולמה ריבית כמתחייב מהוראות ההסכם.

כן עתרו התובעים למתן פסק דין הצהרתי בדבר היותם של ההסכמים שנחתמו עימם בגדר חוזים אחידים, ובטלות של ההוראות המקפחות הכלולות בהם, כמו גם הצהרה על בטלות ההסכם אשר נחתם בין הגשמה לבין המבקשים (הסכם 2019).

בפסק הדין בעיניין רע"א 3144/03 אלביט הדמיה רפואית בע"מ ואח' נ' Harefuah Servicos de Saude S/c Ltd ואח', פ"ד נז(5) 414 (2003) (להלן: "עניין אלביט הדמיה") קבע כב' בית המשפט העליון את הדברים הבאים: "לפי ההשקפה הרווחת במשפטנו, אין בכוחו של הסכם בין הצדדים לשלול מבית-משפט בישראל את סמכות השיפוט, עם זאת ככלל, יכבד בית-המשפט תניית שיפוט מוסכמת בין הצדדים ויפעיל את שיקול-דעתו להמנע מלהחיל את סמכותו במקרה שקיימת בו בין הצדדים תניית סמכות שיפוט ייחודית זרה. בית-המשפט נוהג כך משום שתניית השיפוט היא חלק מהסכם בין הצדדים, ואין בית-המשפט נותן ידו להפרת הסכמים ... בית-המשפט יימנע מלאכוף תניית שיפוט ויורה על קיום הדיון בבית-משפט ישראלי אף שהצדדים הסכימו שענייניהם יידונו רק בפני בית-משפט זר, רק אם הטוען נגד תניית השיפוט יוכיח קיומן של נסיבות מיוחדות (נסיבות כאלה מתקיימות למשל כאשר התובע לא יוכל לזכות במשפט צדק במדינה שלה הוקנתה בחוזה סמכות ייחודית, בגין הפליה גזעית...)". התביעה נושא תיק זה דנה בטענות הנובעות מיחסים בשני מישורים שונים: האחד זה שבין התובעים לבין הגשמה, ובעלי תפקידים בה, והשני זה שבמישור היחסים שבינם לבין הנתבעים 4 ו- 5 – המבקשים.

בעוד שלטענת התובעים, תביעתם נוגעת להפרת ההתחייבויות כלפיהם, על פי הסכם 2013, הכולל תניית שיפוט ייחודית המקנה לבית משפט זה סמכות ייחודית לידון בתובענה, בהתאם לדיני מ"י, וכי יש לראות את הסכם שנת 2019 כבטל, המבקשים טוענים מנגד, כי הסכם 2013, הוחלף בהסכם 2019, המאוחר לו, במסגרתו נמכרו לנתבעת 5 כלל זכויותיה של הנתבעת 3 בחברת הבת המשותפת אשר הוקמה לצורך הפרויקט, והסכם זה, כולל תניית שיפוט ייחודית, המקנה את הסמכות לידון בתביעות, לבית המשפט בניו יורק, בהתאם לדיני מדינת ניו יורק.

...

לאחר שחזרתי ועיינתי בטענות הצדדים לעניין זה, באתי לכלל מסקנה כי על פי מבחן מירב הזיקות, ישראל אינה הפורום המתאים לדון בתביעה המונחת בפני.

אמנם בהסכם 2013 קיימת תניית שיפוט המקנה סמכות לבית המשפט בישראל לדון בסכסוך (או לבוררות שתתקיים בארץ), אולם בהסכם 2019, שנחתם בין אותם צדדים, ומאוחר להסכם 2013, הוקנתה הסמכות לדון בסכסוכים, באופן בלעדי, לבית המשפט במדינת ניו יורק, ובהתאם לדין החל שם. לא ניתן אפוא לקבוע כי ציפייתו הסבירה של יזם בארה"ב, וחברה זרה בבעלותו, אשר פועל מכח הסכם באנגלית הכולל תניית שיפוט זרה, הינה כי הוא ייתבע בישראל, על ידי תובעים אשר כלל אינם צד להסכמים שהתקשרו עמו, ואשר לכאורה אין בינם לבינו כל קשר ישיר.

עם זאת, אין באותו חוסר נוחות כלשעצמו, כדי לאיין את מסקנתי דלעיל, תוך שהצדדים מופנים בעניין זה, בין היתר ל- ע"ע (ארצי) 22233-05-19 רימה שהוואן נ' agencia espanola de cooperacion internaciona (26.12.2019); ע"ע (ארצי) 38060-11-21 אלונה אסולין פולק נ' טקפליי ש.א. סופטוויר בע"מ (9.6.2022)) סוף דבר: הבקשה מתקבלת, וכפועל יוצא התביעה כנגד הנתבעים 4 ו- 5 נמחקת.

במסגרת התביעה שכנגד ביקש הנתבע פסק דין הצהרתי בדבר תוקפו של הסכם מיום 25.7.22 "בו הוסכם על רכישתי את הדירה מן הנתבעים שכנגד ונקבע גם מיצוי התביעה העיקרית בתיק זה." בנוסף, תבע התובע שכנגד להצהיר כי באת כוח התובעים גרמה להפרת ההסכם, וכי הוא זכאי לפצוי המוסכם שנקבע בו. כמו כן תבע התובע שכנגד "פיצוי בגין היתנהגות בחוסר תום לב ובחוסר הגינות במו"מ לכריתת הסכם וביטולו הנטען...". לכתב התביעה שכנגד צורפה אסופת מסמכים לכאורה מאושרים על ידי סגן הקונסול בניו יורק, ובהם גם טיוטה לא חתומה של הסכם מכר.

...

כזכור, למחרת היום הודיעה ב"כ התובעים לבית המשפט כי "עוד לא יבשה הדיון על הסכמות הצדדים מיום 25.7.22, אשר בעטיין ניתנה לנתבע 2 הסכמת התובעים להארכת מועד חמישית במספר להגשת כתב ההגנה מטעמו, התברר לתובעים כי הנתבע 2 חזר בו מההסכמות. לפיכך, ההסדר אליו הגיעו הצדדים והוגש לבית המשפט הנכבד ביום 25.7.22 בטל ומבוטל ואין מנוס מניהול ההליך בפני בית המשפט הנכבד." טענות הצדדים לטענת הנתבע, הוא התובע שכנגד, ביום 25.7.22 התגבש הסכם מחייב בין הצדדים, לפיו הוא (ו/או בנו) ירכוש את חלקם של התובעים בדירה.

מכל הטעמים לעיל, אני סבורה שהצעת התובעים לא התקבלה על ידי התובע, ולא נכרת ביניהם הסכם מחייב.

התובעים היו נכונים לחתום על ההסכם ככתבו וכלשונו, ואף עשו דרכם אל משרדה של באת כוחם לשם כך. אין תימא, שכאשר התובעים עושים דרכם למשרד בא כוחם כדי לחתום על ההסכם, ונודע להם שהנתבע אינו מסכים לחתום עליו, הם הגיעו למסקנה שתם המשא ומתן והגיע העת לקדם התביעה.

לסיכום על יסוד כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה שכנגד, וקובעת שלא נכרת הסכם מחייב על פיו התובע שכנגד רכש את חלקי הנתבעים שכנגד בדירה.

לטענת התובעים-המשיבים, הכספים אשר ניכנסו בפועל לקופת הפרויקט, בעקבות מכירת הדירות, חולקו בנגוד להוראות ההסכם אשר נחתם בין הנתבעת 3 לנתבעת 5 בשנת 2013 (להלן: "הסכם 2013"), באופן שגרע מחלקם סכומים המסתכמים במיליוני דולרים, וגם התקבולים אשר התקבלו נימסרו באיחור ומבלי ששולמה ריבית כמתחייב מהוראות ההסכם.

בנסיבות אלה עתרו התובעים למתן סעד הצהרתי בדבר הפרת ההסכמים כלפיהם, ביצוען של עוולות נזיקיות, לרבות רשלנות ותרמית, הפרת דיני השותפויות והאמונאות ועשיית עושר ולא במשפט, כמו גם קביעה כי אחריות המבקשים כלפיהם היא ביחד ולחוד עם אחריותה של הגשמה.

כן עתרו התובעים למתן פסק דין הצהרתי בדבר בטלותן של ההוראות המקפחות בחוזים אשר נחתמו עימם, מכוח היות אלו בגדר "חוזה אחיד", כמשמעות מונח זה בהוראות הדין.

...

מחיקה של חלק מעילות התביעה בהינתן החלטתי כמפורט לעיל, דומה כי הדיון בסוגיית האפשרות למחוק חלק מעילות התביעה בלבד, מתייתר.

סוף דבר: הבקשה נדחית ביחס למבקשים כולם, וזאת לצד הדגשת קיומה של עננה ראייתית ומשפטית כבדה, בכל הנוגע להוכחת קיומה של חבות אישית של הנתבעים 6-10, כלפי התובעים וכמפורט לעיל.

תוך מתן הדעת למכלול השיקולים הצריכים לעניין איני מוצאת לעשות צו להוצאות ביחס לבקשה זו. המזכירות תתבקש להמציא העתק החלטתי זו לצדדים.

לפי הסכם הקומבינאציה, המשיבות ימכרו למערערים 4/5 מזכויותיהן בחלקה, ובתמורה – יקבלו תשלום מזומן בסך 300,000 דולר וכן שירותי בניה בחמישית החלקה שתיוותר בבעלותן, שיכללו, בין היתר, בניית מרתף בשטח שלא יפחת מ-110 מ"ר ובניית קומת מסחר במפלס הרחוב.

בהמשך לכך, עתרו המשיבות לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד בבקשה למתן פסק דין הצהרתי בדבר ביטולו כדין של ההסכם, ולהשבת הסכומים אשר שולמו להן בנכוי הפצוי המוסכם.

כך עולה בין היתר, מעדותו של מר עופרי סגל, אחד מבעלי המשיבות, שהעיד כי בשיחותיו עם המערערים ועם האדריכל כהן הובהר לו שאין מניעה לעשות במרתף שימוש מסחרי; מתצהירה של גברת לנגמן, אחת הרוכשות מקרב המערערים, אליו צורפה התכתבות המערערים עם האדריכל שפירא לפיה אין לפגוע באופן מהותי בשטח המיועד למסחר; מעדותו של האדריכל כהן שאמר כי הוא הבין שלמשיבות היה חשוב כי שטח המרתף ישמש כמסעדה; מחוות דעתו של האדריכל שפירא בה נכתב כי שטח המרתף כולל גם חלק מסחרי; מטיוטת התכנית שהוכנה על ידי האדריכל כהן עליה נכתב בכתב ידו של אחד מבעלי המשיבות המילה "מסחר", אשר בהמשך נמחקה על ידי האדריכל כהן ותחתיה נכתב "מרתף איחסנה" בהוראת בודקת מטעם הועדה; ממכתבו של הנאמן מיום 1.5.2013 ממנו עולה חשיבות הייעוד המסחרי למרתף עבור המשיבות; ומן התכנית שנחתמה על ידי המשיבות, אשר הודפסו בה המילים "מרתף מסחרי" ובפירוט נכתב "מרתף מסחרי ומחסנים עבור דירות מגורים". בפני בית משפט קמא הוצגו ראיות רבות התומכות בכך שהמשיבות תיכננו להשתמש בשטח המרתף לעסק של מסעדה וכי ייעוד מסחרי למרתף היה הכרחי לשם כך. על בסיס ראיות אלו ונוספות קבע בית משפט קמא כי שימוש מסחרי בשטח המרתף הוא שעמד בבסיס הסכמת המשיבות להיתקשר בהסכם עם המערערים, וכי גם המערערים ידעו על כך. הלכה ידועה היא כי אין זו דרכה של ערכאת העירעור להתערב במימצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים, ולא זה המקרה שלפנינו.

לפנינו התחייבות חוזית להשגת תוצאה, ומשכך, אי השגת התוצאה המבוקשת מהוה, כשלעצמה, הפרה של ההסכם (להבחנה בין חיוב להשיג תוצאה לחיוב הישתדלות ראו ע"א 3865/19 אליאסיאן נ' שבו, פסקה 31 לפסק דינה של הנשיאה חיות (11.9.2022); ע"א 8389/17 **** אלכס א.ש. אחזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט, פסקה 10 לפסק דיני, פסקות 22-19 לפסק דינו של השופט מינץ (6.5.2019) (להלן: עניין אלכס)).

...

אף כאן אין מקום להתערבות בממצאי המהימנות של הערכאה הדיונית, ודינה של טענת המערערים לפיה המשיבות ידעו על שינוי ייעוד המרתף טרם החתימה, להידחות.

סיכומו של דבר, שבין הצדדים נכרת הסכם קומבינציה, במסגרתו נקבע בין היתר, כי התמורה שהמשיבות תקבלנה כוללת גם מרתף אשר ייעודו לשימוש מסחרי.

סוף דבר, הערעור נדחה.