בקשה לפירוק שיתוף בחלקה משותפת

כאמור, הנתבעים טוענים כי ניתן לפרק את השתוף בזכויות בעין וניתן, על פי הוראות סעיף 18 בתכנית, לבצע חלוקה בין חלקות 228 ו-250 לחלקות 229 ו-230, שכן ניתן לבנות במיגרש 2 מגדלים בקיר משותף.

לבקשת נתבעים 13 ו-14 מונה ביום עו"ד יורם חג'בי ככונס נכסים על חלקה 251 לשם "רישום החנות המצויה בקומת קרקע .. (חנות בשטח של 20 מ"ר המהוים 20/470 חלקים מהחלקה...) על שם המבקשים". הנתבע 15 והנתבע 11 טוענים כי פירוק השתוף הנתבע בתביעה זו חותר תחת מינוי כונס הנכסים ושעל כן התביעה צריכה להדחות.

...

לבקשת נתבעים 13 ו-14 מונה ביום עו"ד יורם חג'בי ככונס נכסים על חלקה 251 לשם "רישום החנות המצויה בקומת קרקע .. (חנות בשטח של 20 מ"ר המהווים 20/470 חלקים מהחלקה...) על שם המבקשים". הנתבע 15 והנתבע 11 טוענים כי פירוק השיתוף הנתבע בתביעה זו חותר תחת מינוי כונס הנכסים ושעל כן התביעה צריכה להידחות.

סוף דבר נמצא כי אין באפשרות הצדדים להוציא לפועל את הוראות התכנית ועל כן אין מנוס מפירוק השיתוף בדרך של מכירת הזכויות.

אני ממנה את עו"ד אביחי ורדי מרח' בן גוריון 2 ברמת גן טלפון 03-7526633 ככונס נכסים למכירת הזכויות למרבה במחיר.

הדברים ודאי אמורים בהתייחס לזכויות הנתבעים בתתי החלקות שבבעלותם, לגביהם אין כל שתוף עם התובע, ולמרות זאת מבקש הוא בתביעה לחייבם במכירת זכויותיהם "בכל המקרקעין"! בהתאם, אין בידי התובע עילה לפירוק שתוף מכוח הוראות חוק המקרקעין ודי בכך להביא לדחיית תביעתו.

בהקשר זה יפים דבריו של המלומד ויסמן - "בעוד שבדרך כל העמדה היא כי המצב של בעלות נפרדת עדיף על מצב של שתוף יש נכסים שסביר כי יהיו בבעלות משותפת. כך הדבר כאשר הנכס שבבעלות משותפת משרת את צורכיהם של שני בעלים או יותר של נכסים נפרדים. דוגמא לכך היא רצועת אדמה המשמשת כגישה לשני נכסים סמוכים; חצר המשותפת לשני נכסים סמוכים; באר מים משותפת המשרתת בעליהם של שני נכסים סמוכים; קיר משותף המשמש מחיצה שבין שתי חלקות סמוכות; הרכוש המשותף שבבית משותף, כגון המדריגות או הגג. פירוק השתוף בנכסים משותפים שכאלה יעמוד בסתירה לתפקיד שהם ממלאים ועל כן מונע החוק את האפשרות לכפות בהם את פירוק השתוף. במשפט הצרפתי מכנים שתוף בנכסים שכאלה כשיתוף כפוי, לצמיתות ... לכשנדייק נמצא שאין בעצם לומר כי השתוף בנכסים אלה הוא כפוי, שהרי בהסכמת הבעלים המשותפים אין לראות מדוע לא יהא הפרוק מותר. המיוחד בנכסים אלה הוא שבהבדל מנכסי משותפים בדרך כלל, אין לבעל משותף בנכסים אלה יכולת לכוף את פירוק השתוף על חבריו השותפים" (ר' יהושע ויסמן דיני קניין - בעלות ושתוף (תשנ"ז) בעמ' 283-284).

...

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים, הוראות הדין והפסיקה, דינה של התביעה להידחות על הסף.

הצורך בהסכמת "כל בעלי הדירות" לשם תיקון התקנון, ולא באמצעות הליך לפירוק שיתוף, עולה בבירור מהוראת 55(ג) לחוק, המחייבת הצמדת רכוש משותף בתקנון, ומסעיף 62(א) לחוק אשר קובע, בנוגע לשינוי הוראות תקנון, כי "אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם", ובעיקר כי "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". סיכום לאור כל האמור לעיל דינה של התביעה להידחות על הסף.

בהתחשב בכך שהתביעה סולקה על סף, לאחר הגשת כתבי טענות מטעם הצדדים, ועוד בטרם התקיים דיון, אני מחייב את התובע לשלם לנתבעים סך של 5,000 ₪ (כולל מע"מ) בגין החזר הוצאות שכ"ט עו"ד. לסכום האמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המשיבים הצהירו כי לא יעלו טענת השתק בנוגע לבקשה לפירוק שתוף בחלקה 8 וחזרו על עמדתם לפיה חלקה 14 נימצאת בבעלות המבקש וקיימת לו זכות מעבר על פי הזכויות במירשם המקרקעין לגבי חלקה זו. ביום 31.7.23 הגיש המבקש את התביעה שבפניי לפירוק השתוף בחלקה 8.

המבקש עותר לאפשר לו זכות שימוש בדרך הגישה האמורה, טוען כי מדובר בדרך משותפת ויחידה שקיימת עשרות שנים וכי המשיבים 2-4 התחייבו כלפיו כבר בעסקת רכישת הזכויות במיגרש 8/9 כי יאפשרו לו לעשות שימוש בדרך זו. המבקש אינו מצרף תכנית מדידה או הצעה לבצוע פירוק השתוף ולמעשה עותר לחייב את המשיבים 2-4 לאפשר לו שימוש בדרך המעבר.

...

לאחר שבחנתי את הנתונים שבפניי, בשים לב למהות ההליך העיקרי ולטענות הצדדים, דין הבקשה להידחות מהטעמים שיפורטו להלן.

אולם, מאז דחיית בקשתו להארכת תוקף הסעד הזמני בהחלטת בית המשפט המחוזי דלעיל לא חל שינוי מהותי בנתונים ואין בהגשת התביעה דנן כדי לשנות מסקנה זו. קל וחומר נוכח אופן הגשתה כמפורט לעיל.

לאור הנימוקים דלעיל, איני מוצאת מקום להיעתר לבקשה למתן הסעד הזמני והיא נדחית.

כאמור, התובעת אינה מבקשת לפרק את השתוף בחלקה 20 ולא צורפו לתביעה הבעלים המשותפים בחלקה כולה או בעלי זכויות אחרים (זכויות משכנתא, למשל).

...

לאור האמור לעיל, אני מורה על מחיקת התביעה.

התובעת תשלם לכל אחד מהנתבעים 1 - 3 הוצאות משפט בסך של 9,000 ₪.

התובעת גם לא מבקשת לפרק את השתוף בחלקה 18, וממילא אינה זכאית לעשות כן, שכן אינה בעלים במשותף בחלקה זו. התובעת בקשה לפרק את השתוף במיגרש 104 בלבד, על בסיס תוכנית 353-0253856.

...

לאור האמור לעיל, אני מורה על מחיקת התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך של 9,000 ₪.