בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין בדבר הנפקת אישורי חכירה

רקע והליכים קודמים להגשתה של עתירה זו קדמה השתלשלות משפטית ארוכת שנים בנוגע לייעודם של המקרקעין, אשר פורטה בהרחבה במסגרת פסק הדין בעת"מ 11506-12-18 מקור הנפקות בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים (4.4.2021).

העותרת הגישה בקשה לעיכוב ביצוע עד לערעור, וביום 10.5.2017 ניתן צו אירעי שלפיו המקרקעין יוותרו בחזקת העותרת עד למתן החלטה אחרת (ע"א 3799/17).

"דרך אגב, הוא הגיש בקשה לצוו מניעה זמני נגד הדיונים האלה. ואני אגיד לכם מה. השופטת דחתה לו את הבקשה. הרגע הועבר לכם את זה ... היא דחתה לו את הבקשה לצוו זמני, ואני אקריא לכם מה היא אומרת ... ". יו"ר הועדה השיבה: "בסדר גמור .. אנחנו נישאר לדיון פנימי. תשאיר לנו מה שאתה יכול". בפרוטוקול הישיבה צוין שמו של מנהל העותרת כמי שהשתתף בישיבה כ"מבקש", ובמסגרת תאור מהלך הדיון צוין בין היתר כי "מר דוד מיר, מנהל חברת מקור, ציין כי החברה שהוא מייצג מחזיקה בחלקות משנת 1978 ועד היום. כמו כן הציג בפני הועדה את פסק הדין בעיניין. כמו כן ביקש מהועדה לא לקבל החלטה בעיניינה של התכנית עד להכרעת בית המשפט המחוזי לגבי הבעלות על השטח". מן האמור עולה, כי חרף התקלה של אי הקלטת דברי מנהל העותרת, התמליל והפרוטוקול משקפים נאמנה, כדרישת סעיף 48ד(ב) לחוק התיכנון והבניה, את פרטי הדיון, את מהלכו ואת עמדת מנהל העותרת.

עיקרן בכך שהועדה המחוזית לא התחשבה בטענותיה כי טופס הבקשה לרישום הערת אזהרה עליו הוחתמה בשנת 1981, להעברת הזכויות לעירייה, אינו תקין; כי הערייה רשומה כבעלת החלקות שלא כדין שכן הועברה לה זכות חכירה בלבד; כי העברת הזכויות לעירייה הייתה בגדר מתנה על תנאי ומשבוטלה התכנית להרחבת דרך המתנה בטלה; כי לא נילקח בחשבון שהשטח שהפרישה לצרכי ציבור ללא תמורה עמד על 42.3% אף שמותרת הפקעה ללא תמורה של 40% בלבד; כי שילמה פעמיים היטל השבה; כי הערייה והועדה המקומית התחייבו להעניק לעותרת זכויות בניה במיגרש בהקף 3,366 מ"ר במסגרת תכנית 8814 וניתן להעניק אותן רק במקרקעין; כי הועדה המקומית לא מילאה אחר פסק דין משנת 2006 בעע"מ 2332/05 ולפיו היה עליה להשיב תוך 30 יום לבקשת העותרת לבטל את גניזת תכנית 4183; כי לא נילקח בחשבון שהועדה המקומית הסכימה בעבר לייעד את המיגרש למגורים ואף לסחור בו; כי הועדה המחוזית לא התחשבה בהקף השטחים הירוקים הקיימים בסביבה; כי הועדה המחוזית "שינתה יחסה לעצים במיגרש מספר פעמים מקצה לקצה"; כי רוכש דירה מהעותרת הפעיל קשרים פסולים אצל המשיבות כדי להכשיל את ייעוד המיגרש למגורים; כי הופלתה לרעה לעומת בעלי חלקות אחרות באותה שכונה; כי המשיבות זנחו את המטרה הציבורית; כי הועדה המחוזית לא בחנה חלופות, כגון הצעתה של העותרת לייעד את המגש כשטח פרטי פתוח ולהקים משתלה במקום.

...

כך, לשאלת יושבת ראש הוועדה "מי זה האדם שדיבר?" השיב עו"ד ליבמן מהעירייה: "הוא מטעם חברת מקור הנפקות וזכויות שהיא בנתה את הפרויקט הגדול הזה עשו עליו את התכנית של שינוי קו בניין והפרשה לזכויות ציבור. והוא בעקבות תביעת הפינוי שלנו, וגם ההליכים האלה, הגיש עכשיו תביעה לבית משפט מחוזי שאומרת הרישום של העירייה צריך לבטל את הבעלות של העירייה". יו"ר העירה "אבל הוא הציג החלטה של בית משפט", ועו"ד ליבמן השיב: "בתביעת הפינוי. עכשיו, בגלל שהוא הגיש את ההליך הזה בבית המשפט המחוזי בעקבות תביעת הפינוי שלנו, בתביעת הפינוי שלנו קבעו שהתביעה שלו נדחית אבל היא תלויה בהליך הזה בבית המשפט המחוזי שהוא פתח" .

לקראת סוף הדיון ולאחר שנשמעו דבריה, אמר מנהל העותרת: "יש לי הסתייגות עוד נוספת אחת וזה לגבי עניין של הקיר. אם הוועדה תקבל את דעתי שצריך לדון, להמתין להליכים המשפטיים, ואם בית המשפט העליון יקבע שהייתה הזנחה של המטרה הציבורית ואם בית המשפט יקבע שהוועדה צריכה לדון ביעוד השטח למגורים, אז אני מודיע לוועדה שהכוונה היא להגיש איחוד. יש איחוד של החלקה 72 יחד עם 152 ו-153 ו-154 ושהנושא של חלקה 72 נמצא בסכסוך משפטי בבית המשפט". מכאן שאין גם בסיס לטענת העותרת כי "הוועדה החליטה על הקמת גדר בין המגרש נשוא הדיון לבין מגרש 72 מבלי לתת הזדמנות לדוד מיר לטעון נגד ההחלטה לבנות גדר" – ודינה להידחות.

סוף דבר העתירה נדחית.

בעיניין דנן קיימות נסיבות מיוחדות, כאשר מדובר במיתחם שהנאשם הוא החוכר הראשי, ושהוחכר בחכירת משנה, בעבר לחברת הדלק "פז" ובין הצדדים התנהלו הליכים אזרחיים ממושכים, אשר הסתיימו, בסופו של יום בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי, כב' השופט רניאל, בתיק ת''א 25040-07-17 פז חברה לנפט בע''מ נ' אליהו ממן ואח' שניתן בתאריך 14/1/2020, במסגרתו, קיבל בית המשפט את טענות הנאשם כאן, בחלקן, וסוף כל סוף, כך הנאשם, נסללה הדרך לפינוי המיתחם ע''י חברת פז, כאשר בפסק הדין קובע בית המשפט כי חוזה חכירת המשנה מול "פז" תוקפו הוא עד חודש נובמבר 2025.

לפי הנאשם, נכון להיום,ומאחר ויתר השטח עליו משתרע העסק, הוא שטח פרטי, ולא שטח צבורי, הרי שהמניעה היחידה לקבלת הרישיון, היא אותו מבנה טרומי, שחברת "פז" טוענת לזכויות עליו, ועת הפינוי של חברת "פז" מהמתחם אמור להתבצע עד סוף השנה הקלינדרית הנוכחית, ולאור העובדה שאין לנאשם אפשרות לשינוי מצב זה, עותר הנאשם לעיכוב ביצוע צו הפסקת העיסוק, ככל שיינתן צו כאמור, עד אשר תתפנה חברת "פז" מהמקום, ולאור העובדה שהמאשימה עתרה להוצאת צו להפסקת העיסוק אשר ייכנס לתוקף לאלתר.

דברים אלו העלה ב''כ הנאשם לאור העובדה שהמאשימה, בטיעוניה לעונש, עתרה להטלת עונש משמעותי נגד הנאשם, לרבות הוצאת צו להפסקת העיסוק שייכנס לתוקף לאלתר, בהיתחשב בעיקרון ההלימה, הצורך בהרתעת הנאשם, לרבות עוסקים פוטנציאליים, העובדה שעסקינן בעבירה כלכלית, המניבה רווח כלכלי לנאשם, האינטר הצבורי, שחוטא לא ייצא נשכ, משך התקופה בה עסק זה היתנהל ללא רישיון עסק כדין, והעובדה שעד היום טרם הונפק לו רישיון או היתר זמני.

במקרה דנן, וכפי הטענות שהועלו בהרחבה, תוך הפנייה למסמכים, מדובר במצב חריג במידת מה, כאשר הנאשם החזיק בעבר ברישיון עסק לצמיתות, הפעילות עברה לעוסק אחר אשר פעל משך שנים, ולאחר מכן העביר את העסק לשוכר מטעמו, כאשר, לאורך כל התקופה בה העסק נוהל ע''י אותם עוסקים, הנפיקה רשות הרשוי, היתר זמני להפעלת העסק, אך משחזר העסק לידי הנאשם, בקשתו למתן רישיון עסק נדחתה, ואף לא הונפק לו היתר זמני.

...

בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עת"מ 11506-12-18 מקור הנפקות וזכויות בעמ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט אלי אברבנאל העותרת מקור הנפקות וזכויות בע"מ המשיבות 1. הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים 2. עירית ירושלים ע"י ב"כ עו"ד דני ליבמן 3. קוסטודיה אינטרנציונל די טרה סנטה ע"י ב"כ עו"ד אסף תכלת ועו"ד אמיר ליאון 4. מנהל קהילתי בקעה רבתי ע"י ב"כ עו"ד עדי פרי פסק דין

בית המשפט הוסיף כי "העותרת לא מצאה לנכון לנקוט בצעד המתחייב מדחיית בקשתה להצטרף להליך עת"מ 23/98, הגשת בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון", ומשלא עשתה כן, "אין לה אלא להלין על עצמה". לגוף העניין העיר בית המשפט כי "יש לזכור כי לעותרת אין כיום זכויות בחלקות 152 ו-152. היא ויתרה באופן רצוני על זכויותיה בחלקות אלה לטובת הערייה". ביום 24.1.05 הגישה העותרת עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים (עת"מ 167/05 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' הועדה המקומית), בו עתרה לביטול רישום הבעלות בחלקות על שם משיבה 1 ולהורות כי רישום הבעלות על החלקות יהא על שם משיבה 3 וזכויות החכירה על שם העותרת.

ביום 3.10.17 דחה בית המשפט העליון בקשה לעיכוב ביצוע עד לערעור ונקבע כי העותרת תפנה את המקרקעין לטובת הערייה (ע"א 3799/17 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' עריית ירושלים).

ביום 17.3.18 נכנסה לתוקף תכנית מתאר 242560 לשינוי יעוד החלקות "מדרך מאושרת לשצ"פ". ביום 14.11.18 קבע בית המשפט העליון בעירעור שהגישה העותרת על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בת"א 65929-06-16 (ע"א 3799/17 מקור הנפקות וזכויות בע"מ נ' עריית ירושלים): "בהמלצתנו הוסכם כי אין מעשה בית דין ביחס לטענה בדבר זניחת המטרה הציבורית.

...

ביום 14.11.96 דחה בית המשפט (כבוד השופט צ' כהן) את העתירה על הסף: "1. דין החלטת ועדת המשנה מיום 24.4.94 כדין החלטת הוועדה המחוזית, משום שדרישה לפי סעיף 11ד לא נעשתה תוך שבעה ימים מיום קבלת החלטתה של ועדת המשנה לידיהם. לא מצאתי שיש בהוראות הסעיפים 33 ו-48ב לחוק כדי לשנות ממסקנה זו, ולפיכך נדחות טענות המשיבים 1 ו-4 לעניין זה.

בשנת 1994 קיבלה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית את ההתנגדות וקבעה כי החלקות "יישארו ביעוד ציבורי וייעודן יהיה שטח ציבורי פתוח מאחר ובשטח קיימת חורשה בלב אזור מגורים צפוף. כמו כן, יש לציין כי ייעוד חלקות אלה הוא ציבורי גם בתוכנית המאושרת". בנסיבות אלה, בהן התעורר צורך ציבורי חדש המצדיק את המשך הבעלות בחלקות, אין באופן התנהלותה של העירייה קודם לכן, לרבות במגעים שקיימה עם העותרת לחילופי קרקעות, כדי לבסס מסקנה בדבר זניחתה של המטרה הציבורית.

אשר לטענת העותרת ולפיה הייעוד הציבורי של שטח ציבורי פתוח שנקבע בשנת 2001 בעת"מ 20/99 נזנח גם הוא על ידי העירייה - דינה של טענה זו להידחות.

סוף דבר העתירה נדחית.

המערערת טענה איפוא, כי קביעתה האמורה של ועדת הערר שגויה מהטעמים הבאים: הוראות התוספת השלישית אינן מנותקות מכלל הוראות חוק התיכנון והבניה; חוק זה נוקט את שני הצירופים כדי לבטא את אותה משמעות של הנפקת היתר הבניה בפועל; תקנות רשוי בניה לא קבעו כל חידוש, אלא הותקנו כחלק מהרפורמה שנועדה לאפשר הגשת בקשות להיתרי בניה באופן מקוון.

בעיניין העירעור השני טענה המשיבה 1, כי לנוכח ההחלטה הדוחה את בקשת המערערת לעיכוב ביצוע החלטת ועדת הערר, מהטעם שלא נקבעה בה כל הוראה אופראטיבית, ראוי היה למחוק ערעור זה. המשיבה 1 הדגישה כי למערערת אין סמכות לעכב את מתן אישור העדר חובות למשיבה 1 וכי טענותיה בכל הנוגע לערעור זה לא נועדו, אלא כדי לאפשר לה להמנע מקיום החלטת ועדת הערר, למרות העדר כל החלטה המעכבת את ביצועה.

בהתאם לכך טענה, כי אף הפטור מהיטל השבחה מתגבש רק במועד זה. בדומה למשיבה 1, אף המשיבה 2 הפניתה אל עניין אופל קרדן וטענה כי בנגוד לפרשנותה של המערערת את אשר נקבע בפסק דין זה, נקבע בו כי אם ניתן היתר בניה מכוח תכנית מתאר ארצית, המועד שבו חל החיוב בתשלום היטל השבחה הוא מועד הוצאת היתר הבניה ולא מועד החלטת הועדה המאשרת את הבקשה להיתר.

זו לשונו: "מימוש זכויות", במקרקעין – אחת מאלה: (1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתתו אילמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; (2) התחלת השמוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה, ואולם לא יראו בהתחלת שימוש מכוח אישור לשינוי שימוש לפי סעיף 145ה כמימוש זכויות; (3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961; ארוע המס המקים את החבות בהיטל השבחה מתרחש אם כן, עם אישור התכנית המשביחה, אך חובת תשלום היטל ההשבחה נדחית למועד שבו מומשה הזכות במקרקעין.

אכן, כטענת המערערת, בהמשך הדברים נאמר בפסק הדין כי "שומת היטל ההשבחה תהיה במקרה זה, חד-שלבית, ותערך נכון ליום אישורו של היתר הבניה" (ההדגשה אינה במקור) (שם).

...

למרות זאת ומהטעמים שיובאו עתה, נראה כי אין בכך כדי לשנות מהמסקנה האמורה.

הערעור הראשון – סיכום מכל הטעמים שעליהם עמדנו, הגענו לכלל מסקנה כי לא ניתן לקבל את עמדת המערערת ולפיכך יש לדחות את הערעור הראשון.

מכל מקום ולמען הסדר הטוב יובהר, כי לנוכח דחיית הערעור הראשון, על המערערת לתת למשיבה 1 "אישור היעדר חובות". סיכום ותוצאה מכל הטעמים שעליהם עמדנו, שני הערעורים נדחים.

העד הצהיר כי "סאראי שילמה דמי חכירה לרמ"י, שילמה את יתרת הוצאות הפיתוח למשב"ש והנפיקה ערבויות ביצוע וערבות נזקים" .

עוד העיד בהמשך (עמוד 43 שורות 5 ואילך) שהבין שיש בעיה במסמכים "וגם בעיה חוץ מהמסמכים גם כולל שהם לא סיימו את ההכנה למגרש בנייה, לא יודע מה". בהמשך דבריו אמר שישנו קבלן שנפטר ולא המשיך בעבודות והדבר מעכב, כך הבין ממוקארי.

עוד הבהיר במסגרת שאלה חוזרת לפרשנות המונח "כאילו", כך -"הייתי קורא הכל בטוח עכשיו שאני דברתי ואני מרגיש כאילו לוקחים לי את האדמה אז אמנם אומר כאילו". הסכמה דיונית ופסק דין חלקי ביום 22.1.23 נרשמו הסכמת הצדדים וניתן פסק דין חלקי בתיק זה כדלקמן: "ב"כ הצדדים: שמענו את הערת בית המשפט כי הוגשה פסיקתא לביטול הערות האזהרה והזכויות שרכשו נתבעים 2-4 בתיק 77153/12/20, אולם לא נימצאת בתיק בקשה או פסק דין לביטול הזכויות שרכשו נתבעים 2-6 בתיק 77201/12/20. מוסכם בזאת שהצדדים הסכימו לביטול זכויות אלה גם ומבקשים שבית המשפט ייתן פסק דין חלקי נוסף המבהיר זאת באופן סופי.

לכל המעורבים לעיל ברור היה מראש כי העיסקאות בהן הם עוסקים, נוגעות לאדמות מדינה/ רמ"י. למרות זאת, איש מן הנתבעים 4-6 לא טרח לבדוק את תנאי החכירה למרות שביצוע העיסקאות היה בנוכחות עוה"ד/ העד אמיר גראיסי וגם הנתבע 6 שבקש להציג חזות תמימה, הודה בעדותו כי היה מלווה בעת תהליך רכישת הזכויות ממוקארי וסאראי, בעו"ד דראושה.

גם מוקארי, למרות שלפי עדות גראיסי, ביצע מוקארי עשרות עיסקאות מול רמ"י, לרבות העסקה במאג'ד אלכרום, שגם היא עסקת "מחיר למישתכן", לא טרח לעדכן את רמ"י או משב"ש. יתר על כן, משנודע לתובעת מתוך נסח רישום על העברת זכויות ורישום הערות אזהרה ללא מתן אישורה והיא דרשה הבהרות בעיניין זה (עמ 117 לנספחי ת/1), ניתנה לה תשובה שלילית שקרית לשאלה אם הועברו הזכויות וגם נאמר לה כי סאראי "נותנת שרותי ניהול" (עמ' 119 לנספחי ת/1), זאת שעה שבפועל עמדו מוקארי וסאראי באופן סמוי מאחורי הזכייה במיכרז ומאוחר יותר, משנתגלה לתובעת דבר העברת הזכויות, אלה בוטלו בהסכמי ביטול ותחת זאת, הועברו כל מניות הזוכים בחברה אל סאראי וממנה מאוחר יותר אל הנתבעים 4-6.

פיצול סעדים לא מצאתי בסיכומי הנתבעים נימוק עינייני כלשהו מדוע יש להמנע ממתן היתר לפיצול סעדים כפי שנתבקש בתביעה, ולטעמי , יש לטעם למתן ההיתר ולהמתנה עם התביעה הכספית לאחר בירור התביעה ההצהרתית דנן, על מנת שתובהר תחילה מערכת ההיתקשרות בין הצדדים , השאלה האם הובאה לקיצה כדין ורק לאחר מכן לבצע הערכה של הנזקים שנגרמו.

...

על כן נדחית גם טענה זו של הנתבעים.

על כן נדחית גם טענה זו. טרם סיום בסיכומיהם העלו הנתבעים טענות רבות כנגד מוקארי וסאקראי.

סיכומו של דבר לאור כל המפורט לעיל (וכן בהיעדר כתב סיכומים מטעם הנתבעים 2-3) אני קובע כי בדין ניתנה לחברה הודעת הביטול בזכייה ובנוגע להסכמי החכירה והבניה שנכרתו בעקבותיה והם בטלים ומבוטלים בזאת.