בקשה לסעדים זמניים: מינוי מנהל מיוחד ומכירת קרקעות

לפני בקשה למתן סעד זמני בגדרה עותרת המבקשת להורות על מינוי מנהל מיוחד זמני למיטבית מרכזי מסחר בע"מ (להלן: "החברה"), עד להכרעה בבוררות המתנהלת בין הצדדים בפני כבוד הנשיא השופט (בדימוס) אורי גורן (להלן: "הבוררות").

דיון לטענת המבקשת, הצורך במינוי מנהל מיוחד זמני לחברה התעורר בעקבות "ניהול כושל, בעייתי, פוגעני של מיטבית, קפוח מיעוט וריקון מיטבית מנכסיה". לטענת המבקשת, המשיבים מנהלים את החברה תוך ניסיונות למכור את נכסיה תמורת "נזיד עדשים", העברת זכויותיה של החברה בפרויקט הנדיב ללא תמורה ואי גביית כספים המגיעים לה. מוסיפה המבקשת וטוענת כי ככל שיינתן פסק בוררות לפיו המשיבים אינם בעלים או מנהלים של החברה, כי אז "כבר לא תהיה חברה והמבקשת תישאר מול שוקת שבורה, יבשה ומרוסקת, ופסק דין תאורטי בלבד". המשיבים מתנגדים לבקשה בין היתר, מהטעמים שלהלן: מר ברט סולומון (להלן: "מר ברט"), באמצעותו מוגשת הבקשה בשם המבקשת, אינו מוסמך לנהל הליכים בשם המבקשת, לפי שהוא עצמו הודה כי אינו מנהלה של המבקשת.

...

ככל שמדובר בטענה לפגיעה בזכויות החברה בשטחים בפרויקט הנדיב במסגרת הליך רישום הבית המשותף, נראה כי מדובר במעשה עשוי, לפי שביום 9.12.2018 ניתן פסק דין בעניין רישום הבניין בפרויקט הנדיב כבית משותף (ה"פ 17969-06-09) בו נקבע כדלהלן (פסקה 16 לפסק הדין של כבוד השופט ארז יקואל): "בחנתי את טענות הכונסת וכן נתתי דעתי לטענות המשיבה 51. בהתאם להחלטתי מיום 12.4.18 ומבלי לקבוע מסמרות ביחס לגופן של טענות המשיבה 51 ובהעדר התנגדות מצד חברת החשמל לישראל – אני מקבל את עמדת הכונסת, לפיה יירשם הבית המשותף במתכונתו הנוכחית כפי שהוצעה. התרשמתי כי אין במהלך רישום הבית המשותף כהצעת הכונסת, כשלעצמו ולעת הזו, כדי לפגוע בזכויותיה הנטענות של המשיבה 51, או כדי לגרום לה עיוות דין. המשיבה 51 לא התנגדה לבקשה הנוכחית ולא נסתרו נימוקי הכונסת ביחס לטענותיה. כמו כן וכפי שכבר הכברתי, בהתאם להחלטתי מיום 12.4.18, רישום הבית המשותף וכן החלטתי זו, לא יהוו מעשה בית-דין ביחס לטענות המשיבה 51 ותישמרנה זכויותיה להעלות את טענותיה מלפני הערכאה המוסמכת בכפוף לכל דין". עוד נקבע בהחלטה מיום 12.4.2018 באותו הליך (שם, פסקה 9 2)): "צד שימצא כי זכויותיו נפגעו, יהא רשאי לנקוט בהליכים המתבקשים ולהעלות טענותיו לפני הערכאה המוסמכת. בנסיבות אלו, הליך הרישום לא יהווה משום קביעה, השתק הכרעה, חזקה, או ראיה חלוטה, ביחס לגופן של טענות הצדדים ואין בו כדי להשפיע על נטלי הבאת הראיות". החברה הייתה צד להליך האמור וההוראות שלהלן חלות עליה.

סוף דבר הבקשה נדחית.

מאחר וטרם התבררה הבעלות בחברה, אני מחייב את מר ברט סלומון באמצעותו הוגשה הבקשה לסעד זמני, לשלם למשיבים את הוצאות הבקשה ושכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪.

בד בבד עם הגשת כתב התביעה הגיש מר רנדלר בקשה דחופה למתן סעדים זמניים בה התבקש בית משפט למנות מנהל מיוחד לניהול עינייני החברה עד אשר יוסדרו המחלוקות בין בעלי המניות.

אני סבורה, כי שלובם של הסעדים שפורטו לעיל, תוך מתן הוראות משלימות לעניין גובה התשלום לבעל המניות שויתר על ציפיותיו לשמש כמנהל בחברה וקביעת מנגנון הכרעה בסכסוכים יאפשר המשך קיומה של החברה תוך פגיעה פחותה לבעלי מניותיה מזו אשר הייתה נגרמת לו התקבלה דרישת מר רנדלר למכירת מניות החברה בדרך של BMBY (buy me buy you), תוך חיוב צד למכור חלקו לאחר או חיובו לקנות את האחר.

...

אני סבורה, כי בנסיבות המקרה דנן יהיה זה נכון להותיר החברה על כנה, להעביר באופן מלא ניהולה, כמבוקש על ידי מר רנדלר לידיו לתקופה משמעותית, תוך קביעת סכום חודשי שישולם למר שבתאי בדיוק במתכונת שהוצעה בישיבת יום 13.1.2016.

דין הבקשה להידחות.

על כן, הבקשה נדחית.

סיכום נוכח כל האמור, אני מורה לצדדים לפעול כדלקמן: א) ניהולה השוטף של החברה יועבר החל מיום 1.1.2019 לידי מר רנדלר והוא יהיה רשאי לפעול בכל דרך הנדרשת לניהול החברה ולמקסום ערכה; ב) זכויות החתימה בחברה יועברו לידיו של מר רנדלר והחל מיום 1.1.2019 חתימתו בצירוף חותמת החברה הם שיחייבו את החברה; ג) תקופת הניהול על ידי מר רנדלר לא תפחת משלוש שנים, אלא אם יהיה שינוי נסיבות שיחייב בחינה מחדש של האמור בפסק דין זה. בתום שנתיים ומחצה יוכל מר שבתאי לדרוש השתתפות בניהול או החלפת מר רנדלר בניהול ובהיעדר הסכמה יוכרע העניין על ידי מנגנון הכרעה במחלוקת שאופן קביעתו ידון להלן.

טענתם העיקרית היא כי הסעד שנתן בית המשפט קמא במסגרת החלטתו הוא סעד זמני קצוני וקבוע, המהוה את הסעד הסופי המבוקש בתובענה, ומשכך מייתר למעשה את הצורך לידון בה. לשיטתם, סעד זה, המאפשר למעשה את מכירת הדירות הנותרות ב"מחירון קורונה" ו"מחירי חיסול" (כלשון המבקשים) ובכך יוצר מעשה עשוי בלתי הפיך, שולל את זכותם הבסיסית של המבקשים להחליט מה ייעשה בקניינם.

כך בפרט לאור החלטת בית המשפט קמא להוסיף 7.5% למחיר זה. כן נטען כי מדובר בסעד מידתי בהיתחשב בהימצאם של הצדדים במבוי סתום, וכי בתי המשפט בישראל נוהגים לתת סעדים זמניים רחבים בהרבה, כדוגמת מינוי כונס נכסים או מנהל מיוחד, במקרים בהם הדבר נידרש לשם הסרת קפוח או מניעת קיפאון עסקי כמו בעניינינו.

...

עם זאת, סבורני כי במקרה דנן קמה הצדקה להתערבות מסוימת בהחלטת בית המשפט המחוזי.

חלף זאת, סבורני כי האיזון הראוי במקרה דנן הוא בהגבלת ההיתר שניתן על ידי בית המשפט קמא, כך שלא יתייחס לכל הדירות הנותרות, אלא רק למקצתן.

סוף דבר – דין הערעור להתקבל בחלקו, במובן זה שהחלטת בית המשפט קמא מיום 10.3.2021 המאפשרת למשיבה למכור דירות במחיר המופחת תחול רק ביחס למכירה של 5 דירות בכל חצי שנה החל ממרץ 2021 ואילך (דהיינו 5 דירות בתקופה מרץ – אוגוסט 2021; 5 דירות בתקופה ספטמבר 2021 – פברואר 2022; וכן הלאה ככל שיידרש עד להכרעה בהליך העיקרי), ואת יתרת הדירות ניתן יהיה למכור, כל עוד מתנהל ההליך ובהעדר הסכמה אחרת בין הצדדים, רק במחיר שאינו נופל מהמחיר המוסכם.

נקבע כי הסיכסוך במהותו הוא סיכסוך כספי בשווי של 300,000 ₪ - יש לבחון האם הסכם הזיכוי מחייב את הנתבעת אם לאו ואין מניעה שבית משפט שלום יזקק לסעדים המתייחסים לסכסוך זה אך נקבע בסעיף 27 להחלטה: "מנגד, סעדים כגון: "חיוב הנתבעת לקיים את הסכם המכר ולא לבטלו", "לבצע את עסקת מכר בפועל ולהשלימה", הרי אלה מצוים בסמכות בית המשפט המחוזי שכן מהותם מתן הוראות ביחס לעיסקת מכר מקרקעין וודאי נוכח מבחן הסעד המחייב.

נטען כי בית משפט קמא שגה כאשר קבע כי לא הובהר לו די הצורך מינוי מנהלים מיוחדים לפרויקט.

ד) במקרה דנן, בית משפט קמא בחן את טענות הצדדים ואת כל הפרמטרים הנדרשים לצורך הכרעה בבקשה למתן סעד זמני: הסכויים הלכאוריים של ההליך העקרי, מאזן נוחות, שהוי והגיע למסקנה ולפיה יש ליתן צו תוך קביעת ערבויות גבוהות מהמקובל, אשר יוכלו לאיין ולמצער להקטין, את ניזקה של הנתבעת ככל שיתברר כי לא היה מקום ליתן צו וכי נגרמו לה נזקים בעקבותיו.

...

ד) במקרה דנן, בית משפט קמא בחן את טענות הצדדים ואת כל הפרמטרים הנדרשים לצורך הכרעה בבקשה למתן סעד זמני: הסיכויים הלכאוריים של ההליך העיקרי, מאזן נוחות, שיהוי והגיע למסקנה ולפיה יש ליתן צו תוך קביעת ערבויות גבוהות מהמקובל, אשר יוכלו לאיין ולמצער להקטין, את נזקה של הנתבעת ככל שיתברר כי לא היה מקום ליתן צו וכי נגרמו לה נזקים בעקבותיו.

אין זה המקרה החריג כאמור שבו תתערב ערכאת הערעור בהחלטת הערכאה הדיונית בנוגע לסעדים זמניים ולפיכך דין הבקשה להידחות.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

לפני בקשה למתן הוראות שהגיש הנאמן על נכסי החייב, להורות על ביטול עסקת מכר של נכס מקרקעין לידי צד שלישי, שבוצעה על-ידי כונס נכסים שהתמנה ע"י רשם ההוצל"פ עובר להליך הפש"ר. בנוסף תוכרע בקשה שהגישה גרושתו של החייב, לעכב בסעד זמני את השלמת רישום הזכויות במקרקעין על שם צד ג' ולמתן צו איסור דיספוזיציה, בשל טענה כי היא בעלת הזכויות בנכס.

עמדתו המקורית של הנאמן (אז – המנהל המיוחד) בהקשר זה כפי שהועלתה עוד בדיון בבקשת הגרושה למתן סעד זמני, היתה, כי משניתן אישור רשם ההוצל"פ למכר עובר למתן צו הכנוס, המכר תופס בכל הנוגע לזכויות הרוכש אף במסגרת הליך זה. על עמדה זו חזר בתשובותו לתגובות שהוגשו מטעם הצדדים, תוך שהבהיר עמדתו לפיה: "אין ספק כי בהתאם להוראות סעיף 91(ג) סייפא זכותו של מי שקונה מידי המוציא לפועל עדיפה על זכותו של הנאמן..." (סעיף 4 לתגובה).

השמאי פירט בחווה"ד כי מבחינת מאפייני המקרקעין, מדובר בקרקע חקלאית במושאע, לגביה קיים יסוד משמעותי של ספקולאטיביות מצד רוכשים פוטנציאליים ופערי מידע וציפיות, דבר המתבטא במנעד רחב של מחירים שהתקבלו בשנים רלוואנטיות ביחס לעיסקאות בקרקעות דומות באיזור ששמשו אותו להשוואה, כפי שעולה מהפרוט בחווה"ד. מקריאת חווה"ד ניתן להתרשם כי מדובר בחוו"ד מקצועית ומנומקת, המתייחסת כאמור למאפייני המקרקעין הספציפיים ובוחנת שורה של עיסקאות להשוואה, ובהלימה לאלה הוערך ערך המקרקעין.

...

סיכומם של דברים – הבקשה למתן הוראות מטעם הנאמן: על יסוד כל המקובץ, בקשת הנאמן להורות על ביטול הסכם המכר לרוכש כפי שאושר ע"י רשם ההוצאה לפועל, נדחית.

על רקע כל המפורט, וכאשר מדובר בבחינה לכאורית בלבד, נראה כי עוצמת עילת התביעה של הגרושה, כאשר ברקע ניצבת כיום למולה בקשת הנאמן לביטול הענקה, נחלשת במידה לא מבוטלת לעומת מצב הדברים שקדם להליך הפש"ר. מכל מקום, מבחינת מאזן הנוחות, לא שוכנעתי כי הוא נוטה לגרושה.

אשר על כן בקשת הגרושה נדחית.