בקשה לסעדים זמניים בבוררות נדל"ן בבית שמש

בית המשפט המחוזי בירושלים פר"ק 27864-02-20 משרד המשפטים/רשם העמותות נ' עמותת בנייני התמר בית שמש (ע"ר) ואח' תיק חצוני: 308295/2020 בפני כבוד השופט אביגדור דורות המבקש: רשם העמותות ע"י ב"כ עו"ד מריאן לייטס לביא המשיבים: 1. עמותת בנייני התמר בית שמש (ע"ר) ע"י עו"ד שלמה אייזנשטיין 2. נתן דוידוביץ' ו- 9 אחרים ע"י ב"כ עו"ד חגי אולמן 3. כונס הנכסים הרישמי מחוז ירושלים ע"י ב"כ עו"ד אורית צימבר החלטה

בליבה של פרשיית השחיתות לכאורה עומד פרויקט נדל"ן הנוגע למקרקעין הידוע כגוש 5381 חלקה 16 (להלן: "הפרויקט"), בו הובטחו לחברי העמותה דירות מגורים ובו השקיעו אותם חברי העמותה מיליוני שקלים רבים, הכול על בסיס הבטחותיהם והתחייבויותיהם של ולדמן ועו"ד אייזנשטיין.

בעמדת אותם חברי העמותה צוין כי ביום 28.2.19 פנו לבית משפט זה חלק מחברי העמותה בה"פ 71660-02-19 בגדרה התבקש בית המשפט ליתן פסק דין המצהיר כי המבקשים הנם בעלי הזכויות במקרקעין וכי הם זכאים לקבלת יחידות דיור במקרקעין בהתאם להסכמים שבינם לבין המשיבים באותה תובענה וכן התבקשו סעדים זמניים.

לטענת עו"ד אייזנשטיין מתן צו פירוק לא ישיג שום מטרה אלא "יסבך את העניינים". עוד נטען כי בשלב הנוכחי מתן צו פירוק לא ימלא את רצונו של רשם העמותות וגם לא יעשה צדק וכי נכון להמתין פרק זמן על מנת לאפשר לבוררים להשלים את מלאכתם, דבר שיחזיר את "פעילות העמותה למסלול". נטען כי העמותה זקוקה לפרק זמן קצר על מנת "לעלות על דרך המלך" וכי העמותה מתכננת לקדם את מטרותיה בדבר הקמת בנייני הקהילה בבית שמש ובכלל זה את המשך ניהול הפרויקט חרף המכשולים שכביכול מצביע עליהם עו"ד אולמן.

...

שנית, עילת הפירוק הקבועה בסעיף 49(5) לחוק העמותות ("בית המשפט מצא שמן הצדק ומן היושר לפרק את העמותה").

עוד צוינו בעמדת חלק מחברי העמותה דברים שנכתבו בתשובה שהוגשה על ידי היחידה הארצית לחקירת פשיעה כלכלית בתיק 11604-05-18 בבית משפט השלום בראשון לציון (בסעיף 3): "יצוין כי עו"ד אייזנשטיין הנו מחד, ממייסדי ובעל תפקיד בעמותת 'בנייני התמר' ואחראי על שיווק הדירות שנבנו בפרויקט ומאידך משמש גם כעו"ד המייצג את הרוכשים ומחזיק בכספם בנאמנות. קיימת סתירה מהותית בין התפקידים הנ"ל כאשר לכאורה 'החתול שומר על השמנת". כמו כן הופנתה תשומת הלב להחלטת בית משפט השלום בראשון לציון מיום 16.7.19 בתיק צ"א 50396-07-18 (בפסקה 8): "לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולאחר שעיינתי בדו"ח הסודי ובמלוא חומרי החקירה, שוכנעתי כי פעולות החקירה שבוצעו, לרבות בתקופה האחרונה, חיזקו את החשדות, באופן שקיים חשד בעוצמה גבוהה ביותר לביצוע עבירות על ידי המשיבים ואחרים, ומכאן שאין שינוי בעוצמתן של עילות התפיסה, הן מכוח פסד"פ והן מכוח חוק איסור הלבנת הון". בטרם אבחן את עילות הפירוק, ראוי להזכיר את הכללים הבסיסיים שנקבעו בפסיקה ביחס לעילות הפירוק הרלבנטיות לבקשה שלפניי.

שוכנעתי כי בנסיבות המקרה מתקיימות עילות הפירוק שצוינו לעיל.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, בקשת רשם העמותות מתקבלת וניתן בזאת צו לפירוק העמותה.

כפי שציינתי לעיל, כב' הבורר לא קבע, ויתכן שאף לא התבקש לקבוע, כי זכות הסרוב עדיין בתוקף, שעה שנתן את פסק הבוררות השני וכאמור עניין זה נותר עמום ומצריך קביעה של בית המשפט.

עוד מפנה המשיבה 1 לעובדה כי בעלת המניות המלאה אצל המבקשת היא חברה אחרת בשם אקה נדל"ן בע"מ. לאקה נדל"ן דרקטור ובעל מניות אחד בשם אלי קליין, כאשר על חברה זו הוטלו שישה שעבודים לטובת בנקים וכן עומדות לה הלוואות בסך 14 מיליון ₪ שניתנו לה בנאמנות על ידי עו"ד אילן יחזקאל.

כמו כן הוגשה על ידי באב"ד בקשה לצוו מניעה זמני כדי למנוע ביצוע דיספוזיציה בכספים האמורים המוחזקים בנאמנות.

אין מדובר בסעדים כספיים הנטענים כנגד המבקשת וכי הוגשה תביעה שכנגד על ידי המבקשת כנגד פנינת בית שמש, בה הפקידה המבקשת סכום של כ-431,000 ₪ עבור תשלום אגרה, דבר שלטענת אקה מלמד על איתנות כספית.

...

לאחר שבחנתי את הדברים, ולאור השעבודים הרובצים על המבקשת והעובדה שסכום של 45 מיליון ₪ הופקד בנאמנות ואינו נמצא ב"קופת החברה", סבורני כי המבקשת לא עמדה בנטל להוכיח באופן ברור כי היא בעלת יכולת כלכלית במצבה הנוכחי לשאת בהוצאות המשפט במידה שייפסקו כנגדה לטובת המשיבה 1.

לאור כל האמור, אני מחייב את מבקשת להפקיד ערובה בסך 200,000 ₪ בקופת בית המשפט לטובת המשיבה 1 כאשר ניתן להפקיד את הסכום במזומן או בערבות בנקאית.

עמדת המשיבה 1 בעניין זה לא ניתנה באופן ברור במהלך הדיון, אולם עתה, לאחר שניתנה הכרעה בטענות המקדמיות שהעלתה וכן בבקשה להפקדת ערובה, נראה שראוי כי המשיבה תביע עמדתה בעניין זה. לפיכך, אני מורה למשיבה 1 להודיע בכתב עד ליום 1.11.16 אם היא מסכימה למתווה האמור לעיל.

על רקע זה ניהל המבקש שתי בוררויות נוספות: האחת - נגד אחיו, בה עתר לאסור עליהם למכור את חלקיהם בדירה למירון, במהלכה ניתן ביום 13.03.2013 ע"י הבוררים יהודא סילמן, שריאל רוזנברג ויעקב פרבשטיין בבית דין צדק בני ברק מיסודו של הרב קרליץ, פסק בוררות (הפ"ב 12722-08-14); והשנייה - נגד מירון, לפני מותב הבוררים מרדכי שטרן, ישראל ברגר, וישראל מילר ב"בית דין צדק – זיכרון מאיר", בקשר עם מיסמך "זיכרון דברים" עליו חתם, ובית הדין הורה ביום 28.10.2013 ב"פסק דין זמני" כי על המבקש "עד כ"ד כסליו תשע"ד (27.11.2013) לפנות את הדירה הנ"ל לטובת התובע מר חיים מירון ללא שום עוררין". ביום 22.11.2014 ניתן פסק דין המאשר מיסמך זה, כמו גם מיסמך נוסף הנושא את הכותרת "פסק דין חלקי" מתאריך 10.12.2012 (הפ"ב 53832-11-13).

יצוין כי הליכים אלו נקשרו במערכת נט-המשפט להליכים האחרים, באופן המקשה על ההפרדה בין המסמכים השונים, אך אין חולק כי הסעדים להם עתר המבקש לא ניתנו במי מההליכים האמורים.

הבקשה כוללת גבב של טענות, ובין היתר: כי מזכיר בית הדין אמר לו "לאחר שבית המשפט הנכבד אישר את פסק הבוררות", כי אב בית הדין הביע דעתו כי בכוונתו לדחות תביעתו של המבקש עוד קודם לדיון; כי "בשיחות טלפון בין יו"ר העמותה – הרב אליהו מועלם - לבין התובע (29/4/2018, 27) – הודה הרב מועלם... כי הדיון שהתקיים לפני אישור פסק הדין... היתקיים באוירה עכורה"; "בשיחה מוקלטת בין התובע לבין הרב אליהו מועלם... נמצא אישור לטענה ולפיה גבה הרב אליהו מועלם סכום של 26,000 ₪ מהתובע... בית הדין זכרון מאיר החליט בע"פ כי התובע יכול לקזז מדמי השכירות שהוא חייב לחיים מירון... עד לסכום של 26,000 ₪ שגבתה הנתבעת... גביית הסכום של 26,000 ₪ מהתובע – על בסיס פסק הדין של: בית דין בנין ציון...היתה שלא כדין... נפל פגם מהותי בפסק הדין של בנין ציון"; כי ראש הכולל של המשיבה הביע הסכמה לכך ש"בית הדין בנין ציון היה פסול לידון בענין המבקש"; כי "לא נתן שום סמכות לרב שמש לידון בעיניינו"; כי "פסק הדין שניתן כנגדו – ניתן שלא כדין על בסיס עילות של עושק, ניצול, מירמה לכאורה וטענות נוספות..."; "בית הדין בנין ציון נהג בעויינות רבה כשלא איפשר לעיין בפרוטוקולים..."; כי "...שמע ממזכיר בית הדין: 'בנין ציון' כי הוא: 'שוטה רשע וגס רוח'..."; וכי השיג את הראיות לביסוס טענותיו "רק לאחרונה". בדיון שהתקיים ביום 23.05.2021 (ארבעה מועדי דיון קודמים נדחו עקב בקשת המבקש ובא כוחו) יוצג המבקש ע"י עו"ד גנון שטען בשמו כי "אכן נמצא קושי בעיניין של ההגשה של הבקשה הזו, במועד שלכאורה לא לפי מניין הימים הקבוע בחוק הבוררות. לשאלת בית משפט אני אומר שלא לכאורה, מדובר על 45 ימים, אבל צריך לזכור שמרשי הוא אדם מסכן, הוא לא רפה שכל, אבל אדם מסכן, אב לחמישה ילדים מוגבלים, יש לו בעיות נפשיות... מפאת עוניו לא פעל באמצעות עו"ד מתחילת הדרך. ולפיכך, ביצע פרוצידורות לקויות וכך איבד את זמנו... צריך לזכור שמדובר בעמותה שעומד בראשה הרב שמש, שהוא עצמו הרב שמש דיין בהרכב אחר בבית דין שדן בעיניינו של מרשי ונתן את הפסק, ואב בית הדין מחותנו של הרב שמש שהוא למעשה המשיבה פה... יש נדל"ן ששווה אולי 2, 3, 4 מיליון אבל בפנוי בינו[י] זה שווה מיליוני... צריך לרפא גם את הפגם הזה, מתוך הדין הכללי. יש פה הרבה יותר מ'רב הנסתר'... הוא בכלל לא רצה לתרום, הוא מסר הודעה על פי דין תורה בפני שני עדים שהוא מיתנגד לתרומה, ואילצו אותו לתרום...". כן עתר להגשת מסמכים נוספים כראיות.

...

דין הבקשה להידחות גם מטעמיה.

חרף זעקת המבקש, סבורני כי בכל מקרה לא נגרם לו עוול.

התוצאה התוצאה היא שדין בקשת הביטול להידחות פעם נוספת.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ת"א 36206-01-24 צרפתי צבי ושות חברה לבנין וקבלנות בע"מ נ' גמול יהוד בע"מ ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופט עוז ניר נאוי המבקשת (התובעת) צרפתי צבי ושות חברה לבניין וקבלנות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד גיל דפני המשיבים (נתבעים) 1. גמול יהוד בע"מ ע"י ב"כ שי שמש ואח' 2. י.ר - אחים עזרא חברה לבניין בע"מ ע"י ב"כ עו"ד חובב ביטון ואח' 3. אלוני אלון 4. שי שלמה ע"י ב"כ עו"ד שי שמש ואח' 5. רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז ע"י ב"כ עו"ד סנא דלאשה-חוסרי מפרקליטות מחוז מרכז - אזרחי החלטה

גמול השקעות היא חברה ציבורית העוסקת בנדל"ן וחובה העקרי הוא למחזיקי האג"ח שלה, אשר נאמד בסך של כ – 81 מיליון ש"ח. בגין חוב זה נרשם שיעבוד שוטף על כלל נכסיה של גמול השקעות; על כלל נכסיה של גמול נדל"ן ועל כלל נכסיה של גמול.

במסגרת הליך זה, ביקשה גמול, בין היתר, סעד זמני לפיו ייאסר על האחים עזרא למכור דירות בפרויקט, אלא שלאור המלצת בית המשפט חזרה בה מן הבקשה (החלטת כבוד השופט פורג מיום 16.8.2023, נספח 12 לתשובת אחים עזרא).

ושלישית, צרפתי בעצמה סברה שיש חשיבות לצרוף אותם צדדים שלישיים, כאשר במסגרת התביעה התלויה ועומדת ואף בסעד הזמני שהוגש במסגרתה (הזהה ולמצער דומה לסעד בבוררות – נספח 12 לבקשה) צורפו הן הבנק שהעמיד מימון במסגרת ההסכם משולש והן בעלי זכויות במקרקעין שחתמו על הסכמי פינוי כצדדים רלוואנטיים (וראו גם הסעד הזמני המפורט בס"ק ו' בעמוד 2 לבקשה המופנה כלפי כל צד ג' שהוא).

...

שיקולי צדק ויושר ושאלת ההכבדה בכל הנוגע לשיקולי צדק ויושר – סבורני כי בשים לב למפורט לעיל, לא ניתן לומר כי אלו מטים את הכף באופן מובהק לטובת מי מהצדדים, בין השאר, בשים לב להודעת ב"כ גמול לצרפתי.

אשר לשאלת ההכבדה – סבורני כי אף שיקול זה אינו מטה את הכף לטובת צרפתי, בשים לב לשלב המקדמי בו מצוי הפרויקט ובעיקר בשים לב לאופי זכויותיה של צרפתי כמי שנכנסה בנעלי בעלי האג"ח, ואפשרות הפירעון על פי הסכם התמורות, כמפורט לעיל וכאשר נזקיה, ככל שישנם כאלה, הם נזקים כספיים.

סיכום לאור כל האמור הבקשה נדחית.

בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו פר"ק 13657-02-24 צרפתי צבי ושות חברה לבנין וקבלנות בע"מ נ' גמול יהוד בע"מ ואח' 15 באפריל 2024 לפני כבוד השופטת נועה גרוסמן המבקשת צרפתי צבי ושות' חברה לבנין וקבלנות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד יעקב אמסטר המשיבים .1 גמול יהוד בע"מ ע"י ב"כ עו"ד שי שמש .2 הבנק הבנלאומי הראשון לישראל בע"מ ע"י ב"כ עו"ד איל תושיה ועו"ד צחי אוחיון .3 י.ר - אחים עזרא חברה לבנין בע"מ ע"י ב"כ עו"ד חובב ביטון ועו"ד עמיאל רז .4 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל ע"י ב"כ עו"ד סנא דלאשה פסק - דין

עוד התבקש להורות, כי הליך הבוררות שהיה תלוי ועומד בעת הגשת הבקשה לפני כב' השופט סג"נ (בדימוס) עודד מודריק, בין גמול לבין המשיבה 3, חברת י.ר. אחים עזרא חברה לבניין בע"מ (להלן: "עזרא"), לא יתנהל מבלי שצרפתי תהיה חלק לבוררות ותנתן לה אפשרות להביע את עמדתה ביחס לכל הסכם שיושג בין הצדדים שם. הצדדים: צרפתי הנה חברה ותיקה ובעלת מוניטין היוזמת ומקימה פרויקטים בתחום הנדל"ן ברחבי הארץ, כולל פרויקטים של התחדשות עירונית.

כב' השופט כבוב קבע בהחלטה מיום 19.2.2024, לאחר עיון בתשובות המשיבים, כי עולה שצרפתי עתרה בבקשות לקבלת סעדים זמניים דומים עד זהים במהותם – הן בהליך הפר"ק הנוכחי והן במסגרת ההליך המתנהל לפני כב' השופט נאוי בבית המשפט המחוזי מרכז.

...

סיכום: לגופם של דברים, לא משיקולי סף, אני דוחה את הבקשה למימוש השעבודים ואת הסעד הזמני שהתבקש במסגרתה, למינוי כונס נכסים.

אשר על כן, מן המקובץ לעיל הבקשה למימוש שעבודים שבצידה בקשה למינוי כונס נכסים, נדחית בזה.

בסוגיית ההוצאות אני קובעת כי צרפתי תשלם לגמול הוצאות בסך 10,000 ש"ח. צרפתי תשלם לעזרא הוצאות בסך 10,000 ש"ח. בסך הכל תשלם צרפתי הוצאות בסך של 20,000 ₪.