בקשה לסעד זמני לאפשר שימוש בחניות בחניון ללא תשלום נוסף

להלן החלטתי בבקשת התובע למתן צו זמני אשר ימנע מהמשיבה להכנס לשטח החניון נשוא הבקשה, לבצע עבודות בנייה או הריסה של חומה המצויה במקום או כל פעולה אשר תפריע לסדרי החניה בחניון.

בהקשר זו נזכיר כי הערר שהגיש התובע טרם הוכרע, ואין להוציא מכלל אפשרות כי במסגרתו יגיעו הצדדים להסכמות ביניהם, או, לחילופין, גם לאחר ההכרעה בו יהיו הליכים נוספים בפני ועדות התיכנון שממילא יעכבו מתן טופס 4 ותחילת השמוש באצטדיון.

הנתבעת לא טענה, בודאי ובודאי לא הוכיחה, כי הסעד המבוקש נועד לאפשר את השמוש בקנטרי כגן אירועים, כשממילא השמוש בחניון עבור הקנטרי ממילא מובטח לתובע.

הנתבעת תשלם לתובע, באמצעות בא כוחו, הוצאות הבקשה בסך של 4,680 ש''ח (כולל מע''מ) וזאת עד ליום 29.03.2022, שאם לא כן הסכום יישא הפרישי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

...

לאור מכלול השיקולים לעיל, נחה דעתי כי במקרה דנן מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת התובע.

לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את הבקשה ובהתאם לכך ניתן בזאת צו זמני לפיו על המשיבה להמנע מכל אלה: להיכנס לשטח החניון.

הנתבעת תשלם לתובע, באמצעות בא כוחו, הוצאות הבקשה בסך של 4,680 ש''ח (כולל מע''מ) וזאת עד ליום 29.03.2022, שאם לא כן הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בהתאם לנספח 3 להסכם (להלן: נספח החנייה), שפרשנותו נתונה במחלוקת בין הצדדים, שכרה רפאל גם את 73 החניות שסביב ביניין 3, תמורת 500 ₪ לחניה לחודש, כמו גם 50 חניות בבניין 6 אשר ישמשו את עובדי רפאל, צוותה ונותני שירותים לה, עם אפשרות (שמומשה, גם אם לא בלוחות הזמנים שבהסכם) לשכור 60 חניות נוספות בבניין 6, תמורת 550 ₪ לחניה לחודש.

צמד מזכרי הבנות נכרתו, בימים 11.3.2021 ו-16.8.2021 (נספח 7 לתשובה; להלן: מזכרי ההבנות): בראשון, אגב פניה לגישור, נקבע הסדר זמני המאפשר לרפאל את השמוש בחניות סביב ביניין 3 גם לאורחים, וכן הוענקה אפשרות לרפאל הרשאה עם הפעלת המערכת לרשום בעצמה פרטי כלי רכב שיורשו להיכנס לחניון; בשני, שנכרת עוד טרם הפעלת מערכת החניה החכמה, בוטלו חלק מן ההסדרים שבמזכר הראשון, בפרט בסוגית ההרשאה להכנסת מידע למערכת החכמה, אף שרפאל מדגישה כי המזכר לא עסק בשאלת החניות.

לעניין הצורך במתן אפשרות לאורחים המתקשים בהתניידות להגיע לבניין בית החולים, הרי שעתידים אף מאפשרת "גרייס" של 25 דקות (שבתחילה עמד על 15 דקות והוארך נוכח בקשות רפאל), שבמהלכו ייכנס הרכב, יוריד או יאסוף את החולה מפתח ביניין בית החולים, ואז ייצא בלא תשלום או שיעבור לחנות בחניון האורחים.

עתה אנו פונים לסכויי התביעה, ולשאלת הראיות המספקות להוכחתה – הכל לכאורה בלבד בשלב מקדמי זה. כיוון שהסעדים בבקשה קוראים לשניים – הרשאה לרפאל להזנת פרטי משתמשים במערכת החכמה, ומניעת הגבלות על חנייה ב-133 מתוך 183 החניות ששכרה – הרי שנדרש לשתי סוגיות אלה בנפרד, הן בעת הדיון בסכויי התביעה, הן לעת הדיון במאזן הנוחות.

...

דיון דין הבקשה להידחות.

בכל הטענות שלא נזכרו כאן אין כדי לשנות מן המסקנה המתחייבת – דחיית הבקשה.

סוף דבר נוכח כל האמור, הבקשה לסעד זמני נדחית.

· מכתב לעו"ד רן (המבקשת) מיום 1 במאי 2008: "3. על פי הסכמי השכירות שלנו עם חב' אשטרום כל החניות במבנה ניתנו לשימושנו הבלעדי ולפיכך החלטנו כי ברצוננו לסגור את החניון ולהעמידו לרשות לקוחותינו". · מכתב מיום 22 בדצמבר 2008: "החל מיום 4/1/09 החניונים הנזכרים בנידון יסגרו לטובת לקוחות השופרסל ללא תשלום ולציבור הרחב בתשלום". לא ראיתי במכתב שהגישו המבקשים בדיון - מכתב משנת 2009 (מב/ 2- מיום 24 במאי 2009) ככזה המאיין את טענות שופרסל, שכן גם במכתב זה צוין, כי היא תשמור על זכויות בעלי המשרדים, "ככל שקיימים זכויות כאמור". בכל מקרה, ביום 20 בספטמבר 2022 כתב נציג שופרסל לעו"ד גורן, כי: "החניון אכן ניסגר לשיפוצים עקב מכתב שהיתקבל מהעיריה, לאחר השפוץ החניה לא תותר למי שאין לו חניה מוצמדת או זכות שימוש. אני מציע לך ולדומיך לפנות לאשטרום בעלת הנכס ולהסדיר מולם את הנושא של זכות החניה שאתה טוען שיש לך. תודה והמשך יום נעים" [ההדגשה אינה במקור].

לעניין השהוי ומשמעותו, ראו רע"א 3569/10 אלו עוז נ' קליל תעשיות בע"מ (28.6.10): "בין יתר שקולי היושר והצדק, יש ליתן משקל, למועד בו פנה המבקש לבית המשפט לקבלת הסעד. שהרי כידוע, לא ייעתר בית המשפט לבקשה למתן סעד זמני, אלא אם המבקש שיכנע אותו כי דוחק הנסיבות מחייב היתערבות שיפוטית מוקדמת, עוד בטרם בירור התביעה. שהוי בהגשת הבקשה חותר תחת הטענה בדבר הדחיפות הנטענת, ויש בו משום ראיה לסתור את טענות מבקש הסעד בדבר חיוניותו ונחיצותו המיידית עבורו". היתנהלות המבקשים מלמדת על כך, כי גם לגבי דידם אין ולא הייתה כל דחיפות; לא הייתה דחיפות לתקן את הזכויות הקנייניות מזה מספר עשורים; לא היה דחוף לפעול כנגד שופרסל שהודיעה כבר בשנת 2008 על כוונתה לסגור את החניון; ולא היה דחוף לפעול כנגד שופרסל למרות הידיעה מזה מספר חודשים, כי עם סיום השפוץ לא תתאפשר חנייה במקום.

קושי נוסף הוא, כי אין מחלוקת שלמבקשים אין זכויות קנייניות כלשהן בחנייה.

...

אקדים כבר עתה את המאוחר- דין הצו הארעי להתבטל, דין הבקשה לסעד זמני להידחות, ובהיעדר הליך עיקרי יש להורות על סגירת התיק.

תמצית טענות המשיבה 2: המשיבה 2, קבוצת נ.ג.מ להשקעות שותפות מוגבלת (להלן: "קבוצת נגמ"), סברה שיש לדחות את הבקשה נוכח מספר טעמים.

ככל שמתחוורת כמו במקרה דנן, כי גם למבקשים לא אצה הדרך במהלך השנים, הרי שהדבר מאיין את הדחיפות ומחזק את המסקנה, כי יש לברר את הטענות בצורה סדורה במסגרת ההליך העיקרי.

סוף דבר: דין הסעד הארעי להתבטל, ודין הבקשה לסעד זמני להידחות.

בהיעדר הליך עיקרי, אני מורה על סגירת התיק.

בתמיכה לעמדת הנתבעת, הפנה בא כחה בסיכומיו להודעה שצורפה כנספח א' לתגובה המשלימה של הנתבעת לבקשה לסעד זמני (המצורפת כמוצג ב' למוצגי הנתבעת), ואף טען כי משהתובעות פנו בהליך זה (ולשיטתו פרצו את החניון בעצמן או באמצעות חברת הניהול), הנתבעת הסירה אחריות לכל נזק שיגרם.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, החל ממועד תחילת תקופת השכירות, תקצה החברה לשוכרת שתי מקומות חניה בשטח חניות הפרוייקט, אשר מיקומן יוסכם בין החברה לשוכרת ויסומן בהתאם ואשר יהיו בשימושה הבלעדי של השוכרת משך תקופת השכירות המקורית וכל תקופה נוספת שהברירה לגביה תמומש, ללא תשלום.

אשר לטענת הנתבעת כי לא התחייבה לאפשר ללקוחות התובעות חניה לזמן בלתי קצוב, אלא רק לתקופת חלותו של הסכם השכירות, בסיכומי הנתבעת נטען כי הזכות לשימוש בחניון ללא תשלום נגזרת מהסכם השכירות ועל כן מוגבלת בזמן של 20 שנה ממועד תחילת השכירות בשנת 2006, ובהתאם לכך אמורה ליפקוע ביום 31.12.25.

...

אין בידי לקבל את טענת הנתבעים.

בסעיף 130 לחוק המקרקעין נקבע כי: "בית המשפט רשאי, בכל הליך שלפניו בענין זכות במקרקעין, להורות על רישום הערה כפי שיקבע". אחר שהגעתי לכלל מסקנה כי עפ"י הוראות הסכם המכר והסכם השכירות הקנתה הנתבעת לתובעות זכויות חניה, לא מצאתי כל מניעה לרשום הזכות האמורה בהתאם לסעיף 130 לחוק המקרקעין.

סוף דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת.

למעשה, רק מעת מתן פסק הדין בבית המשפט העליון, ניתן היה לידון לגופו של עניין בתביעה הכספית, לרבות הסעד של צו ניהול חלוקת השימושים בנכס.

נטען, שעבד אלראזק מחזיק, נכון לאותה עת, בכל המקרקעין, מבלי לשלם להם דמי שימוש ראויים בגין חלקם היחסי, בין שהוא מחצית או שליש.

החלוקה המוצעת לא לקחה בחשבון את שטח הקרקע הפנוי (חצר, דרך גישה, גג וחניון), שימוש אפשרי נוסף בשטח הקרקע הפנוי או את השונות בטיב הבניה בחלקי המבנה (בטון וסככות).

במהלך הדיון התברר, כי באותו בוקר הגישו הנתבעים בקשה לצוו מניעה זמני, במטרה לאפשר להם שימוש בחלק המבנה האמצעי, שהיה בשימושם עד כה. הנתבעים טענו, כי עבד אלראזק השתלט על המבנה, לאחר פינוי השוכר, ריתך את דלתות התא שהושכר והחנה עגלות בשטח החצר.

בנוסף, חלוקה מעין זו תאפשר לכל צד לפעול בחלקו בנפרד, ללא צורך בתשלומי איזון וללא תלות בשינוי המבנה כדי לאפשר שימוש בזכויות בניה נוספות.

...

לפיכך, אני קובע, כי התובעים יעשו שימוש, ייחודי ונפרד, באגף האמצעי ובאגף הדרומי והחלקים הצמודים להם, והנתבעים יעשו שימוש, ייחודי ונפרד, באגף הצפוני ובחלקים הצמודים לו, לפי הפירוט בחוות דעת מומחה בית המשפט.

סיכום לאור האמור לעיל, אני מורה כדלקמן: הנתבעים מס' 1 - 6 והנתבע מס' 8, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך של 20,821 ₪.

לאור הודעת חברת החשמל מיום 3.7.2022, לפיה הזנת החשמל למבנה אינה חוקית, אני מורה למזכירות בית המשפט להמציא העתק מפסק הדין לחברת החשמל.