בקשה למתן צו מניעה קבוע והצהרה על בנייה בשטח נספח

במסגרת כתב התביעה המתוקן, תבע המבקש את הסעדים הבאים: אכיפת זכות הקדימה שהוענקה לתובע (המבקש) ברכישת דירת המגורים וברכישת חלקו של המנוח סלמאן רמאל בחלקה 20 הנ"ל, באופן שתוכרז בטלות עסקת המקרקעין שנכרתה בין משיבים 2 ו-3; להורות כי בתחרות בין העיסקאות הנוגדות שנכרתו כאמור לעיל, העסקה מול המבקש גוברת, בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"); להורות על סילוק ידם של משיבים 1-3 מדירת המגורים שבנויה על מקרקעי המבקש ואחיו; ליתן צו מניעה קבוע המונע השלמת עסקת מכירת דירת המגורים וחלקו של אביהם המנוח של המשיבים בחלקה 20 הנ"ל. עוד יצוין כי במסגרת כתב התביעה המתוקן נתבע סעד כספי עבור דמי שימוש ראויים בסך של 933,120 ₪; לאחר הערת בית המשפט בעיניין הסמכות העניינית לידון בסעד הכספי המבוקש (החלטה מיום 14.7.22) הסכים התובע (המבקש) למחוק את הסעד הכספי מכתב התביעה המתוקן.

במסגרת כתב התביעה שכנגד המתוקן, התבקש בית המשפט לדחות את התביעה הראשית, לקבל את התביעה שכנגד, ולהורות כדלקמן: ליתן צו הצהרתי לפיו המנוח מזייד סאלח ז"ל (אביהם של המבקשים/ נתבעים שכנגד) העביר לבעלותו של עלי רמאל ז"ל (אביהם של משיבים 1-2/ התובעים שכנגד) בהעברה ללא תמורה, שטח של 261 מ"ר מחלקה 22; הזכויות מסומנות כמגרש "22א" בתכנית איחוד וחלוקה שצורפה כנספח א' לכתב התביעה המתוקן (להלן: "תכנית החלוקה"), ומגרש 22א מהוה חלק מהמגרש המאוחד המסומן 22א+20א בשטח כולל של 261 מ"ר; ליתן צו הצהרתי לפיו תובעת שכנגד 1 זכאית להרשם כבעלים של 261 חלקים (מתוך 4248 חלקים) מחלקה 22 – הזכויות המסומנות כמגרש 22א בתכנית החלוקה הנ"ל; לחילופין להורות לרשם המקרקעין נצרת לרשום את תכנית החלוקה ללא צורך בחתימת מי מבעלי הדין על שטרות האיחוד ושטרות החלוקה, ולרשום את מיגרש 22א בשטח 261 מ"ר על שם תובעת שכנגד 1.

אף הסעד השני שמבוקש, להצהיר על עסקת מכר ללא תמורה משנת 1979 בין המנוח מזייד סאלח ז"ל לבין המנוח עלי רמאל ז"ל, מתייחס לשנת 1979, לפני כ- 43 שנים דינו היתיישנות ולא ניתן לתבעו כיום.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בבקשה, בתגובה ובתשובה, החלטתי לדחות את הבקשה לסילוק התביעה שכנגד על הסף.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, דין הבקשה לסילוק על הסף להידחות, וכך אני מורה.

אני קובע התיק לקדם משפט מסכם ליום 27.10.22 בשעה 09:00, בנוכחות הצדדים עצמם.

באשר למעמדו של נספח הבינוי כמחייב או כמנחה, נקבע בפסיקה כי יש לקבעו בהתאם להוראות התכנית, וכי ככלל, מקום בו התכנית "שותקת" בכל הנוגע למעמדו, יש לראות את ההוראות הקבועות בו, בהיותן חלק מהתכנית, אשר מעמדה כשל חיקוק, אשר נועד להנחות את הציבור, כמחייבות (ר' עתמ (י-ם) 8311/08 בר-און נ' ועדת הערר לתיכנון ולבניה מחוז ירושלים .

לא מצאתי לאמץ טענותיה אלו של התובעת מקום בו הן לא נתמכות בהוראות הדין, ולמעשה לא הוצגה כל הוראה חוקית מכוחה לא ניתן לקבוע או להבהיר את אופן חלקת השטחים במסגרת תכנית זו או אחרת, באמצעות נספח הבינוי.

לטענת התובעת מדובר בזכויות השייכות לה, אשר נוידו למקרקעין על ידה ועל חשבונה, והיא מבקשת להצהיר על בעלותה בהן.

התובעת ידעה כי זוהי גם עמדתן של וועדות התיכנון, וכפי שהיא עצמה מציינת בס' 28 לכתב התביעה: "למען שלמות התמונה יצוין כי וועדות התיכנון, במהלך השנים, נתנו תוקף לנספח הבינוי, תוך שהן מציינות במפורש, כי אין בסמכותן לידון בזכויות הקנייניות, וכי עניין זה צריך להיות מוכרע על ידי בית המשפט המוסמך". מנספח 7 לתגובת שופרסל לבקשה למתן צו מניעה – החלטת הועדה לתיכנון ובנייה מיום 23.11.2008, בהתנגדות שהוגשה ע"י הראל לשימוש המסחרי הנעשה ע"י שופרסל במקרקעין, עולה כי ההיתנגדות נדחתה תוך שהועדה, הביעה עמדתה, לפיה השמוש המסחרי שעושה שופרסל במקרקעין, תואם את הוראות התב"ע ונספח הבינוי הכלול בה. בנסיבות אלה, לא ברור מדוע הוגשה התביעה רק בחודש נובמבר 2021.

...

מכל האמור לעיל עולה כי עמדתה של רמ"י, הייתה ידועה לתובעת עוד בשנת 2017, ובמהלך השנים חזרה רמ"י והביעה עמדתה זו. עובדתית, אין חולק כי במהלך כל השנים, חייבה רמ"י את התובעת בדמי שימוש חורג, לפי 0% מסחר (ר' גם ס' 41 לכתב התביעה).

עם זאת, יש בנקוב כדי לעורר סימני שאלה לעניין תום לבה של התובעת כמו גם כדי ליתן משנה תוקף למסקנה על פיה יש בהתנהלות התובעת בפועל, לאורך השנים, כדי ללמד, לכל הפחות על קיומה של ידיעה ברורה, עד כדי זניחת חלק מהטענות, באשר להיקף ומהות אפשרויות השימוש של כל אחת מבעלות הזכויות במקרקעין.

סוף דבר: התביעה נדחית (בסייגים המפורטים בסעיפים 96 ו-101 לפסק הדין).

על הפרק: האם במסגרת סיכסוך בין בעלים של מקרקעין לבין חברה קבלנית אודות פרשנותו ויישומו של הסכם קומבינאציה יש לאסור על המשיב להתקרב או לתפוס חזקה בדירת המגורים במצויה בבניין שניבנה על ידי המבקשת במקרקעין הידועים כגוש 16742, חלקה 67, דירה מס' 5 בבניין מס' 16 ברחוב הסיגליות בעיר עפולה (להלן: "הדירה שבמחלוקת") ולהורות על סילוק ידו מן הדירה אשר תפס החזקה בה, כך לפי הנטען, בכוח הזרוע.

עוד עתרה המבקשת בתביעתה למתן צוים בהם צו מניעה קבוע שיאסור על המשיב להתקרב לדירה וכן צו שיחייב אותו לשתף עם המבקשת פעולה ולחתום על כל מיסמך לצורך מכירת הדירה לצדדים שלישיים.

בין החברה לבין הבעלים נכרת הסכם קומבינאציה ביום 25.02.2013 לפיו התחייבה החברה כלפיו (מר רחמים משולם) וכלפי בעלי דירות נוספים (מר ישעיהו עמרני, שלמה עמרני ומרדכי עמרני) לבנות מבנים על המקרקעין הידועים כחלקות 1 ו-2 בהתאם לתוכניות והיתרי בנייה כפי שיתקבלו על ידי הרשויות המוסמכות, ובתמורה יקבלו הבעלים 13% מכלל השטחים שייבנו על המקרקעין, לרבות הצמדות (להלן: "ההסכם").

גרסה זו ביחס לנספח 3 בו אישר המשיב קבלתן של שתי הדירות ואשר הובאה לפני בית-המשפט סותרת חזיתית את גרסת המשיב בסעיף 9 לתצהירו שם נאמר: "...בנגוד לנטען על ידי המבקשת, נקבע כי תבחן אופציה שהמבקשת תרכוש ממני את דירה 5 ולא להיפך". תשובה זו לבדה מלמדת כי המשיב לא מסר אמת בעדותו לפני בית-המשפט, תוך הפרת חובת תום הלב הקבועה בתקנה 95 (ד)(3) והפסיקה הבאתי לעיל, ובאופן המצדיק לדחות את גירסתו העובדתית של המשיב כבר עתה תוך חיובו בהוצאות משפט של ממש.

בנסיבות העניין סכויי התביעה לקבלת סעד של הצהרה על זכויות וכן סילוק מכוח הוראת סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ומניעת הפרעה לפי סעיף 17 לחוק זה, לרבות הסעדים הנוספים, נחזים להיות טובים בהיתחשב בגירסאות הצדדים ובפרט גרסת המשיב.

...

יש להיעתר לבקשה מקום בו "...הימנעות ממתן צו לתיקון המעוות במקרה כזה יהיה בה משום מתן פרס למעוול והנצחת נורמות – הפסולות מבחינה מוסרית – של כל דאלים גבר" (רע"א 6339/97‏ רוקר נ' סלומון, פ''ד נה(1) 199, 288, פסק-דינו של כבוד השופט לוין).

אשר על כן, אני נעתר לבקשה למתן צווים זמניים כמבוקש וקובע כי עד להכרעה בהליך העיקרי, ייאסר על המשיב או מטעמו להתקרב או לתפוס חזקה בדירה שבמחלוקת, הידועה כגוש 16742, חלקה 67, קומה ראשונה (מערבית), הרשומה כדירה מס' 5 בבניין מס' 16, בעיר עפולה.

בהמשך לאמור, הצו ההדדי כפי שניתן בהסכמת המבקשת ביום 27.12.2023, הסכמה אשר המבקשת חזרה עליה בדיון שנערך לפניי (עמ' 1, שורות 11-13), אני קובע כי הסכמה זו תחול עד להכרעה בהליך העיקרי.

צו ולמד, ועיין בנספח התנאים המיוחדים, בסעיף 1, בגדריו עוגנה הצהרת הרוכש, ובלשונה: "הרוכש מצהיר ומאשר כי ידוע לו שהוא רוכש את הדירה כהגדרתה בהסכם זה ללא זכויות הבניה במקרקעין, כולן או חלקן, וכי זכויות אלו נשארות בבעלות המוכרת לכל דבר ועניין.

בהמשך ובמענה בכתב של עו"ד יגאל מירון, יועמ"ש עמידר, מיום 7.7.2019 (נספח 15 לתצהיר לויט), חזר עו"ד מירון על מענה עמידר ולפיו, "..רוכשי יחידה מס' 5 (מחסן במבנה ראשי בחלקה+מחסן+גג) רכשו גם את הזכות להגיש כל תכנית עתידית לבניה נוספת בחלקה, ליצירת זכויות בניה יש מאין, לבנייה על כל שטח גג הבניין ולשימוש בחלקי המקרקעין שאינם דירות ואינם הצמדה מיוחדת לדירה, לשם מתן מענה לדרישות רשויות התיכנון והבניה הקשורות לבצוע הבניה (לרבות דרכי גישה, חויה, מעלית, הצבת מתקנים מיוחדים וכיוצא באלו)". לצד זאת, חזר והבהיר, בסעיף 6, כי "...בעלי הזכויות בדירות בבניין שמתחת הגג (דירות 1-4) אינם בעלי זיקה כשלהי לזכויות הבניה הקיימות ו/או אלה שאי פעם יהיו קיימות בחלקה, והם מחויבים חוזית, לאפשר את הבנייה על כל שטחי הגג, לרבות בדרך של יצירת זכויות בניה ושימוש בחלקי המקרקעין שאינם דירתם הנרכשת, והם מחויבים שלא להיתנגד להליכי התיכנון והבניה". למען השלמת התמונה, ולעניין תקנון הבית המשותף, אוסיף כי עמידר הקנתה לעצמה את הזכות בגדרי הסכמי המכר, ובעיקר בסעיף 13 לתנאי הסכם המכר (נספח ג' לכתב התביעה), וכל עוד לא נרשמו הדירות על שמות הרוכשים, לשמש כנציגות הבית המשותף, ולשנות ולתקן את תקנות הבית המשותף כראות עיניה.

אשר על כן, לא מצאתי להעתר לתביעה למתן צו מניעה קבוע.

אשר על כן, התביעה שכנגד מתקבלת, באופן חלקי, וניתן בזאת צו המצהיר על זכותו של לויט לפעול להגשת בקשה להיתר בניה על הגג (בלבד!) לרשויות המוסמכות, על יסוד תכנית בניה שתערך לפי הוראות כל דין, בכפוף לאישור הרשות המקומית ורק לאחר המועד בו יושלמו עבודות הבניה ביחידה מס' 6.

...

סוף דבר, מכל הטעמים והנימוקים שהובאו לעיל, הנני דוחה את התביעה העיקרית בכפוף למתן צו לרישום בית משותף על יסוד הכרעתי בפסק-הדין בזכויות הבניה של הצדדים ולפי נהלי עמידר והוראות כל דין.

כמו כן, הנני מקבל באופן חלקי את התביעה שכנגד ובמובן שלויט רשאי להגיש תכניות לבניה על הגג בלבד לרשויות המוסמכות ולפעול לפי הוראות כל דין.

לאור כל האמור לעיל, בשים לב למהותו של ההליך ומורכבותו, ודחיית התובענה העיקרית על יסוד לשונם הברורה של הסכמי המכר, בהתחשב בהסדר הדיוני אשר מנע שמיעת ראיות שלא לצורך ובזבוז משאבי הצדדים וזמן שיפוטי, כמו גם דחיית התובענה שכנגד ברובה, הנני מחייב את התובעים לשאת בהוצאות המשפט בסכום מתון של 20,000 ש"ח, אשר ישולמו תוך 60 יום אחרת יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין.

לנוכח עסקת ג' הוגשה, בין היתר, התובענה העיקרית קמא, במסגרתה התבקש בית משפט קמא להצהיר על תוקף עסקת המתנה וזכויותיו של המנוח מכוחה.

לכן בין סעדי התביעה העיקרית התבקש בית משפט קמא, להוציא מלפניו צו מניעה קבוע, שימנע מהמשיבים לבצע עבודות חפירה/חציבה/בניה בשטח המקרקעין עד להסדרת הבעלות של המנוח מכוח הסכם המתנה, והסדרת הגבולות והחלוקה בין בעלי המקרקעין.

ביום 12.6.2023, כשבוע טרם הגשת כתב התביעה, הגישו המבקשים בקשה לצוו מניעה זמני במעמד צד אחד, במסגרתו התבקש בית משפט קמא ליתן צו זמני המורה למשיבים להפסיק ביצוע עבודות המבוצעות על ידם במקרקעין; וכן צו שימנע ביצוע עבודת בניה ו/או חפירה ו/או חציבה במקרקעין עד למתן פסק הדין בתובענה קמא.

לאחר עיון בבקשה על נספחיה, שוכנעתי ליתן רשות ערעור ולהכריע בעירעור על יסוד החומר שבכתב שלפניי, מכח סמכותי על פי סעיף 138(א)(5) לתקנות.

...

נימוקי בקשת רשות הערעור טוענים המבקשים כי טעה בית משפט קמא בהחלטות קמא, מטעמים כדלקמן: כשקישר בין מועד עסקת המתנה בשנת 2002, לסעד הזמני הנדרש כיום, לנוכח פעולות החפירה שהחלו המשיבים לבצע אך לאחרונה; כשהתעלם מזכויותיהם הנטענות של המבקשים במקרקעין מכח עסקת המתנה, שנפגעו על ידי עסקת ג'; כשהתעלם מביצוע חפירות העומק שמבצעים המשיבים במקרקעין ללא היתר כדין, תוך פגיעה בזכויותיהם הקנייניות, בחוסר תום לב ובבריונות, ותוך קביעת עובדות בלתי הפיכות בשטח; כשלא נעתר במצב הדברים הנתון, לבקשת הסעד הזמני במעמד צד אחד, במיוחד כשעסקינן במקרקעין שזכויות בעליה רשומות במושע, ואין הסכם חלוקה בין הבעלים; כשחייב את המבקשים בהחלטת יום 4.7.2023 בסך של 1,500 ₪ לטובת אוצר המדינה.

לאחר עיון בבקשה על נספחיה, שוכנעתי ליתן רשות ערעור ולהכריע בערעור על יסוד החומר שבכתב שלפניי, מכח סמכותי על פי סעיף 138(א)(5) לתקנות.

אקדים ואומר כי דין הערעור להתקבל משני טעמים, כדלקמן: אי קיום דיון במעמד הצדדים בבקשת הסעד הזמני, אפילו סבר בית משפט קמא כי אין מקום ליתן סעד זמני במעמד צד אחד; באי מתן סעד זמני ארעי כמבוקש, עד לקיום דיון במעמד שני הצדדים.

לשון אחרת – לא שוכנעתי כי בקשת המבקשים אינה מגלה עילה אף לא על פניה.

טעם ב' - באי מתן סעד זמני ארעי כמבוקש, עד לקיום דיון במעמד שני הצדדים סעיף 95(ב) לתקנות קובע כדלקמן: "הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תביעה, רשאי בית המשפט לתת את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מספקות לכאורה בקיומה של עילת תביעה, בקיום התנאים למתן הסעד כאמור בפרק זה ובנחיצות הסעד הזמני לצורך הגשמת המטרה". סבורני כי המקרה דנן, לאור המפורט בבקשה (עסקת המתנה, עסקת ג', ביצוע חפירות עומק, תוך צירוף תמונות להמחשה), מלמד כי עסקינן בבקשה המצדיקה לפחות צו ארעי, שכן יש בה כדי לקיים את תנאי תקנה 95(ב) לתקנות.

סוף דבר דין הערעור להתקבל.

ב"כ המבקש ימסור הבקשה לצו מניעה זמני לכל אחד מהמשיבים, בצירוף החלטתי זו וכתב התביעה העיקרי, במסירה אישית, לא יאוחר מיום 12.7.2023, ויוגשו אישורי מסירה לתיק קמא.