בקשה למתן פסק דין הצהרתי על בטלות הסכם מכר דירה

על רקע האמור, ביום 27.12.2016 הגיש מר ביטן תביעה לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד, ובה התבקש מתן פסק דין הצהרתי שיורה על אכיפת הסכם המכר ורישומו כבעלים של הזכויות בדירה מס' 3, מחיקת עיקולים והערות אזהרה שנרשמו על הדירה ורישום הבניין כבית משותף.

לחלופין, נתבקש להורות על בטלות הסכם המכר והשבת מלוא הכספים ששולמו על ידו בתוספת פיצויים.

...

לאחר איזון בין השיקולים האמורים, הגעתי למסקנה כי על מנת להבטיח את יכולתה של המבקשת להיפרע בקשר לזכויותיה הנטענות בדירות מזה, ולמזער את הנזק שעלול להיגרם מעיכוב ביצועו של הסכם הפשרה כליל מזה, הצדדים המתפשרים יורשו לפעול למימושו של הסכם הפשרה ולהשלים את רישומן של הזכויות בדירות בבניין, אך זאת בכפוף למתן צו איסור דיספוזיציה ביחס לדירה מס' 4, באופן שיאפשר את רישומה על פי הסכם הפשרה על שמו של מר איסג (המשיב 5), אך ימנע ביצוע דיספוזיציות נוספות בדירה מס' 4 לאחר רישום זה. צו איסור הדיספוזיציה האמור יירשם במרשם המקרקעין בד בבד עם רישום דירה מס' 4 על שם מר איסג.

עם זאת, סבורני כי לאור הגעת חלק מהצדדים להסכם הפשרה, אין עוד צורך בהותרתם כצדדים להליך, ואם נאמר אחרת, במה הועילו חכמים בתקנתם? כמובן, ככל שמי מהצדדים סבור שיש בידי חלק מהצדדים המתפשרים מידע אשר יסייע לשפוך אור על השאלות הטעונות הכרעה, הוא יוכל לבקש לזמנם כעדים בהליך, בהתאם לסדרי הדין.

סוף דבר: הערעור מתקבל בחלקו.

בהקשר זה נקבע: "על פני הדברים לפחות נראה, כי תוכנו של הסכם המכר ובכלל זאת פרטים שצוינו בו, אינם תואמים את מצב הדברים האמתי. עם זאת, בשלב זה אינני מוצא להכריע בטענות לגבי תוקף ההסכם כגון הטענה כי מדובר בהסכם למראית עין, אשר משמעותה כי ההסכם כולו בטל. זאת, מאחר ונראה כי במידה ולא תגובש הסכמה לפדיון זכויות בדירה, אזי לא יהיה כל טעם מבחינת כל הצדדים בהותרת ההסכם לאחר שתבוטל העברת זכויות החייב. במצב הדברים שנוצר, ככל שלא יגובש מתוה מוסכם, נראה כי נכון יהיה שהמשיבים יתנו הסכמתם לביטולו של ההסכם כולו, ללא צורך בהכרעה בטענות המנהלת המיוחדת בדבר הסכם למראית עין וטענות נוספות שנועדו להביא לביטול ההסכם כולו, וזאת מעבר לביטול העברת זכויות החייב." על רקע הקביעות בפסק הדין הונחו הצדדים לנסות ולקדם הסדר פשרה לסיום המחלוקות, אולם לא גובשו הסכמות ועל כן ביום 29.11.20 ניתנה החלטה אופראטיבית, העולה מהקביעות בפסק הדין, המורה על ביטול העברת זכויות החייב בדירה למשיבים 1-2.

תגובת המשיבים 1-2 לבקשה למתן פסק דין משלים בתגובת המשיבים 1-2 לבקשה אותה הכתירו כבקשה לקבלת הבהרות, טענו המשיבים 1-2 כי המנהלת המיוחדת אינה מוסמכת להגיש בקשה למתן סעד הצהרתי בקשר לדירה וכי בית המשפט בהליך פשיטת הרגל אינו מוסמך לידון ולהכריע בסעדים המבוקשים (סעד הצהרתי לבטלות הסכם המכר ובטול הערת האזהרה).

...

הובהר, כי בהיבט הנוגע להעברת זכויות החייב למשיבים 1-2, המסקנה בדבר בטלות היא פשוטה וברורה וזאת כאשר מדובר בהענקה שבוצעה לאחר שהחייב הפך לפושט רגל ובחוסר תום לב מובהק.

במקרה זה, מצא בית המשפט להכריע בסעד אחד מתוך הסעדים שנתבקשו בבקשה, מתוך הנחה כי די בכך כדי להביא לפתרון ולסיום סוגיית מכר הדירה.

המסקנה בדבר בטלות ההסכם נובעת גם מכך שמדובר בחוזה פסול.

בפתח החלטתו של בית המשפט המחוזי, צוין כי: "בעניינינו, פסק הדין לא כלל החלטה אופראטיבית ביצועית, אלא דחה את ההצהרה שהתבקשה על ידי המבקשים כי הסכם המכר בטל. זכותו של המשיב לפעול ביחס לדירה הרשומה על שמו איננה תולדה של פסק הדין, אלא מכוח אחר, חצוני לפסק הדין, הוא הרישום בלישכת רישום המקרקעין. סבורני כי יש לעמוד על ההבדל המהותי בין בקשה לעיכוב ביצוע של פסק דין הנותן סעד הצהרתי, שגם הוא ניתן במשורה, ושיש בו כדי לשנות את המצב המשפטי שקדם לו, לבין פסק דין הדוחה סעד הצהרתי מבוקש, קרי שאינו משנה את אותו מצב משפטי ששרר טרם נתינתו ועניין זה פועל לחובת המבקשים במתן סעד לעיכוב ביצוע." (פסקה 13 להחלטה).

...

אולם, על אף שהמבקשים לא הגישו בקשה לעיכוב ביצוע בסמוך להגשת הערעור, סבורני כי אין לראות בהם כמי שבחרו ב-"שב ואל תעשה" באופן המצדיק את דחיית בקשתם: בד בבד עם הגשת הערעור לבית משפט זה, פנו המבקשים לבית משפט השלום בבקשה לביטול החלטתו מיום 19.6.2023 שהורתה להם לסלק ידם מהדירה עד ליום 20.7.2023.

שנית, יש לבחון האם יש לפרש את ההסכמה בין הצדדים בגדרי ההליך לפינוי מושכר ככזו אשר משנה את המסקנה דלעיל, כך שהמבקשים למעשה מנועים מלפנות בבקשה לעיכוב ביצוע עד להכרעה בערעור.

אשר על כן – הבקשה מתקבלת.

פתח דבר לפני שתי תביעות שהדיון בהן אוחד: האחת, תביעה שהוגשה בת.א. 28514-06-21 ביום 1.7.21 על יד ה"ה אלקובי (להלן - "ה"ה אלקובי") למתן פסק דין הצהרתי שיצהיר על ביטול הסכם מכר מקרקעין שנחתם ביום 18.3.21 (להלן: "ההסכם") בין התובעים והנתבע- מר ויקטור בן שושן (להלן - "בן שושן") ושבמסגרתו רכש בן שושן מאת ה"ה אלקובי את מלוא הזכויות בדירת מגורים ברח' העלייה הראשונה 5 בחדרה, הידועה גם כחלק מחלקות 199 ו- 200 בגוש 10037 (להלן-"הדירה").

כמצוין בכתבי התביעה, הצדדים לא ביקשו סעדים כספיים, ובענין זה ציין ב"כ ה"ה אלקובי בסעיף 35 לכתב התביעה כי "הנזקים הכספיים כתוצאה מהפרת ההסכם, מצויים בסמכותו של בית משפט השלום". קביעה זו הייתה נכונה במועד הגשת התביעה, אלא שביום 15.8.23 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 2299/23 אליעזר זילברברג נ' ליאורה פרו שבו שונתה ההלכה ונקבע כי לבית המשפט המחוזי הסמכות לידון גם בסעדים כספיים הנוגעים לתביעה במקרקעין אף אם אלו הנם בסכומים כספיים המצויים בסמכות בית משפט השלום.

...

סיכום ומסקנות לאור כל האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה לפיה בן שושן נותר חייב בגין הדירה סכום של 300,000 ₪ והוא מחויב עקרונית בפירעונו של שיק 188.

בשים לב לכך שלא הוצגו לפני ראיות מספיקות בשאלת משמעות ההערות לפי פקודת המסים גביה, ואף בן שושן לא טען כי הוא אינו נדרש כיום לשלם תשלומים נוספים על חשבון תמורת הדירה, אני קובע כי על בן שושן להפקיד סך של 247,000 ₪ בנאמנות בידי עוה"ד מיכאל דן ו/או מורן מויאל אשר הוגדרו כ"נאמן" בסעיף 5(א) להסכם או לחילופין בנאמנות בידי עו"ד ביטון המחזיק ממילא בסך של 80,000 ₪, אך זאת רק ככל שיש הסכמה בין הצדדים לכך.

לפיכך אינני קובע קביעה כלשהי בשאלת הסעדים הכספיים שלהם זכאי מי מהצדדים כתוצאה מקביעותי לעיל, ואני נעתר גם מחמת הזהירות לבקשתם של ה"ה אלקובי לפיצול סעדיהם.

המשיבים הגישו נגד המבקש תביעה שכנגד למתן פסק דין הצהרתי לפיו המשיב הוא הבעלים של הנכס, לצוות על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקש על זכויות המשיבים מכוח הסכם המכר, ולרשום את אותם חלקים על שם המשיב.

כמו כן מבוקש להורות על ביטול הסכם המכר מיום 20.12.21 במסגרתו רכש המבקש את זכויותיהם של המשיבים בנכס, מאחר שלא שולמה התמורה במלואה.

אשר למצבם הכלכלי של המשיבים- בתגובתם, הם אינם מכחישים את טענת המבקש לגבי קיומם של תיקי הוצאה לפועל רבים כנגדם לרבות הערות ועיקולים שהוטלו מכוח פקודת המיסים (גביה) על זכויותיהם, בסכום מיצטבר של כ- 740,000 ₪ נכון לחודש 12/2023 כאשר אף בכתב התביעה שכנגד טענו בעצמם (בסעיף 18) כי אין להם יכולת לעמוד בתשלום המשכנתא והארנונה או כל סכום אחר הקשור לדירה.

...

עוד טוען המבקש, כי כנגד המשיבים מתנהלים שני הליכים נוספים למימוש שני נכסים הרשומים בבעלותם ומכאן כל האמור לעיל מקים חזקה כי במידה ותביעתם תידחה, לא יהא באפשרות המשיבים לשלם למבקש את הוצאות המשפט שייפסקו לטובתו.

מכאן, יש לדחות את הבקשה על הסף.

אני מורה כי המשיבים יפקידו בקופת בית המשפט סך של 15,000 ₪ במזומן או בערבות בנקאית, לא יאוחר מיום 1.5.24.